購物中心租賃方式策略詳解-固定租金、扣點(diǎn)和保底

1、購物中心的租賃方式依計(jì)收租金方法不同分為固定租金、扣點(diǎn)分成和保底分成三種。一方面，經(jīng)營者采取何種購物中心租賃方式，對購物中心招商開業(yè)和持續(xù)經(jīng)營影響很大，對購物中心的整體收益和收益增長影響更大；另一方面，一個購物中心能采取什么樣的租賃方式，往往無法由經(jīng)營者單方?jīng)Q定，而是要受到市場供求關(guān)系、區(qū)域特點(diǎn)、購物中心所處階段等因素影響。本文比較購物中心固定租金和扣點(diǎn)分成的優(yōu)劣，分析保底分成的適用條件；指出物業(yè)管理費(fèi)在三種方式下的計(jì)收要點(diǎn)；討論有關(guān)購

2、物中心租賃方式的一般策略，并著重探討在空白市場開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營管理購物中心的租賃方式。固定租金與扣點(diǎn)分成固定租金與扣點(diǎn)分成購物中心的最基本的租賃方式其實(shí)是兩種，固定租金和扣點(diǎn)分成，保底分成是兩種基本方式的一種延伸方式；也可以分為固定租金和合作經(jīng)營兩種基本方式，再將合作經(jīng)營(聯(lián)營)分為扣點(diǎn)和保底分成方兩種方式。固定租金方式簡稱定租，是指對在購物中心租用商鋪的商戶約定租金水平和租賃面積，然后在約定時期按租金水平乘以租賃面積計(jì)收租金的方式。租金

3、水平是指單位時間單位面積租金，一般是按每月每平方米約定單位貨幣的數(shù)量，也有按每天每平方米約定的，但不管租金水平按月還是按天計(jì)算，通常都按月收取租金。值得注意的是在確定租金水平計(jì)算單位面積時，卻有完全不同的兩種測度方法：實(shí)用面積或建筑面積。表面上看，實(shí)用面積等于建筑面積乘以實(shí)用率，用哪種面積只是一種表達(dá)方式或換算關(guān)系，但由于牽涉到物業(yè)管理費(fèi)和真實(shí)實(shí)用率以及商戶心理因素等因素，用實(shí)用面積或建筑面積計(jì)租對購物中心收入影響有很大區(qū)別。第一，計(jì)租

4、面積的測度決定了物業(yè)管理費(fèi)的面積測度。商鋪的物業(yè)管理費(fèi)通常按商鋪?zhàn)赓U面積計(jì)收，即等于物業(yè)管理費(fèi)水平乘以租賃面積，物業(yè)管理費(fèi)水平指單位時間單位面積的物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。在決定物業(yè)管理費(fèi)水平時，一般用月作為單位時間，不受固定租金選取月或日作為單位時間的影響；單位面積的測度則要與固定租金的單位測度保持一致，即兩者不大可能一個使用實(shí)用面積而另一個使用建筑面積。第二，商鋪實(shí)用面積很可能并不等于建筑面積乘以實(shí)用率。國內(nèi)購物中心建筑實(shí)用率與國外的得鋪率其

5、實(shí)是有差別的，后者更接近商鋪的真實(shí)實(shí)用率，關(guān)鍵在于實(shí)用率在國內(nèi)往往是不準(zhǔn)確的。一般來講，用實(shí)用面積計(jì)算比較方便和準(zhǔn)確，用建筑面積計(jì)算比較有利于購物中心方。第三，使用建筑面積計(jì)算從行為心理學(xué)角度對購物中心經(jīng)營有利。例如實(shí)用率為0.58，按實(shí)用面積收取的管理費(fèi)是每月每平方米80元的話，按建筑面積就變成46.4元。從定價(jià)的角度可能更好理解商戶的接受心理，在上例中，如果將46.4元取整再提一點(diǎn)定為比方50元，就比將80元按500.58＝86.2

6、元取整再降一點(diǎn)定為比方85元要好一些(參見表1《不同面積測度單位定價(jià)比較過程表》)。就是說，單位面積租金和物業(yè)管理費(fèi)按建筑面積計(jì)算在感覺上處于比按實(shí)用面積計(jì)算較低水平。一般來講，這種感覺上的誤差比較適用于物業(yè)管理費(fèi)的定價(jià)，而對租金定價(jià)的影響沒那么直接。保底分成及租金保底分成及租金遞增為了平衡定租與扣點(diǎn)各自風(fēng)險(xiǎn)和收益的關(guān)系，于是出現(xiàn)了保底分成的方式。保底分成方式是定租與扣點(diǎn)的綜合運(yùn)用，是指對在購物中心租用商鋪的商戶約定一個固定的保底租金，

7、再約定一個分成租金，按月計(jì)算兩者取其高。通常保底租金與租金水平和租賃面積掛鉤，分成租金與商戶銷售收入與分成點(diǎn)數(shù)掛鉤。這種方式保證了購物中心收取的租金不會低于保底租金，回避了商戶經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，又可以在商戶經(jīng)營收入增長到一定幅度時，分享商戶的經(jīng)營收益。表面上看，這似乎是一種兩全其美的方式，但實(shí)際上是有得有失。經(jīng)驗(yàn)表明存在如下“翹翹板現(xiàn)象”：就好象翹翹板一樣，處于平衡狀態(tài)的兩端高度一定不會同時超過非平衡時高的一方，即如果采用保底分成方式，在與商戶

8、談判時，保底部分一定不會比單純的定租高，分成的部分一定不會比單純的扣點(diǎn)高。換句話說，這種看起來兩全其美的方式，在商戶經(jīng)營不好時，所收取的租金一定比單純定租的少；在商戶經(jīng)營好時，所收取的租金一定不會比單純的扣點(diǎn)高。所以，三種租賃方式的選取也是風(fēng)險(xiǎn)和收益的決策，雖然計(jì)算公式簡單、計(jì)算因子不多，但對決策者制定租賃政策和管理招商團(tuán)隊(duì)的要求極高。禹來反復(fù)強(qiáng)調(diào)購物中心招商執(zhí)行只是招商管理的主要工作之一（參見《購物中心招商管理》，載《中國購物中心》第