土地資本化率的理論和測(cè)算方法研究——以天津市為例.pdf

1、隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步繁榮，土地市場(chǎng)作為市場(chǎng)體系的重要組成部分，與國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)體制密不可分，土地評(píng)估是土地市場(chǎng)正常、規(guī)范運(yùn)行的有力依據(jù)，收益還原法是土地評(píng)估方法中重要的一種，而土地資本化率又是用收益還原法進(jìn)行地價(jià)評(píng)估時(shí)的重要技術(shù)參數(shù)之一，土地資本化率的微小變化會(huì)引起土地價(jià)格的劇烈波動(dòng)。 目前我國(guó)對(duì)土地資本化率的研究較少，還處于起步階段，理論體系尚不成熟，在地價(jià)評(píng)估的實(shí)際操作過程中，仍存在許多問題，如：實(shí)際操作

2、中土地資本化率不能合理界定；由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不夠完善，房地產(chǎn)又具有很強(qiáng)的個(gè)性特征，使得數(shù)據(jù)收集困難；各種計(jì)算方法主觀性太強(qiáng)，測(cè)算結(jié)果具有很大的不確定性。另外，土地資本化率的測(cè)算還存在與土地純收益內(nèi)涵不一致的問題，主要表現(xiàn)在不區(qū)分純收益構(gòu)成的差異等方面。 針對(duì)上述問題，本文將規(guī)范分析與實(shí)證分析相結(jié)合、定性分析與定量分析相結(jié)合，并融合了經(jīng)濟(jì)學(xué)、地理學(xué)、數(shù)學(xué)等的理論知識(shí)，利用回歸分析方法科學(xué)測(cè)算土地資本化率。具體過程為：首先，以時(shí)間

3、價(jià)值理論、預(yù)期收益理論、區(qū)位理論和地租地價(jià)理論為依據(jù)，汲取現(xiàn)有相關(guān)理論研究成果，對(duì)土地資本化率的內(nèi)涵進(jìn)行明確界定，分析其特點(diǎn)及影響因素；其次，在原有資本化率測(cè)算方法的基礎(chǔ)上引入幾種應(yīng)用改進(jìn)方法，如愛爾伍德抵押權(quán)益法、收益風(fēng)險(xiǎn)倍數(shù)法等，分析其各自的適用環(huán)境，以期改進(jìn)資本化率確定主觀性強(qiáng)的缺陷；最后，對(duì)天津市土地資本化率進(jìn)行實(shí)證研究，通過對(duì)天津市中心城區(qū)和濱海新區(qū)不同用途土地資本化率的具體測(cè)算，得出租價(jià)比法和投資收益率法是計(jì)算商業(yè)、居住用地