[學(xué)習(xí)]房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性融資金融工具

1、房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性融資金融工具,直接融資間接融資結(jié)構(gòu)性融資,企業(yè)的三種融資模式,,主 要 內(nèi) 容,,結(jié)構(gòu)性融資金融工具操作實務(wù),,私募金融工具操作實務(wù),3,,公募金融工具操作實務(wù),結(jié)構(gòu)性融資金融工具框架介紹,有限合伙私募基金介紹及操作實務(wù),結(jié)構(gòu)性融資金融工具框架介紹,房地產(chǎn)四證取得前的融資政策及創(chuàng)新思路以信托計劃為載體的房地產(chǎn)基金非債務(wù)性信托計劃的構(gòu)建信托產(chǎn)品的股性設(shè)計信托資金注入和退出方式的股性要求非債務(wù)性信托計劃存在的流動

2、性不足問題及解決方案非債務(wù)性信托計劃資金運用的兩種主要模式特定資產(chǎn)收益權(quán)結(jié)構(gòu)性融資模式股權(quán)投資結(jié)構(gòu)性融資模式有限合伙信托計劃和有限合伙結(jié)合的融資工具私募金融工具的特點,私募金融工具操作實務(wù)概述,適用性說明：本PPT論述及相關(guān)案例適用房地產(chǎn)項目四證前的融資,房地產(chǎn)信貸政策：層層受阻，監(jiān)管嚴(yán)密,房地產(chǎn)四證取得前的融資政策小結(jié),創(chuàng)新途徑設(shè)計出發(fā)點借助信托計劃融資平臺對注入資金及信托產(chǎn)品進(jìn)行結(jié)構(gòu)化設(shè)計，最終將信托計劃資金設(shè)計成一

3、種“非債務(wù)性信托計劃資金”，進(jìn)而不落入銀監(jiān)會“265號文”、銀監(jiān)會“84號文”等政策的限制范疇，為房地產(chǎn)項目的前期開發(fā)提供資金支持房地產(chǎn)信貸政策的創(chuàng)新途徑：構(gòu)建非債務(wù)性的信托計劃資金資金募集端：通過收益分配方案的設(shè)計，構(gòu)造信托產(chǎn)品的股性特征 資金運用端：通過交易結(jié)構(gòu)的設(shè)計，構(gòu)造前期開發(fā)階段房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性融資的股性特征,房地產(chǎn)四證取得前的融資政策的創(chuàng)新思路,信托計劃,房地產(chǎn)融資政策的創(chuàng)新思路示意圖,房地產(chǎn)信貸政策的創(chuàng)新效果,產(chǎn)品

4、分層,收益,10,說明：除紅色區(qū)塊（優(yōu)先劣后不分層，且受益權(quán)信托收益為固定收益類），其他綠色區(qū)塊的信托受益權(quán)設(shè)計均可解釋為一種具有股性特征的投資產(chǎn)品,信托產(chǎn)品的股性設(shè)計要求及實現(xiàn)模式,11,*說明：（1）基準(zhǔn)價格：是指目標(biāo)地塊上各物業(yè)類型的初始基準(zhǔn)價根據(jù)實際各自銷售面積加權(quán)平均而得。該價格為各方商定的價格，反映了各方對項目未來收益的預(yù)期；（2）平均價格：是指信托計劃成立日（含該日）起至優(yōu)先級信托受益權(quán)的預(yù)計到期日（不含該日）止的期間

5、內(nèi)，目標(biāo)地塊項下商品房的銷售收入總額除以銷售面積總額所得的金額。該價格反映了項目的實際銷售收益。,資金募集端：信托產(chǎn)品的股性特征——固定+浮動方案實例,信托資金的進(jìn)入方式的股性要求受讓房地產(chǎn)項目公司股權(quán)或向房地產(chǎn)項目公司進(jìn)行增資受讓房地產(chǎn)項目公司的特定資產(chǎn)收益權(quán)（股性或股債結(jié)合型的特定資產(chǎn)收益權(quán)）認(rèn)購有限合伙的LP份額，通過LLP對房地產(chǎn)項目進(jìn)行股性投資信托資金的退出方式的股性要求償還標(biāo)的債權(quán)本息：因信用增級原因而加入信托

6、財產(chǎn)的債權(quán)所償還本息足以支付優(yōu)先級受益人的信托本金及信托收益的，信托計劃正常終止收購優(yōu)先級受益權(quán)：次級受益人（一般為融資方或其關(guān)聯(lián)方）承諾收購全部優(yōu)先級受益權(quán)信托貸款置換：在房地產(chǎn)開發(fā)項目滿足開發(fā)貸款要求后，將股權(quán)投資或特定資產(chǎn)收益權(quán)投資轉(zhuǎn)化成債務(wù)融資認(rèn)購次級受益權(quán)：承諾認(rèn)購方認(rèn)購次級受益權(quán)并交付信托資金，該等資金用于支付優(yōu)先級受益權(quán)的本金及收益購買選擇權(quán)：在股性投資模式下，權(quán)利方（一般為融資方或其關(guān)聯(lián)方）享有的在一定期限內(nèi)決定

7、購買信托公司持有的項目公司股權(quán)、信托公司持有有限合伙的LP份額或信托公司持有的特定資產(chǎn)收益權(quán)的權(quán)利處置信托財產(chǎn)（標(biāo)的股權(quán)、標(biāo)的債權(quán)、有限合伙份額）,信托資金運用方式的股性設(shè)計要求,,信托公司（受托機(jī)構(gòu)）,實質(zhì)融資方或其關(guān)聯(lián)方,優(yōu)先級委托人/受益人,項目公司,,①行使購買選擇權(quán)，以融資本金加收益/評估值收購標(biāo)的物等,信托利益支付,次級委托人/受益人,收購價款,目標(biāo)地塊,【100】%持有,無關(guān)聯(lián)第三方,②實質(zhì)性處置信托財產(chǎn)，不

8、足部分由實質(zhì)融資方差額補(bǔ)足,優(yōu)點：退出途徑清晰缺點：對實質(zhì)融資方無強(qiáng)制約束力，依賴于實質(zhì)融資方的信用,13,信托資金退出的最為普通的方式——購買選擇權(quán),購買選擇權(quán)的標(biāo)的物：標(biāo)的股權(quán)有限合伙L(fēng)P份額特定資產(chǎn)收益權(quán)其他權(quán)益性權(quán)利,什么是流動性不足？現(xiàn)金流短期流動性不足是指當(dāng)期信托財產(chǎn)收益不足以支付當(dāng)期應(yīng)付的稅費、信托費用以及應(yīng)付優(yōu)先級受益人的當(dāng)期信托收益問題流動性不足產(chǎn)生的主要原因現(xiàn)金流回籠存在不確定性、滯后性房地產(chǎn)

