我國房地產(chǎn)價格的特征及影響因素研究

1、我國房地產(chǎn)價格的特征及影響因素研究摘要：在現(xiàn)實房地產(chǎn)市場上，影響房地產(chǎn)價格因素很多。各種因素對房地產(chǎn)價格的影響方向不盡相同，有的是主要因素，有的則是次要因素，各種因素對房地產(chǎn)價格的作用方式也有差別，有的影響是直接的或明顯的，有的影響則是間接的或隱蔽的。分析了我國地產(chǎn)價格的特征并對影響因素進行了研究。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價格；影響因素在現(xiàn)實房地產(chǎn)市場上，全面而深刻地認識影響房地產(chǎn)價格因素及其作用特點，不僅有利于正確制定房地產(chǎn)價格，而且有利于搞好

2、房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營。影響房地產(chǎn)價格的因素大體有以下幾個方面。一、商品房開發(fā)成本商品房開發(fā)成本是指房地產(chǎn)為開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費用。就其用途來源，大致可分為三大部分。（1）土地取得和開發(fā)成本。土地取得成本是指取得房地產(chǎn)開發(fā)用地所需的費用、稅金等。在完善的市場經(jīng)濟下，土地取得成本一般是購置土地的價款和在購置時應(yīng)由開發(fā)商（作為買方）繳納的稅費（如契稅、交易手續(xù)費）構(gòu)成。土地開發(fā)成本是指在取得房地產(chǎn)開發(fā)用地后，進行土地開發(fā)所需的直接費

3、用、稅金等。（2）建筑物建造成本。包括建造房屋及附屬工程所發(fā)生的土建工程費用和安裝工程費用。漲。同時，房地產(chǎn)行業(yè)的景氣程度也會影響消費者的預(yù)期。在房地產(chǎn)行業(yè)景氣時期，消費者會預(yù)期房價會進一步上漲，為了不愿在將來支付史多的貨幣來購買同樣的商品房，那么會有史多的消費者選擇現(xiàn)期購買，這樣就使得對房地產(chǎn)的需求進一步擴大。在房地產(chǎn)行業(yè)不景氣時期，消費者則會產(chǎn)生相反的預(yù)期，這樣會使得對房地產(chǎn)的需求減少。四、行政因素主要是指制度、政策、法規(guī)、行政措施

4、等。其中土地制度和住房制度對房地產(chǎn)價格有著決定性影響。如在我國傳統(tǒng)的土地制度下，嚴禁買賣、出租或者以其他形式轉(zhuǎn)讓土地，這樣就使地租、地價根本不存在。而在傳統(tǒng)住房制度下，實行低租金、福利制，又必然造成房地產(chǎn)價格低落。稅收制度也是影響房地產(chǎn)價格的一個重要因素。不論是直接還是間接對房地產(chǎn)課稅，都會減少利用房地產(chǎn)的收益，由此可能導(dǎo)致房地產(chǎn)價格低落。但是，如果對房地產(chǎn)的課稅可以合理合法地轉(zhuǎn)嫁出去，就會減少稅收因素對房地產(chǎn)價格的影響。此外，城市發(fā)展

5、戰(zhàn)略、城市規(guī)劃和土地利用規(guī)劃，特別是城市規(guī)劃中的規(guī)定用途、容積率、覆蓋率、建筑高度等指標，也會在不同程度上影響房地產(chǎn)價格。五、社會因素影響房地產(chǎn)價格的社會因素主要包括以下三方面：一是政治安定狀況。如果政局穩(wěn)定，社會安寧，有利于增強投資者購買房地產(chǎn)的信心，這是保持房地產(chǎn)價格穩(wěn)定的積極因素，還有可能促使房地產(chǎn)價格上升。相反，政治不穩(wěn)定，社會動蕩頻繁，必然造成房地產(chǎn)價格低落。二是社會治安狀況。如果房地產(chǎn)所在地區(qū)經(jīng)常發(fā)生各類犯罪案件，則意味著人