北京文化硅谷項(xiàng)目(中植信托計(jì)劃)

1、2014年4月,北京文化硅谷股權(quán)投資信托計(jì)劃,目錄,,2,1. 信托計(jì)劃概況,2. 項(xiàng)目概況,3. 合作方簡(jiǎn)介,4. 項(xiàng)目特色及優(yōu)勢(shì),目錄,,3,1.信托計(jì)劃概況,信托計(jì)劃概況,4,信托計(jì)劃概況,5,項(xiàng)目位置,項(xiàng)目位置,目錄,,6,2. 項(xiàng)目概況,項(xiàng)目概況——項(xiàng)目簡(jiǎn)介,北京文化硅谷是北京市第一個(gè)大規(guī)模整體開(kāi)發(fā)的綜合性文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)（文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)綜合體）。 項(xiàng)目位于北京市房山區(qū)長(zhǎng)溝鎮(zhèn)，距離天安門廣場(chǎng)1小時(shí)公路車

2、程，即將竣工的京石第二高速公路、北京大興國(guó)際機(jī)場(chǎng)、地鐵、城鐵形成的交通網(wǎng)將大大提升該項(xiàng)目的交通便利。 項(xiàng)目總占地2,400畝，總建筑面積176萬(wàn)平方米，計(jì)劃分四期投入。目前已被列為北京市2012-2013年重大建設(shè)項(xiàng)目。,,本案,,本案,7,項(xiàng)目概況——項(xiàng)目分期,項(xiàng)目分期表,用地分區(qū)圖,8,項(xiàng)目概況——項(xiàng)目規(guī)劃,文化產(chǎn)業(yè)綜合體,主體公園和教育基地,神州百戲演藝中心（一期） 文化傳媒中心（一期） 文化金融中心（一期） 文化

3、企業(yè)總部基地（二期） 藝術(shù)品展示交易中心（四期） 文化品牌孵化中心（四期） 文化教育科研中心（四期） 物聯(lián)網(wǎng)云計(jì)算中心（三期） 藝術(shù)家創(chuàng)作生活園區(qū)（四期）,數(shù)字文化體驗(yàn)園 （三期）防震減災(zāi)教育基地（三期）,9,項(xiàng)目概況——運(yùn)營(yíng)模式,普通商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng),主要包括地產(chǎn)銷售和物業(yè)出租。 自營(yíng)、參與和滲透服務(wù)是文化硅谷的主要運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)。 通過(guò)自身的資源，聚集特定的與文化產(chǎn)業(yè)緊密相關(guān)的企業(yè)并引導(dǎo)上下游產(chǎn)業(yè)鏈的形成。

4、,10,項(xiàng)目概況—— 一期項(xiàng)目,11,一期項(xiàng)目主要建設(shè)內(nèi)容包括神州百戲劇場(chǎng)、文化交流中心（寫字樓+公寓）及兩岸交流中心（配套酒店）。文化交流中心為中國(guó)文化的傳媒中心，為北京及全國(guó)的文化創(chuàng)意企業(yè)提供研發(fā)、創(chuàng)意、制作平臺(tái)，為文化族群提供優(yōu)質(zhì)的辦公及居住場(chǎng)所。神州百戲劇場(chǎng)建有民族大劇院、神州百戲主題劇場(chǎng)、民族演藝宮、小劇場(chǎng)、綜合演藝廳等數(shù)十個(gè)演出場(chǎng)館及配套設(shè)施，是全國(guó)最具規(guī)模的全智能服務(wù)演出場(chǎng)館群。兩岸交流中心作為主要的生活配套，為會(huì)展

5、、節(jié)目制作等目標(biāo)客戶群體提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。,項(xiàng)目概況—— 一期項(xiàng)目,12,地塊指標(biāo),項(xiàng)目一期占地面積234畝，建設(shè)用地面積173畝，總建筑面積37萬(wàn)平米。,項(xiàng)目概況—— 一期項(xiàng)目,13,工程進(jìn)度,一期項(xiàng)目2012年3月開(kāi)工，預(yù)計(jì)2014年底投入使用。目前一期項(xiàng)目除神州百戲劇場(chǎng)正在進(jìn)行地上主體施工，寫字樓及配套酒店已全部主體封頂，正在進(jìn)行內(nèi)外裝修工程。,項(xiàng)目概況—— 二期項(xiàng)目,14,二期項(xiàng)目占地面積333畝，建設(shè)用地面積259畝，總建筑面積

