中國房地產(chǎn)信貸風(fēng)險與控制研究.pdf

1、房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，作為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主要資金來源的房地產(chǎn)信貸的發(fā)展呈現(xiàn)一種加速發(fā)展的態(tài)勢。20世紀(jì)80年代中期我國推行住宅商品化、住房分配貨幣化以來，房地產(chǎn)業(yè)成為擴(kuò)大內(nèi)需、拉動經(jīng)濟(jì)增長的一支重要力量。快速發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)有力地促進(jìn)了房地產(chǎn)融資體制的發(fā)展，并逐漸形成了以商業(yè)銀行信貸為主，資本市場、民間借貸和信托等融資工具為輔的房地產(chǎn)融資體系。雖然房地產(chǎn)業(yè)融資渠道較多，但多年以來我國房地產(chǎn)業(yè)直接融

2、資發(fā)展緩慢，開發(fā)資金多依賴于銀行貸款，直接融資與間接融資比例失調(diào)，約有60％-70％的房地產(chǎn)開發(fā)資金來源于銀行貸款的支持，商業(yè)銀行幾乎參與了房地產(chǎn)開發(fā)的全過程。作為一種風(fēng)險相對比較小、收益相對高的貸款品種，房地產(chǎn)信貸成為各家商業(yè)銀行信貸競爭的重要領(lǐng)域。通過土地儲備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房消費(fèi)貸款、建筑企業(yè)流動資金貸款等環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)業(yè)的信貸風(fēng)險日漸集聚。目前，我國房地產(chǎn)信貸方面存在的突出問題有：第一、快速發(fā)展的宏觀經(jīng)濟(jì)影響了商業(yè)銀行

3、的信貸風(fēng)險偏好。第二、房地產(chǎn)消費(fèi)市場的快速發(fā)展促使房地產(chǎn)信貸增長過快。第三、房地產(chǎn)行業(yè)過度依賴銀行資金，致使風(fēng)險向商業(yè)銀行高度轉(zhuǎn)移。第四、銀行業(yè)在房地產(chǎn)領(lǐng)域的過度競爭導(dǎo)致其信貸風(fēng)險加劇。第五、商業(yè)銀行內(nèi)部控制和激勵機(jī)制的不健全弱化了對房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的防范。
　　 雖然目前中國房地產(chǎn)信貸結(jié)構(gòu)總體較為合理，信貸資產(chǎn)質(zhì)量也相對較好，但是由于中國房地產(chǎn)市場機(jī)制不健全，國家對房地產(chǎn)業(yè)的行政干預(yù)較多，商業(yè)銀行在滿足房地產(chǎn)信貸資金需求的同時，

4、也承擔(dān)了房地產(chǎn)業(yè)大量的融資風(fēng)險。市場經(jīng)濟(jì)作用下，金融風(fēng)險的產(chǎn)生是不以商業(yè)銀行經(jīng)營意志為轉(zhuǎn)移的一種客觀存在的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。其中房地產(chǎn)信貸風(fēng)險既具有金融風(fēng)險的一般性，又具有房地產(chǎn)金融風(fēng)險的特殊性，即與房地產(chǎn)價格波動和周期性密切相關(guān)。通過對房地產(chǎn)信貸的一般性分析可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性、支柱型產(chǎn)業(yè)，是國民經(jīng)濟(jì)中不可缺少的重要組成部分，是承擔(dān)著社會再生產(chǎn)和各種經(jīng)濟(jì)活動的載體；它和眾多產(chǎn)業(yè)具有關(guān)聯(lián)性，具有產(chǎn)業(yè)鏈長、涉及面廣泛的產(chǎn)業(yè)特性，它

5、的波動會對相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生較大影響；與金融業(yè)的關(guān)聯(lián)度更為緊密，它們相互制約，幾乎是一榮俱榮，一損俱損。房地產(chǎn)信貸資金具有自身的運(yùn)動特性，信貸風(fēng)險始終貫穿其運(yùn)動的全過程，貸款利率、信貸規(guī)模、房地產(chǎn)價格的變動以及經(jīng)濟(jì)過度增長均可引發(fā)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險。對我國的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的分析主要集中在對機(jī)制性原因、投融資方式和行為、政策性原因、經(jīng)營性原因所引發(fā)的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的形成及具體表現(xiàn)。
　　 中國銀行業(yè)應(yīng)當(dāng)汲取國外房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有代表性國家的信

6、貸風(fēng)險管理經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)。美國的房地產(chǎn)業(yè)自20世紀(jì)80年代以來，一直是全球規(guī)范發(fā)展的成熟市場的典范，其在房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的控制方面積累了一定的經(jīng)驗(yàn)，美國各金融機(jī)構(gòu)也建立了嚴(yán)格的企業(yè)內(nèi)部控制制度和完善的社會信用體系，但是，如果商業(yè)銀行、投資銀行、機(jī)構(gòu)投資者、會計(jì)審計(jì)機(jī)構(gòu)和評級機(jī)構(gòu)缺乏前瞻性，信息披露不完善，就會掩蓋或低估房地產(chǎn)金融的風(fēng)險，使風(fēng)險更具有隱蔽性。美國次貸危機(jī)中，正是由于上述各市場參與者低估了以次貸為基礎(chǔ)的證券化產(chǎn)品或信用衍生產(chǎn)品的風(fēng)

