以轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股權(quán)的形式間接進(jìn)行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的分析

1、以轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股權(quán)的形式間接進(jìn)行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的分析由于我國(guó)法律對(duì)土地使用權(quán)的直接轉(zhuǎn)讓有著十分嚴(yán)格的限制，如必須已經(jīng)完成開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上等等，而且，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓又是目前十分敏感的問(wèn)題。于是，通過(guò)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股權(quán)的形式間接進(jìn)行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)殉蔀榉康禺a(chǎn)合作開(kāi)發(fā)的一種較為常見(jiàn)的做法。由此，也產(chǎn)生了許多糾紛和幾個(gè)有較多爭(zhēng)議的相關(guān)法律問(wèn)題，許多律師同行也感到比較困惑。而如果無(wú)法正確認(rèn)識(shí)和評(píng)判這些相關(guān)的法律問(wèn)題，則我們就不能開(kāi)拓這一法

2、律服務(wù)領(lǐng)域，就無(wú)法為客戶(hù)提供優(yōu)質(zhì)的法律服務(wù)。筆者作為一名該領(lǐng)域的專(zhuān)業(yè)律師，覺(jué)得有責(zé)任對(duì)此進(jìn)行一些探討，希望本文的探討能夠?qū)σ赞D(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股權(quán)的形式間接進(jìn)行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓這種房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)的相關(guān)法律服務(wù)實(shí)踐有些啟發(fā)，一、本文探討的以轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股權(quán)的形式間接進(jìn)行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的定義本文要探討的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指以出讓方式受讓的國(guó)有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)覂H局限于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的轉(zhuǎn)讓。以轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股權(quán)的形式間接進(jìn)行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)窍鄬?duì)于直

3、接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)而言的。所謂直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，理論上和實(shí)務(wù)上一般是指由享有土地使用權(quán)的一方與有開(kāi)發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽訂國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，將符合法律規(guī)定條件的土地直接轉(zhuǎn)讓給后者來(lái)開(kāi)發(fā)，后者按照約定向前者支付土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)用。本文要探討的以轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股權(quán)的形式間接進(jìn)行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)侵敢呀?jīng)取得國(guó)有土地使用權(quán)的一方（以下簡(jiǎn)稱(chēng)出地方）以該地塊的國(guó)有土地使用權(quán)作為出資，他方（以下簡(jiǎn)稱(chēng)投資方）以現(xiàn)金作為出資，雙方共同注冊(cè)成立房地產(chǎn)項(xiàng)

4、目公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)項(xiàng)目公司），將該地塊的國(guó)有土地使用權(quán)過(guò)戶(hù)至項(xiàng)目公司名下，投資方（或者其指定的他方）通過(guò)逐步收購(gòu)出地方在項(xiàng)目公司的股權(quán)的形式，間接實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓并最終享有項(xiàng)目公司的全部收益，出地方通過(guò)收取股權(quán)轉(zhuǎn)讓款來(lái)獲得收益。以轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股權(quán)的形式間接進(jìn)行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓相對(duì)于直接的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)哂性S多明顯的優(yōu)點(diǎn)。首先，交易成本低。直接的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中，受讓方須多支付相當(dāng)于成交金額3%的契稅和房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)0.5%，轉(zhuǎn)讓方也

5、須承擔(dān)5%的營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅；其次，交易手續(xù)簡(jiǎn)便。只要簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議并按規(guī)定辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓工商變更登記手續(xù)即可變相取得地塊和項(xiàng)目公司進(jìn)行開(kāi)發(fā)。此外，由于仍然在項(xiàng)目公司的名下進(jìn)行開(kāi)發(fā)，故投資方注入開(kāi)發(fā)資金后即可進(jìn)行后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)，無(wú)需再重新辦理立項(xiàng)等各項(xiàng)手續(xù)。而直接的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓模式涉及到土地使用權(quán)的過(guò)戶(hù)以及一系列建設(shè)手續(xù)的更名等手續(xù)，比較麻煩。正因?yàn)榫哂幸陨线@些明顯的優(yōu)點(diǎn)，以轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股權(quán)的形式間接進(jìn)行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓這種房地產(chǎn)合作開(kāi)