6、28萬(wàn)平米。項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容為：綜合演藝中心、文化企業(yè)集聚中心、配套服務(wù)設(shè)施、文化休閑體驗(yàn)中心。為優(yōu)秀文化企業(yè)創(chuàng)建品牌提供研發(fā)成果、商業(yè)模塊、媒體宣傳、金融和政策支持等配套的服務(wù)平臺(tái)。二期項(xiàng)目有50%的建筑體將以定制為主，目標(biāo)客戶已鎖定百家以上?，F(xiàn)已簽訂入駐意向書(shū)的企業(yè)超過(guò)40家。項(xiàng)目地塊于2013年底已開(kāi)工。,項(xiàng)目概況,15,證照取得情況,項(xiàng)目概況,16,銷售計(jì)劃,一期中國(guó)文化傳媒中心（寫字樓+公寓）地上面積約12萬(wàn)平方米全部銷售

7、，預(yù)計(jì)2014年10月取得預(yù)售證，實(shí)現(xiàn)銷售回款。目前已有2家機(jī)構(gòu)簽訂了購(gòu)買協(xié)議，簽約面積5萬(wàn)平米，單價(jià)為1.2萬(wàn)元/平方米，其余7萬(wàn)平米售價(jià)暫定為1.4萬(wàn)元/平方米起，預(yù)計(jì)總銷售收入17.5億元。一期文化金融中心（酒店）總建筑面積5萬(wàn)平方米整體銷售，預(yù)計(jì)2014年10月取得預(yù)售證，實(shí)現(xiàn)銷售回款。目前已簽訂購(gòu)買協(xié)議，單價(jià)為1.98萬(wàn)元/平方米，預(yù)計(jì)總銷售收入9.96億元。二期項(xiàng)目總建筑面積28萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)2014年底或2015年

8、初可達(dá)到預(yù)售條件。售價(jià)暫定為1.5萬(wàn)元/平方米起，2015年1季度開(kāi)始銷售，2017年2季度銷售完畢，預(yù)計(jì)總銷售收入36.4億元。,項(xiàng)目概況,17,項(xiàng)目投資分析,北京文化硅谷項(xiàng)目一期二期總投資約57億。可售面積約37.82萬(wàn)平方米，包括一期寫字樓、公寓、酒店、二期企業(yè)園。預(yù)計(jì)總銷售回款約為64億元，足夠覆蓋項(xiàng)目建設(shè)資金投入。截至2013年12月31日，項(xiàng)目已簽訂意向銷售協(xié)議金額約16億元，預(yù)計(jì)信托計(jì)劃存續(xù)期可繼續(xù)實(shí)現(xiàn)銷售回款約35億

9、元，保障信托本息安全退出。一期項(xiàng)目預(yù)計(jì)在2015年底前實(shí)現(xiàn)整體開(kāi)業(yè)。神州百戲演藝中心為持有經(jīng)營(yíng)物業(yè)，其中的商業(yè)物業(yè)出租、劇場(chǎng)、劇院、演藝宮每年將產(chǎn)生穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)收入。,項(xiàng)目概況,18,項(xiàng)目土地潛力根據(jù)房山區(qū)長(zhǎng)溝鎮(zhèn)政府出具的說(shuō)明，目前房山區(qū)長(zhǎng)溝鎮(zhèn)土地拆遷成本已達(dá)到300萬(wàn)/畝。本項(xiàng)目土地成本較低，存在較大溢價(jià)空間。,,項(xiàng)目概況,19,項(xiàng)目風(fēng)控措施,,信托計(jì)劃持有項(xiàng)目公司100%股權(quán)。 項(xiàng)目土地及在建工程全部質(zhì)押至信托計(jì)劃名下，抵押

