db32 t538-2002 江蘇省住宅物業(yè)管理服務標準

1、第1頁共25頁DB32T5382002江蘇省住宅物業(yè)管理服務標準江蘇省住宅物業(yè)管理服務標準1范圍范圍本標準規(guī)定了住宅物業(yè)管理服務分等級服務標準。本標準適用于本省行政區(qū)域內(nèi)的住宅物業(yè)管理活動。2規(guī)范性引用文件規(guī)范性引用文件下列文件中的條款通過本標準的引用而成為本標準的條款。凡是注日期的引用文件，其隨后所有的修改單（不包括勘誤的內(nèi)容）或修訂版均不適用于本標準。鼓勵根據(jù)本標準達成協(xié)議的各方研究使用這些文件的最新版本。凡是不注日期的引用文件，其

2、最新版本適用于本標準?！斗课菪蘅樂秶蜆藴省罚ㄔ囆校┏青l(xiāng)建設環(huán)境保護部城住字[1984]677號《江蘇省物業(yè)管理條例》江蘇省人大常委會（2000）公告第17號《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》建設部第110號令3總則總則通過分類分項分級，具體明確江蘇省住宅物業(yè)管理服務內(nèi)容及標準，體現(xiàn)“質(zhì)價相符”和“明明白白”消費，規(guī)范物業(yè)管理服務行為，保護雙方當事人的合法權(quán)益，促進物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。本標準可作為雙方當事人選擇或提供物業(yè)管理服務的參考依據(jù)

3、，同時作為規(guī)范服務行為的標準，物業(yè)管理雙方當事人應根據(jù)分類、分項、分級選擇，在委托管理合同中具體約定執(zhí)行。4.公共服務公共服務4.1接待接待佩戴統(tǒng)一標志，儀表端莊、大方，衣著整潔，表情自然和藹、親切；對業(yè)主（使用人）一視同仁；接待時主動、熱情、規(guī)范；迎送接待業(yè)主(使用人)時，用語準確，稱呼恰當，問候親切，語氣誠懇，耐心細致；使用文明用語，不應使用服務忌語。文明用語見附錄A，服務忌語附錄B。對業(yè)主（使用人）的報修與求助應耐心細致，對收費項

4、目及時說明服務標準、服務方式、收費標準等事項，征求業(yè)主（使用人）的意見。4.1.1值守值守有完善的值班制度和交接班制度；工作有記錄。4.1.2服務時限服務時限4.1.2.1一級一級急修（如：自來水設施跑水、下水管道和垃圾道堵塞、供暖設備漏水、電源線路和照明設備故障等項目，具體責任范圍、服務內(nèi)容等通過物業(yè)管理委托合同約定，大、中、小修標準見建設部《房屋修繕范圍和標準（試行）》等確定（下同）。服務2小時內(nèi)到位，24小時內(nèi)修復，若不能，要有緊

5、急處理措施，并對業(yè)主（使用人）做出合理解釋，做出限時承諾；小修7日內(nèi)修復，特殊情況必須做出說明和限時承諾。4.1.2.2二級二級急修服務1小時內(nèi)到位，24小時內(nèi)修復，若不能，要有緊急處理措施，并對業(yè)主（使用人）做出合理解釋，做出限時承諾。小修5日內(nèi)修復，特殊情況必須做出說明和限時承諾。服務時限不得以節(jié)假日和休息時間順延。（居民預約、雨天筑漏可不受5日限制）。4.1.2.3三級三級急修服務45分鐘內(nèi)到位，24小時內(nèi)修復，若不能，要有緊急處

6、理措施，并對業(yè)主（使用人）做出合理解釋，做出限時承諾。小修3日內(nèi)修復，特殊情況必須做出說明和限時承諾。服務時限不得以節(jié)假日和休息時間順延。（居民預約、雨天筑漏可不受3日限制）。4.1.2.4四級四級急修服務30分鐘內(nèi)到位，12小時內(nèi)修復，若不能，要有緊急處理措施，并對業(yè)主（使用人）做出合理解釋，做出限時承諾。小修原則上2日內(nèi)修復，特殊情況必須做出說明和限時承諾。服務時限不得第3頁共25頁門）其油漆起皮、剝落或鐵件銹蝕應除銹、刷防銹涂料后

