弊病叢生的現(xiàn)行土地使用權(quán)出讓制度和土地儲備制度

1、1弊病叢生的現(xiàn)行土地使用權(quán)出讓制度和土地儲備制度弊病叢生的現(xiàn)行土地使用權(quán)出讓制度和土地儲備制度——解剖上?！巴恋亍甭槿冈谶@篇篇幅不算太短的論現(xiàn)行土地使用權(quán)出讓制度和土地儲備制度的文章呈現(xiàn)在讀者眼前時(shí)，請大家務(wù)必先掌握這樣幾個地產(chǎn)運(yùn)作基本概念：1.土地使用權(quán)出讓：指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金。土地使用權(quán)出讓在土地一級市場進(jìn)行。2.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：指已按規(guī)定得到土地

2、使用權(quán)的土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換與贈與。按規(guī)定取得土地使用權(quán)的個人，其土地使用權(quán)可以繼承。3.購置土地面積：指通過各種方式(招標(biāo)、掛牌、拍賣、協(xié)議、劃撥等)獲得土地使用權(quán)的土地面積。4.開發(fā)土地面積：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對新購置或新征用土地進(jìn)行道路、給水、排水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等工程建設(shè)及場地平整（簡稱七通一平）的面積。土地開發(fā)過程也就是將土地從“生地”變成“熟地”的過程，對舊城改造所進(jìn)行的七通一平也屬于土地

3、開發(fā)。5.待開發(fā)土地面積：指通過各種方式獲得土地使用權(quán)，但尚未進(jìn)行開發(fā)的土地面積。6.土地開發(fā)投資額：指在土地從“生地”變成“熟地”過程中所投入資產(chǎn)和對舊城改造七通過程中（不含一平）投入資產(chǎn)。在針對農(nóng)村3的吸容力怎么會那么大？1992年，有著11812戶工業(yè)企業(yè)、其中大中型企業(yè)678戶（1990年數(shù)據(jù)）的上海第一波“房地產(chǎn)熱”開始涌現(xiàn)，隨之大量的房地產(chǎn)公司包括各種企事業(yè)單位的房地產(chǎn)公司一下冒了出來，這一年上海的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就有849家

4、，1993年增加了67.8%，達(dá)到1425家：本市1000家（增加424家）、中央部屬單位和外省市在滬組建公司217家（增加167家）、外商投資企業(yè)208家。1425家房地產(chǎn)開發(fā)公司中包括專門為受讓批租土地而成立的195家公司。這195家公司中，純粹中資的僅25家，外商獨(dú)資52家，中外合資118家。另外，為配合外商投資建設(shè)內(nèi)銷商品房，1993年還成立了外商投資城市建設(shè)綜合開發(fā)公司20家。自此，上海全城卷入了房地產(chǎn)大潮（資料來源：《上海市

5、房地產(chǎn)市場（94）》P25）。巨量的土地積壓在房地產(chǎn)業(yè)，主要是積壓那些專為受讓批租土地而成立的公司，特別是積壓在由上海市人民政府批準(zhǔn)、在浦東新區(qū)成立的以各開發(fā)區(qū)名稱冠名的公司。上海市人民政府批準(zhǔn)成立這些開發(fā)公司，就是為了讓這些公司承讓政府出讓的土地使用權(quán)然后再把土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓出去——政府自己不能做土地買賣，要與國際接軌的政府就成立“開發(fā)公司”，讓這些開發(fā)公司代替政府做買賣。而土地要從政府手里移交到“政府的公司”手里，是通過“空轉(zhuǎn)土地使用