10、物足值。北京文化硅谷實(shí)際控制人韋俊康提供無(wú)限連帶責(zé)任擔(dān)保。,目錄,,20,3. 合作方簡(jiǎn)介,融資方概況,北京瑞鑫安泰創(chuàng)業(yè)投資中心成立于2008年2月，注冊(cè)資本3.1億元人民幣。下轄北京神州百戲文化產(chǎn)業(yè)有限公司、北京華嬉云游文化產(chǎn)業(yè)有限公司等22家全資、控股企業(yè)。公司于1994年涉足房地產(chǎn)行業(yè)，先后在山西、北京等地開(kāi)發(fā)建設(shè)地產(chǎn)項(xiàng)目。曾成功開(kāi)發(fā)建設(shè)北京韋伯豪家園、韋伯時(shí)代中心、中國(guó)第一商城和泰達(dá)時(shí)代中心等高品質(zhì)房地產(chǎn)項(xiàng)目，獲取收益

11、的同時(shí)積累了豐富的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的經(jīng)驗(yàn)和相關(guān)資源。 2008年初，成立北京瑞鑫安泰創(chuàng)業(yè)投資中心，將企業(yè)發(fā)展的重心轉(zhuǎn)向文化產(chǎn)業(yè)，四年多時(shí)間花費(fèi)了6億多人民幣聚集整合文化資源、策劃設(shè)計(jì)文化產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，最終提出了興建“北京文化硅谷”。,21,韋伯豪花園,泰達(dá)時(shí)代中心,項(xiàng)目方概況,北京瑞鑫安泰創(chuàng)業(yè)投資中心是北京文化硅谷的策劃者和投資人。神州百戲和華嬉云游均為北京文化硅谷的項(xiàng)目公司和操作平臺(tái)。何圓先生和呂茂本先生均為韋俊康先生指定的股權(quán)代持人，

12、項(xiàng)目實(shí)際控制人為韋俊康。,22,融資方概況,23,目錄,,24,4. 項(xiàng)目特色及優(yōu)勢(shì),,打通文化產(chǎn)業(yè)上下游鏈,文化與科技高端融合,項(xiàng)目特色,25,文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間巨大中國(guó)人民大學(xué)文化產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的“中國(guó)文化消費(fèi)指數(shù)”（2013）顯示：目前，我國(guó)文化消費(fèi)者潛在文化需求未得到有效滿足，文化消費(fèi)存在著巨大的市場(chǎng)空間。從各項(xiàng)指標(biāo)來(lái)看，北京地區(qū)文化消費(fèi)能力與意愿都較為強(qiáng)烈，未來(lái)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間巨大。,項(xiàng)目特色——北京首個(gè)文化創(chuàng)意產(chǎn)

13、業(yè)綜合體,26,項(xiàng)目特色——北京首個(gè)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)綜合體,北京文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況,27,2012年北京文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值2205.2億元，同比增長(zhǎng)10.8%。文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重為12.3%，穩(wěn)居第二支柱產(chǎn)業(yè)地位。,28,項(xiàng)目特色——北京首個(gè)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)綜合體,《北京文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)分類標(biāo)準(zhǔn)》,文化藝術(shù) 新聞出版 廣播、電視、電影 軟件、網(wǎng)絡(luò)及計(jì)算機(jī) 廣告會(huì)展 藝術(shù)品交易 設(shè)計(jì)服務(wù) 旅游、休

14、閑娛樂(lè) 其他輔助服務(wù),,文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)綜合體,29,項(xiàng)目特色——北京首個(gè)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)綜合體,針對(duì)國(guó)內(nèi)大部分文化產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)有集聚缺創(chuàng)意、有園區(qū)缺企業(yè)、有項(xiàng)目缺品牌、有管理缺服務(wù)等共性問(wèn)題，北京文化硅谷用了三年時(shí)間，投資近十億，前瞻性地實(shí)施了“20+500”工程，意在打造北京首個(gè)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)綜合體。,項(xiàng)目特色——打通文化產(chǎn)業(yè)上下游鏈,30,項(xiàng)目特色——打通文化產(chǎn)業(yè)上下游鏈,31,32,項(xiàng)目特色——文化與科技緊密融合,文化+科技、創(chuàng)意+創(chuàng)新

