地產(chǎn)寶典投資理財(cái)--肯恩·費(fèi)雪 拉拉·霍夫曼斯

1、地產(chǎn)寶典地產(chǎn)寶典咨詢電話咨詢電話4008005175地產(chǎn)寶典地產(chǎn)寶典咨詢電話咨詢電話4008005175地產(chǎn)寶典：投資理財(cái)－－肯恩地產(chǎn)寶典：投資理財(cái)－－肯恩費(fèi)雪費(fèi)雪拉拉拉拉霍夫曼斯霍夫曼斯你曾夢(mèng)想蓋摩天大樓？你曾夢(mèng)想蓋摩天大樓？想當(dāng)收租的房東？想當(dāng)收租的房東？或許你可以成為一名房地產(chǎn)大亨或許你可以成為一名房地產(chǎn)大亨美國(guó)是盛產(chǎn)房地產(chǎn)大亨的國(guó)家——房屋自有率接近70%！千萬(wàn)不要讓近期住宅市場(chǎng)的震蕩走勢(shì)嚇住了你，房地產(chǎn)生意還是有利可圖的。和其

2、他致富之路一樣，靠房地產(chǎn)發(fā)達(dá)并不容易。成功的地產(chǎn)商不但有本事找到潛質(zhì)優(yōu)良但遭忽略的土地以及愿意投資的伙伴，他們還擁有成功創(chuàng)業(yè)者的策略和眼光。地產(chǎn)大亨基本上也是創(chuàng)業(yè)者，如果不能擬出實(shí)際可行的業(yè)務(wù)模式，就無(wú)法做好房地產(chǎn)生意。事實(shí)是，投資房地產(chǎn)的長(zhǎng)期回報(bào)率并不怎么好——自1964年以來(lái)平均回報(bào)率僅為5.8%，只比通脹率高一些！那么，雪爾頓艾德森(SheldonAdelson，身家280億美元)、柯克柯克里安(KirkKerkian，180億美

3、元)、唐納勃仁(DonaldBren，130億美元)、山姆柴爾(SamZell，60億美元)以及大名鼎鼎的唐納德川普(DonaldTrump，30億美元)是怎么賺到那么多錢的？靠財(cái)務(wù)杠桿！這些地產(chǎn)大亨都借了很多錢！做得好的話，杠桿可以放大投資回報(bào)率，但如果搞砸了，虧損與羞辱也會(huì)加倍放大——很可能血本無(wú)歸。那舉債豈不是很危險(xiǎn)？沒(méi)錯(cuò)，如果你經(jīng)營(yíng)不善的話。但做房地產(chǎn)生意必須舉債，如果你很厭惡負(fù)債，請(qǐng)克服你的債務(wù)恐懼癥，學(xué)會(huì)欣賞財(cái)務(wù)杠桿，準(zhǔn)備好

4、當(dāng)一名房地產(chǎn)大亨吧。杠桿魔法杠桿魔法財(cái)務(wù)杠桿的魔法是這樣的：如果你買一棟10萬(wàn)美元的房子，自付5%，即5000美元。5年后，你以12.5萬(wàn)美元賣出。嗯，那就是獲利25%，年均收益率僅為4.6%。不對(duì)！當(dāng)時(shí)你只付出了5000美元，2.5萬(wàn)美元的獲利即是500%，年均回報(bào)率是43.1%。像變魔法一樣！沒(méi)錯(cuò)，我們還沒(méi)算債務(wù)的利息成本，這一點(diǎn)稍后再講。但如果房?jī)r(jià)下跌，你的5000美元很可能會(huì)全數(shù)報(bào)銷。杠桿既可以放大獲利，也會(huì)加大虧損，關(guān)鍵在于能

5、否找到物超所值的房產(chǎn)——一些你能讓它們變得很賺錢、其他人卻弄不到手的物業(yè)。你必須讓自己的物業(yè)像印鈔機(jī)那樣為你帶來(lái)源源不絕的收入。房地產(chǎn)生財(cái)之道房地產(chǎn)生財(cái)之道以下為你說(shuō)明該怎么做。但事先聲明一下：我并不是地產(chǎn)商。沒(méi)錯(cuò)，我擁有價(jià)值超過(guò)1億美元的物業(yè)——多數(shù)是我公司使用的辦公室，但經(jīng)營(yíng)我家房地產(chǎn)事務(wù)的是我的太太雪莉(Sherri)。1999年，兩位先生買下了加州圣馬刁郡(SanMateo)FashionIslBoulevard的1450號(hào)，當(dāng)

6、時(shí)那是一棟有15年樓齡、面積為10.4萬(wàn)平方尺的甲級(jí)辦公樓，位于101號(hào)及92號(hào)地產(chǎn)寶典地產(chǎn)寶典咨詢電話咨詢電話4008005175地產(chǎn)寶典地產(chǎn)寶典咨詢電話咨詢電話4008005175業(yè)者的出價(jià)不會(huì)超過(guò)業(yè)者的出價(jià)不會(huì)超過(guò)1400萬(wàn)美元。萬(wàn)美元。要贏得競(jìng)標(biāo)，我們首先得提出初步的條件，吸引賣方允許我們參與最后的正式競(jìng)標(biāo)。法人賣家喜歡跟法人買家交易，排斥像我這樣的個(gè)人，他們通常會(huì)排除個(gè)人競(jìng)標(biāo)者，認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)較高，容易以奇怪的理由取消交易——就像打

