轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的稅收籌劃模式

1、A房地產(chǎn)公司（一般納稅人）擁有一塊土地（營(yíng)改增后取得），原價(jià)5000萬(wàn)元（未進(jìn)行開(kāi)發(fā)，為生地），現(xiàn)該地塊市價(jià)9000萬(wàn)元，A公司欲以9000萬(wàn)元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給B公司。一、直接轉(zhuǎn)讓土地（一）增值稅A公司計(jì)算銷(xiāo)項(xiàng)稅額：9000(1＋10%)10%=818.18萬(wàn)元通過(guò)對(duì)營(yíng)改增后相關(guān)政策的梳理，截止到本文發(fā)稿，國(guó)家并未出臺(tái)針對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)?jì)算銷(xiāo)售額能否扣除取得土地原價(jià)的相關(guān)規(guī)定。如：國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)文相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企

2、業(yè)中的一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷(xiāo)售額。18號(hào)公告也只是針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，并未規(guī)定轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)也可以扣除土地價(jià)款計(jì)算銷(xiāo)售額。因此，從目前的政策來(lái)看，2016年4月30日后取得的土地，轉(zhuǎn)讓時(shí)，計(jì)算銷(xiāo)項(xiàng)稅額，不得扣除取得土地的價(jià)款，應(yīng)全額計(jì)算應(yīng)稅銷(xiāo)售額。第三條規(guī)定，契稅稅率為3％~5％，契稅

3、的適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在前款規(guī)定的幅度內(nèi)按照本地區(qū)的實(shí)際情況確定，并報(bào)財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局備案。根據(jù)財(cái)稅〔2016〕43號(hào)第一條規(guī)定，計(jì)征契稅的成交價(jià)格不含增值稅。B公司應(yīng)繳納契稅：9000(1＋10%)3％=245.45萬(wàn)元。采用直接轉(zhuǎn)讓方式，A公司與B公司共需繳納稅款：818.18＋1022.73＋744.32＋245.45=2830.68萬(wàn)元二、“生地變熟地”后再轉(zhuǎn)讓A公司對(duì)該土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)整理，投入建設(shè)費(fèi)用100