鼎圣國際廣場招商方案

1、鼎圣國際廣場,招商方案,項目平面圖,,區(qū)位優(yōu)勢明顯 惠民縣是連接華東、華北的交通樞紐，境內(nèi)有德龍煙鐵路經(jīng)過，距濟南國際機場120公里，距天津240公里。境內(nèi)220國道及省級干線公路縱橫交錯，交通運輸四通八達。東臨濱州港，北臨黃驊港，境內(nèi)建有三座黃河浮橋，到北京以及天津、青島城市均可當日往返。,惠民交通地理位置,項目位置,,惠民,,,,,惠民縣地處魯西北平原，屬環(huán)渤海經(jīng)濟圈、黃河三角洲、半島城市群、濟南城市群經(jīng)濟圈四大經(jīng)濟區(qū)結(jié)合部，版圖面

2、積1357平方公里，轄12鎮(zhèn)、3個街道辦事處和1個省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，1163個行政村，63萬人口。惠民縣歷史悠久，文化底蘊深厚，是中國古代著名軍事家孫武的故里，轄區(qū)內(nèi)有孫子兵法城、魏氏莊園、武圣園3家國家AAA級旅游景區(qū)。,項目背景,惠民縣商業(yè)顯著特點,1：圣豪購物中心　　 一樓:黃金珠寶 化妝品 時尚女裝 名煙酒 超市　　二樓:男裝 男鞋 箱包 超市　　三樓:女裝 內(nèi)衣 羊毛衫 女性飾品 休

3、閑運動裝 運動 器械 　　四樓:兒童類玩具 家紡 文教用品 圖書音像 手機數(shù)碼 產(chǎn)品 宏圖三胞 大家電　　負一層:為停車場 沿街主要商業(yè) 李先生餐飲 肯德基。,,2：寶福林購物中心　　　一樓：超市 品牌服飾 名表 珠寶化妝品 數(shù)碼手機 健身器材 皮具飾品 　　　二

4、樓：超市 名牌服飾 鞋　　　三樓：服飾 兒童鞋類 衣服等目前兩個購物中心相比，圣豪比寶福林檔次要高、業(yè)態(tài)要全。,惠民商業(yè)存在的機會點,1、萌芽中的商業(yè)：惠民縣城商業(yè)仍以自然的沿街商面為主，城市中部缺少 大型一站式的物業(yè)，鼎圣國際廣場的形成將有利的整合這方面的資源,2、消費力逐年上升：隨著城市化進程，城區(qū)人口不斷增加、地方經(jīng) 濟水平不斷提升，人均消費量不斷的增加，城市中部商業(yè)體

5、 量缺口巨大,3、娛樂業(yè)相對缺乏：惠民城區(qū)餐飲業(yè)及娛樂業(yè)不夠發(fā)達，相對城市 發(fā)展而言相對落后，夜生活不夠豐富，城市缺乏活力,4、部分業(yè)態(tài)缺失：眾多行業(yè)尚未形成具有競爭力專業(yè)市場，如百 貨、餐飲、娛樂、小商品等,5、商業(yè)物業(yè)供應量少：當前主要以東景豪庭（銀座商城）項目和城區(qū)主要路段沿街商鋪為主，投資興趣有待進一步引導,惠民縣城市商業(yè)現(xiàn)狀,小結(jié),,,,機會,利好,,,,

6、,,,,,,,,商業(yè)供應量小,人口增加,,,產(chǎn)業(yè)不均衡,,,理念落后,缺乏引導,,,消費力增強,,,商業(yè)萌芽期,,,,,,政策導向明顯,人均消費量逐年增加,鼎圣國際廣場,招商,項目分析,我們在那里？我們?nèi)ツ抢?？我們要怎么去?鼎圣國際廣場項目分析,1：項目現(xiàn)狀,1、項目處于山東省濱州市惠民縣，東臨環(huán)城東路，南臨故園南路，西臨南門大街（城市主干道），北臨東門大街,2、建成后會成為濱州惠民縣、以及周邊市縣最大的商業(yè)綜合體項目,2：面臨問