9、項目開發(fā)建設(shè)相對較長，在房地產(chǎn)物業(yè)銷售前，可能出現(xiàn)現(xiàn)金流斷層的現(xiàn)象,14,非債性集合信托計劃存在的主要問題——流動性不足問題,擴(kuò)大融資規(guī)模：信托計劃設(shè)立時，多募集一部分優(yōu)先級信托單位，作為流動性儲備資金留存于信托賬戶信托受益權(quán)的承諾認(rèn)購：由融資方和/或次級受益人承諾在流動性不足時，認(rèn)購特別類別相當(dāng)于差額部分資金的信托受益權(quán)信托受益權(quán)的贖回與申購：在信托計劃出現(xiàn)凈贖回 的情況時，由流動性支持機(jī)構(gòu)申購相當(dāng)于贖回與申購差額的信托受益

10、權(quán)份額；當(dāng)信托計劃出現(xiàn)凈申購的情況時，流動性支持機(jī)構(gòu)可以賣出其持有的信托受益權(quán) 份額貸款型流動性支持：在流動性不足發(fā)生時，由流動性支持機(jī)構(gòu)向信托計劃提供貸款解決流動性問題,15,流動性不足問題的解決方案——流動性支持安排,16,信托公司（受讓方）,,②特定資產(chǎn)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓,房地產(chǎn)企業(yè)（轉(zhuǎn)讓方）,,①持有,含義：是指合法享有特定資產(chǎn)收益的權(quán)利權(quán)利實質(zhì)：屬于一種權(quán)利性資產(chǎn)，權(quán)利內(nèi)容和權(quán)利特征可由轉(zhuǎn)讓方和受讓方在合同中予以約定，具

11、有很強(qiáng)的可塑性,特定資產(chǎn),,,,②轉(zhuǎn)讓價款支付,③特定資產(chǎn)收益支付,特定資產(chǎn)收益權(quán)的內(nèi)涵和權(quán)利實質(zhì),債性的特定資產(chǎn)收益權(quán)含義：受讓方合法享有相當(dāng)于某一固定金額的特定資產(chǎn)收益的權(quán)利，即無論特定資產(chǎn)實際產(chǎn)生的現(xiàn)金流多少，轉(zhuǎn)讓方均須向受讓方支付該固定特定資產(chǎn)收益權(quán)利實質(zhì)：轉(zhuǎn)讓方出讓一種權(quán)利并擔(dān)保其所出讓的該種權(quán)利價值的實現(xiàn)，即轉(zhuǎn)讓方因?qū)κ茏尫綋?dān)保其所出讓的權(quán)利價值而對受讓方承擔(dān)的一項款項支付義務(wù)，從而使轉(zhuǎn)讓方取得對受讓方請求支付該筆款項的

12、請求權(quán)債性特定資產(chǎn)收益權(quán)模式在目前房地產(chǎn)監(jiān)管政策下的適用房地產(chǎn)“四證”取得前融資中的適用限制：債務(wù)性信托計劃資金不得用于“四證”前的房地產(chǎn)項目融資，如果信托計劃資金購買了某項目公司持有的債性特定資產(chǎn)收益權(quán)，則將使得信托計劃落入債務(wù)性的范疇，進(jìn)而將違反目前中國的房地產(chǎn)融資政策，具有合規(guī)性風(fēng)險債性特定資產(chǎn)收益權(quán)模式的適用空間：在房地產(chǎn)“四證”取得前融資中限制適用，在房地產(chǎn)“四證”取得后或在其他行業(yè)領(lǐng)域中可以普遍適用；股性的特定資

13、產(chǎn)收益權(quán)含義：是指轉(zhuǎn)讓方向受讓方支付的特定資產(chǎn)收益最終與特定資產(chǎn)自身的真實收益掛鉤，特定資產(chǎn)不能產(chǎn)生現(xiàn)金流的風(fēng)險最終由受讓方承擔(dān)權(quán)利實質(zhì)：受讓方購買的特定資產(chǎn)收益權(quán)的行為，可理解為一種資產(chǎn)投資行為，其可獲得的投資收益具有不確定性,特定資產(chǎn)收益權(quán)的類型,,信托公司（受托機(jī)構(gòu)）,昆明公司,機(jī)構(gòu)投資者、銀行理財（委托人/受益人）,天津公司,商業(yè)銀行（資金保管機(jī)構(gòu)）,,,②轉(zhuǎn)讓對價：30億元,①信托受益權(quán),①認(rèn)購資金,⑤信托利益支付

14、,①資金委托保管,④特定資產(chǎn)收益支付,100%持有,目標(biāo)項目,持有,②特定資產(chǎn)收益權(quán),擬上市地產(chǎn)公司,③增資30億元,,,標(biāo)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓（或有）,說明：特定資產(chǎn)包括（1）昆明公司持有的天津公司100%股權(quán)；（2）昆明公司持有的土地使用權(quán)；（3）昆明公司持有的另一公司的49%的股權(quán)；（4）天津公司持有的土地使用權(quán),,（1）昆明公司持有的天津公司100%股權(quán)質(zhì)押（2）天津公司持有的土地使用權(quán)抵押（3）昆明公司股東連帶責(zé)任保

15、證,,擔(dān)保措施,資金退出,資金進(jìn)入,債性特定資產(chǎn)收益權(quán)結(jié)構(gòu)性融資案例——某天津地產(chǎn)融資項目一期交易結(jié)構(gòu)圖,,持有,管理、運用、處分,③特定資產(chǎn)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓,⑦連帶責(zé)任保證,⑤減資28億元,⑦土地使用權(quán)抵押擔(dān)保,,④視四證齊全情況，發(fā)放信托貸款8億元,②轉(zhuǎn)讓標(biāo)的股權(quán),金融產(chǎn)品設(shè)計,項目開發(fā),監(jiān)督管理,,資金保管,聯(lián)合管理團(tuán)隊,⑩信托利益分配,,賬戶監(jiān)管,昆明公司股東,超優(yōu)先級,優(yōu)先級,昆明公司（次級）,,,,,,信托公司,昆明公司,擬上市

