揚(yáng)州全民路地塊項(xiàng)目定位與及發(fā)展戰(zhàn)略

1、2024/3/30,揚(yáng)州全民路地塊項(xiàng)目定位與發(fā)展戰(zhàn)略,謹(jǐn)呈：揚(yáng)州市安廈正太房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司,2,規(guī)劃用地面積：13.2萬(wàn)平方米容積率：1.6總建筑面積：21.2萬(wàn)平方米建筑高度：不大于36米 建筑日照間距：不小于1：1.35配套商業(yè)：避免沿城市道路帶狀布置,技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo),,188地塊,3,我們的工作都必須以現(xiàn)實(shí)條件為基礎(chǔ)，以共同的目標(biāo)為導(dǎo)向,我們的目標(biāo),打造揚(yáng)州樣板性示范項(xiàng)目控制投資風(fēng)險(xiǎn)、實(shí)現(xiàn)投資利潤(rùn)的可兌現(xiàn)和

2、最大化塑造企業(yè)品牌實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)與地產(chǎn)、近期與中期項(xiàng)目運(yùn)作良性互動(dòng),4,項(xiàng)目背景與約束條件,所在版塊形象好住宅市場(chǎng)供大于求地塊控規(guī)政策導(dǎo)向性強(qiáng)市場(chǎng)局部泡沫,認(rèn)知程度較高的城西房地產(chǎn)版塊，區(qū)域整體檔次較高,政府大量出讓土地，2005年市場(chǎng)供應(yīng)量顯著增加，導(dǎo)致市場(chǎng)供大于求。,政府主導(dǎo)的CLD新區(qū)，規(guī)劃的配套設(shè)施有待于政府的持續(xù)投入,就在住宅市場(chǎng)供大于求的局面出現(xiàn)時(shí)，價(jià)格卻背離價(jià)值曲線(xiàn)穩(wěn)步上升，而這種上升趨勢(shì)仍在延續(xù)，在城市房產(chǎn)

3、需求人口相對(duì)有限的大勢(shì)下，揚(yáng)州某些區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入相對(duì)虛假繁榮,5,本報(bào)告的研究思維導(dǎo)圖,基地價(jià)值分析,,項(xiàng)目界定,,市場(chǎng)分析,項(xiàng)目定位,,,整體發(fā)展戰(zhàn)略,宏觀分析,6,揚(yáng)州城市經(jīng)濟(jì)定位長(zhǎng)三角地區(qū)的許多城市都在利用上海對(duì)外輻射的資源來(lái)發(fā)展自身的經(jīng)濟(jì)，特別是上海周邊的一些城市，蘇州、無(wú)錫、寧波、嘉興等地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展軌跡和態(tài)勢(shì)與上海有著千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系。由上海向外所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)梯度中，揚(yáng)州位列第二梯隊(duì)，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較蘇州、無(wú)錫、常州等稍

4、遜一籌。 區(qū)位：地處蘇中區(qū)域，承接蘇南、蘇中與蘇北經(jīng)濟(jì)活躍度：在蘇中城市中較好定位：長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)、物質(zhì)積聚基地，承南啟北服務(wù)型 城市弊端：自身造血功能一般,揚(yáng)州地處蘇中沿江經(jīng)濟(jì)帶蘇南經(jīng)濟(jì)輻射蘇北的關(guān)鍵傳承點(diǎn),7,揚(yáng)州城市發(fā)展板塊,西部發(fā)展關(guān)鍵詞：行政副中心：在西部分區(qū)城市中心區(qū)附近預(yù)留市級(jí)行政中心區(qū)一處 商業(yè)服務(wù)副中心：分別設(shè)置西部分區(qū)和河?xùn)|分區(qū)市級(jí)文化、體育中心：市級(jí)展覽中心、博物館、市體育中心等大型

5、休閑設(shè)施布置在西部分區(qū)新城西區(qū)教育中心 ：西部建設(shè)揚(yáng)大職大、電大新校區(qū)備注：2004年沿江開(kāi)發(fā)區(qū)占全市GDP的78.8%；財(cái)政總收入80.1億元，占全市的85.3%；出口11.75億美元，占全市的87%；,項(xiàng)目區(qū)域,揚(yáng)州老城區(qū),城市CLD中心,沿江工業(yè)區(qū),文化風(fēng)景區(qū),8,揚(yáng)州市域經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展指標(biāo),備注：經(jīng)過(guò)城市化進(jìn)程發(fā)展,揚(yáng)州市區(qū)（主城區(qū)）人口約60萬(wàn)人左右,9,揚(yáng)州市域經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展指標(biāo),人均GDP2468美元/人，根據(jù)

6、國(guó)際慣例，健康房地產(chǎn)高速發(fā)展時(shí)期人均GDP（美元/人）在3000—8000之間市區(qū)人均可支配收入11379元/年，每個(gè)家庭按照3人計(jì)算，每年可支配收入為34137元,與周邊城市數(shù)據(jù)類(lèi)比分析：,10,揚(yáng)州城市化發(fā)展,2005年城市規(guī)模：城市人口規(guī)模：64萬(wàn)用地規(guī)模：77平方公里左右中期（2010年）：75萬(wàn)人用地規(guī)模：90萬(wàn)平方公里遠(yuǎn)期（2020年）：100萬(wàn)用地規(guī)模：120萬(wàn)平方公里特別關(guān)注：揚(yáng)州市區(qū)土地投放量

7、每年約在5平方公里左右，其中1-1.5平方公里左右用于住宅建設(shè)2005年,市區(qū)出讓供地10800畝，通過(guò)土地市場(chǎng)公開(kāi)招拍掛出讓供地3106畝（南京2005年出讓土地6900畝）,揚(yáng)州主城區(qū),,未來(lái)?yè)P(yáng)州城區(qū),11,揚(yáng)州市宏觀特征小結(jié),,,,,特征1,揚(yáng)州的地理位置優(yōu)越，是長(zhǎng)江三角洲重要的承南啟北服務(wù)型城市，得天獨(dú)厚的綜合條件為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了有力的支撐，揚(yáng)州是沿江“城市帶”上一個(gè)重要的城市。,特征2,特征3,特征4,揚(yáng)州土地市

8、場(chǎng)供應(yīng)強(qiáng)勁，在“賣(mài)地發(fā)展城建”思想的引導(dǎo)下，揚(yáng)州市房地產(chǎn)發(fā)展競(jìng)爭(zhēng)將越發(fā)的激烈。,揚(yáng)州房地產(chǎn)價(jià)格與經(jīng)濟(jì)發(fā)展指數(shù)相比較其他城市已經(jīng)出現(xiàn)了失衡，說(shuō)明揚(yáng)州房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)出現(xiàn)了局部微度泡沫化的趨勢(shì)。,本項(xiàng)目所在區(qū)域是揚(yáng)州的熱點(diǎn)城建板塊，其發(fā)展前景已經(jīng)得到了市民廣泛的認(rèn)口，但同時(shí)也存在目前人氣不夠旺、配套不夠完善的現(xiàn)實(shí)不足。,12,本報(bào)告的研究思維導(dǎo)圖,基地價(jià)值分析,,宏觀分析,,整體發(fā)展戰(zhàn)略,項(xiàng)目定位,,,市場(chǎng)分析,市場(chǎng)分析,13,揚(yáng)州2005年

9、市場(chǎng)發(fā)展概況,供需關(guān)系略微失衡，交易面積僅是施工面積一半。住宅市場(chǎng)持續(xù)火爆，商業(yè)地產(chǎn)供給充足，辦公房市場(chǎng)尚未形成。揚(yáng)州2005年雖然受到國(guó)家宏觀調(diào)控不同程度的影響，但房地產(chǎn)仍然經(jīng)歷了跨越式發(fā)展,14,全市住宅板塊掃描—— 各板塊已經(jīng)形成明顯差異化的價(jià)值分級(jí),西北板塊,東區(qū)板塊,老城區(qū)板塊,北區(qū)板塊,西區(qū)板塊,揚(yáng)州目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)形成以西區(qū)強(qiáng)勢(shì)的價(jià)值標(biāo)桿區(qū)，各區(qū)域價(jià)值屬性對(duì)在售代表樓盤(pán)有著非常大的強(qiáng)勢(shì)限制性；受政府政策引