7、題,1：前期我們招商沒有貫徹招商市調(diào)思想，需要進一步的招商和加大市調(diào)力度，全面展開招商工作，DM單，招商手冊的完善2：組建招商團隊進行項目各業(yè)態(tài)招商3：主力店的定位、洽談；以及主力店進駐的優(yōu)惠政策,鼎圣國際廣場操作目標,核心目標：加大招商宣傳力度，盤活城區(qū)商業(yè)消費群 體，繁榮市場操作重點：以招商時間節(jié)點為項目操作主軸線，推廣、 銷售做相應配合招商范圍：主力店招商，例如一

8、站式購物中心，次主力店招 商例如各大品牌商家進駐，餐飲娛樂，專業(yè)店， 散戶招商,鼎圣國際廣場業(yè)態(tài)定位方向,完善一期招商，借助良好市場口碑，打造全新商業(yè)投資模式,打造惠民縣最大的城市綜合體，填補市場空白，滿足消費居民中高端消費,充分發(fā)揮項目地理優(yōu)勢，籠絡鄉(xiāng)鎮(zhèn)每日川流不息的消費群,重點發(fā)展周圍市縣經(jīng)營商戶，以帶動本土商戶,鼎圣國際廣場,招商,招商解析,商業(yè)地產(chǎn)核心屬性：統(tǒng)一規(guī)劃 統(tǒng)一

9、招商 統(tǒng)一運營 統(tǒng)一服務 （招商工作是持續(xù)性，追求質(zhì)量）,鼎圣國際廣場,招商工作的開展,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,……………,招商政策,租金體系及租賃模式,招商組織架構(gòu),招商流程,招商重要時間節(jié)點,招商達成目標,招銷關(guān)系,招商策略,一：招銷關(guān)系,招商,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,商,鋪,有“商”才為“鋪”，招商是否成

10、功、進駐商戶是否有持久市場生命力將是商鋪產(chǎn)權(quán)營銷的重要前提。本項目應重視“招商”與“銷售”的重要因果關(guān)系。,,二：招商原則,,在我們眼中,,,業(yè)態(tài)比例劃分原則,統(tǒng)一形象原則,同業(yè)差異，異業(yè)互補原則,多元經(jīng)營方式原則,招商期間租金優(yōu)惠原則,統(tǒng)一服務，信息化管理原則,,鼎圣國際廣場運營解析,我們堅持認為，在商業(yè)地產(chǎn)中“經(jīng)營決定價值！”是根本價值規(guī)律。本項目未來預期不錯，但目前商業(yè)人氣十分薄弱如何建立市場信心，除了品牌效應之外，還必須從商業(yè)運

11、營角度下足功夫，整合各種社會資源，提升未來商業(yè)價值。,鼎圣國際廣場租金體系及租賃模式,1、返租策略對銷售的刺激主要表現(xiàn)在：（1）使業(yè)主與經(jīng)營公司實現(xiàn)了一定程度的分離，通過有商業(yè)管理能力的操盤者實現(xiàn)項目的整體良性運營，從而保證了業(yè)主的回報，增強業(yè)主的投資信心。但經(jīng)營主體盈利與否是返租實現(xiàn)的基本前提。（2）返租策略可解決業(yè)權(quán)分散所帶來的同樣經(jīng)營問題。使商業(yè)項目在統(tǒng)一經(jīng)經(jīng)營的前提下，實現(xiàn)商業(yè)的最大價值，支持物業(yè)的增值能力，也保證了大多數(shù)小

12、業(yè)主的投資利益。（3）將業(yè)主、經(jīng)營公司、發(fā)展商的利益聯(lián)系在一起，增強了銷售信心。 a.返租策略中返租期限、返租回報率的合理界定是關(guān)鍵，建議十年返租，年平均回報6%。 b.返租起止時間的界定：十年。2、一次性返租策略 目的：降低門檻，擴大客戶層面。 建議：每年年底返還當年租金回報。 （按6%年計）,鼎圣國際廣場租金體系及租賃模式,3、保證回購策略 目的：加強業(yè)主家信心，促進資金回收。

13、 由于業(yè)主涉及投資，將來項目是否能做旺，成為業(yè)主最關(guān)心一環(huán)，如發(fā)展商能保證三年后，業(yè)主欲退款，發(fā)展商可不含利息退還款項。收回鋪位另行出售，這樣業(yè)主必無后顧之憂，可以加大促銷力度。 4、本項目商鋪有二種類型：一是開發(fā)商自持的，二是業(yè)主委托招商的。,鼎圣國際廣場招商政策,1、政府：****年**月完成裝修、鋪貨，試運營的商戶按上繳地方稅務部門所實現(xiàn)地方財政收入的一定比例的扶持，其中，第一年至第二年等額扶持，第三年第五年減半扶持2、開發(fā)商