7、險，才加劇了次貸風(fēng)險的隱蔽性、突發(fā)性、擴(kuò)散性。對于中國來說，特別是在金融創(chuàng)新、房貸市場發(fā)展和金融監(jiān)管等方面，敲響了警鐘。目前，我國的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險正逐步顯現(xiàn)，如何避免重蹈覆轍是我們必須思考的問題。因此，重新審視和總結(jié)美國次貸危機(jī)的教訓(xùn)顯得尤為重要。
　　 第一、商業(yè)銀行在發(fā)展住房按揭貸款的過程中，要高度重視住房抵押貸款背后隱藏的風(fēng)險。第二、房地產(chǎn)業(yè)是周期性行業(yè)，要重視房地產(chǎn)業(yè)因周期調(diào)整而帶來的信貸風(fēng)險。
　　 第三、商業(yè)

8、銀行不僅要優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，同時要嚴(yán)格信貸標(biāo)準(zhǔn)。第四、加強(qiáng)內(nèi)控制度建設(shè)，強(qiáng)化審慎合規(guī)經(jīng)營理念。
　　 目前，我國在房地產(chǎn)信貸控制方面存在以下問題。第一、中國經(jīng)濟(jì)、金融運(yùn)行依然擺脫不了宏觀經(jīng)濟(jì)主管部門和金融貨幣政策的制定部門的行政調(diào)控，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)觀念沒有完全消除。第二、缺乏明確的房地產(chǎn)信貸區(qū)域政策。第三、中國特有的經(jīng)濟(jì)體制導(dǎo)致中國金融機(jī)構(gòu)的信貸資產(chǎn)主要集中于中、農(nóng)、工、建、交五大國有股份制商業(yè)銀行。第四、對房地產(chǎn)信貸的周期風(fēng)險、區(qū)域風(fēng)險

9、、行業(yè)風(fēng)險的量化研究相當(dāng)薄弱，相對國際性先進(jìn)銀行而言，房地產(chǎn)信貸風(fēng)險度量工具的缺失，使得我國房地產(chǎn)信貸風(fēng)險控制難以達(dá)到精細(xì)化水平。第五、我國的社會信用體系仍未建立，全社會對有關(guān)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的信息是不公開、不透明的，僅有的在央行信貸征信系統(tǒng)中的記錄也不夠完善。
　　 由于金融風(fēng)險貫穿于金融機(jī)構(gòu)經(jīng)營活動的整個過程。因而金融風(fēng)險管理是包括目標(biāo)設(shè)定、風(fēng)險識別、風(fēng)險度量和風(fēng)險控制的一個完整流程。可以看出，風(fēng)險控制是金融風(fēng)險管理的最終目的

10、和歸宿。從目前世界范圍的經(jīng)濟(jì)形勢來看，美國經(jīng)濟(jì)很難在未來幾年內(nèi)得以復(fù)蘇，全球經(jīng)濟(jì)也無法在短期內(nèi)走出低谷。盡管中國經(jīng)濟(jì)在金融危機(jī)中顯示了強(qiáng)大的生命力，而且對未來有信心繼續(xù)保持較快經(jīng)濟(jì)增長速度，但經(jīng)濟(jì)周期的規(guī)律依然客觀存在，中國不可能完全幸免。我國經(jīng)濟(jì)對外依存度較高，雖然中國政府一直在努力爭取擴(kuò)大國內(nèi)消費(fèi)，但仍不足以支撐起中國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，中國經(jīng)濟(jì)必然會隨著世界經(jīng)濟(jì)的下滑而產(chǎn)生波動。房地產(chǎn)信貸周期與經(jīng)濟(jì)周期的波動是相似的，一旦我國經(jīng)濟(jì)大幅

11、放緩，那么我國房地產(chǎn)信貸風(fēng)險發(fā)生的概率將大大提高，相應(yīng)的房地產(chǎn)信貸的衰退周期也可能隨時到來。此外，中國政府密集地采取了一系列調(diào)控政策，以遏制房地產(chǎn)投資增長迅猛、商品房空置面積增加、房價上漲過快等過熱現(xiàn)象，同時還要應(yīng)對通脹壓力。這種復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)形勢使得房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)勝劣汰的步伐進(jìn)一步加速，風(fēng)險進(jìn)一步多樣化。而房地產(chǎn)市場狀況與商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸安全是密切相關(guān)、互不可分的，房地產(chǎn)市場本身的風(fēng)險也構(gòu)成了房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)潛在的風(fēng)險因素。對于商業(yè)銀行而言