16、地產(chǎn)公司,,,,,,工商銀行,信托受益人,,,,持有100%股權(quán)（標(biāo)的股權(quán)）,,,,,,,,聯(lián)合管理,,,,,,,天津公司,昆明公司,信托公司（受托機(jī)構(gòu)）,信托計劃,目標(biāo)項目,②轉(zhuǎn)讓價款為28億元（與一期昆明公司的剩余債務(wù)抵銷）+32.9億份次級受益權(quán),,,,①資金認(rèn)購11.5億元（8億用于貸款，其余用于清退一期的投資者）,,一期投資者權(quán)利轉(zhuǎn)換,,標(biāo)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓部分對價32.9億份次級信托單位,,100%持有,,⑥ 28億元轉(zhuǎn)讓價款,,

17、,連帶責(zé)任,,資金退出,資金進(jìn)入,⑧支付特定資產(chǎn)收益、償還貸款,債性特定資產(chǎn)收益權(quán)結(jié)構(gòu)性融資案例——某天津地產(chǎn)融資項目二期交易結(jié)構(gòu)圖,⑨股權(quán)和債權(quán)轉(zhuǎn)讓（或有）,,信托公司（受托機(jī)構(gòu)/發(fā)行人）,聯(lián)合管理委員會,房地產(chǎn)企業(yè),優(yōu)先級委托人/受益人,項目公司,,,,④投資決策,①標(biāo)的股權(quán)、標(biāo)的債權(quán)（如有）,②優(yōu)先級受益權(quán),②認(rèn)購資金,⑥信托利益支付,次級委托人/受益人,①次級受益權(quán),,【100】%持有（標(biāo)的股權(quán)）,目標(biāo)地塊,①【100】

18、%持有股權(quán)及債權(quán),⑤收益支付,③增資,房地產(chǎn)企業(yè)（流動性支持提供者）,,承諾認(rèn)購受益權(quán)、承諾收購信托財產(chǎn)收益權(quán)股權(quán)購買選擇權(quán),20,股權(quán)投資結(jié)構(gòu)性融資模式基本交易結(jié)構(gòu)圖,股權(quán)投資結(jié)構(gòu)性融資案例——北京某項目交易背景圖,,實際控制,,,資金退出,資金進(jìn)入,股權(quán)投資結(jié)構(gòu)性融資案例——北京某項目交易結(jié)構(gòu)圖,,⑤償還14.2億元債權(quán),※特定股權(quán)：指某房地產(chǎn)企業(yè)原持有的項目公司A和項目公司B100%股權(quán)的合稱債權(quán)資產(chǎn)：某房地產(chǎn)企

19、業(yè)對項目公司A享有的未償本金金額14.2億元的借款債權(quán),信托計劃和有限合伙結(jié)合的融資工具,信托計劃和有限合伙的結(jié)合案例分析某房地產(chǎn)上市公司武漢項目交易云南昆明某項目交易某基金交易結(jié)構(gòu)圖信托計劃和有限合伙結(jié)合模式的優(yōu)勢,信托計劃和有限合伙結(jié)合模式案例一——某房地產(chǎn)上市公司武漢某項目交易背景及交易核心點,該項目系某集團(tuán)主導(dǎo)的房地產(chǎn)基金項目，主要實現(xiàn)以下目標(biāo)：設(shè)立房地產(chǎn)基金的模式，為集團(tuán)創(chuàng)造持續(xù)融資平臺達(dá)到項目并入集團(tuán)資產(chǎn)負(fù)

20、債表的目的某集團(tuán)通過股權(quán)購買選擇權(quán)+資產(chǎn)收購承諾的方式，避免對某集團(tuán)將來可能出現(xiàn)的收購行為進(jìn)行負(fù)債會計處理,某集團(tuán),GP（天津，WOFE）,C,A,B,100%,100%,50%,50%,100%,境外,境內(nèi),武漢項目公司,100%,目標(biāo)項目,某集團(tuán),GP（天津，WOFE）,有限合伙基金,<=49%,項目公司,投資者,信托計劃（LP）,>=51%,武漢項目公司,100%,①募集資金,②設(shè)立合伙企業(yè),③增資,③增資,④股

21、權(quán)購買選擇權(quán)，行權(quán)并支付轉(zhuǎn)讓價款,④股權(quán)轉(zhuǎn)讓,資金退出,資金進(jìn)入,⑦分配合伙收益,⑧分配信托利益,⑤如武漢項目公司不行使股權(quán)購買選擇權(quán)，某集團(tuán)必須收購項目公司資產(chǎn)并支付收購價款（或有）,⑥分紅（或有）,⑦管理費+超額收益,信托計劃和有限合伙結(jié)合模式案例一——金地武漢某項目交易結(jié)構(gòu)圖,C,A,B,100%,100%,50%,50%,100%,境外,境內(nèi),26,發(fā)起人,GP,有限合伙基金,【】%,項目公司,優(yōu)先級受益人,信托計劃,【】%,

22、【】%,①募集資金,③設(shè)立合伙企業(yè),資金退出,資金進(jìn)入,⑦分配合伙收益,⑧分配信托利益,次級（發(fā)起人）,,LP,②設(shè)立公司,④設(shè)立項目公司或增資,⑤分紅,⑥收購特定資產(chǎn)收益權(quán)，獲得特定資產(chǎn)收益（或有）,⑦管理費+超額收益,LP,信托計劃和有限合伙結(jié)合模式案例二——云南昆明某項目交易背景以及交易結(jié)構(gòu)圖,交易背景：該項目系土地一級開發(fā)基金項目，涉及到政府融資平臺、信托融資平臺及房地產(chǎn)行業(yè)多個監(jiān)管重點交易目的：在目前的監(jiān)管背景下為土地一級

23、開發(fā)提供資金支持,其他有限合伙人（原物業(yè)持有人）,物業(yè)管理公司,,SPC(普通合伙人),,,,,,信托計劃（受托人、有限合伙人）,投資人（委托人、受益人）,有限合伙基金,管理公司（普通合伙人/執(zhí)行合伙人）,發(fā)起人（有限合伙人）,,,100%,1%,0.1%,100%,③設(shè)立信托計劃,89.4%,2.9%,6.6%,100%,,①設(shè)立管理公司,②設(shè)立有限合伙,④設(shè)立SPC,⑤入伙,⑤入伙,②設(shè)立有限合伙,⑤入伙,⑥委托管理,資金退出,