10、導(dǎo)，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)傾西發(fā)展集中特征逐漸顯現(xiàn)。,15,房地產(chǎn)市場(chǎng)分析之-----板塊研究,備注：1、由于西南區(qū)域?qū)儆诳平桃约安糠止I(yè)板塊，離主城區(qū)較遠(yuǎn)，不屬于政府重點(diǎn)住宅板塊，普通住 宅發(fā)展較為低迷。2、揚(yáng)州老城改造基本結(jié)束，同時(shí)揚(yáng)州在保護(hù)老城環(huán)境的大政方針引導(dǎo)下，老城基本不會(huì)有大規(guī)模 地塊用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。3、北區(qū)瘦西湖西邊由于緊鄰西區(qū)，受西區(qū)發(fā)展影響，也帶動(dòng)了西北片區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展。,,16,2005年,市區(qū)出讓供

11、地10800畝，通過(guò)土地市場(chǎng)公開(kāi)招拍掛出讓供地3106畝，其余主要通過(guò)招商引資出讓。從05年土地供應(yīng)來(lái)看，西北區(qū)土地供應(yīng)比例超過(guò)了西區(qū)，一方面說(shuō)明西區(qū)土地隨著前幾年大幅供應(yīng)，在西區(qū)中心區(qū)域土地逐漸減少。另外一方面說(shuō)明政府均衡發(fā)展的目標(biāo)。遠(yuǎn)期來(lái)看，隨著西區(qū)發(fā)展，政府通過(guò)地塊轉(zhuǎn)讓帶動(dòng)北區(qū)發(fā)展，西北區(qū)也將成為政府重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。,房地產(chǎn)市場(chǎng)分析之-----板塊研究,17,西區(qū)作為揚(yáng)州樓市的領(lǐng)頭羊，作用非常明顯05年住宅成交面積66.13萬(wàn)

12、平方米。份額占據(jù)全市50%西區(qū)房地產(chǎn)受政策引導(dǎo)性大，05年新政曾經(jīng)對(duì)市場(chǎng)形成巨大沖擊?？們r(jià)較低的樓盤(pán)受到了市場(chǎng)的追捧，控制面積是樓盤(pán)銷(xiāo)售關(guān)鍵所在整個(gè)西區(qū)板塊，以西區(qū)中心區(qū)域成交最為活躍。,房地產(chǎn)市場(chǎng)分析之-----西區(qū)板塊,,京華城中城,,保集半島,,,富麗康城,,香格里拉,金都匯,,18,西區(qū)板塊重點(diǎn)樓盤(pán)掃描,19,西區(qū)板塊重點(diǎn)樓盤(pán)掃描,,,,,建筑風(fēng)格：新海派建筑,20,西區(qū)板塊重點(diǎn)樓盤(pán)掃描,兩房?jī)蓮d和三房?jī)蓮d主力戶(hù)型，面積

13、在90-135平方米也有少量60平米。130平米以上套型銷(xiāo)售速度緩慢，戶(hù)型較大項(xiàng)目整體特色不顯著成為滯銷(xiāo)主要原因。,中、青年人置業(yè)者為主導(dǎo)，公務(wù)員、教師等為主力,,,,,21,西區(qū)板塊重點(diǎn)樓盤(pán)掃描,,,目前在售的06年6月25日開(kāi)盤(pán)的十四棟住宅樓均是多層（6層），主打套型為兩室兩廳和三室兩廳，面積在80-105平方米。由于面積控制較好，價(jià)格比較便宜，銷(xiāo)售情況良好。,中、青年人置業(yè)者為主導(dǎo)，老年人占少數(shù),建筑風(fēng)格：現(xiàn)代簡(jiǎn)約,22,西區(qū)板塊

14、重點(diǎn)樓盤(pán)掃描,,,23,城東是揚(yáng)州重點(diǎn)物流商業(yè)批發(fā)區(qū)域，住宅樓盤(pán)相對(duì)稀缺。城東住宅樓盤(pán)分布不均，價(jià)格也有很大的差異。凱運(yùn)天地和名都華庭代表著城東樓盤(pán)重點(diǎn)板塊城東樓盤(pán)大多靠水，水文化的發(fā)掘是其推廣主旋律。,房地產(chǎn)市場(chǎng)分析之-----城東板塊,,,凱運(yùn)天地,名都華庭,24,東區(qū)板塊重點(diǎn)樓盤(pán)掃描,,,,,25,東區(qū)板塊重點(diǎn)樓盤(pán)掃描,,,,,名都華庭]地理位置優(yōu)越，戶(hù)型豐富，價(jià)格相比凱運(yùn)具有優(yōu)勢(shì)，以“大潤(rùn)發(fā)”超市為代表的商業(yè)設(shè)施，銷(xiāo)售情況

15、良好，小面積已經(jīng)銷(xiāo)售一空，目前只剩下130~140面積的大戶(hù)型。,26,城北區(qū)域緊鄰老城區(qū)，配套成熟城北屬于檔次較低的老居住區(qū)，在市民心目中形象較差。目前老城北不屬于政府重點(diǎn)開(kāi)發(fā)板塊，購(gòu)房者主要是本區(qū)域人群。揚(yáng)州購(gòu)房者容易受到市場(chǎng)誘導(dǎo)，跟風(fēng)現(xiàn)象嚴(yán)重，在某種程度上可以說(shuō)城北價(jià)值并沒(méi)有完全被市場(chǎng)所發(fā)現(xiàn),房地產(chǎn)市場(chǎng)分析之-----城北板塊,,,陽(yáng)光水岸,御河苑,27,,,,,疊加別墅面積 205.15 ~208.36m2小高層100~1

16、37m2疊加已經(jīng)基本售完，多層，小高層面積偏大，樓間距偏小,北區(qū)板塊重點(diǎn)樓盤(pán)掃描,28,北區(qū)板塊重點(diǎn)樓盤(pán)掃描,目前在售的05年12月10日開(kāi)盤(pán)的住宅樓是3棟多層和5棟小高層，本期房屋套數(shù)共有292套，主打套型為三室一廳和三室二廳，面積在80-136平方米。由于整體片區(qū)認(rèn)可度等方面原因，銷(xiāo)售情況一般。,,,,29,西北板塊雖然屬于城北板塊，但由于緊鄰城西板塊，市場(chǎng)熱度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越城北板塊緊鄰瘦西湖風(fēng)景區(qū)，本區(qū)域高檔樓盤(pán)在局部范圍內(nèi)吸引很大

17、部分政府公務(wù)員來(lái)購(gòu)買(mǎi)城西北是2005年政府地塊重點(diǎn)出讓區(qū)域本區(qū)域的111地塊前期炒作已經(jīng)引起了購(gòu)房者的高度關(guān)注。,房地產(chǎn)市場(chǎng)分析之-----西北板塊,,海德公園,30,西北區(qū)板塊重點(diǎn)樓盤(pán)掃描,,,,,目前在售的位于項(xiàng)目北部的5層公寓，主打套型為兩房?jī)蓮d和三房?jī)蓮d，面積在85-130平方米。由于面積控制較好，加之別墅級(jí)怡人環(huán)境及配套服務(wù)，銷(xiāo)售情況良好。,建筑風(fēng)格：新古典主義,31,揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)特征小結(jié),房地產(chǎn)發(fā)展成熟，從概念營(yíng)銷(xiāo)過(guò)

