佳兆業(yè)長(zhǎng)沙梅溪湖項(xiàng)目-發(fā)行

1、中國(guó)對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易信托有限公司,富祥系列（佳兆業(yè)長(zhǎng)沙梅溪湖項(xiàng)目）集合信托計(jì)劃,目錄,一、項(xiàng)目背景二、項(xiàng)目交易結(jié)構(gòu)概述三、用款項(xiàng)目介紹四、投資股權(quán)、質(zhì)物及股權(quán)管理措施簡(jiǎn)介五、抵押物簡(jiǎn)介六、擔(dān)保人簡(jiǎn)介七、風(fēng)險(xiǎn)分析及主要風(fēng)險(xiǎn)控制措施八、評(píng)價(jià)結(jié)論,一、項(xiàng)目背景,行業(yè)預(yù)判：兩會(huì)期間，住建部副部長(zhǎng)仇保興表示，按照城鎮(zhèn)化的規(guī)律來(lái)講，中國(guó)在十年內(nèi)不大可能出現(xiàn)全面崩盤(pán)。我們認(rèn)為，不論從GDP增長(zhǎng)基礎(chǔ)、城鎮(zhèn)化發(fā)展需求、政府財(cái)政收入貢獻(xiàn)等方面來(lái)

2、看，房地產(chǎn)行業(yè)的暴利時(shí)代雖然已經(jīng)接近尾聲，但未來(lái)一段時(shí)間，出現(xiàn)大的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的可能性仍舊很??； 發(fā)展趨勢(shì)：分化將是房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，區(qū)域的分化、企業(yè)的分化將成為未來(lái)幾年的市場(chǎng)的主旋律； 政策導(dǎo)向：分類(lèi)施策、分城施策，建立長(zhǎng)效機(jī)制，是新一屆政府對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控的基本思路。,項(xiàng)目背景與設(shè)計(jì)初衷,項(xiàng)目背景——市場(chǎng)與政策,優(yōu)質(zhì)客戶(hù)：佳兆業(yè)集團(tuán)2009年登陸聯(lián)交所，2013年房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)排名中位列第17名；2013年房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售榜銷(xiāo)售金額

3、位列25位、銷(xiāo)售面積位列26位；深圳地區(qū)銷(xiāo)售金額、面積均位列榜首； 區(qū)位優(yōu)勢(shì)：長(zhǎng)沙位于國(guó)家“兩橫三縱”城市化戰(zhàn)略中沿長(zhǎng)江通道橫軸與京哈京廣縱軸的交匯點(diǎn)上，長(zhǎng)株潭城市群是國(guó)內(nèi)城市圈建設(shè)的先行者，2007年即獲批全國(guó)資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會(huì)建設(shè)綜合配套改革實(shí)驗(yàn)區(qū)；,項(xiàng)目背景與設(shè)計(jì)初衷,項(xiàng)目背景——企業(yè)與區(qū)位,二、項(xiàng)目交易結(jié)構(gòu)概述,項(xiàng)目交易結(jié)構(gòu)概述,,,持股100%,開(kāi)發(fā)建設(shè),湖南達(dá)業(yè)11.8億債權(quán),資金,持有11.8億債權(quán),持股51%

4、,持股49%,信托計(jì)劃,湖南達(dá)業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司,順德精博,優(yōu)先級(jí),次級(jí),佳兆業(yè)集團(tuán)1638,長(zhǎng)沙市岳麓區(qū)梅溪湖J-20，J-24地塊,,,交易結(jié)構(gòu)圖,產(chǎn)品名稱(chēng)：富祥系列（佳兆業(yè)長(zhǎng)沙梅溪湖項(xiàng)目）集合信托計(jì)劃；信托規(guī)模：20.8億元，其中優(yōu)先級(jí)9億元 ，次級(jí)11.8億元；信托期限：2+1年；信托收益：固定收益為優(yōu)先級(jí)規(guī)模的9.1-10.1%/年，浮動(dòng)收益（如有）按3：5：2的比例向優(yōu)先級(jí)受益人、次級(jí)受益人、受托人分配，其中：優(yōu)先