24、資金進(jìn)入,,,收益,分配合伙收益,分配信托利益,信托計劃和有限合伙結(jié)合模式案例三——某基金交易結(jié)構(gòu)圖,,信托計劃和有限合伙結(jié)合模式的優(yōu)勢,可以突破有限合伙合伙人不得超過50人的限制對于發(fā)起人而言：可以通過控制GP實際完全控制項目公司對于信托公司而言：可以爭取控制GP來控制項目公司；或通過保持對項目公司監(jiān)督權(quán)、知情權(quán)以及對重大事項的否決權(quán)來制衡融資方,29,REITs基本制度介紹,REITs 主要交易框架,中國REITs試點情況

25、回顧與展望,中國REITs Code試圖解決的主要問題,一,主 要 內(nèi) 容,房地產(chǎn)投資信托（REITs）在中國試點的主要法律問題分析,,,,交易結(jié)構(gòu)圖,時間軸,賬戶設(shè)置,,,,組織結(jié)構(gòu),管理模式,稅收制度,,,信托登記制度,,REITs的概念REITs是英文Real Estate Investment Trusts的簡寫，中文譯為房地產(chǎn)投資信托基金REITs是指通過公司、信托或其他組織形式募集資金并投資于具有穩(wěn)定收入的房地產(chǎn)，

26、由專業(yè)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理，并將大部分收益分配給投資者的一種金融工具流動性差的房地產(chǎn)份額化，成為有流動性的股票、信托受益憑證REITs實質(zhì)上是房地產(chǎn)的證券化，強(qiáng)調(diào)的是資產(chǎn)屬性，而不是企業(yè)屬性,30,REITs的概念介紹,,投資者,基金管理人（受托機(jī)構(gòu)/發(fā)行人）,資產(chǎn)服務(wù)人,托管銀行（資金托管機(jī)構(gòu)）,房地產(chǎn)投資信托,,,項目公司A,房地產(chǎn)A,項目公司B,房地產(chǎn)B,,資產(chǎn)管理合同,托管銀行（資金托管機(jī)構(gòu)）,,資產(chǎn)管理,基金管理,資金

27、保管,持有,持有,持有REIT份額,交易所REITs的基本交易結(jié)構(gòu)圖,32,信托公司（受托機(jī)構(gòu)）,資產(chǎn)服務(wù)人,主承銷商,委托人/回購人,受益券持有人（優(yōu)先級受益人）,承銷團(tuán),中債登（登記結(jié)算機(jī)構(gòu)/支付代理機(jī)構(gòu)）,商業(yè)銀行（資金保管機(jī)構(gòu)）,,承租人,,,,,*主承銷協(xié)議,*租賃合同,資產(chǎn)管理合同,信托合同,募集資金,受益券,認(rèn)購資金,收益支付,收益支付,承銷團(tuán)協(xié)議,租金轉(zhuǎn)付,資金保管合同,,次級受益人（委托人）,,租金支付,

28、募集資金,,支付代理協(xié)議,受益券（受托機(jī)構(gòu)代表優(yōu)先級受益人）,,受益券回購,收購價款,銀行間債券市場REITs的基本交易結(jié)構(gòu)圖,3個工作日,,,總租租金收款期間,,,,總租租金支付日（每年7月1日）,2個工作日,5個工作日,,,,,結(jié)息日/支付日（每年【】月【】日；如果該日不是工作日，則支付日為其后的第一個工作日）,,,,1個工作日,,,,,,,1個工作日,,流動性支持啟動申請日（受托人12點之前向銀行提出申請；

29、銀行17點之前向受托人書面反饋）,,,流動性支持啟用日,受托人請求履行保證責(zé)任日,,保證人付款日,受托人報告日,,,,信托付款日（向中介機(jī)構(gòu)和中債登物理劃款）,2個工作日,,,,信托分配日（分配指令和劃款指令都在當(dāng)天完成）,2個工作日,2個工作日,1個工作日,,,,資金保管機(jī)構(gòu)通知日（資金保管機(jī)構(gòu)12點之前通知受托人）,,,總租租金支付日（每年7月1日）,,,資金保管機(jī)構(gòu)報告日,1個工作日,,,,當(dāng)期信托分配核

30、算日,,,計息期間,,,,,,,,結(jié)息日/支付日（每年【】月【】日；如果該日不是工作日，則支付日為其后的第一個工作日）,,,33,時間軸（1）——信托存續(xù)期間的時間軸,,,,5個工作日,,,優(yōu)先級受益券預(yù)計到期日,,收購款支付日,,受托人請求履行保證責(zé)任日,,,,,,1個工作日,,受益券收購?fù)ㄖ眨ㄊ召徲|發(fā)事件前第22個工作日）,,,,保證人付款日,5個工作日,,,,,,計息期間,,,,核算日,,,,1個工作日,3個

31、工作日,,,,受托人報告日,,,,信托付款日（向中介機(jī)構(gòu)和中債登物理劃款）,2個工作日,,,,信托分配日（分配指令和劃款指令都在當(dāng)天完成）,2個工作日,2個工作日,,,資金保管機(jī)構(gòu)報告日,1個工作日,,,,,最后一期信托利益及本金劃付日,1個工作日,注：如發(fā)生信托財產(chǎn)處置，則不適用于該圖。,結(jié)息日/支付日（【】年【】月【】日；如果該日不是工作日，則支付日為其后的第一個工作日）,34,時間軸（2）——優(yōu)先級受益券

32、于預(yù)計到期日終止的時間軸,,,,,3個工作日,收購觸發(fā)事件,,,,,,,信托利益及本金劃付日,收購款支付日,受托人請求履行保證責(zé)任日,,,,,,1個工作日,,,,,保證人付款日,5個工作日,核算日,,,,1個工作日,,,,受托人報告日,,,,信托付款日（向中介機(jī)構(gòu)和中債登物理劃款）,2個工作日,,,,信托分配日（分配指令和劃款指令都在當(dāng)天完成）,2個工作日,2個工作日,,,資金保管機(jī)構(gòu)報告日,1個工作日,,,,