18、渡到產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo),特征2,特征 3,各區(qū)域板塊已經(jīng)形成明顯差異化的價(jià)值分級(jí),特征4,區(qū)域內(nèi)屬性挖掘較弱，無(wú)差異性，可復(fù)制性強(qiáng)，而且競(jìng)爭(zhēng)激烈，貼身肉搏戰(zhàn)在局部板塊體現(xiàn)。,物業(yè)類(lèi)型多樣，小高層正在逐漸被消費(fèi)群接受,特征1,32,揚(yáng)州住宅市場(chǎng)特征的啟示——快速入市、取勢(shì)造勢(shì)將是本項(xiàng)目制勝的關(guān)鍵之道,城市發(fā)展地傾城西，通過(guò)造勢(shì)，本項(xiàng)目可最大化利用新城區(qū)的區(qū)域價(jià)值,以新政府大樓為核心的新城發(fā)展將成為揚(yáng)州未來(lái)10年城市發(fā)展的熱點(diǎn)區(qū)域，為眾多購(gòu)房者提供了

19、大量的參與機(jī)會(huì)，而本項(xiàng)目正位于新城區(qū)核心,本項(xiàng)目應(yīng)該順應(yīng)揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)做“好”產(chǎn)品的發(fā)展趨勢(shì),揚(yáng)州土地市場(chǎng)持續(xù)放量，市場(chǎng)供應(yīng)量充足。房?jī)r(jià)爬升迅速：以揚(yáng)州市區(qū)在售樓盤(pán)為研判基礎(chǔ)，2005年銷(xiāo)售量在120萬(wàn)平米，其中價(jià)格在3500元/平米的中高檔樓盤(pán)占到70%以上；隨著供應(yīng)量的放量，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)將越發(fā)激烈目前揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)屬于持續(xù)發(fā)展階段，在該層面上本項(xiàng)目機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。,經(jīng)過(guò)歸納總結(jié)，揚(yáng)州住宅市場(chǎng)有以下特點(diǎn)：地傾城西產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)開(kāi)始顯

20、現(xiàn)物業(yè)類(lèi)型“多彩紛呈”中高檔住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈客戶(hù)來(lái)源相對(duì)封閉戶(hù)型面積走向分化 銷(xiāo)售手段豐富化，概念炒作多元化控制總價(jià)已經(jīng)成為熱點(diǎn)樓盤(pán)處理好的關(guān)鍵點(diǎn)市民對(duì)小高層的抗性逐漸減小。,揚(yáng)州住宅市場(chǎng)上“好產(chǎn)品”開(kāi)始被消費(fèi)者接受和青睞，社區(qū)品質(zhì)開(kāi)始成為購(gòu)房決策的一大標(biāo)準(zhǔn)，特別對(duì)于城西競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)更始如此。,未來(lái)供應(yīng)量將持續(xù)放量，本項(xiàng)目應(yīng)抓住該契機(jī)快速進(jìn)入市場(chǎng),區(qū)域價(jià)值的取勢(shì)造勢(shì)將是本項(xiàng)目完全超越競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的差異化關(guān)鍵,傳統(tǒng)的封閉式純居

21、住性小區(qū)，核心賣(mài)點(diǎn)以產(chǎn)品——社區(qū)景觀環(huán)境為主,33,基準(zhǔn)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案針對(duì)性分析,競(jìng)爭(zhēng)重點(diǎn)個(gè)案之——奧都花城,項(xiàng)目規(guī)劃：由成功開(kāi)發(fā)過(guò)棲月苑、月亮園等小區(qū)的本土開(kāi)發(fā)商揚(yáng)州新能源虎豹房屋開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司打造，開(kāi)發(fā)商塑造了一定的品牌知名度，對(duì)奧都花城的銷(xiāo)售產(chǎn)生了較好的影響。項(xiàng)目占地208畝，總建筑面積約26萬(wàn)平方米，以“運(yùn)動(dòng)、健康、教育”為開(kāi)發(fā)理念，區(qū)內(nèi)有社區(qū)素質(zhì)教育中心、健身指導(dǎo)中心、體育館、網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、中庭水景花園等配套。 物業(yè)類(lèi)型：多層

22、（5＋1），其中在中心水景花園周邊有7幢為退臺(tái)式花園洋房設(shè)計(jì)　　　　　小高層（11＋1）　　　　　高層（19＋1），其中一個(gè)單元為30～60㎡的公寓設(shè)計(jì)（153套），　　　　　　　　　　　　　　半個(gè)單元的300多㎡的1＋1復(fù)式設(shè)計(jì)（10套） 戶(hù)型設(shè)計(jì)： 面積：30～300㎡，主導(dǎo)面積100～130㎡ 特征：正南正北、入戶(hù)花園、雙露臺(tái)、弧形觀景飄窗,34,基準(zhǔn)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案針對(duì)性分析,競(jìng)爭(zhēng)重點(diǎn)個(gè)案之——奧都花城,價(jià)格手段

23、：　　多層3800元/㎡　　　　　　　高層3600元/㎡　　　　　　　花園洋房4880元/㎡開(kāi)發(fā)進(jìn)度：項(xiàng)目首期多層于元月十六日開(kāi)盤(pán)，二期花園洋房于三月二日開(kāi)盤(pán)，三期小　　　　　高層于四月八日開(kāi)盤(pán)。目前匯集了小區(qū)景觀配套精華的壓軸高層正處于認(rèn)　　　　　購(gòu)中，預(yù)計(jì)八月中旬正式開(kāi)盤(pán)，銷(xiāo)售較好。 物管費(fèi)用：1元/㎡(其中包括電梯費(fèi)0.45元/㎡),35,基準(zhǔn)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案針對(duì)性分析,競(jìng)爭(zhēng)重點(diǎn)個(gè)案之——奧都花城,促銷(xiāo)措施：● 2006年9

24、月10日（教師節(jié)）前，凡專(zhuān)職教師本人購(gòu)買(mǎi)奧都花城高層住宅的，憑有效證　件，給予20元/㎡的購(gòu)房補(bǔ)貼；● 2006年9月1日前，購(gòu)買(mǎi)奧都花城高層住宅的客戶(hù)本人或其子女憑2006年大學(xué)錄取通知 書(shū)原件及有效身份證件，給予20元/㎡的購(gòu)房補(bǔ)貼?！癯种屑?jí)職稱(chēng)的消費(fèi)者可享受30元/㎡的優(yōu)惠，高級(jí)職稱(chēng)的消費(fèi)者可享受50元/㎡的優(yōu)惠。●自辦公司注冊(cè)資金50萬(wàn)元以下的客戶(hù)，享受20元/㎡的優(yōu)惠；注冊(cè)資金50萬(wàn)元以上的客　戶(hù)，享受50元/㎡

25、的優(yōu)惠。,36,基準(zhǔn)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案針對(duì)性分析,競(jìng)爭(zhēng)重點(diǎn)個(gè)案之——奧都花城,亮點(diǎn)打造：●開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目銷(xiāo)售到70%時(shí)拿出1000萬(wàn)元，作為15年后電梯的更換費(fèi)用（執(zhí)行方式：1000　萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)本項(xiàng)目鋪面，所有權(quán)為全體業(yè)主所有，暫時(shí)由物業(yè)辦代管，其租金用于補(bǔ)貼電　梯運(yùn)營(yíng)費(fèi)用）。●高層住宅13層以上可以裝太陽(yáng)能。●外墻應(yīng)用性能耐久的、高絕熱性的擠塑型聚苯板保溫材料?！窀邔雍廊A大堂，增加物業(yè)品質(zhì)?！裎飿I(yè)公司提前介入，提升服務(wù)形象?！襁\(yùn)動(dòng)主

26、題：奧都體育館、近萬(wàn)平米奧林匹克中心花園、奧林匹克城跑道?！窦?xì)節(jié)把握：外墻面磚、樓梯貼大理石、電梯直達(dá)地下車(chē)庫(kù)、豪華大堂、空調(diào)外機(jī)采用鋁合金百葉窗統(tǒng)一安裝處、物業(yè)提前進(jìn)駐。,37,基準(zhǔn)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案針對(duì)性分析,競(jìng)爭(zhēng)重點(diǎn)個(gè)案之——京華城中城,項(xiàng)目規(guī)劃：由揚(yáng)州京華城中城生活置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)、臺(tái)北京華城/臺(tái)北元宏建筑師事務(wù)所規(guī)劃設(shè)計(jì)的新藝術(shù)古典主義風(fēng)格大型社區(qū)。項(xiàng)目占地2000多畝（其中二期總建筑面積就達(dá)40萬(wàn)平方米），大手筆、大投入，規(guī)劃有金融

