房子交付,要注意哪些問(wèn)題

1、房屋買賣，是大多數(shù)百姓一生中的大事，房屋交付是“大事”中的重要環(huán)節(jié)之一。筆者試著結(jié)合法律和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，談?wù)勆唐贩糠课萁桓稇?yīng)當(dāng)注意的問(wèn)題和對(duì)策。本文所說(shuō)的商品房，是購(gòu)房人直接從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商處購(gòu)買的商品房，不包括二手房。一、房屋交接時(shí)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)向購(gòu)房人提供下列相關(guān)文書證件。1、開(kāi)發(fā)商必須已經(jīng)取得《建筑工程竣工備案表》；2、“兩書”“質(zhì)量保證書”和“使用說(shuō)明書”，這是建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》中要求的，現(xiàn)在交房時(shí)開(kāi)發(fā)商都應(yīng)提供。3、開(kāi)發(fā)商已取

2、得國(guó)家認(rèn)可的專業(yè)測(cè)繪單位對(duì)面積的實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)，看是否與購(gòu)房合同中約定的有出入，以便盡早使問(wèn)題獲得解決。4、凡竣工房屋，一般須做到“五通一平“，也就是給水、排水、供電、通訊、通路、土地平整。5、高層住宅樓生活供水系統(tǒng)，必須具有衛(wèi)生防疫部門核發(fā)的用水合格證。高層住宅樓電梯，必須具有勞動(dòng)部門核發(fā)安全運(yùn)行合格證。高層住宅樓消防供水系統(tǒng)，必須經(jīng)消防部門檢驗(yàn)合格。6、房屋應(yīng)按圖紙、文件要求達(dá)到設(shè)備齊全，手續(xù)完備。淘氣公主淘氣公主2010121713:3

3、8二、商品房交付過(guò)程中容易出現(xiàn)的問(wèn)題及法律對(duì)策在談這個(gè)問(wèn)題之前，必須明確一個(gè)問(wèn)題：什么是房屋交付？交付前后的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)？一般來(lái)說(shuō)，房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)，交付使用后由承擔(dān)；購(gòu)房人接到開(kāi)發(fā)商的書面交房通知，無(wú)正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書面交房通知確定的交付使用之日起由購(gòu)房人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。1、房屋的驗(yàn)收在房屋交付前，購(gòu)

4、房人有權(quán)先驗(yàn)收房屋，發(fā)現(xiàn)有質(zhì)量問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商應(yīng)限期維修，由此導(dǎo)致購(gòu)房人逾期入住的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。如果因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，購(gòu)房人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。有時(shí)候，有的開(kāi)發(fā)商回避逾期交房責(zé)任，約定交房期仍達(dá)不到法定的交房條件，或者房屋或配套存在質(zhì)量瑕疵，會(huì)先誘導(dǎo)購(gòu)房者簽署“入伙協(xié)議書”或先簽收鑰匙；或者向購(gòu)房者掛號(hào)寄送交房通知并附加收房期限，并注明逾期未辦理交房

5、手續(xù)視為收房。從而導(dǎo)致事實(shí)上的先交房后驗(yàn)收。因此，購(gòu)房人務(wù)必堅(jiān)持先驗(yàn)收后接收房屋，在未驗(yàn)收前，不要接收房屋，從而更好的維護(hù)自己的權(quán)益。2、面積誤差的處理房屋交付時(shí)的實(shí)際面積往往會(huì)與合同約定的面積有出入，有的是因?yàn)榉课萁ㄔ爝^(guò)程中誤操作造成的，有的是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商為了多賣面積而有意造成的。如果出現(xiàn)誤差，購(gòu)房人該如何處理呢？（1）、面積誤差比絕對(duì)值在３％以內(nèi)（含３％），按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算；（2）、面積誤差比絕對(duì)值超出３％，購(gòu)房人可以要求解