33、計息期間,,,,結(jié)息日（每年【】月【】日）,,注：如發(fā)生信托財產(chǎn)處置，則不適用于該圖。,2個工作日,,結(jié)息日,1個工作日,,35,時間軸（3）——優(yōu)先級受益券提前終止的時間軸,信托賬戶,信托收款賬戶,信托分配（費用和開支）賬戶,信托（稅收）專用賬戶,信托付款賬戶,信托分配（證券）賬戶,36,賬戶設(shè)置,信托賬戶的定義：指由受托人在資金保管機(jī)構(gòu)開立的獨立人民幣賬戶。該賬戶用于歸集、存放貨幣形態(tài)的信托財產(chǎn)、向受益人支付相應(yīng)的信托利益

34、及支付其他相關(guān)費用的銀行保管賬戶信托賬戶項下可以根據(jù)實際需要再設(shè)置不同的賬目，對信托不同來源和用途的資金進(jìn)行相應(yīng)記賬,中國REITs試點情況回顧與展望,,38,中國REITs Code試圖解決的主要問題,房地產(chǎn)投資信托（REITs）在中國試點的主要法律問題分析,REITs組織結(jié)構(gòu)比較,39,REITs的組織結(jié)構(gòu),管理模式比較,40,REITs的管理模式,中國REITs管理模式的建議中國REITs Code中不宜強(qiáng)制要求受托人聘請

35、外部管理人，而宜由受托人根據(jù)其自身的管理能力、項目情況自行決定是否聘請外部管理人，外部管理人的職責(zé)是否進(jìn)一步拆分由多人分擔(dān)等，并承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。同時，如果受托人決定聘請外部管理人的，應(yīng)當(dāng)在基金文件中進(jìn)行事先約定,我國目前稅收體制下REITs可能涉及的稅收信托所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移情形下可能涉及的稅收對我們國目前稅收體制下可能涉及的稅收制度的評述完善我國REITs稅收制度的建議,41,REITs的稅收制度,我國目前稅收體制下REITs可能涉

36、及的稅收我國目前尚沒有專門針對REITs的稅法規(guī)定，因而其稅收繳納應(yīng)當(dāng)遵循一般的稅收法律制度由于我國信托法并未明確委托人將信托財產(chǎn)交由受托人是否發(fā)生信托財產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，因而存在信托財產(chǎn)所有轉(zhuǎn)移和信托財產(chǎn)所有權(quán)不轉(zhuǎn)移兩種情況的稅制我們傾向于認(rèn)為，設(shè)立信托需要轉(zhuǎn)移信托財產(chǎn)，因此，在此基礎(chǔ)上討論有關(guān)REITs稅制問題,42,我國目前稅收體制下可能涉及的稅收,土地增值稅法律依據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第2條：轉(zhuǎn)讓

37、國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人（以下簡稱納稅人），應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。 《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第7條：土地增值稅實行四級超率累進(jìn)稅率：增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％。增值額超過扣除項目金額50％、未超過扣除項目金額100％的部分，稅率為40％。增值額超過扣除項目金額100％、未超過扣除項目金額200％的部分，稅率為

38、50％。增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％。REITs的委托人在信托設(shè)立時以及受托人在信托財產(chǎn)回購時均應(yīng)繳納土地增值稅在REITs存續(xù)期間，若受托人為信托目的與第三人訂立房屋買賣合同時為出賣人的，也應(yīng)當(dāng)按上述繳納土地增值稅,43,信托財產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移情形下可能涉及的稅收（1）,企業(yè)所得稅法律依據(jù)《企業(yè)所得稅法》第2條：居民企業(yè)，是指依法在中國境內(nèi)成立，或者依照外國(地區(qū))法律成立但實際管理機(jī)構(gòu)在中國境內(nèi)的企業(yè)。

39、，非居民企業(yè)，是指依照外國（地區(qū)）法律成立且實際管理機(jī)構(gòu)不在中國境內(nèi)，但在中國境內(nèi)設(shè)立機(jī)構(gòu)、場所的，或者在中國境內(nèi)未設(shè)立機(jī)構(gòu)、場所，但有來源于中國境內(nèi)所得的企業(yè)?！镀髽I(yè)所得稅法》第3條：居民企業(yè)應(yīng)當(dāng)就其來源于中國境內(nèi)、境外的所得繳納企業(yè)所得稅。非居民企業(yè)在中國境內(nèi)設(shè)立機(jī)構(gòu)、場所的，應(yīng)當(dāng)就其所設(shè)機(jī)構(gòu)、場所取得的來源于中國境內(nèi)的所得，以及發(fā)生在中國境外但與其所設(shè)機(jī)構(gòu)、場所有實際聯(lián)系的所得，繳納企業(yè)所得稅。非居民企業(yè)在中國境內(nèi)未設(shè)立機(jī)構(gòu)、場

40、所的，或者雖設(shè)立機(jī)構(gòu)、場所但取得的所得與其所設(shè)機(jī)構(gòu)、場所沒有實際聯(lián)系的，應(yīng)當(dāng)就其來源于中國境內(nèi)的所得繳納企業(yè)所得稅?！镀髽I(yè)所得稅法》第4條：企業(yè)所得稅的稅率為25%。非居民企業(yè)取得本法第三條第三款規(guī)定的所得，適用稅率為20%?！镀髽I(yè)所得稅法》第6條：企業(yè)以貨幣形式和非貨幣形式從各種來源取得的收入，為收入總額。包括 （一）銷售貨物收入； （二）提供勞務(wù)收入；（三）轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)收入；（四）股息、紅利等權(quán)益性投資收益；（五）利息收入；（六）租

41、金收入；（七）特許權(quán)使用費收入；（八）接受捐贈收入；（九）其他收入。REITs設(shè)立時，委托人將信托財產(chǎn)轉(zhuǎn)移給受托人發(fā)行REITs憑證的收入將被視為《企業(yè)所得稅法》第6條的“轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)收入”，應(yīng)繳納企業(yè)所得稅受托人在信托結(jié)束時將信托財產(chǎn)返還給委托人也將被視為《企業(yè)所得稅法》第6條的“轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)收入”，應(yīng)繳納企業(yè)所得稅機(jī)構(gòu)投資者接受信托財產(chǎn)收益的分紅將被視為《企業(yè)所得稅法》第6條的“股息、紅利等權(quán)益性投資收益”，應(yīng)繳納企業(yè)所得稅,44,信

42、托財產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移情形下可能涉及的稅收（2）,營業(yè)稅法律依據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第1條：在中華人民共和國境內(nèi)提供本條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位和個人，為營業(yè)稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納營業(yè)稅?！吨腥A人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第5條：納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)收取的全部價款和價外費用。但是，下列情形除外…《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》所附的“營業(yè)稅稅目稅率表”中