27、商貿(mào)中心、長(zhǎng)三角CBD、Living Mall全生活廣場(chǎng)、高層住宅、疊加別墅等物業(yè)形態(tài)。 戶(hù)型設(shè)計(jì)： 面積：60～300㎡，主導(dǎo)面積85～135㎡ 特征：超短進(jìn)深8.25米、超寬4.8米客廳、南北雙陽(yáng)臺(tái)、超寬2.2米景觀休閑陽(yáng)　　臺(tái)、次衛(wèi)生間干濕分離、主臥豪華套房、衛(wèi)浴四件套、更衣室、八角景觀落地　　窗、客臥全飄窗設(shè)計(jì) 價(jià)格手段：小高層3600元/㎡　　　　　高層3800元/㎡　　　　　疊加4500元/㎡左右

28、　　　　　聯(lián)排5000元/㎡左右,38,基準(zhǔn)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案針對(duì)性分析,競(jìng)爭(zhēng)重點(diǎn)個(gè)案之——京華城中城,開(kāi)發(fā)進(jìn)度：項(xiàng)目一期已交付，二期于四月八日開(kāi)盤(pán)，銷(xiāo)售良好。物管費(fèi)用：1.1元/㎡(含電梯費(fèi)) 促銷(xiāo)措施：1、定時(shí)總房款直接優(yōu)惠1萬(wàn)元2、1樓送花園3、樣板房展示,39,基準(zhǔn)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案針對(duì)性分析,競(jìng)爭(zhēng)重點(diǎn)個(gè)案之——京華城中城,亮點(diǎn)打造：● 3500㎡中央湖景● 4300㎡半島會(huì)所●左擁40萬(wàn)㎡中央水景公園、右抱19萬(wàn)㎡全生活廣場(chǎng)Li

29、ving Mall●雙層玻璃窗、室內(nèi)紅外線(xiàn)監(jiān)控系統(tǒng)、廚房火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)、多功能　可視對(duì)講系統(tǒng)●國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)水道溫水游泳池、英式壁球館、美式攀沿運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、球類(lèi)　競(jìng)技館、法式休閑餐廳等●打造揚(yáng)州第一座國(guó)家級(jí)AAA智能化小區(qū)：①24小時(shí)集中供熱水系統(tǒng)②24小時(shí)集中直飲水系統(tǒng)③網(wǎng)絡(luò)式管家服務(wù)系統(tǒng)④全程酒店式物業(yè)管理●新毛坯房概念，水、電、氣、網(wǎng)絡(luò)、通訊、電視插座等以裝修設(shè)　計(jì)帶頭配置到位。,40,消費(fèi)群針對(duì)性分析,揚(yáng)州有著2500

30、多年的歷史?？登⑹馈睍r(shí)期，揚(yáng)州作為世界上人口超過(guò)50萬(wàn)的十大城市之一，其城市建設(shè)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、文化教育及社會(huì)各行各業(yè)都呈現(xiàn)著繁榮的景象。近五十年改革開(kāi)發(fā)發(fā)展以來(lái)，揚(yáng)州逐漸向旅游城市的方向發(fā)展，老城區(qū)以古韻為特色，批發(fā)、零售、餐飲業(yè)比較發(fā)達(dá)，西城區(qū)將發(fā)展為現(xiàn)代化的中國(guó)未來(lái)國(guó)際會(huì)議中心。目前老城區(qū)的地位還是比較顯著，城市絕大多數(shù)人口都集中在此，環(huán)境優(yōu)美、商業(yè)繁榮，周邊地區(qū)游人絡(luò)繹不絕，零售、餐飲比較發(fā)達(dá)，市民享受著一種悠閑的生活。30～

31、40歲年齡段的市民，其中有一部分為外來(lái)商人，他們大多數(shù)以批發(fā)、零售、住宿、餐飲、沐浴、娛樂(lè)為主業(yè)，有1～2個(gè)子女，家庭經(jīng)濟(jì)較好。因此他們對(duì)自己的居住條件也希望得到很好的改善，加之一些公務(wù)員、教師、公司企業(yè)白領(lǐng)，形成了一支對(duì)住房二次置業(yè)的主力軍，要求戶(hù)型面積在100～130㎡之間，兩個(gè)臥室和客廳朝南，并且客廳開(kāi)闊寬敞，小區(qū)的規(guī)劃和戶(hù)型設(shè)計(jì)比較有特色，彰顯身份！,41,本報(bào)告的研究思維導(dǎo)圖,客戶(hù)分析,,項(xiàng)目界定,,,市場(chǎng)分析,基地價(jià)值分析,

32、,項(xiàng)目定位,整體發(fā)展戰(zhàn)略,42,基地價(jià)值分析,項(xiàng)目四周示意圖,43,項(xiàng)目SWOT分析,44,作為缺少知名度與美譽(yù)度的新開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，在宣傳自身優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，關(guān)鍵是打造好一期產(chǎn)品，引起市場(chǎng)關(guān)注。,,開(kāi)發(fā)商憑借自身的雄厚實(shí)力，通過(guò)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，融合各方實(shí)力與經(jīng)驗(yàn)，整合優(yōu)勢(shì)資源，不但要將本項(xiàng)目做成功，更重要的是要把項(xiàng)目品牌推向市場(chǎng),積極引進(jìn)公交?？空军c(diǎn)，同時(shí)根據(jù)周邊缺少生活設(shè)施的情況，建議引進(jìn)社區(qū)超市，也可以帶動(dòng)沿街商鋪銷(xiāo)售。,區(qū)域公共交通、配套欠

33、發(fā)達(dá)，可到達(dá)性略差,商業(yè)存在風(fēng)險(xiǎn)和難度,針對(duì)西區(qū)商業(yè)銷(xiāo)售持續(xù)低迷的情況，前期住宅開(kāi)發(fā)營(yíng)銷(xiāo)形成市場(chǎng)熱點(diǎn)，同時(shí)根據(jù)周邊缺少生活設(shè)施的情況，建議引進(jìn)社區(qū)超市，商鋪購(gòu)買(mǎi)者主要是投資者，控制總價(jià)是順利回收商鋪資金的關(guān)鍵。,,,劣勢(shì)和威脅的規(guī)避和彌補(bǔ),對(duì)小高層的包裝引導(dǎo)，增加客戶(hù)接受度,1、電梯帶來(lái)的上下行交通的便利性、對(duì)老弱病殘者的便利；2、綠地面積更大，建筑密度更低；3、樓間距更大，采光通風(fēng)更好，私密性更強(qiáng)；4、視野更開(kāi)闊， 景觀更好；

34、,,45,綜合來(lái)講，我們認(rèn)為項(xiàng)目若要贏得成功，就要做好,第一是樹(shù)立精品意識(shí)， 目前揚(yáng)州房地產(chǎn)產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)競(jìng)爭(zhēng)激烈，突出自身強(qiáng)項(xiàng)，并 在建筑用材上需要有所突破，以此來(lái)炒作市場(chǎng)。第二要充分利用差異化競(jìng)爭(zhēng)策略， 產(chǎn)品差異化、營(yíng)銷(xiāo)差異化、服務(wù)差異化，打造揚(yáng)州西城第一樣板社區(qū)。第三考慮到后面商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)作，項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā)和營(yíng)銷(xiāo)必須 形成市場(chǎng)熱點(diǎn)，積累足夠人氣,,項(xiàng)

35、目SWOT分析啟示,46,對(duì)于本案的開(kāi)發(fā)，我們充滿(mǎn)熱情和信心。當(dāng)然，我們的信心必須來(lái)源于開(kāi)發(fā)商的專(zhuān)業(yè)和實(shí)力，我們的熱情只能建筑在實(shí)實(shí)在在的產(chǎn)品和品質(zhì)上。,圍繞市場(chǎng)，利潤(rùn)最大化,打造項(xiàng)目、企業(yè)雙品牌,扎根揚(yáng)州，理念超前,針對(duì)客戶(hù)需求做產(chǎn)品,整體開(kāi)發(fā)理念,保障現(xiàn)金流，逐步分解風(fēng)險(xiǎn),47,本報(bào)告的研究思維導(dǎo)圖,客戶(hù)分析,,項(xiàng)目界定,,,市場(chǎng)分析,,項(xiàng)目定位,整體發(fā)展戰(zhàn)略,項(xiàng)目定位,48,區(qū)域整體形象定位,項(xiàng)目區(qū)位特征,項(xiàng)目地塊特征,消費(fèi)者