5、級(jí)收益：固定收益約9.1-10.1%/年，獲取浮動(dòng)收益的30%（如有）；次級(jí)收益：無(wú)固定收益，可以現(xiàn)金或?qū)嵨锓峙洌ü蓹?quán)、債權(quán)），獲取浮動(dòng)收益的50%（如有）；,項(xiàng)目交易結(jié)構(gòu)概述,信托基本要素（1）,流動(dòng)性安排：信托滿(mǎn)2年滾動(dòng)發(fā)行，發(fā)行不足部分由佳兆業(yè)集團(tuán)、佳兆業(yè)深圳予以補(bǔ)足；提前結(jié)束安排：可提前結(jié)束信托，最短信托期限不低于12個(gè)月；資產(chǎn)運(yùn)用：優(yōu)先級(jí)信托資金用于向湖南達(dá)業(yè)增資，并持有其約49%股權(quán)，管理次級(jí)債權(quán)；收益實(shí)現(xiàn)：梅溪湖項(xiàng)

6、目銷(xiāo)售收入償還次級(jí)債權(quán)及目標(biāo)股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入；信托退出：若湖南達(dá)業(yè)歸還次級(jí)債權(quán)則信托結(jié)束，若信托到期未歸還債權(quán)，則信托對(duì)外轉(zhuǎn)讓湖南達(dá)業(yè)股權(quán)，剩余股權(quán)隨賣(mài)，并處置抵質(zhì)押物，向保證人追償；收益分配：信托收益首先分配信托費(fèi)用、其次分配優(yōu)先級(jí)本金及固定收益，然后分配次級(jí)。如有浮動(dòng)收益，則按3：5：2分配給優(yōu)先級(jí)、次級(jí)、受托人。,項(xiàng)目交易結(jié)構(gòu)概述,信托基本要素（2）,項(xiàng)目交易結(jié)構(gòu)概述,信托基本要素（3）,項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制措施：股權(quán)控制：外貿(mào)信托直接

7、持有湖南達(dá)業(yè)49%的股權(quán)；順德精博持有的湖南達(dá)業(yè)51%股權(quán)質(zhì)押；階段性抵押：湖南達(dá)業(yè)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的土地抵押（取得開(kāi)發(fā)貸款或預(yù)售許可證時(shí)解押）；集團(tuán)增信：佳兆業(yè)深圳、佳兆業(yè)集團(tuán)提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保；佳兆業(yè)集團(tuán)、佳兆業(yè)深圳、湖南達(dá)業(yè)承諾：佳兆業(yè)集團(tuán)或其關(guān)聯(lián)方對(duì)湖南達(dá)業(yè)的債權(quán)劣后于次級(jí)債權(quán)受償；未經(jīng)外貿(mào)信托許可不對(duì)湖南達(dá)業(yè)的股東進(jìn)行任何形式的分紅；承擔(dān)湖南達(dá)業(yè)或有負(fù)債（如有）；對(duì)梅溪湖J-20，J-24地塊的后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)資金缺口承

8、諾補(bǔ)足；信托運(yùn)行期間，湖南達(dá)業(yè)未銷(xiāo)售的貨值及賬面現(xiàn)金之和不低于實(shí)際存續(xù)全部債權(quán)（包括銀行開(kāi)發(fā)貸及本項(xiàng)目9億元優(yōu)先級(jí)等）余額的1.5倍；相關(guān)合同強(qiáng)制執(zhí)行公證，與佳兆業(yè)集團(tuán)的合同履行司法轉(zhuǎn)遞手續(xù)；,項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制措施：外貿(mào)信托向湖南達(dá)業(yè)委派董事、監(jiān)事，對(duì)湖南達(dá)業(yè)日常運(yùn)營(yíng)享有監(jiān)督權(quán)和對(duì)特別事項(xiàng)有一票否決權(quán)，包括但不限于：制定年度財(cái)務(wù)預(yù)算、年度銷(xiāo)售計(jì)劃、年度開(kāi)發(fā)計(jì)劃，及上述計(jì)劃中3個(gè)月以上或25%以上的調(diào)整；預(yù)算外人民幣500萬(wàn)元以上支