12、，一方面需要房地產(chǎn)信貸的可持續(xù)發(fā)展，另一方面房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險又初現(xiàn)端倪。在這種情況下，對房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的控制由粗放型轉(zhuǎn)為精細(xì)化的要求就愈發(fā)重要和必要。本文重點(diǎn)分析的是房地產(chǎn)信貸的系統(tǒng)性風(fēng)險和非系統(tǒng)性風(fēng)險，其劃分方式是按照風(fēng)險影響的范圍劃分。其中系統(tǒng)性風(fēng)險是對所有商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)均可產(chǎn)生相似影響的風(fēng)險，尤其對商業(yè)銀行的打擊最為沉重；非系統(tǒng)性風(fēng)險是指由于個別銀行、個別客戶或單筆信貸業(yè)務(wù)中的不確定性引發(fā)的風(fēng)險，非系統(tǒng)性風(fēng)險可以通過優(yōu)化資

13、產(chǎn)組合等措施來分散風(fēng)險進(jìn)行規(guī)避。非系統(tǒng)性風(fēng)險也有可能轉(zhuǎn)變成系統(tǒng)性風(fēng)險，需要引起商業(yè)銀行的高度重視。
　　 房地產(chǎn)信貸系統(tǒng)性風(fēng)險一旦擴(kuò)大，銀行較難控制，容易對國家經(jīng)濟(jì)造成連鎖反應(yīng)，危害甚大。因此，要在科學(xué)度量房地產(chǎn)信貸系統(tǒng)性風(fēng)險的基礎(chǔ)上，逐步建立和完善與信貸風(fēng)險偏好、風(fēng)險承受能力、風(fēng)險管理能力相匹配的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險控制制度，并根據(jù)形勢的變化不斷進(jìn)行補(bǔ)充完善。第一、商業(yè)銀行要關(guān)注宏觀經(jīng)濟(jì)變化，保持敏銳金融洞察力。第二、商業(yè)銀行要密切

14、關(guān)注房地產(chǎn)價格走勢，對控制抵押品價值缺口進(jìn)行嚴(yán)格控制。第三、針對區(qū)域經(jīng)濟(jì)差異，對房地產(chǎn)信貸實(shí)行規(guī)模管理。第四、加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸行業(yè)授信，對房地產(chǎn)信貸客戶實(shí)行分類管理。第五、建立房地產(chǎn)信貸系統(tǒng)性風(fēng)險的穩(wěn)健性指標(biāo)體系。
　　 房地產(chǎn)信貸的非系統(tǒng)性風(fēng)險是指商業(yè)銀行在經(jīng)營過程中，因決策失誤、借款人違約、信貸管理制度缺失或違規(guī)操作等一系列原因，導(dǎo)致房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)遭受損失的可能性。因此，對于房地產(chǎn)信貸非系統(tǒng)性風(fēng)險的控制是一個完整的風(fēng)險控制過程

15、，通常包括規(guī)避風(fēng)險、分散風(fēng)險、轉(zhuǎn)移風(fēng)險和接受風(fēng)險四個一般性策略，是一個循環(huán)控制過程。在對房地產(chǎn)信貸非系統(tǒng)性風(fēng)險的控制中應(yīng)做到以下幾點(diǎn)：第一，明確房地產(chǎn)信貸定位，保障房地產(chǎn)金融體系安全。第二，充分發(fā)揮信貸利率杠桿的調(diào)節(jié)作用，規(guī)范房地產(chǎn)信貸市場的準(zhǔn)入條件。第三，加強(qiáng)信貸風(fēng)險度量模型研究，利用現(xiàn)代方法豐富房地產(chǎn)信貸管理手段。第四，有效記錄客戶信譽(yù)狀況，對客戶信息實(shí)行統(tǒng)一管理。
　　 由于銀行信貸資金全程參與了房地產(chǎn)開發(fā)的全過程，房地產(chǎn)

16、信貸風(fēng)險也貫穿于房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)全過程。商業(yè)銀行要區(qū)分風(fēng)險因素的影響程度，充分考慮到房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的隱蔽性、滯后性和長期性的特征，高度重視房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，建立房地產(chǎn)信貸系統(tǒng)性風(fēng)險的穩(wěn)健性指標(biāo)體系和非系統(tǒng)性風(fēng)險的控制策略。充分發(fā)揮信貸利率杠桿的調(diào)節(jié)作用，在加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險控制的前提下，提高房地產(chǎn)信貸收益，保障房地產(chǎn)金融體系的安全。同時，要通過發(fā)揮內(nèi)部控制以及信貸激勵的引導(dǎo)和制約作用來強(qiáng)化對房地產(chǎn)信貸風(fēng)險控制的監(jiān)督。
　　 本文通過

17、對房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的分析，結(jié)合我國商業(yè)銀行經(jīng)營管理特色，提出有針對性的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險控制措施和建議，以期對商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險管理實(shí)踐有所裨益。隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和居民收入水平的提高，對房地產(chǎn)的需求激增，帶動了我國房地產(chǎn)業(yè)的高速成長，特別是在國家住房制度改革和持續(xù)擴(kuò)大內(nèi)需政策的引導(dǎo)下，房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)了良好的發(fā)展前景，投資增長迅猛，成為國民經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)。最近幾年，房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展也引起一系列問題，如發(fā)展資金過分依賴銀行、銀行房地產(chǎn)信貸門檻