36、需求,競(jìng)爭(zhēng)分析,連接上海、蘇南的樞紐地帶蘇北經(jīng)濟(jì)領(lǐng)頭羊未來(lái)?yè)P(yáng)州行政、文化和居住的新城市中心,規(guī)模相對(duì)周邊地塊較小，所以在細(xì)節(jié)處理上要精致西區(qū)大盤(pán)離主城較遠(yuǎn)，周邊配套生活配套相對(duì)稀缺，建議我們?cè)谂涮捉ㄔO(shè)上針對(duì)性解決。,新城市核心,成熟配套,認(rèn)政府內(nèi)心深處有很強(qiáng)的融入蘇南及上海都市圈的渴望追求有城市魅力和內(nèi)涵的生活對(duì)社區(qū)環(huán)境和社區(qū)氛圍關(guān)注程度不斷提高,新城市魅力,以京華城中城為代表的國(guó)際化項(xiàng)目出現(xiàn)周邊資源共享，可復(fù)制性較強(qiáng)，需

37、要在自身產(chǎn)品細(xì)節(jié)如環(huán)保與人性功能上作出考慮。,樣板社區(qū),,新城市-休閑生活樣板社區(qū),,,,49,區(qū)域整體價(jià)值定位 ——新城市-休閑生活樣板社區(qū),新城市主義休閑生活體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)居住樣板,關(guān)鍵詞：,50,區(qū)域戶(hù)型產(chǎn)品需求定位,物業(yè)產(chǎn)品,多層產(chǎn)品依然受到市場(chǎng)追捧，項(xiàng)目前期開(kāi)盤(pán)時(shí)多以多層產(chǎn)品打開(kāi)市場(chǎng)局面，隨著房地產(chǎn)發(fā)展，目前小高層也逐步被市場(chǎng)所接受，在區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)了小高層產(chǎn)品，更有項(xiàng)目推出了高層產(chǎn)品。區(qū)域項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)激烈已是事實(shí)，

38、眾多開(kāi)發(fā)商已經(jīng)認(rèn)識(shí)到此問(wèn)題，不論是上海的保集集團(tuán)還是本地的新能源，在產(chǎn)品內(nèi)部景觀以及微觀細(xì)節(jié)方面是下足了功夫,戶(hù)型產(chǎn)品,隨著揚(yáng)州房地產(chǎn)發(fā)展，房?jī)r(jià)不斷上揚(yáng)，在缺少客戶(hù)群外力支持的情況下，揚(yáng)州本地需求成為主導(dǎo)力量，在經(jīng)歷過(guò)長(zhǎng)時(shí)間地產(chǎn)發(fā)展高峰期，目前經(jīng)濟(jì)型總價(jià)相對(duì)較低的戶(hù)型熱銷(xiāo)也在情理之中，也符合目前江蘇區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)。西區(qū)屬于中央生活區(qū)，更多的產(chǎn)品是符合大眾消費(fèi)需求的物業(yè)類(lèi)型，而高端物業(yè)類(lèi)型別墅在揚(yáng)州受到了消費(fèi)者的認(rèn)同，所以建議項(xiàng)目在

39、中心景觀區(qū)可以出現(xiàn)花園洋房或者四層疊加別墅等高端產(chǎn)品，進(jìn)一步拉高項(xiàng)目產(chǎn)品品質(zhì)。,51,區(qū)域客戶(hù)來(lái)源及演變分析,在中心配套資源復(fù)制性強(qiáng)的特點(diǎn)下，本項(xiàng)目如何完善配套資源本項(xiàng)目外圍定位的重要因素,交通到達(dá)性——消費(fèi)者來(lái)源的可能性針對(duì)周邊配套設(shè)施稀缺的特點(diǎn)，本項(xiàng)目的引進(jìn)大型超市，解決公交配套尤為關(guān)鍵消費(fèi)習(xí)慣——消費(fèi)者潛在需求挖掘從市場(chǎng)調(diào)研可以發(fā)現(xiàn)當(dāng)前市場(chǎng)購(gòu)房客戶(hù)來(lái)源基本區(qū)域周邊的，對(duì)城市中心吸引較弱，形成明顯的區(qū)域分化，如何吸引城區(qū)客戶(hù)，

40、解決其心中疑慮?？蛻?hù)演變預(yù)測(cè)——當(dāng)前的立意必須為未來(lái)的客戶(hù)演變做好準(zhǔn)備目前周邊樓盤(pán)的本區(qū)客戶(hù)均占到了60%以上，隨著新城區(qū)配套的跟進(jìn)和人氣的形成，主城區(qū)客戶(hù)的比例必將有所提升,52,當(dāng)前新城區(qū)中高端樓盤(pán)客戶(hù)來(lái)源以私營(yíng)業(yè)主和政府官員、企業(yè)中高級(jí)管理人員為主,新城區(qū)中高檔樓盤(pán)客戶(hù)來(lái)源比例,53,本項(xiàng)目客戶(hù)定位——作為新區(qū)大盤(pán)，啟動(dòng)期一般仍以周邊主流客戶(hù)為目標(biāo)對(duì)象,隨著區(qū)域形象和人氣的不斷提升，城市中心的遷移，郊區(qū)及外地客戶(hù)的比例將逐步上

41、升,揚(yáng)州市區(qū)（包括西區(qū)）,出于改善生活質(zhì)量的要求及部分投資心理，看好新城區(qū)發(fā)展前景私企業(yè)主、政府官員、銀行等金融機(jī)構(gòu)職員、企事業(yè)單位公務(wù)員、醫(yī)院醫(yī)生、大學(xué)教職員工等，屬市區(qū)中高檔收入階層,周邊郊區(qū)（以京華城中城為主）,追求真正成熟的城市生活，以自住為主周邊縣市中的私營(yíng)業(yè)主、政府公務(wù)員、企業(yè)中高層管理人員及技術(shù)人員為主,,,54,本報(bào)告的研究思維導(dǎo)圖,基地價(jià)值分析,,宏觀分析,,市場(chǎng)分析,項(xiàng)目定位,,,整體發(fā)展戰(zhàn)略,55,項(xiàng)目總體戰(zhàn)略

42、思考,56,項(xiàng)目總體營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略思考,戰(zhàn)略方向之一、如何結(jié)合正太集團(tuán)品牌工程進(jìn)行整合品牌戰(zhàn)略,戰(zhàn)略方向之二、如何結(jié)合細(xì)節(jié)差異競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)行樣板產(chǎn)品戰(zhàn)略,戰(zhàn)略方向之三、如何結(jié)合針對(duì)目標(biāo)客戶(hù)展開(kāi)定向營(yíng)銷(xiāo)推廣,戰(zhàn)略方向之四、如何政府專(zhuān)家資源形成論壇新聞炒做造勢(shì),57,西北處為交通樞紐正北為文教區(qū) 正東為規(guī)劃的商業(yè)中心區(qū)獨(dú)享兩大城市引擎商業(yè)引擎教育引擎容積率：1.6,一、本項(xiàng)目核心價(jià)值提煉,,118地塊,使本項(xiàng)目處于西區(qū)板塊最得天獨(dú)厚

43、的優(yōu)越地段位置,58,二、核心主題提煉：,西城樣板 學(xué)院生活,項(xiàng)目的目標(biāo)是打造西區(qū)的居住精品，要成為揚(yáng)州新生活的典范，加上北面規(guī)劃西區(qū)的文教區(qū)，必將以獨(dú)特的品牌優(yōu)勢(shì)和學(xué)術(shù)氛圍影響進(jìn)而提升本案的內(nèi)涵價(jià)值，而臨近本案的商業(yè)中心區(qū)又使本案形成新城市時(shí)尚生活的板塊，由此可提煉出本案最為獨(dú)特的兩大優(yōu)勢(shì)賣(mài)點(diǎn)：西城樣板 學(xué)院生活。,59,三、推廣總精神,60,四、案名及組團(tuán)名建議,主推案名建議：格調(diào)·188號(hào)詮釋?zhuān)航逃秊榫V，文化為