43、規(guī)定“金融保險業(yè)”的營業(yè)稅稅率為5%?！吨腥A人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則》第27條：銀行、財務(wù)公司、信托投資公司、信用社、外國企業(yè)常駐代表機(jī)構(gòu)的納稅期限為1個季度。REITs的委托人須按上述規(guī)定，在將信托財產(chǎn)轉(zhuǎn)移給受托人時繳納相關(guān)營業(yè)稅當(dāng)委托人將信托財產(chǎn)在相關(guān)信托終止時予以回購之時，受托人應(yīng)當(dāng)按上述規(guī)定繳納營業(yè)稅在REITs存續(xù)期間，受托人為信托目的進(jìn)行的與委托人之外的第三人的房地產(chǎn)買賣活動也應(yīng)當(dāng)由相應(yīng)的出賣方繳納營業(yè)稅,4

44、5,信托財產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移情形下可能涉及的稅收（3）,契稅法律依據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》第1條：在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定繳納契稅。《中華人民共和國契稅暫行條例》第3條：契稅稅率為3-5%。《中華人民共和國契稅暫行條例》第4條：契稅的計稅依據(jù)：（一）國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，為成交價格… 在信托型REITs設(shè)立時，受托人須按上述規(guī)定繳

45、納相關(guān)的契稅，回購時，委托人須按上述規(guī)定繳納相關(guān)的契稅,46,信托財產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移情形下可能涉及的稅收（4）,印花稅法律依據(jù)《中和人民共和國印花稅暫行條例》第2條：下列憑證為應(yīng)納稅憑證：1.購銷、加工承攬、建設(shè)工程承包、財產(chǎn)租賃、貨物運輸、倉儲保管、借款、財產(chǎn)保險、技術(shù)合同或者具有合同性質(zhì)的憑證；2.產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)；3.營業(yè)帳簿；4.權(quán)利、許可證照；5.經(jīng)財政部確定征稅的其他憑證。委托人、受托人或其他各方在REITs設(shè)立、運營及

46、回購期間所書立和領(lǐng)受的各種合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)、權(quán)利許可證照等憑證的，應(yīng)當(dāng)各自繳納印花稅,47,信托財產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移情形下可能涉及的稅收（5）,房產(chǎn)稅法律依據(jù)：《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》第2條：房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，由經(jīng)營管理的單位繳納。產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人繳納。產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。前款列舉的產(chǎn)權(quán)所有人、經(jīng)營管理單位、承典人、房產(chǎn)

47、代管人或者使用人，統(tǒng)稱為納稅義務(wù)人(以下簡稱納稅人)。 《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》第3條：房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10％至30％后的余值計算繳納。具體減除幅度，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。沒有房產(chǎn)原值作為依據(jù)的，由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)參考同類房產(chǎn)核定。房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。 《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》第4條：房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計算繳納的，稅率為1.2％；依照房產(chǎn)租金收入計算繳納的，稅

48、率為12％。在REITs存續(xù)期間，受托人應(yīng)當(dāng)按照上述規(guī)定繳納相關(guān)房產(chǎn)稅,48,信托財產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移情形下可能涉及的稅收（6）,所有權(quán)轉(zhuǎn)移稅收制度的適用：雖然在我國對于REITs中信托財產(chǎn)的所有權(quán)是否發(fā)生轉(zhuǎn)移存有兩種不同的觀點，但是若嚴(yán)格依照信托的本旨，所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的觀點將得到更有力的支持如果所有權(quán)轉(zhuǎn)移稅收制度適用，則將導(dǎo)致雙重征稅問題：這樣會造成在REITs設(shè)立時，委托人將資產(chǎn)委托給受托人將被視為房地產(chǎn)的買賣行為，因而需要繳納土

49、地增值稅、營業(yè)稅、印花稅、契稅等；而在受托人將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)回給委托人時，又將被視為一次房地產(chǎn)的買賣，從而得再一次繳納土地增值稅、營業(yè)稅、印花稅、契稅等稅收雙重征稅的弊端：由于銀行間債券市場固定收益類REITs的定位為“融資型”，雙重納稅將使得房地產(chǎn)企業(yè)通過REITs產(chǎn)品實現(xiàn)融資的稅收成本過高，而導(dǎo)致該產(chǎn)品的廣泛推行造成了較大的影響,49,我國現(xiàn)行REITs的稅收制度的評述,稅收法定原則稅收法定：指一切稅收以及與其有關(guān)的活動都必須有法律

50、明確規(guī)定，沒有法律明確規(guī)定的，人們不負(fù)有納稅義務(wù)，任何機(jī)關(guān)和個人也都無權(quán)向其征稅。對該原則的強(qiáng)調(diào)對于我國當(dāng)前的REITs稅收問題的解決至關(guān)重要，只有當(dāng)我國相關(guān)的稅收法律法規(guī)對REITs發(fā)展各個階段中各主體所應(yīng)繳納的稅收予以明確規(guī)定，才能使REITs的稅收征管具有可預(yù)期性避免重復(fù)征稅原則重復(fù)征稅將抵消REITs較高收益率的優(yōu)勢，從而極大地限制REITs的發(fā)展空間。從信托的本質(zhì)來看，信托只是受益人實現(xiàn)一定經(jīng)濟(jì)目的的管道，受益人作為信

51、托利益的享有者，通過該管道所負(fù)擔(dān)的納稅，應(yīng)當(dāng)不因受托人的介入而加重在REITs的信托設(shè)立環(huán)節(jié)和回購環(huán)節(jié)，雖然發(fā)生了信托財產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，但是這種轉(zhuǎn)移與一般的財產(chǎn)買賣、贈與所導(dǎo)致的轉(zhuǎn)移不同，其導(dǎo)管的工具性特征極其明顯。若對此進(jìn)行重復(fù)征稅，既有違信托之本質(zhì)，也有損經(jīng)濟(jì)運行之效率,50,完善我國REITs稅收制度的建議（1）,實際受益人負(fù)擔(dān)原則REITs所具有的一個重大特征即在于它所得之絕大部分收益都要以分紅的形式發(fā)放給投資者。這個特征