9、出合同的簽訂、任何單項(xiàng)或連續(xù)12個(gè)月內(nèi)累計(jì)超過(guò)預(yù)算金額10%的預(yù)算外支出事項(xiàng)；對(duì)外投資、對(duì)外擔(dān)保（對(duì)購(gòu)房人的擔(dān)保除外）、對(duì)外借款和預(yù)算外重大資產(chǎn)處置等重要事項(xiàng)； 外貿(mào)信托將向湖南達(dá)業(yè)委派一名財(cái)務(wù)人員及一名工程管理人員，對(duì)湖南達(dá)業(yè)的財(cái)務(wù)狀況及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售等情況進(jìn)行監(jiān)管湖南達(dá)業(yè)將已開(kāi)立的全部銀行賬戶(hù)清單和電話(huà)銀行/網(wǎng)上銀行查詢(xún)密碼提供給信托公司；如需開(kāi)立新的銀行賬戶(hù)，需及時(shí)通知信托公司，并提供賬戶(hù)信息及查詢(xún)方式。,項(xiàng)目交易結(jié)構(gòu)概述,

10、信托基本要素（4）,三、用款項(xiàng)目介紹,用款項(xiàng)目介紹,,項(xiàng)目區(qū)位本項(xiàng)目位于長(zhǎng)沙市岳麓區(qū)，隸屬于長(zhǎng)沙河西片區(qū)，梅溪湖規(guī)劃新區(qū)的核心腹地——梅溪湖國(guó)際新城北側(cè)：北臨梅溪湖路，位于現(xiàn)有佳兆業(yè)云頂梅溪湖項(xiàng)目南邊，南臨秀峰路、周南中學(xué)、博才實(shí)驗(yàn)小學(xué)，西臨綠化帶，東臨公園廣場(chǎng)。,,用款項(xiàng)目介紹,梅溪湖片區(qū)及項(xiàng)目規(guī)劃圖,項(xiàng)目基本指標(biāo)情況湖南達(dá)業(yè)在2013年9月30日通過(guò)招標(biāo)方式取得項(xiàng)目土地，為住宅項(xiàng)目，總用地面積約143211.62平方米，總建筑面

11、積424417.57平方米，目前已取得二證（土地證、用地規(guī)證）。詳細(xì)指標(biāo)如下表：,用款項(xiàng)目介紹,J24地塊,用款項(xiàng)目介紹,項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng),J20地塊,西南側(cè)：博才實(shí)驗(yàn)小學(xué),西南側(cè)：周南中學(xué),東側(cè)：桃花嶺公園,北側(cè)：佳兆業(yè)云頂梅溪湖項(xiàng)目,用款項(xiàng)目介紹,項(xiàng)目所在城市市場(chǎng)情況(1)據(jù)長(zhǎng)沙市2013年1-12月經(jīng)濟(jì)運(yùn)行快報(bào)，2013年1-12月實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）7153.13億元，比上年增長(zhǎng)12.0%。近年來(lái)，長(zhǎng)沙市地區(qū)生產(chǎn)總值連年遞增，城

12、鎮(zhèn)人均可支配收入快速增長(zhǎng)，消費(fèi)性支出增速放緩，收支比持續(xù)增大，表明居民儲(chǔ)蓄增加，購(gòu)買(mǎi)能力增強(qiáng)，為房地產(chǎn)發(fā)展提供有力支撐。,2009-2013年長(zhǎng)沙市地區(qū)生產(chǎn)總值及其增長(zhǎng)速度,2008-2012年長(zhǎng)沙市城鎮(zhèn)人均可支配收入及其增長(zhǎng)速度,數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)庫(kù)、長(zhǎng)沙市2013年1-12月經(jīng)濟(jì)運(yùn)行快報(bào),項(xiàng)目所在城市市場(chǎng)情況(2)據(jù)長(zhǎng)沙市2012年統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)顯示，近年來(lái)，長(zhǎng)沙市總?cè)丝跀?shù)保持穩(wěn)定上升態(tài)勢(shì)，年度增幅保持在0.5%-1%之間，能夠?yàn)槲?/p>