7、再油飾；鑄鐵污水管、水管、煤氣管在刷防銹漆后應刷兩道銀粉；上述部件應5年油飾1次；樓梯間、共用走廊的室內(nèi)墻面每8年應粉刷1次。4.2.2.2.4四級四級木門窗、百葉門窗、封檐板、木欄桿等油漆起皮、剝落或更換的新木件應油飾；6年油飾1次；鋼門窗、鐵皮雨水斗、落水管、鐵皮屋面、鋼屋架及支撐或其他各類構(gòu)件（鐵柵欄、鐵欄桿、鐵門）其油漆起皮、剝落或鐵件銹蝕應除銹、刷防銹涂料后再油飾；鑄鐵污水管、水管、煤氣管在刷防銹漆后應刷兩道銀粉；上述部件應4

8、年油飾1次；樓梯間、共用走廊的室內(nèi)墻面每6年應粉刷1次。4.2.2.2.5五級五級木門窗、百葉門窗、封檐板、木欄桿等油漆起皮、剝落或更換的新木件應油飾；5年油飾1次；鋼門窗、鐵皮雨水斗、落水管、鐵皮屋面、鋼屋架及支撐或其他各類構(gòu)件（鐵柵欄、鐵欄桿、鐵門）其油漆起皮、剝落或鐵件銹蝕應除銹、刷防銹涂料后再油飾；鑄鐵污水管、水管、煤氣管在刷防銹漆后應刷兩道銀粉；上述部件應3年油飾1次；樓梯間、共用走廊的室內(nèi)墻面每5年應粉刷1次。4.2.2.3

9、建筑物外立面建筑物外立面建筑物外立面為玻璃幕墻、瓷磚、仿石、大理石的，至少每年清洗1次；外立面為水刷石、干粘石和噴涂材料的，原則上每5年粉飾1次；外立面為其他材質(zhì)的，視材質(zhì)情況定期清洗。因施工等原因致使建筑物、構(gòu)筑物外立面有明顯污跡的，應當及時進行清洗、粉飾。委托合同另有約定的按合同約定執(zhí)行。4.2.3給排水系統(tǒng)及其配套設施給排水系統(tǒng)及其配套設施4.2.3.1給水設施給水設施4.2.3.1.1一級一級飲用水水池（箱）每年消毒1次，操作人

10、員具有相應操作資格，按照程序操作，清洗時無二次污染；表面和支架不銹蝕，漆膜脫落處及時修補，保持池體結(jié)構(gòu)完好，無滲漏。每3個月檢查保養(yǎng)1次水池（箱）人孔、進水管、溢水管、瀉水管、水位計、液位傳感器、浮球閥和各類閘門；保持泵房清潔衛(wèi)生，地面排水暢通，每3個月（結(jié)合清洗水池）清洗1次泵房；水泵運行正常，各種儀表指示穩(wěn)定正常，閥門開關(guān)靈活，發(fā)現(xiàn)滴漏及時維修；消防泵、噴淋泵、污水泵等不經(jīng)常啟動的水泵，每月啟動1次，保持水泵能正常運行，每月檢查1次

11、消防泵及管道閥門，使之處于完好和正常開啟狀態(tài)；水泵運轉(zhuǎn)部件經(jīng)常加油，保持潤滑靈活；每兩年對共用明裝給水管道進行1次全面檢查維修，對輕度銹蝕應將脫皮清理干凈，在管道干燥的情況下，涂刷防銹漆一遍，然后再刷一遍面漆；樓內(nèi)壓力供水管道及泵房、水塔、水箱等損壞、漏水、脫落或零件殘損等及時修復。4.2.3.1.2二級二級飲用水水池（箱）每年消毒1次，操作人員具有相應操作資格，按照程序操作，清洗時無二次污染，有管理措施；保持池體內(nèi)清潔，沒有對水質(zhì)構(gòu)成

12、污染的因素，漆膜脫落處及時修補，保持水池（箱）結(jié)構(gòu)完好，無滲漏，表面和支架不銹蝕。每2個月檢查保養(yǎng)1次水箱人孔、進水管、溢水管、瀉水管、水位計、液位傳感器、浮球閥和各類閘門；保持泵房清潔衛(wèi)生，地面排水暢通，每3個月（結(jié)合清洗水池）清洗1次泵房；水泵運行正常，每日巡查泵房1次，以防低位水池液壓閥（浮球閥）失靈；各種儀表指示穩(wěn)定正常，閥門開關(guān)靈活，發(fā)現(xiàn)滴漏及時維修；消防泵、噴淋泵、污水泵等不經(jīng)常啟動的水泵，每月啟動1次，保持水泵能正常運行，