44、常，強(qiáng)調(diào)現(xiàn)代高尚生活居住的一種層次，也是揚(yáng)州新中產(chǎn)階層的一種格調(diào)生活主張，而地塊１8８號(hào)是非常吉祥的數(shù)字，將成為引領(lǐng)揚(yáng)州西區(qū)榜樣生活的一面旗幟。,61,五、備選案名：,,備選：,作為荷蘭著名的畫(huà)家，生于小城萊頓（萊頓大學(xué)是荷蘭富有傳奇色彩的著名大學(xué)），是文藝復(fù)興時(shí)期最具盛名的藝術(shù)巨匠，體現(xiàn)出巨大的創(chuàng)作力和文化感染力，與本項(xiàng)目有著非常緊密的聯(lián)系，充分體現(xiàn)本項(xiàng)目的人文與教育價(jià)值。,海倫香島——精致洋房居住區(qū)拜倫街區(qū)——小高層住區(qū)英倫

45、特區(qū)——商業(yè)街,倫勃朗·小城,62,六、項(xiàng)目品牌整合策略,1、核心廣告推廣語(yǔ)：,健康人·思想家,詮釋?zhuān)?（1）強(qiáng)調(diào)本項(xiàng)目教育引擎、生態(tài)引擎雙健康引擎，因此居住在此將享受健康的新生活 方式，做新?lián)P州健康人；,（2）學(xué)院派大師思想學(xué)風(fēng)，不僅打造一個(gè)物質(zhì)家園，更要打造一個(gè)有思想的棲居地，　　有文化的新家園；,（3）沐浴百年揚(yáng)州風(fēng)華，休閑圣地，強(qiáng)調(diào)人人皆可為思想家；,63,64,七、六大篇章，演繹格調(diào)188號(hào)賣(mài)點(diǎn)

46、組團(tuán),格調(diào)人生·六大思想,1、第一篇章 教育思想家：在浸透書(shū)香的空氣中呼吸生活,文教新區(qū)的學(xué)術(shù)氣息，世界名校的淵源人文精神，自然接受人文氛圍熏陶，生活的精華所在，不是形式，而是細(xì)節(jié)；不在外表，而是自?xún)?nèi)而外流露的氣質(zhì)內(nèi)涵。,2、第二篇章 生態(tài)思想家：在東方康橋的水岸邊閱讀生活,水景營(yíng)造：打造休閑新生活方式,綠化設(shè)計(jì)：簡(jiǎn)約優(yōu)雅的綠化鋪陳,環(huán)境營(yíng)造：生態(tài)休閑原景生活空間締造身心雙健康人性居停提倡生態(tài)養(yǎng)生，提倡居住環(huán)保,65,

47、3、第三篇章 休閑思想家：在新城市的休閑街上玩味生活,社區(qū)內(nèi)特色商業(yè)步行街——全面滿(mǎn)足生活所需,獨(dú)有的社區(qū)內(nèi)部商業(yè)街，集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲于一體，散散步，購(gòu)購(gòu)物，生活所需，隨手可得。,優(yōu)秀的人居空間規(guī)劃——精品的居住內(nèi)涵規(guī)劃,真正適合人居的生態(tài)空間，人性的極至表達(dá),具有品質(zhì)感的園藝規(guī)劃——生活與國(guó)際接軌,全力打造特色園藝，為未來(lái)生活喝彩,66,4、第四篇章 鄰里思想家：新文化紳士階層在一起分享生活,l  

48、0;  學(xué)院生活推崇鄰里交往 l       仰慕，還是被仰慕l     做鄰居，做朋友，就是不做陌生人,5、第五篇章 建筑思想家：國(guó)際大師 學(xué)院派文化名宅,l       正太集團(tuán)實(shí)力企業(yè)精心打造高品質(zhì)樓盤(pán)l   

49、;    國(guó)際設(shè)計(jì)大師筑就西區(qū)人文建筑經(jīng)典之作l      建筑藝術(shù)的細(xì)節(jié)體驗(yàn),67,6、第六篇章 城市思想家：時(shí)尚人文生活，實(shí)力企業(yè)打造,l       借勢(shì)揚(yáng)州西進(jìn)城市營(yíng)造，創(chuàng)造思想新生活l       菁英團(tuán)隊(duì)實(shí)力打造，

50、實(shí)現(xiàn)人居健康理想l      品質(zhì)，鑒證專(zhuān)業(yè)；專(zhuān)業(yè)，鑄就品牌,68,項(xiàng)目整體概念建議,69,☉學(xué)院生活的靈魂與氣質(zhì)，營(yíng)造人文悠閑的歐洲小鎮(zhèn)生活；☉一大人文主題入口廣場(chǎng)、三大大學(xué)主題公園（牛津、哈佛、劍橋）、一個(gè)中央名人雕塑景觀軸、一條康河，格調(diào)生活從此誕生；☉雕塑、園藝、鋪地紅磚、親水木平臺(tái)、郁金香，所有關(guān)于學(xué)院的美好記憶會(huì)在生活風(fēng)景中一一浮現(xiàn)，這輩子，我在格調(diào)188號(hào)；

51、☉西有哈佛，東有清華，主題學(xué)院社區(qū)將成新城西部獨(dú)特風(fēng)景。,【格調(diào)188號(hào)-學(xué)院派情景社區(qū)，小城生活風(fēng)情】,70,項(xiàng)目整體概念建議－劍橋?qū)嵕?71,【主題社區(qū)】,☉用充滿(mǎn)人文精神的名校主題營(yíng)造一種學(xué)院般的居住情景用歐美人文大師的名字命名街區(qū)主題南加州學(xué)區(qū)：多層花園洋房；常春藤學(xué)區(qū)：多層公寓街區(qū)北美學(xué)區(qū)：小高層格調(diào)住宅,72,項(xiàng)目總形象命名,示范揚(yáng)州西城的未來(lái),揚(yáng)州 ●西城學(xué)院生活樣板Urban new town metropol

52、is model quarters,73,樣板社區(qū)十大學(xué)院生活標(biāo)準(zhǔn),國(guó)家3A住宅產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)國(guó)家級(jí)環(huán)保住宅建材標(biāo)準(zhǔn)揚(yáng)州第一個(gè)采用藥用植物的生態(tài)養(yǎng)生社區(qū)揚(yáng)州第一個(gè)提倡合居生活標(biāo)準(zhǔn)的社區(qū)（子母戶(hù)型設(shè)計(jì)，考慮兩代人的和諧居?。P(yáng)州第一家國(guó)家級(jí)專(zhuān)家團(tuán)隊(duì)擔(dān)任顧問(wèn)團(tuán)的高尚社區(qū)揚(yáng)州第一個(gè)推出全裝修試點(diǎn)的高尚小區(qū)（可以推出一個(gè)全裝修組團(tuán)）揚(yáng)州第一個(gè)推出實(shí)屋樣板區(qū)的高尚小區(qū)揚(yáng)州第一個(gè)推出教育長(zhǎng)線(xiàn)VIP服務(wù)的學(xué)院住宅（名校教育顧問(wèn)服務(wù)策略）揚(yáng)州

53、第一個(gè)推出家庭社區(qū)醫(yī)療高級(jí)保障體系的社區(qū)（名醫(yī)院定期醫(yī)療服務(wù)）揚(yáng)州第一家提出住宅DIY的高尚小區(qū)（針對(duì)部分花園洋房產(chǎn)品，可以客戶(hù)意見(jiàn)介入）（以上建議的實(shí)施在于充分考慮成本和效益，以及開(kāi)發(fā)商的政府社會(huì)資源整合）,74,項(xiàng)目產(chǎn)品定位—— 物業(yè)類(lèi)型建議,75,項(xiàng)目產(chǎn)品定位—— 戶(hù)型面積建議,目前揚(yáng)州房?jī)r(jià)逐漸透支，消費(fèi)者在總價(jià)承受力相對(duì)有限的情況下，市場(chǎng)上經(jīng)濟(jì)戶(hù)型出現(xiàn)了脫銷(xiāo)，但大面積卻在滯銷(xiāo)，兩級(jí)分

