房子交付,要注意哪些問題

1、房屋買賣，是大多數(shù)百姓一生中的大事，房屋交付是“大事”中的重要環(huán)節(jié)之一。筆者試著結(jié)合法律和實踐經(jīng)驗，談?wù)勆唐贩糠课萁桓稇?yīng)當注意的問題和對策。本文所說的商品房，是購房人直接從房地產(chǎn)開發(fā)商處購買的商品房，不包括二手房。一、房屋交接時，開發(fā)商應(yīng)向購房人提供下列相關(guān)文書證件。1、開發(fā)商必須已經(jīng)取得《建筑工程竣工備案表》；2、“兩書”“質(zhì)量保證書”和“使用說明書”，這是建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》中要求的，現(xiàn)在交房時開發(fā)商都應(yīng)提供。3、開發(fā)商已取

2、得國家認可的專業(yè)測繪單位對面積的實測數(shù)據(jù)，看是否與購房合同中約定的有出入，以便盡早使問題獲得解決。4、凡竣工房屋，一般須做到“五通一平“，也就是給水、排水、供電、通訊、通路、土地平整。5、高層住宅樓生活供水系統(tǒng)，必須具有衛(wèi)生防疫部門核發(fā)的用水合格證。高層住宅樓電梯，必須具有勞動部門核發(fā)安全運行合格證。高層住宅樓消防供水系統(tǒng)，必須經(jīng)消防部門檢驗合格。6、房屋應(yīng)按圖紙、文件要求達到設(shè)備齊全，手續(xù)完備。淘氣公主淘氣公主2010121713:3

3、8二、商品房交付過程中容易出現(xiàn)的問題及法律對策在談這個問題之前，必須明確一個問題：什么是房屋交付？交付前后的風險分擔？一般來說，房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由開發(fā)商承擔，交付使用后由承擔；購房人接到開發(fā)商的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由購房人承擔，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。1、房屋的驗收在房屋交付前，購

4、房人有權(quán)先驗收房屋，發(fā)現(xiàn)有質(zhì)量問題，開發(fā)商應(yīng)限期維修，由此導(dǎo)致購房人逾期入住的，開發(fā)商應(yīng)承擔違約責任。如果因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，購房人可以請求解除合同和賠償損失。有時候，有的開發(fā)商回避逾期交房責任，約定交房期仍達不到法定的交房條件，或者房屋或配套存在質(zhì)量瑕疵，會先誘導(dǎo)購房者簽署“入伙協(xié)議書”或先簽收鑰匙；或者向購房者掛號寄送交房通知并附加收房期限，并注明逾期未辦理交房

5、手續(xù)視為收房。從而導(dǎo)致事實上的先交房后驗收。因此，購房人務(wù)必堅持先驗收后接收房屋，在未驗收前，不要接收房屋，從而更好的維護自己的權(quán)益。2、面積誤差的處理房屋交付時的實際面積往往會與合同約定的面積有出入，有的是因為房屋建造過程中誤操作造成的，有的是因為開發(fā)商為了多賣面積而有意造成的。如果出現(xiàn)誤差，購房人該如何處理呢？（1）、面積誤差比絕對值在３％以內(nèi)（含３％），按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算；（2）、面積誤差比絕對值超出３％，購房人可以要求解

6、除合同、返還已付購房款及利息的；也可以接受房屋，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房價款由購房人按照約定的價格補足，面積誤差比超出３％部分的房價款由開發(fā)商承擔，所有權(quán)歸購房人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房價款及利息由開發(fā)商返還購房人，面積誤差比超過３％部分的房價款由開發(fā)商雙倍返還購房人。此外，因為測量過程漫長、計算復(fù)雜，購房人參與測量的可能性不大。為增強透明性，

7、開發(fā)商應(yīng)有公攤部位的詳細資料供購房人查閱。如果購房人確實有證據(jù)感覺戶內(nèi)面積小，可向房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)主管部門申請復(fù)查，要求原測量單位復(fù)測，還可向上級測繪主管部門申請復(fù)查。3、室內(nèi)設(shè)施、室內(nèi)外環(huán)境質(zhì)量與當初規(guī)劃不同。有時候開發(fā)商把當初的規(guī)劃改了，這種情況下購房人應(yīng)該聯(lián)合起來找開發(fā)商協(xié)商賠償或補救辦法。對于規(guī)劃、設(shè)計變更問題，購房人除可以按照合同約定與賣房人交涉外，還可以就規(guī)劃的變更如綠地、會所的減少，樓層的增加，配套設(shè)施的改變等對規(guī)劃部門提起行政

8、復(fù)議或行政訴訟。4、合同或廣告中承諾的配套設(shè)施沒有、縮水或違反規(guī)劃指標開發(fā)商當初為了吸引購房者購買想盡花招，但卻往往不能兌現(xiàn)。對一些重要配套的缺少或縮水通過聯(lián)合其他購房人共同要求開發(fā)商補做或賠償因為單個購房人就共同配套提出異議或要求往往勢單力薄，必要時可以請主管部門進行監(jiān)督直至訴訟。5、開發(fā)商能否以要求購房人交配套費等為交付房屋的前提條件？不能。實踐中，開發(fā)商往往要求購房人先補齊房款(如果面積漲水)、繳納公共維修基金(房屋總額的2%)和

9、契稅(房屋總額的1.5%)、繳納一年的物業(yè)管理費和產(chǎn)權(quán)代辦費等費用，然后方可以辦理入住手續(xù)，領(lǐng)取房屋鑰匙和相關(guān)資料，然后才能驗收房屋，如果房屋有問題交物業(yè)慢慢維修。但是根據(jù)法律規(guī)定，只要購房人按購房合同交付房款，開發(fā)商應(yīng)按合同無條件向購房人交付符合合同約定的房屋，否則應(yīng)視為開發(fā)商違約，如果開發(fā)商拒不交房，應(yīng)承擔逾期交房的責任。而依據(jù)法律規(guī)定契稅、公共維修基金購房人必須在辦理產(chǎn)權(quán)證書時向稅務(wù)部門和小區(qū)辦繳納，至于產(chǎn)權(quán)代辦費，購房人完全有權(quán)