13、來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求提供良好的支撐。另外，隨著長(zhǎng)株潭一體化的深入推進(jìn)，長(zhǎng)沙市作為長(zhǎng)株潭地區(qū)的核心城市，將帶動(dòng)周邊地區(qū)的人口聚集，進(jìn)一步刺激市場(chǎng)需求。,數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)庫(kù),用款項(xiàng)目介紹,用款項(xiàng)目介紹,項(xiàng)目所在城市市場(chǎng)情況(3)從2009年到2013年長(zhǎng)沙市商品住宅的銷(xiāo)售價(jià)格一直呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，年平均漲幅超過(guò)10%。銷(xiāo)售面積受當(dāng)年批準(zhǔn)上市面積及市場(chǎng)情況影響有所波動(dòng)，年均銷(xiāo)售面積約為1000萬(wàn)平米。,2009-2013年長(zhǎng)沙市銷(xiāo)售面積及銷(xiāo)售價(jià)

14、格變動(dòng)圖,數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)庫(kù)、不包含保障房數(shù)據(jù),用款項(xiàng)目介紹,項(xiàng)目所在城市市場(chǎng)情況(4)從中指研究院編制的新建商品住宅價(jià)格指數(shù)（定基，以2010年平均價(jià)格為100）來(lái)看，選取部分一二線(xiàn)城市對(duì)比，長(zhǎng)沙市新建商品住宅價(jià)格走勢(shì)基本符合全國(guó)大中城市普遍趨勢(shì)，增長(zhǎng)幅度較為突出。,數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)庫(kù),用款項(xiàng)目介紹,項(xiàng)目所在城市市場(chǎng)情況(5)從商品住宅供銷(xiāo)情況來(lái)看，長(zhǎng)沙市的供銷(xiāo)基本持平，五年平均的銷(xiāo)供比為0.97。市場(chǎng)積壓庫(kù)存較小。,2009

15、-2013年長(zhǎng)沙市銷(xiāo)售及上市面積及供銷(xiāo)比變動(dòng)圖,數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)庫(kù)、不包含保障房數(shù)據(jù),用款項(xiàng)目介紹,項(xiàng)目所在城市市場(chǎng)情況(6)近五年來(lái)長(zhǎng)沙市商品住宅新開(kāi)工面積除2012年有較大減少，其余年份總體呈上升趨勢(shì)。商品住宅竣工面積在近四年內(nèi)有小幅下滑。預(yù)計(jì)受2012年新開(kāi)工面積減少影響，未來(lái)可能出現(xiàn)一小段時(shí)間的供給波谷。,數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)庫(kù)、包含保障房數(shù)據(jù),用款項(xiàng)目介紹,項(xiàng)目所在城市市場(chǎng)情況(7)長(zhǎng)沙市土地出讓成交面積逐年穩(wěn)步增加，出讓

16、樓面地價(jià)雖有小幅波動(dòng)，但總體上升趨勢(shì)明顯。住宅用地占全部出讓成交土地的近一半。近五年土地成交面積及價(jià)格如下表所示：,數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)庫(kù),用款項(xiàng)目介紹,項(xiàng)目所在城市市場(chǎng)情況(8)與二線(xiàn)城市近幾年平均的成交土地溢價(jià)率對(duì)比，除2012年之外，長(zhǎng)沙市成交全部土地溢價(jià)率和成交住宅用地溢價(jià)率均高于二線(xiàn)城市平均水平。,數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)庫(kù)、與中指數(shù)據(jù)庫(kù)同口徑選取二線(xiàn)城市,長(zhǎng)沙市核心區(qū)域主要是芙蓉、天心、雨花、開(kāi)福和岳麓，2013年五區(qū)域成交總量占