54、化非常明顯，針對(duì)目前周邊樓盤(pán)剩余面積過(guò)大的特點(diǎn)，以精致小面積上市的本案，將會(huì)引起市場(chǎng)的關(guān)注。,76,項(xiàng)目產(chǎn)品定位—— 戶(hù)型設(shè)計(jì)建議,戶(hù)型的優(yōu)劣直接影響客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)決定，在戶(hù)型設(shè)計(jì)上，講究簡(jiǎn)潔、實(shí)用、 功能分區(qū)合理、科學(xué)，因此必須遵循以下幾點(diǎn)原則： 1）戶(hù)型要求實(shí)用，減少室內(nèi)不必要的交通面積，室內(nèi)布局科學(xué)，不顯局促。 2）按三個(gè)空間理念設(shè)計(jì)戶(hù)型 第一空間：建筑面積×層高 第二空間

55、：景觀空間 第三空間：智慧、信息空間，注入高科技。 3）室內(nèi)各功能分區(qū)的明顯合理，要求動(dòng)靜分開(kāi)，工作與生活空間分開(kāi)，公 共與私密空間分開(kāi)。 4）功能配置合理完善。帶衛(wèi)生間的主臥室、玄關(guān)、工作陽(yáng)臺(tái)、書(shū)房、兒童 房、衣帽間等空間配置需要同戶(hù)型面積和目標(biāo)客戶(hù)的需要緊密聯(lián)系起來(lái)。 5）戶(hù)型設(shè)計(jì)更貼近人性化。充分考慮鎮(zhèn)江消費(fèi)者特征，盡可能將全部臥室 設(shè)計(jì)朝陽(yáng)。 6）可考慮落地弧形窗（打破單純

56、以陽(yáng)臺(tái)作為居室外延空間的局面）和飄窗 設(shè)計(jì)（可坐可臥，即增強(qiáng)使用空間，又開(kāi)闊視野），充分體現(xiàn)人性化設(shè) 計(jì)。,,77,戶(hù)型設(shè)計(jì)建議,子母戶(hù)型設(shè)計(jì)、可分可合 ——和諧社會(huì)的和居時(shí)代 ——父母和子女既相對(duì)獨(dú)立居住享受兩代人不同的生活方式，　　又便于互相照顧和看望——便于滿(mǎn)足“國(guó)六條”細(xì)則的要求,套型設(shè)計(jì)的靈活性，樓層間、分戶(hù)間預(yù)留隔板式隔墻，根據(jù)家庭人口的變化，上下、左右兩套可并為一套；套內(nèi)墻體

57、可根據(jù)需要靈活拆除。,78,項(xiàng)目產(chǎn)品定位—— 戶(hù)型建議,入戶(hù)花園戶(hù)型建議,79,項(xiàng)目產(chǎn)品定位—— 戶(hù)型建議,大露臺(tái)戶(hù)型建議,80,建議學(xué)院派產(chǎn)品立面,一種簡(jiǎn)約大氣的風(fēng)格,81,項(xiàng)目產(chǎn)品定位—— 鄰里商業(yè)街,82,項(xiàng)目產(chǎn)品定位—— 復(fù)合地產(chǎn)規(guī)劃示意,83,項(xiàng)目產(chǎn)品定位——

58、 規(guī)劃建議,復(fù)合地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃中對(duì)私密性的處理,傳統(tǒng)做法,科學(xué)人性做法,84,1)、住宅部分,考慮到中小城市購(gòu)房者的心理接受程度，我司建議在小區(qū)內(nèi)部住宅部分規(guī)劃以及高層部分加以重新研判：,由于項(xiàng)目所處的城市中心的絕佳地段，同時(shí)此類(lèi)產(chǎn)品在市場(chǎng)上尚屬空白，結(jié)合整體項(xiàng)目，四層疊加別墅與花園洋房產(chǎn)品的出現(xiàn)將可以極大的提升項(xiàng)目的檔次感，同時(shí)這種稀缺產(chǎn)品還可以作為引爆市場(chǎng)的絕佳武器起到奇效；,增加部分四層疊加別墅＋部分花

59、園洋房產(chǎn)品。,85,1)、住宅部分,從目前中小城市市場(chǎng)來(lái)看，無(wú)論是購(gòu)房人的接受程度還是去化速度，多層產(chǎn)品持續(xù)受到熱捧，適當(dāng)增加部分多層產(chǎn)品可以為拉動(dòng)小區(qū)的整體銷(xiāo)售速度起到極大的促進(jìn)作用；,適當(dāng)增加部分景觀7+1或6+1產(chǎn)品。,86,1)、住宅部分,控制小高層層數(shù)。,由于市場(chǎng)對(duì)小高層產(chǎn)品的抗性客觀存在，因此在對(duì)小高層產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì)上就應(yīng)當(dāng)充分考慮，將層數(shù)控制在11層以?xún)?nèi)，同時(shí)，在后期還可從營(yíng)銷(xiāo)角度考慮，通過(guò)物業(yè)協(xié)商等手段，將6層以下的小高

60、層使用成本適當(dāng)降低，以減少客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)時(shí)的抵觸情緒。,87,底層架空的泛會(huì)所空間,文化藝術(shù)體驗(yàn)的會(huì)所空間,88,門(mén)廳的格調(diào)感覺(jué),空中花園的體驗(yàn),89,90,本案項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格模擬,91,本案項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格模擬,定價(jià)原則,在項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中，價(jià)格因素起著重要的作用，定價(jià)的高低關(guān)系項(xiàng)目利潤(rùn)的多少，以及銷(xiāo)售成功與否，所謂一分質(zhì)一分價(jià)，正確的項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略就是要如實(shí)地體現(xiàn)項(xiàng)目本身的價(jià)格規(guī)律，反映出項(xiàng)目的合理價(jià)值，做出精確定價(jià)，由于本案體量較大，高投入高風(fēng)險(xiǎn)

61、，為定價(jià)精確，力求利潤(rùn)最大化，本案的基本定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)以市場(chǎng)定價(jià)法結(jié)合成本定價(jià)、心理定價(jià)、目標(biāo)利潤(rùn)定價(jià)等。,定價(jià)影響因素分析,任何物業(yè)的價(jià)格在市場(chǎng)中并非獨(dú)立存在，從客戶(hù)需求角度看，市場(chǎng)比較原則在定價(jià)中處于相當(dāng)重要的地位，必須遵從“同質(zhì)同價(jià)、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)”的操作方法，由此必須盡量挖掘市場(chǎng)空白，提高物業(yè)的附加值。本案定價(jià)的影響因素，主要受以下幾個(gè)因素影響：戶(hù)型/小區(qū)規(guī)模/景觀/開(kāi)發(fā)商品牌/物業(yè)類(lèi)型/地理位置/形象宣傳,92,本案項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格模擬,

62、價(jià)格模擬,遵循以上原則，結(jié)合西部其它的樓盤(pán)的競(jìng)爭(zhēng)因素以及價(jià)格，項(xiàng)目可參照的樓盤(pán)主要有項(xiàng)目A“保集半島”，項(xiàng)目B“奧都花城”，項(xiàng)目C“京華城中城”，項(xiàng)目D“富麗康城”。物業(yè)類(lèi)型以小高層為標(biāo)準(zhǔn),93,本案項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格模擬,周邊項(xiàng)目各樓盤(pán)售價(jià),本案擬和售價(jià)（小高層）,本案售價(jià)（小高層）＝3600*（0.96/3.92）＋3650*（1.08/3.92）＋3700*（1.02/3.92）＋3300*（0.86/3.92）=3575元/平方米