15、是北京文化硅谷的突出特征和重要標(biāo)志 實(shí)施文化與科技創(chuàng)新“雙輪驅(qū)動(dòng)”戰(zhàn)略 探索文化與科技快速轉(zhuǎn)化為文化產(chǎn)生生產(chǎn)力的新型發(fā)展路徑,項(xiàng)目特色——文化與科技緊密融合,33,項(xiàng)目特色——?jiǎng)?chuàng)新文化旅游產(chǎn)品,神州百戲融入了雜技、魔術(shù)、武術(shù)、馬術(shù)、蹦床、蹦極、旱冰、滑板、體操、跳水、水上芭蕾等多種藝術(shù)形式，把中國(guó)優(yōu)秀的非物質(zhì)文化遺產(chǎn)表演藝術(shù)融入劇中，充分表現(xiàn)中國(guó)民族文化特色。,項(xiàng)目的實(shí)施符合《國(guó)務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展旅游業(yè)的意見(jiàn)》中提出的要發(fā)揮文化資

16、源優(yōu)勢(shì)，推出具有地方特色和民族特色的演藝、節(jié)慶等文化旅游產(chǎn)品的要求。,34,35,項(xiàng)目特色——?jiǎng)?chuàng)新文化旅游產(chǎn)品,數(shù)字文化體驗(yàn)基地開(kāi)發(fā)了國(guó)內(nèi)首個(gè)“中華漢字文化數(shù)字體驗(yàn)館”，利用高新技術(shù)培養(yǎng)少年兒童文化價(jià)值觀，活化傳統(tǒng)文化資源,防震減災(zāi)教育基地增強(qiáng)人們面對(duì)災(zāi)難自救、他救與共救能力的社會(huì)使命，與多方攜手共同打造以“防災(zāi)減震”為主題、以寓教于樂(lè)為形式的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈,項(xiàng)目公益形象,項(xiàng)目投資分析——項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì),36,項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)——政策優(yōu)勢(shì),37,

17、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)——政策優(yōu)勢(shì),38,,項(xiàng)目已取得北京市文資辦、科技部補(bǔ)貼共計(jì)約1,200萬(wàn)元。北京文化硅谷項(xiàng)目是北京市2013年重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，獲得市政府?dāng)U大內(nèi)需重大項(xiàng)目綠色通道審批確認(rèn)，受到各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的高度重視和大力支持。項(xiàng)目符合政策性銀行貸款條件，正在運(yùn)作引入政策性銀行資金。,項(xiàng)目文化潛力,項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)——資源優(yōu)勢(shì),文化產(chǎn)業(yè)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè),北京文化硅谷所聚集的資源是許多衛(wèi)視選擇入住的主要原因。充分利用資源優(yōu)勢(shì)，形成中國(guó)文化產(chǎn)業(yè)“市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)

18、”的制定能力。打造國(guó)家級(jí)科技文化產(chǎn)業(yè)展示和交易平臺(tái)和文化產(chǎn)業(yè)新的產(chǎn)、學(xué)、研、展、銷一體化運(yùn)營(yíng)模式。,39,項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)——軟硬件優(yōu)勢(shì),40,項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)——運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì),41,,,積聚四年的客戶資源自2008年轉(zhuǎn)型以來(lái)，北京瑞鑫安泰四年投資6.41億元，用于聚集整合文化科技資源、策劃設(shè)計(jì)文化產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，已積累一定的客戶資源。 構(gòu)架文化企業(yè)之間的合作能力北京瑞鑫安泰創(chuàng)業(yè)投資中心通過(guò)設(shè)立、收購(gòu)、兼并、重組，擁有多家全資、控股或?qū)嶋H控制的公司

19、。在整合、構(gòu)建文化企業(yè)之間的合作能力上積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)。,項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì),項(xiàng)目整體進(jìn)度較快，現(xiàn)金流良好。一期項(xiàng)目已取得四證，二期項(xiàng)目已取得土地證，項(xiàng)目正按計(jì)劃順利進(jìn)行。已簽約定向銷售金額16億元，與近百家企業(yè)鎖定銷售意向，保證資金回籠。項(xiàng)目地處北京，地理位置優(yōu)越。北京是政治文化中心，文化硅谷項(xiàng)目定位明確，商業(yè)模式合理，并得到市、區(qū)政府大力支持。本項(xiàng)目是北京市及房山區(qū)重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，獲得市政府?dāng)U大內(nèi)需重大項(xiàng)目綠色通道審批確認(rèn)，取得文資辦及科