52、使得REITs與一般的公司相區(qū)別，也是實際受益人負(fù)擔(dān)原則的基礎(chǔ)。即將REITs中的受益人作為征收所得稅的納稅人扶植保護(hù)公益信托原則我國《信托法》第16條規(guī)定：國家鼓勵發(fā)展公益信托?？v觀我國以及其他各國信托發(fā)展實踐可以看出，稅收優(yōu)惠是實現(xiàn)國家鼓勵發(fā)展公益信托態(tài)度的重要手段。因而我國在REITs的發(fā)展中，對于那些具有公益性質(zhì)的REITs，如廉租房建設(shè)的REITs時，應(yīng)當(dāng)給予特定的稅收優(yōu)惠政策,51,完善我國REITs稅收制度的建

53、議（2）,不動產(chǎn)信托登記對REITs的影響不動產(chǎn)信托登記中存在的主要法律問題,52,REITs的信托登記問題,法律依據(jù)《物權(quán)法》第九條：不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！缎磐蟹ā返谑畻l：設(shè)立信托，對于信托財產(chǎn)，有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)依法辦理信托登記。未依照前款規(guī)定辦理信托登記的，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)辦登記手續(xù)；不補(bǔ)辦的，該信托不產(chǎn)生效力。不動產(chǎn)信

54、托登記的重要性：REITs作為一種以不動產(chǎn)物權(quán)設(shè)立信托的金融產(chǎn)品，應(yīng)當(dāng)依法就設(shè)立信托的或被收購的房地產(chǎn)辦理信托財產(chǎn)的信托登記，未辦理的應(yīng)當(dāng)補(bǔ)辦，否則將存在導(dǎo)致REITs信托無效的法律風(fēng)險我國信托登記制度缺失：我國《信托法》并未就信托登記的主管部門或受理機(jī)構(gòu)，及這些部門或機(jī)構(gòu)如何辦理信托登記作出明確規(guī)定。不動產(chǎn)物權(quán)登記的相關(guān)法律規(guī)定，也未對不動產(chǎn)信托登記作出明確規(guī)定。盡管上海信托登記中心在建立統(tǒng)一的信托登記平臺上做了有益嘗試，但由于信

55、托登記制度沒有相應(yīng)的法律法規(guī)的依據(jù)以及該中心區(qū)域性、事業(yè)性登記的局限，信托登記制度缺失問題仍未解決,53,不動產(chǎn)信托登記對REITs的影響,信托財產(chǎn)的轉(zhuǎn)移問題與不動產(chǎn)信托登記《信托法》第二條：本法所稱的信托，是指委托人基于對受托人的信任，將其財產(chǎn)權(quán)委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，進(jìn)行管理或者處分的行為。該條被認(rèn)為是認(rèn)定中國法律項下信托財產(chǎn)歸屬的主要依據(jù)，但由于該條對信托財產(chǎn)的所有權(quán)歸

56、屬沒有明確規(guī)定，在認(rèn)定信托財產(chǎn)所有權(quán)歸屬時存在較大爭議，主要存在“委托人所有”和“受托人所有”的兩種觀點由于《信托法》用語的含混與邏輯的混亂，在中國信托財產(chǎn)的歸屬問題上存在一定爭議。信托登記制度上也產(chǎn)生了難題，房屋設(shè)立信托后，房屋的所有權(quán)人是原始權(quán)益人還是受托人？在《信托法》沒有明確規(guī)定的前提下建住部在草擬《信托登記暫行辦法》亦做了模糊處理，擬將房屋原始權(quán)益人的所有權(quán)證繳回，并向受托人發(fā)放信托登記證明，以對房屋設(shè)立信托進(jìn)行公示,54

57、,不動產(chǎn)信托登記中的主要法律問題（1）,“合二為一”的登記模式“合二為一”：指不動產(chǎn)的物權(quán)登記和信托登記程序的合二為一，當(dāng)事人無需就作為信托財產(chǎn)的不動產(chǎn)物權(quán)分別進(jìn)行物權(quán)登記程序和信托登記程序從建住部的《信托登記暫行辦法》來看，目前也是采取這種做法信托登記的類型信托法規(guī)定的登記類型：《信托法》第十條：設(shè)立信托，對于信托財產(chǎn)，有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)依法辦理信托登記。未依照前款規(guī)定辦理信托登記的，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)辦登記

58、手續(xù)；不補(bǔ)辦的，該信托不產(chǎn)生效力。我們的建議：該條在字面解釋上僅規(guī)定了設(shè)立信托時對信托財產(chǎn)的登記，即信托財產(chǎn)的初始信托登記。但信托法律關(guān)系的信托要素除信托財產(chǎn)外還包括信托當(dāng)事人、信托目的等，并且在信托存續(xù)過程當(dāng)中這些信托要素還存在變動可能，如信托財產(chǎn)具體形態(tài)的變化、受托人的更換及其他信托要素的變更等信托登記類型：結(jié)合有關(guān)國家和地區(qū)的信托登記制度以及我國《物權(quán)法》第九條關(guān)于不動產(chǎn)登記的內(nèi)容，不動產(chǎn)信托登記制度主要應(yīng)包括不動產(chǎn)信托設(shè)立登

59、記、不動產(chǎn)取得信托登記、不動產(chǎn)信托變更登記、不動產(chǎn)信托注銷登記,55,不動產(chǎn)信托登記制度中的主要法律問題（2）,,主 要 內(nèi) 容,,有限合伙型私募基金介紹及操作實務(wù),,私募基金的監(jiān)管,3,,私募基金設(shè)立要點,私募基金概述,有限合伙型房地產(chǎn)私募基金,案例及說明,,,實際講解要點,,地產(chǎn)基金的參與方-利益機(jī)制是核心,3,,基金的結(jié)構(gòu),地產(chǎn)基金的監(jiān)管環(huán)境,基金的四大要素,外商投資人民幣基金,一、私募股權(quán)投資基金概要,58,中國當(dāng)前沒有規(guī)范私募

60、股權(quán)投資基金（“私募基金”）設(shè)立的法律，對私募基金亦沒有法律層面定義，根據(jù)其文義及地方規(guī)則相關(guān)規(guī)定，我們理解其構(gòu)成要件如下：,,“私募”,,“股權(quán)投資”,,“基金”,以非公開方式、向特定對象募集資金，不得公開募集及一般不得向超過二百人募集，否則可能構(gòu)成非法集資或者擅自發(fā)行股票。,一般以投資于非上市公司股權(quán)為主，個別地方性規(guī)則亦允許基金認(rèn)購上市公司非公開發(fā)行股票；股權(quán)投資應(yīng)承擔(dān)投資風(fēng)險，基金承諾保底收益可能被認(rèn)定為非法集資。,資金的聚合，