17、全市的近80%，其中本項(xiàng)目所在的岳麓區(qū)又為長(zhǎng)沙市最熱點(diǎn)的區(qū)域，2013年全年單一區(qū)域即實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積370萬(wàn)平米。2013年各區(qū)縣商品住宅成交情況：,用款項(xiàng)目介紹,項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)情況（1）,用款項(xiàng)目介紹,項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)情況（2）2007年起，長(zhǎng)沙市政府計(jì)劃投資600億啟動(dòng)梅溪湖綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，梅溪湖綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是集防洪、生態(tài)產(chǎn)業(yè)、文化旅游和高檔住宅開(kāi)發(fā)于一體的綜合型項(xiàng)目。在2011-2013年的啟動(dòng)期完成了道路、水電氣訊等基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)

18、目，啟動(dòng)了一批標(biāo)志性公建項(xiàng)目，完成投資180億元。計(jì)劃在2014-2017年的發(fā)展期內(nèi)建成地鐵、國(guó)際文化藝術(shù)中心、國(guó)際五星級(jí)酒店、甲級(jí)寫(xiě)字樓、濱水商業(yè)街，完成投資400億元。在2018年底前，將建成高端商業(yè)綜合體、研發(fā)中心等，完成投資600億元。,用款項(xiàng)目介紹,,,周邊土地成交情況長(zhǎng)沙市的土地供應(yīng)以岳麓區(qū)為主，該區(qū)有3個(gè)熱點(diǎn)片區(qū)土地供應(yīng)較多，分別為梅溪湖、濱江新城、洋湖垸。本項(xiàng)目所在梅溪湖片區(qū)土地自 2012年中始逐漸集中入市，共成交

19、22宗，其中純住宅用地15宗，出讓方式均為掛牌出讓。由于2012年整體房地產(chǎn)市場(chǎng)下行，入市之初成交價(jià)格較低，2013年后續(xù)逐漸上行，本項(xiàng)目成交于2013年9月30日，樓面地價(jià)3200元。成交情況如下圖：,用款項(xiàng)目介紹,,,周邊可比項(xiàng)目情況（1）,梅溪湖區(qū)片,金茂梅溪湖,中建梅溪湖一號(hào),佳兆業(yè)云頂梅溪湖,振業(yè)城,達(dá)美D6區(qū),用款項(xiàng)目,用款項(xiàng)目介紹,本項(xiàng)目高層擬售0.9萬(wàn)元/平米，別墅擬售2.2-2.8萬(wàn)元/平米，售價(jià)具備一定合理性。,周邊

20、可比項(xiàng)目情況（2）,項(xiàng)目投入及成本利潤(rùn)情況,用款項(xiàng)目介紹,四、投資股權(quán)、質(zhì)物及股權(quán)管理措施簡(jiǎn)介,投資股權(quán)、質(zhì)物及股權(quán)管理措施簡(jiǎn)介,投資股權(quán)、質(zhì)物情況（1）,,本項(xiàng)目投資股權(quán)為湖南達(dá)業(yè)49%股權(quán)；本項(xiàng)目質(zhì)物為湖南達(dá)業(yè)51%股權(quán)；湖南達(dá)業(yè)為2013年8月新設(shè)立的公司，公司的經(jīng)營(yíng)范圍為住宅、商業(yè)等房地產(chǎn)物業(yè)開(kāi)發(fā)；湖南達(dá)業(yè)目前為單一項(xiàng)目公司，正在開(kāi)發(fā)長(zhǎng)沙市梅溪湖J-20、J-24-1、J-24-2地塊；湖南達(dá)業(yè)股權(quán)結(jié)構(gòu)如右圖所示：,,,

21、投資股權(quán)、質(zhì)物情況（2）,投資股權(quán)、質(zhì)物及股權(quán)管理措施簡(jiǎn)介,信托進(jìn)入前，湖南達(dá)業(yè)實(shí)收資本5100萬(wàn)元，資產(chǎn)為土地及現(xiàn)金，負(fù)債主要是佳兆業(yè)深圳等提供的關(guān)聯(lián)方借款。外貿(mào)信托與湖南達(dá)業(yè)及其關(guān)聯(lián)方約定未來(lái)湖南達(dá)業(yè)其他關(guān)聯(lián)方借款劣后信托次級(jí)債權(quán)償還，項(xiàng)目銷(xiāo)售回款未經(jīng)外貿(mào)信托允許不向關(guān)聯(lián)方支付、佳兆業(yè)集團(tuán)承擔(dān)湖南達(dá)業(yè)或有負(fù)債、不向股東分紅。在上述基礎(chǔ)上計(jì)算可得湖南達(dá)業(yè)股權(quán)價(jià)值為215178.6萬(wàn)元。本信托計(jì)劃優(yōu)先級(jí)本金為90000萬(wàn)元。信托優(yōu)