14、： *****年**月完成裝修、鋪貨并符合鼎盛國際廣場功能定位的商家，根據(jù)不同的品牌及經(jīng)營面積給予12個月的租金優(yōu)惠。3、運營公司：*****年**月完成裝修、鋪貨并符合鼎圣國際廣場功能定位的商家，根據(jù)不同的品牌及經(jīng)營面積給予12個月的物業(yè)管理服務費優(yōu)惠。,商管一家奠定繁華未來,四統(tǒng)一，業(yè)主甩手當掌柜統(tǒng)一規(guī)劃：充分考慮市場內(nèi)部規(guī)劃的合理性，兼顧外部人流循環(huán)系統(tǒng)，使人流，物流，資金流，信息流穩(wěn)健組合，帶來充足人氣，帶動強大消費熱潮。

15、統(tǒng)一招商：項目采用統(tǒng)一招商的手段，將市場統(tǒng)一做旺，對鼎盛國際廣場業(yè)態(tài)進行整體劃分，劃行規(guī)市，發(fā)揮各品牌，各業(yè)態(tài)的聯(lián)動效應，做到相同業(yè)態(tài)的不同品牌之間也不會產(chǎn)生惡性競爭，確保有序經(jīng)營。統(tǒng)一管理：奉行一切為了客戶的理念，不斷完善服務機制，成立專業(yè)的商業(yè)運營管理團隊，健全服務網(wǎng)絡，拓展服務內(nèi)容，對市場進行統(tǒng)一管理，對經(jīng)營戶做好治安，衛(wèi)生，維修及商貿(mào)等服務管理工作，免除經(jīng)營的后顧之憂。統(tǒng)一推廣：組建專業(yè)營銷推廣團隊，市場開啟后將聯(lián)合商家，定

16、期策劃組織大型營銷推廣活動，包括主體性促銷宣傳，節(jié)日營銷，抽獎送禮，品牌下鄉(xiāng)，定期文娛節(jié)目，配合全方位廣告及宣傳，確保項目迅速興旺,鼎圣國際廣場銷售分析,策劃在于策略 銷售在于狼性,銷售分析,鼎圣國際廣場,商業(yè)銷售模式,,,,,1,2,3,4,鼎圣國際廣場,本項目建議采用返租銷售+招銷同步的模式，利用返租銷售完成有效的主動運營，以確保業(yè)態(tài)的合理性和可持續(xù)性；招商同步中，以招商先行奠定投資人信心，以此實現(xiàn)預期銷售計劃。,鼎圣國際廣

17、場,銷售模式解讀,10年返租+1：:9紅利+十年期回購＝銷售模式,10年返租：平均年回報率6%，一次性10年合約期,前三年一次性返還,1:9紅利：租金收益超過約定年回報率6%時，運營公司與投資者1：9分紅,十年期回購：十年期按照原價120%回購,鼎圣國際廣場,招商步驟,鼎圣國際廣場,業(yè)態(tài)種類,,,零售購物型,購物中心,專賣店,超市,便利店,專業(yè)店,倉儲店,百貨商店,,,鼎圣國際廣場業(yè)態(tài)對比,鼎圣國際廣場項目購物中心,物業(yè)以及選址要求,,

18、選址要素區(qū)位：1、中心商業(yè)區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道2、交通易達性：車稱10-30分鐘3、購物人口分析用地經(jīng)濟狀況：進行可獲得性分析用地物理狀況：1、用地形狀：土地完整、規(guī)則、長寬比適當2、用地平整性：地豎向高差變化不宜過大3、用地可進入性：容易進入、無交通堵塞4、郊區(qū)用地的視覺可見性5、用地周圍狀況,鼎圣國際廣場,購物中心,,功能組合：集購物、餐飲、娛樂、休閑、運動、旅游、游樂于一體。一些大型的購物中心甚至