61、合伙人出資以現(xiàn)金出資為主。,一、私募基金概述（1）,私募基金發(fā)展的商業(yè)動力：管理人與資金提供方稟賦差異和因此導(dǎo)致的分工，以及相應(yīng)形成的靈活之利益分配機(jī)制（收益分成機(jī)制）。,一、私募股權(quán)投資基金概要,59,盡管中國當(dāng)前沒有規(guī)范 私募基金的法律，但對照上述“私募基金”的三個要件，業(yè)界實務(wù)操作中已有私募基金的實踐，主要形式為：,,,《外商投資創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)管理規(guī)定》等；《創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)管理暫行辦法》等,,,,,《信托公司集合資金信托管理辦法》等

62、,,,區(qū)別于前三種模式的市場操作，沒有統(tǒng)一對應(yīng)規(guī)則規(guī)范,國務(wù)院及國家發(fā)改委特別許可設(shè)立,創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)型基金,產(chǎn)業(yè)基金,信托計劃型基金,股權(quán)投資企業(yè)型基金,一、私募基金概述（2）-中國的操作實踐,一、私募股權(quán)投資基金概要,60,盡管中國當(dāng)前沒有規(guī)范私募基金設(shè)立的法律，但實務(wù)中存在對私募基金設(shè)立及運營的監(jiān)管，主要為“法律載體”的監(jiān)管、“邊界”監(jiān)管、行業(yè)監(jiān)管和地方監(jiān)管：“法律載體”監(jiān)管指私募基金采用何種法律載體應(yīng)符合與該法律載體相關(guān)的法律規(guī)

63、定，如有限合伙型私募基金應(yīng)符合合伙企業(yè)設(shè)立及運行法律規(guī)定，創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)設(shè)立應(yīng)符合創(chuàng)投企業(yè)及國家發(fā)改委相關(guān)監(jiān)管規(guī)定?！斑吔纭北O(jiān)管即私募基金設(shè)立及運營過程中應(yīng)遵守國家其他法律規(guī)定，不得從事非法集資、擅自發(fā)行公司股票等非法行為，即不得逾越法律規(guī)定的“邊界”。行業(yè)監(jiān)管主要包括中國證券監(jiān)督管理委員會、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會 和中國保險業(yè)監(jiān)督管理委員會對其監(jiān)管下特定金融企業(yè)從事私募基金活動的監(jiān)管。地方監(jiān)管主要指北京、天津、上海、深圳為

64、代表的地方政府為鼓勵和吸引私募基金而制定一系列地方性規(guī)則相關(guān)的監(jiān)管。,二、私募基金的監(jiān)管（1）,一、私募股權(quán)投資基金概要,61,私募基金寄存于特定法律載體，當(dāng)前中國私募基金常用法律載體及其法律依據(jù)如下：,二、私募基金的監(jiān)管（2）-法律載體監(jiān)管,一、私募股權(quán)投資基金概要,62,,,擅自發(fā)行公司股票,集資詐騙,非法集資,洗錢,擅自發(fā)行公司債券,……,,,,,,,,私募基金設(shè)立及運行,二、私募基金的監(jiān)管（3）-“邊界”監(jiān)管,一、私募股權(quán)投資基

65、金概要,63,根據(jù)《中華人民共和國保險法》第一百零六條，除投資于銀行存款、買賣債券、股票、證券投資基金份額等有價證券及投資不動產(chǎn)外，其他資金運用形式需由國務(wù)院明確規(guī)定。該條同時規(guī)定：“保險公司資金運用的具體管理辦法，由國務(wù)院保險監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)依照前兩款的規(guī)定制定?！北ｋU公司投資私募基金的個案實踐?！侗ｋU資金運用管理暫行辦法》（2010年8月31日施行）第十二條規(guī)定以保險資金投資股權(quán)應(yīng)為“境內(nèi)依法設(shè)立和注冊登記，且未在證券交易所公開

66、上市的股份有限公司和有限責(zé)任公司的股權(quán)” 《暫行辦法》第十六條規(guī)定：“投資于未上市企業(yè)股權(quán)的賬面余額，不高于本公司上季末總資產(chǎn)的5％；投資于未上市企業(yè)股權(quán)相關(guān)金融產(chǎn)品的賬面余額，不高于本公司上季末總資產(chǎn)的4％，兩項合計不高于本公司上季末總資產(chǎn)的5％”。,二、私募基金的監(jiān)管（4）-行業(yè)監(jiān)管-保險公司為例[1],一、私募股權(quán)投資基金概要,64,二、私募基金的監(jiān)管（4）-行業(yè)監(jiān)管-保險公司為例[2],《保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》（2010年

67、7月31日發(fā)布及實施）的相關(guān)規(guī)定：管理機(jī)構(gòu)資質(zhì)的實質(zhì)性條件：具有業(yè)務(wù)資質(zhì)；公司治理完善、信譽(yù)良好、業(yè)績穩(wěn)定；健全及執(zhí)行有效的內(nèi)部制度；注冊資本不低于1億元；管理資產(chǎn)余額不低于50億元，具有豐富不動產(chǎn)投資管理經(jīng)驗；專業(yè)人員不少于十五名；接受質(zhì)詢及進(jìn)行報告；最近三年未發(fā)現(xiàn)重大違法違規(guī)行為。所投資不動產(chǎn)的實質(zhì)性條件： 已經(jīng)取得國有土地使用權(quán)證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證的項目；已經(jīng)取得國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施

68、工許可證的在建項目；取得國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證及預(yù)售許可證或者銷售許可證的可轉(zhuǎn)讓項目；取得產(chǎn)權(quán)證或者他項權(quán)證的項目；符合條件的政府土地儲備項目。保險資金投資的不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)產(chǎn)權(quán)清晰，無權(quán)屬爭議，相應(yīng)權(quán)證齊全合法有效；地處直轄市、省會城市或者計劃單列市等具有明顯區(qū)位優(yōu)勢的城市；管理權(quán)屬相對集中，能夠滿足保險資產(chǎn)配置和風(fēng)險控制要求。,一、私募股權(quán)投資基金概要,65,各地為吸引私募基金和建設(shè)地域性