63、,94,本案項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格模擬,建議售價(jià),本項(xiàng)目建議售價(jià)備注：僅作為目前開(kāi)盤(pán)的參考價(jià)格，如果明年開(kāi)盤(pán)價(jià)格則根據(jù)周邊售價(jià)相 應(yīng)調(diào)整小高層售價(jià)：3600元/平方米多層售價(jià)：3700元/平方米花園洋房售價(jià)：4600元/平方米疊加別墅售價(jià)：4300元/平方米,根據(jù)專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)的操作能力、產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)及開(kāi)發(fā)商綜合實(shí)力,95,項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)財(cái)務(wù)分析,96,97,揚(yáng)州188號(hào)地塊財(cái)務(wù)指標(biāo)測(cè)算,98,荒島公司的核心優(yōu)勢(shì),99,針對(duì)該項(xiàng)目荒島公司的

64、核心資源優(yōu)勢(shì),1、背景資源,建設(shè)部、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)10余位專(zhuān)家組（顧云昌、開(kāi)彥、林賢光、蔡鎮(zhèn)鈺、項(xiàng)祖荃等）； 《文匯報(bào)》、《解放日?qǐng)?bào)》、《新民晚報(bào)》、《香港大公報(bào)港滬置業(yè)》、《房地產(chǎn)世界》、《財(cái)富地產(chǎn)》雜志房地產(chǎn)專(zhuān)刊總策劃單位，全國(guó)40家房地產(chǎn)主流媒體輪值主席單位； 成功操作南京明月港灣、麗晶國(guó)際、南京義烏小商品城、未來(lái)城、左鄰右里、蕪湖奧韻康城等經(jīng)典項(xiàng)目，并在江蘇、安徽、湖南、湖北四省成功進(jìn)行了風(fēng)險(xiǎn)投資和銷(xiāo)售代理業(yè)務(wù)的拓展；美

65、國(guó)舊金山、洛杉磯、拉斯維加斯華人投資圈營(yíng)銷(xiāo)實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，未來(lái)城已在美國(guó)銷(xiāo)售數(shù)千萬(wàn)元； 城市泊客網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)低成本高效率推廣實(shí)戰(zhàn)成功經(jīng)驗(yàn)及 www.haood.com自有網(wǎng)絡(luò)資源； 上海、南京、杭州、義烏、溫州、溫嶺、樂(lè)清、臺(tái)州、馬鞍山、蕪湖、鎮(zhèn)江等地推廣經(jīng)驗(yàn)； 荒島企業(yè)聯(lián)合機(jī)構(gòu)八年市場(chǎng)實(shí)戰(zhàn)體驗(yàn)與總結(jié)反思感悟，房地產(chǎn)運(yùn)作資源的八年執(zhí)行實(shí)戰(zhàn)。,,100,針對(duì)該項(xiàng)目荒島公司的核心資源優(yōu)勢(shì),2、招商資源,法國(guó)雅高酒店集團(tuán)（宜必思經(jīng)濟(jì)型酒店）美國(guó)

66、格林豪泰Green Hotel連鎖酒店上海錦江之星連鎖酒店美國(guó)RUBY TUESDAY餐飲品牌意大利illy咖啡品牌、臺(tái)灣元山咖啡美國(guó)SLIM AND TONE健身品牌泰國(guó)正大集團(tuán) 易初蓮花超市臺(tái)灣樂(lè)購(gòu)（世界500強(qiáng)英國(guó)tesco超市）超市中國(guó)華聯(lián)超市連鎖機(jī)構(gòu)臺(tái)灣富士康集團(tuán)·賽博數(shù)碼廣場(chǎng)；浙江義烏商貿(mào)發(fā)展局,101,一、開(kāi)發(fā)概念——以音樂(lè)主題作為本案開(kāi)發(fā)的主題概念1、音樂(lè)作為人類(lèi)文明七大藝術(shù)之一，適應(yīng)面寬，

67、號(hào)召力強(qiáng)。音樂(lè)是人類(lèi)文化積淀和人類(lèi)想象力與創(chuàng)造力的結(jié)晶，具有無(wú)可比擬的人文價(jià)值。音樂(lè)是人類(lèi)最自然、最本真的行為，是人類(lèi)的的天性，也是全世界最古老最現(xiàn)代同時(shí)還是最通用的語(yǔ)言。用音樂(lè)主題作為總開(kāi)發(fā)理念，可極大豐富項(xiàng)目的人文價(jià)值，同時(shí)他有最寬泛的適應(yīng)面，最強(qiáng)大的號(hào)召力。2、音樂(lè)題材豐富，為產(chǎn)品設(shè)計(jì)和營(yíng)銷(xiāo)推廣預(yù)埋了充足的發(fā)展管線(xiàn)。無(wú)論是產(chǎn)品設(shè)計(jì)還是營(yíng)銷(xiāo)推廣，音樂(lè)主題都能提供豐富的素材。音樂(lè)廣場(chǎng)、音樂(lè)噴泉、音樂(lè)走廊、音樂(lè)雕塑、音樂(lè)沙龍、音樂(lè)幼

68、兒園……我們可以輕易地找到切合項(xiàng)目需求的豐富題材，既巧妙地體現(xiàn)產(chǎn)品特制，又賦予極高的人文價(jià)值。 3、揚(yáng)州自古就是音樂(lè)之鄉(xiāng)，有良好的音樂(lè)積淀。“誰(shuí)知竹西路，歌吹是揚(yáng)州”，在許多贊詠揚(yáng)州的古代詩(shī)詞中都可以看出揚(yáng)州音樂(lè)文化資源相當(dāng)豐富。揚(yáng)州是全國(guó)文化中心，既有高雅音樂(lè)文化如廣陵琴派，也有俗音樂(lè)文化，如揚(yáng)州清音、民歌、十番鼓等，這些俗文化等能代表?yè)P(yáng)州獨(dú)特的地方風(fēng)格、藝術(shù)特色。從揚(yáng)州的城西新城現(xiàn)代化的建設(shè)狀況可以看出，西區(qū)很多樓盤(pán)都在炒作西方

69、文化概念，因此中西音樂(lè)的結(jié)合的概念可以引入本項(xiàng)目，廣大民眾對(duì)音樂(lè)的接納能力有其素養(yǎng)基礎(chǔ)。從大音樂(lè)的概念來(lái)說(shuō)，揚(yáng)州的中國(guó)傳統(tǒng)音樂(lè)是極其豐厚的，從這個(gè)角度看，音樂(lè)概念的延展有市場(chǎng)基礎(chǔ)的保障。,項(xiàng)目主題策劃建議之方案二,102,[建筑是凝固的音樂(lè)，音樂(lè)是流動(dòng)的建筑，當(dāng)石頭的史詩(shī)與絢麗的藝術(shù)完美的結(jié)合并創(chuàng)造時(shí)，生活的意境和居住的真意便可以被我們輕易的發(fā)現(xiàn)和體味。],項(xiàng)目主題策劃建議之方案二,103,二、音樂(lè)主題的概念延伸結(jié)合揚(yáng)州地域文化的地域

70、特征，以及本案的發(fā)展規(guī)劃設(shè)想，我們對(duì)音樂(lè)主題的進(jìn)行概念的延伸提煉——藍(lán)調(diào)新生活 藍(lán)調(diào)：即藍(lán)調(diào)音樂(lè)（BLUSE布魯斯），是爵士音樂(lè)的一種形式。藍(lán)調(diào)音樂(lè)的產(chǎn)生是為了抒發(fā)演唱者的個(gè)人情感，顧名思義，這種音樂(lè)聽(tīng)起來(lái)有一種憂(yōu)郁（Blue）的味道，以直接陳述內(nèi)心想法為他的表現(xiàn)方式，他是當(dāng)今時(shí)尚音樂(lè)的一個(gè)典型代表，代表象征著品位、格調(diào)、優(yōu)雅、閑適。其意境與本案的特征非常符合——舒適的環(huán)境、優(yōu)雅的生活，閑散慵懶生活氛圍。藍(lán)調(diào)新生活：傳達(dá)一種“精致生