19、包含了酒店和辦公的功能。 黃金比例：最佳功能比例是零售、餐飲、娛樂為52：18：30業(yè)態(tài)組合：主力店、次主力店、獨立店?！爸髁Φ晔呛阈?，圍繞主力店周邊運行是小行星般的次主力店、品牌店”。,,鼎圣國際廣場主力店購物中心選址要求,鼎圣國際廣場,山東購物中心代表品牌,,,濟南銀座,青島家家悅,煙臺振華,大潤發(fā),家樂福,沃爾瑪,鼎圣國際廣場超市選址要求,鼎盛國際廣場,鼎圣國際廣場餐飲選址要求,,,餐飲娛樂代表品牌：麥當勞，必勝客，德克士，華

20、萊士，面點王，中體倍力，新世紀影院，大地數(shù)字影院，魯新電影城,鼎圣國際廣場,,,,鼎圣國際廣場影院選址要求,鼎圣國際廣場ktv選址要求,,,鼎圣國際廣場專業(yè)店電器家居類,代表品牌，國美，蘇寧，百安居，宜家，家得寶,,,,鼎圣國際廣場專業(yè)店,選址要求：,,一般包括家居建材、家電專業(yè)店、藥品專業(yè)店、辦公用品專業(yè)店、玩具專業(yè)店、服飾店（Apparel Shop）等。,2、物業(yè)基本要求,1、商圈基本要求,選址多樣化：多設在繁華商業(yè)區(qū)、商店街或百

21、貨店、購物中心內(nèi)；商圈范圍不定，目標市場多為流動顧客。主要滿足消費者對某類商品的選擇性需求,營業(yè)面積根據(jù)主營商品特點而定；設有一定規(guī)模的停車場,鼎圣國際廣場專業(yè)電器類,鼎圣國際廣場招商部工作職責,1、招商部負責公司項目的招商管理工作。2、招商部負責對公司項目招商管理支持和配合。3、招商部負責對主力店評估，特別是在主力店表達了入駐的意向之后，考察 主力店的經(jīng)營情況，特別是對主力店的調(diào)查和評估，其評估的內(nèi)容包括資金實力

22、、經(jīng)營業(yè)績、經(jīng)營特色、注冊資本金、管理層的管理能力、營業(yè)額及其增長率、財務狀況、合作意愿程度等項目，并按一定標準進行量化評估，為選擇主力店決策提供科學的數(shù)據(jù)及報告。4、招商部負責對公司項目的市場調(diào)研分析并提供可行性租金價格體系。 5、招商部負責根據(jù)公司項目業(yè)態(tài)定位對主力店進行合理布局與規(guī)劃。6、招商部負責配合公司項目按工程進度完成招商任務。7、招商部負責充分利用有關(guān)資源將知名品牌主力店引進公司項目。,鼎圣國際廣場招商部工作職責

23、,8、招商部負責同大主力店合作談判的全部過程，并負責督促與跟進。 9、招商部負責配合根據(jù)公司項目做好招商計劃可行性方案。10、招商部負責及時了解公司項目競爭對手的分析動態(tài)。11、招商部負責對重點品牌主力店信息資源要及時跟進。12、招商部負責要圍繞配合公司項目的市場定位、功能定位和亮點設計等內(nèi)容進行招商推廣策略的制訂和實施，以保證招商工作少投資，高效率13、招商部負責在招商過程中對主力店的選擇是關(guān)系到項目公司的成敗，在招商

24、過程中，有必要配合公司項目招商時對每個主力店進行分級評價，預測他們的經(jīng)營前景，作為店面出租的指導。對于核心主力店需要設立專門人員跟蹤服務，為他們提供適當?shù)昝嫖恢煤蛢?yōu)惠政策。14、招商部負責根據(jù)公司項目業(yè)態(tài)經(jīng)營定位保證項目公司的商品種類的完整性及經(jīng)營項目的多樣性與綜合性。,鼎圣國際廣場,招商流程,,,招商,開業(yè),蓄客階段,洽談階段,意向階段,合同審批階段,簽約階段,商戶入駐階段,,,,,,,,鼎圣國際廣場主力店分析,誠信購物中心：