6、發(fā)模式，已成為市場(chǎng)上的常見(jiàn)做法。二、幾個(gè)爭(zhēng)議較多的相關(guān)法律問(wèn)題的探討（二）以轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股權(quán)的形式間接進(jìn)行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓這種房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)模式的相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)及其對(duì)策在以轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股權(quán)的形式間接進(jìn)行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓這種房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)模式中，第二個(gè)主要爭(zhēng)議或者疑惑的問(wèn)題就是這種做法是否存在被確認(rèn)為無(wú)效的法律風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，這一問(wèn)題也是理論界和實(shí)務(wù)界關(guān)注的熱點(diǎn)和難點(diǎn)。筆者曾經(jīng)聽(tīng)說(shuō)過(guò)有杭州的投資者在江蘇鎮(zhèn)江和省內(nèi)的余杭因采用這種模式而以違法炒地為名被

7、確認(rèn)為無(wú)效并受到刑事制裁。筆者在執(zhí)業(yè)中也曾經(jīng)多次幫助客戶(hù)采用過(guò)這種模式，交易雙方也都想采用這種模式但又非常害怕由此造成的法律風(fēng)險(xiǎn)。理論界和實(shí)務(wù)界中有許多人認(rèn)為這種模式的做法是違法的，應(yīng)該被確認(rèn)為無(wú)效的法律行為。對(duì)此，筆者不敢茍同，筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況分不同的情況作不同的認(rèn)定：1、如果雙方在合作合同中直接約定出地方以該地塊的國(guó)有土地使用權(quán)作為出資后，實(shí)際上不參加項(xiàng)目公司具體的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)和管理，也不實(shí)際享有項(xiàng)目公司的任何收益且不承擔(dān)任何

8、虧損或者風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)際上由投資方獨(dú)立運(yùn)作項(xiàng)目公司并且享有項(xiàng)目公司的任何收益及承擔(dān)任何虧損或者風(fēng)險(xiǎn)，投資方（或者其指定的他方）通過(guò)逐步收購(gòu)出地方在項(xiàng)目公司的股權(quán)的形式，間接實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓并享有項(xiàng)目公司的全部收益，雙方股權(quán)收購(gòu)價(jià)格實(shí)際上是按照雙方事先約定的價(jià)格（如以地價(jià)相應(yīng)折價(jià)計(jì)算）進(jìn)行的。雙方實(shí)際上也是按照約定履行合同。則此種情況屬于名為合資合作實(shí)為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的行為。對(duì)此效力也不能一概而論，要按照土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為這種性質(zhì)來(lái)認(rèn)定并根

9、據(jù)以下兩種情況來(lái)作不同的處理：（1）如果出地方作價(jià)出資入股的土地使用權(quán)狀況在出資時(shí)已經(jīng)符合《城市房地產(chǎn)管理法》第38條等與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的法律和行政法規(guī)規(guī)定的條件，則認(rèn)定為有效的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為，投資方應(yīng)該按照約定的股權(quán)收購(gòu)價(jià)格向出地方支付土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)，同時(shí)雙方應(yīng)該按照有關(guān)規(guī)定補(bǔ)交相關(guān)稅費(fèi)；（2）如果出地方作價(jià)出資入股的土地使用權(quán)狀況在出資時(shí)不符合《城市房地產(chǎn)管理法》第38條等與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的法律和行政法規(guī)規(guī)定的條件，則

10、認(rèn)定為無(wú)效的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為并據(jù)此按無(wú)效合同的處理原則進(jìn)行處理。2、如果雙方在合作合同中約定雙方共同參加項(xiàng)目公司具體的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)和管理，按股權(quán)比例共同享有項(xiàng)目公司的收益并承擔(dān)虧損或者風(fēng)險(xiǎn)，投資方（或者其指定的他方）通過(guò)逐步收購(gòu)出地方在項(xiàng)目公司的股權(quán)的形式，間接實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓并最終享有項(xiàng)目公司的全部收益，出地方通過(guò)收取股權(quán)轉(zhuǎn)讓款來(lái)獲得收益。雙方實(shí)際上也是按照約定履行合同。則此種情況的效力也不能一概而論，要根據(jù)以下兩種情況作不同的處