6、除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的；也可以接受房屋，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房?jī)r(jià)款由購(gòu)房人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出３％部分的房?jī)r(jià)款由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)，所有權(quán)歸購(gòu)房人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房?jī)r(jià)款及利息由開(kāi)發(fā)商返還購(gòu)房人，面積誤差比超過(guò)３％部分的房?jī)r(jià)款由開(kāi)發(fā)商雙倍返還購(gòu)房人。此外，因?yàn)闇y(cè)量過(guò)程漫長(zhǎng)、計(jì)算復(fù)雜，購(gòu)房人參與測(cè)量的可能性不大。為增強(qiáng)透明性，

7、開(kāi)發(fā)商應(yīng)有公攤部位的詳細(xì)資料供購(gòu)房人查閱。如果購(gòu)房人確實(shí)有證據(jù)感覺(jué)戶內(nèi)面積小，可向房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)主管部門申請(qǐng)復(fù)查，要求原測(cè)量單位復(fù)測(cè)，還可向上級(jí)測(cè)繪主管部門申請(qǐng)復(fù)查。3、室內(nèi)設(shè)施、室內(nèi)外環(huán)境質(zhì)量與當(dāng)初規(guī)劃不同。有時(shí)候開(kāi)發(fā)商把當(dāng)初的規(guī)劃改了，這種情況下購(gòu)房人應(yīng)該聯(lián)合起來(lái)找開(kāi)發(fā)商協(xié)商賠償或補(bǔ)救辦法。對(duì)于規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更問(wèn)題，購(gòu)房人除可以按照合同約定與賣房人交涉外，還可以就規(guī)劃的變更如綠地、會(huì)所的減少，樓層的增加，配套設(shè)施的改變等對(duì)規(guī)劃部門提起行政

8、復(fù)議或行政訴訟。4、合同或廣告中承諾的配套設(shè)施沒(méi)有、縮水或違反規(guī)劃指標(biāo)開(kāi)發(fā)商當(dāng)初為了吸引購(gòu)房者購(gòu)買想盡花招，但卻往往不能兌現(xiàn)。對(duì)一些重要配套的缺少或縮水通過(guò)聯(lián)合其他購(gòu)房人共同要求開(kāi)發(fā)商補(bǔ)做或賠償因?yàn)閱蝹€(gè)購(gòu)房人就共同配套提出異議或要求往往勢(shì)單力薄，必要時(shí)可以請(qǐng)主管部門進(jìn)行監(jiān)督直至訴訟。5、開(kāi)發(fā)商能否以要求購(gòu)房人交配套費(fèi)等為交付房屋的前提條件？不能。實(shí)踐中，開(kāi)發(fā)商往往要求購(gòu)房人先補(bǔ)齊房款(如果面積漲水)、繳納公共維修基金(房屋總額的2%)和

9、契稅(房屋總額的1.5%)、繳納一年的物業(yè)管理費(fèi)和產(chǎn)權(quán)代辦費(fèi)等費(fèi)用，然后方可以辦理入住手續(xù)，領(lǐng)取房屋鑰匙和相關(guān)資料，然后才能驗(yàn)收房屋，如果房屋有問(wèn)題交物業(yè)慢慢維修。但是根據(jù)法律規(guī)定，只要購(gòu)房人按購(gòu)房合同交付房款，開(kāi)發(fā)商應(yīng)按合同無(wú)條件向購(gòu)房人交付符合合同約定的房屋，否則應(yīng)視為開(kāi)發(fā)商違約，如果開(kāi)發(fā)商拒不交房，應(yīng)承擔(dān)逾期交房的責(zé)任。而依據(jù)法律規(guī)定契稅、公共維修基金購(gòu)房人必須在辦理產(chǎn)權(quán)證書時(shí)向稅務(wù)部門和小區(qū)辦繳納，至于產(chǎn)權(quán)代辦費(fèi)，購(gòu)房人完全有權(quán)