25、目前誠信購物中心趙總及其股東已經(jīng)來本案考察，意向度很大，目前對方要求，合同至少簽訂十五年到二十年，租金接受在五毛左右，面積需要三萬平方，需要開發(fā)商自持物業(yè)。,鼎圣國際廣場利群,購物中心的具體面積以及呈現(xiàn)在平面圖間距的大小。仿古式建筑在利群以往的外觀設計看來不太合適，想要更加現(xiàn)代化的更加細致的設計感。以大理石為主力面，爭取政府部門親自抓項目，外觀盡量現(xiàn)代化，求大同存小異。利群集團打算上市，所以現(xiàn)在需要對全國進行拓展。目前計劃準備西進，

26、濱州市是主要考慮地點，針對目前利群購物中心在全國開店的情況進行分析。東營利群購物中心的開店情況不太理想，主要原因在于東營利群介于銀座購物中心跟百貨大樓之間，形成了競爭性的對比，以及店總的管理相對協(xié)調(diào)不好，影響了整個大局。濱州目前已經(jīng)差不多確定簽約兩家利群，一家在黃河18路渤海12路，項目開發(fā)商是金太陽集團。需求體量6-7萬，超市、百貨、家電等一體的大型商業(yè)綜合體。董事會已通過其項目。另一家是原樂天瑪特超市，目前也正在推進中。所以針

27、對利群拓展惠民縣的計劃，目前前景還是客觀的。郭總希望把一切準備好再與董事會成員溝通。CAD圖紙，外立面的效果圖。做成KD寫真版或者銅板圖。商務條件：租金0.5元以上。體量5萬平米左右。集合KTV、影院、百貨、購物為一體的業(yè)態(tài)多樣化。提供一份可行性的分析報告，盡量具體詳細。針對利群購物中心的項目，反對產(chǎn)權(quán)分割。樓層盡量可以做到負二層。,鼎圣國際廣場利群,樓層需求面積（平米）層高（米）1F1.2-1.5萬5.6-

28、5.82F80005.53F80005.1-5.34F80005.15F80005.1,鼎圣國際廣場,全客來牛扒 介紹了下項目區(qū)位,目前進展情況,,并就目前以青島為中心輻射周邊膠東半島,老板是東北人,吉林長春.目前全客來在李滄區(qū)有兩家店,黃島與十月16號正式開業(yè),自己購買的物業(yè),三百六十平,價格12000,目前有意向開惠民,在購物中心沿街,或是美食街做店中店模式,需求面積350平方左右,如果價格合適可以考慮購

29、買,但是想以租賃為主,后期可以在談.目前在威海,日照,煙臺,淄博等地均有分店,屬于本土品牌,檔次屬于中高端,租金價格介紹在一塊五到兩塊左右具體要看區(qū)位,項目情況.,鼎圣國際廣場,招商重要時間節(jié)點,,,,,,2013年11.9,2013.11.25,2013.12.1,2013.12.31,,,,招商準備,完備招商物料及法律文件，DM單、招商手冊、宣傳推廣,招商開展,8 9 10號簽訂承租協(xié)議,主力店意向協(xié)議簽訂,,,,,招商達成目標,達

30、成目標是按照商業(yè)項目招商的程序安排制定的最低限度招商進展要求。實際招商過程中，必須超額或提前完成此目標，否則將影響整個招商的成功。第一階段完成招商任務的10%此階段主要操作方案是通過項目廣告宣傳，每個主力業(yè)態(tài)實現(xiàn)招商簽約；第二階段完成招商任務的40％。此階段進入招商成熟期，由于前期招入商戶的口碑相傳作用，會同時吸引同業(yè)或相關(guān)聯(lián)商戶；另外第一階段的電話、DM營銷的滯后反應將在此階段收效；第三階段完成招商任務的20％。此階段由于

31、建筑架構(gòu)完成，開業(yè)前階段，商戶對項目的信任度大大加強；招商標準降低，通過招商進展順利、商戶踴躍等方面的事件公關(guān)活動，對剩余招商起到催化作用；,鼎圣國際廣場業(yè)態(tài)組合,-鼎圣國際廣場業(yè)態(tài)組合-鼎盛國際廣場業(yè)態(tài)分布為餐飲娛樂一條街、酒店式公寓、精品酒店、小商品商貿(mào)城、山東土特產(chǎn)市場、品牌購物中心、蘇寧電器、家居生活館、商業(yè)風情街、旅游文化一條街、大型廣場等十一種業(yè)態(tài)。其計劃一期建設業(yè)態(tài)為：餐飲娛樂一條街、酒店式公寓、精品酒店、小商品商貿(mào)城