城市住宅物業(yè)服務(wù)管理機(jī)制研究——基于廣州市花園小區(qū)A的實(shí)證調(diào)查.pdf

1、與私有化住房產(chǎn)權(quán)的形成相伴隨，物業(yè)管理作為一種全方位、多功能的新型住宅管理模式在各大城市迅速興起。經(jīng)過(guò)三十多年的發(fā)展，如今已成為與人民群眾日常生活息息相關(guān)的行業(yè)，并在推動(dòng)城市文明建設(shè)和塑造現(xiàn)代城市形象方面發(fā)揮著重要作用。但在行業(yè)快速發(fā)展之際，也存在諸多問(wèn)題。近年來(lái)圍繞物業(yè)服務(wù)收費(fèi)問(wèn)題產(chǎn)生的糾紛接連不斷，并暴露出大量深層次的矛盾，從中可窺見(jiàn)一斑。
　　 本文以廣州市番禺區(qū)花園小區(qū)A為研究對(duì)象，圍繞物業(yè)服務(wù)管理中的糾紛，從業(yè)主、物業(yè)

2、公司、政府部門(mén)三個(gè)相關(guān)主體出發(fā)，采用過(guò)程-事件分析方法，在對(duì)矛盾進(jìn)行深入剖析的基礎(chǔ)上，揭示出小區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展現(xiàn)狀及成因：
　　 就作為物業(yè)服務(wù)接受者的業(yè)主而言，其本是物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)行為的直接監(jiān)督力量。但由于目前業(yè)主組織缺位、集體行動(dòng)乏力，難以對(duì)物業(yè)公司形成有力的制約。近年來(lái)雖然業(yè)主抗?fàn)庍\(yùn)動(dòng)不斷，但綜觀這些行為，大多是基于維權(quán)的現(xiàn)實(shí)需求，尤其受到個(gè)人經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)使，參與者有限的組織動(dòng)員能力，使強(qiáng)大的社會(huì)網(wǎng)絡(luò)難以形成，因而廣大業(yè)主的

3、合法權(quán)益無(wú)法得到充分保障。
　　 而物業(yè)公司憑借其掌握的資源，在社區(qū)治理的權(quán)力關(guān)系中處于強(qiáng)勢(shì)地位。在當(dāng)前法制不健全、監(jiān)管不完善、業(yè)主組織建設(shè)滯后的環(huán)境下，出于對(duì)利益的追求，其經(jīng)營(yíng)行為往往偏離正常的發(fā)展方向。而與政府相關(guān)部門(mén)的暗結(jié)連理，進(jìn)一步鞏固了其強(qiáng)勢(shì)地位，從而使真正的委托代理關(guān)系難以建立。
　　 物業(yè)管理的健康發(fā)展離不開(kāi)政府的積極引導(dǎo)。尤其在當(dāng)前物業(yè)管理市場(chǎng)培育不足、價(jià)格機(jī)制尚未形成、運(yùn)作行為不規(guī)范的環(huán)境下，由政府部門(mén)

4、對(duì)管理行為進(jìn)行適度的行政干預(yù)是可取的。但實(shí)踐中，由于缺乏完善的法規(guī)、公正的執(zhí)法，不但沒(méi)能形成有效的激勵(lì)約束機(jī)制，反而使問(wèn)題變得更加復(fù)雜。
　　 為此就要構(gòu)建有效的物業(yè)服務(wù)管理機(jī)制，推動(dòng)行業(yè)的健康發(fā)展。這就要深入業(yè)主、物業(yè)公司、政府部門(mén)這三個(gè)密切聯(lián)系而又相互制約的主體運(yùn)作過(guò)程，根據(jù)各自的職責(zé)，設(shè)計(jì)出切實(shí)可行的操作制度，之后以“機(jī)制構(gòu)建”這一更深層次的角度縱貫各決策主體、統(tǒng)攬諸制度安排，使主體各司其職、制度有機(jī)銜接，以充分發(fā)揮良性互

5、動(dòng)的協(xié)同功效。
　　 首先，業(yè)主在遵守現(xiàn)行法律法規(guī)的前提下，應(yīng)不斷提高自身集體行動(dòng)的能力，不僅要加強(qiáng)業(yè)委會(huì)這一常設(shè)執(zhí)行機(jī)構(gòu)實(shí)質(zhì)性作用的發(fā)揮，而且要充分調(diào)動(dòng)廣大業(yè)主參與的積極性，使其在日常管理中發(fā)揮持續(xù)性影響，共同推進(jìn)基層社區(qū)民主建設(shè)；其次，物業(yè)公司要不斷規(guī)范經(jīng)營(yíng)行為、創(chuàng)新服務(wù)理念，在為業(yè)主提供滿(mǎn)意服務(wù)的過(guò)程中獲取收益，進(jìn)而創(chuàng)造可持續(xù)發(fā)展的合法收益；最后，作為物業(yè)管理健康發(fā)展的外部推動(dòng)力量，政府則應(yīng)完善相關(guān)政策法規(guī)、加強(qiáng)行政執(zhí)法行