7、官司一樣，結(jié)果難以預(yù)料。賣家很討厭這種風(fēng)險(xiǎn)，因此我得開(kāi)出令人難以拒絕的條件才行。我初步出價(jià)1350萬(wàn)元——合理的水準(zhǔn)，但不太可能是最高價(jià)。我不需要一開(kāi)始就出最高價(jià)，只要能進(jìn)入第二輪競(jìng)標(biāo)即可。但在交易條件方面，我答應(yīng)全數(shù)付現(xiàn)，先交13的訂金，如果得標(biāo)但未完成交易，賣方可沒(méi)收全部訂金。這是很大的一筆錢，像這種規(guī)模的交易，競(jìng)標(biāo)法人通常僅支付50萬(wàn)100萬(wàn)美元的訂金。如果我得標(biāo)但取消交易，賣方可沒(méi)收我所支付的450萬(wàn)美元訂金，然后再將票據(jù)賣給其

8、他買家。面對(duì)如此優(yōu)惠的條件，賣方實(shí)在沒(méi)有理由不接受我參加最后的競(jìng)標(biāo)。此外，我也不要求驗(yàn)收物業(yè)。雪莉認(rèn)為，5年前借出2500萬(wàn)美元的債權(quán)人一定已經(jīng)盡可能詳細(xì)地檢查過(guò)物業(yè)的狀況，她覺(jué)得期間應(yīng)該沒(méi)有任何變化。我還承諾，交易何時(shí)完成由賣方?jīng)Q定。這種賣方夢(mèng)寐以求的條件讓我們得以進(jìn)入第二輪競(jìng)標(biāo)，我將出價(jià)增加至1500萬(wàn)美元，略高于我們估計(jì)的其他買家的最高出價(jià)，除此之外，一切條件維持不變。我不知道其他人開(kāi)出了什么價(jià)格與條件，但我們得標(biāo)了。票據(jù)到手后，

9、雪莉威脅1450號(hào)的業(yè)主止贖。很少有票據(jù)持有人會(huì)這么做，因?yàn)檫@實(shí)在太麻煩了。但雪莉就是這么不怕麻煩的人(我已經(jīng)說(shuō)過(guò)，招惹她是樁很痛苦的事)，業(yè)主屈服了，乖乖獻(xiàn)上房契。金融票據(jù)的持有人通常并不想當(dāng)業(yè)主，他們只想靠票據(jù)賺取滿意的回報(bào)，他們不懂得經(jīng)營(yíng)物業(yè)，也無(wú)法找到租戶填滿大樓。我們則可以，這是我們的優(yōu)勢(shì)。雪莉花了近300萬(wàn)美元進(jìn)行內(nèi)部裝潢并將公司員工遷入，此次投資共耗費(fèi)了1800萬(wàn)美元?，F(xiàn)在我是業(yè)主，我的公司是租客，這棟大樓自此開(kāi)始為我提供

10、源源不絕的租金收入。雪莉?qū)⒆饨鹗杖胙航o高盛，獲得了2500萬(wàn)美元。此宗交易她凈賺了700萬(wàn)美元，相對(duì)于1800萬(wàn)的成本獲利39%。房地產(chǎn)投資生意就是這么做的，如果你沒(méi)有現(xiàn)金、沒(méi)有租客，就沒(méi)辦法這么做。但你可以找一棟大樓、找個(gè)能找到租客的伙伴，再找到融資的途徑，然后拼湊出一宗能為你創(chuàng)造財(cái)富的交易。游戲就是這么玩的。學(xué)會(huì)計(jì)算報(bào)酬學(xué)會(huì)計(jì)算報(bào)酬人們常常被自己所騙。2005年之前住宅價(jià)格的飆漲令人們普遍過(guò)度自信，如果你在某個(gè)樓市火爆的地方擁有一間

11、房子，如20002005年的加州，房?jī)r(jià)倍增并未令你成為精明的投資人——你不過(guò)是幸運(yùn)罷了。成功的房地產(chǎn)投資者有膽有識(shí)，但不會(huì)自我欺騙。讓我舉一個(gè)例子來(lái)說(shuō)明人們?nèi)绾我驗(yàn)橛?jì)算錯(cuò)誤而騙了自己。再以圣瑪?shù)罂?我成長(zhǎng)的地方)為例，考慮房?jī)r(jià)勁升的10年間的情況。1995年年初時(shí)，圣瑪?shù)蠓績(jī)r(jià)中值為305083美元。假設(shè)你買了這樣一間房子，頭期自付20%(當(dāng)時(shí)零頭期款的瘋狂時(shí)期尚未開(kāi)始)，外加1%的交易成本。當(dāng)時(shí)30年期固定利率房貸為7.5%，你每月的房