22、先級(jí)本金：湖南達(dá)業(yè)股權(quán)價(jià)值為41.83%,股權(quán)管理措施（1）,董監(jiān)事派駐：向湖南達(dá)業(yè)委派一名董事及一名監(jiān)事，對(duì)其日常運(yùn)營(yíng)享有監(jiān)督權(quán)和對(duì)特別事項(xiàng)有1票否決權(quán)； 一票否決權(quán)事項(xiàng)明細(xì)制定年度財(cái)務(wù)預(yù)算、年度銷(xiāo)售計(jì)劃、年度開(kāi)發(fā)計(jì)劃，及上述計(jì)劃中3個(gè)月以上或25%以上的調(diào)整；預(yù)算外人民幣500萬(wàn)元以上支出合同的簽訂、任何單項(xiàng)或連續(xù)12個(gè)月內(nèi)累計(jì)超過(guò)預(yù)算金額10%的預(yù)算外支出事項(xiàng)；對(duì)外投資、對(duì)外擔(dān)保（對(duì)購(gòu)房人的擔(dān)保除外）、對(duì)外借款和預(yù)算外重

23、大資產(chǎn)處置等重要事項(xiàng)。委派一名財(cái)務(wù)人員及一名工程管理人員，對(duì)財(cái)務(wù)狀況及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售等情況進(jìn)行監(jiān)管,投資股權(quán)、質(zhì)物及股權(quán)管理措施簡(jiǎn)介,股權(quán)管理措施（2）,賬戶(hù)管理：湖南達(dá)業(yè)將已開(kāi)立的全部銀行賬戶(hù)清單和電話(huà)銀行/網(wǎng)上銀行查詢(xún)密碼提供給信托公司；如需開(kāi)立新的銀行賬戶(hù)，需及時(shí)通知信托公司，并提供賬戶(hù)信息及電話(huà)銀行/網(wǎng)上銀行查詢(xún)密碼；佳兆業(yè)集團(tuán)、佳兆業(yè)深圳、湖南達(dá)業(yè)及其股東承諾：信托運(yùn)行期間，佳兆業(yè)集團(tuán)或其關(guān)聯(lián)方對(duì)湖南達(dá)業(yè)的債權(quán)劣后于次

24、級(jí)債權(quán)受償，未經(jīng)外貿(mào)信托許可不對(duì)湖南達(dá)業(yè)的股東進(jìn)行任何形式的分紅，佳兆業(yè)深圳承擔(dān)湖南達(dá)業(yè)或有負(fù)債，佳兆業(yè)深圳對(duì)梅溪湖J-20，J-24地塊后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)資金缺口承諾補(bǔ)足；信托運(yùn)行期間，湖南達(dá)業(yè)未銷(xiāo)售的貨值及賬面現(xiàn)金之和不低于實(shí)際存續(xù)全部債權(quán)（含銀行開(kāi)發(fā)貸及本項(xiàng)目9億元優(yōu)先級(jí)等）余額的1.5倍，則融資額與湖南達(dá)業(yè)可控資產(chǎn)的比值為67%，達(dá)到該比值后，信托將對(duì)湖南達(dá)業(yè)所有賬戶(hù)增加預(yù)留印鑒，未經(jīng)外貿(mào)信托許可不得向關(guān)聯(lián)方轉(zhuǎn)帳付款。,投資股權(quán)、質(zhì)

25、物及股權(quán)管理措施簡(jiǎn)介,五、抵押物簡(jiǎn)介,抵押物為本用款項(xiàng)目土地使用權(quán)，取得開(kāi)發(fā)貸款或預(yù)售證時(shí)可解押；抵押物土地用途為住宅用地，土地使用權(quán)面積為143211.62平米，終止日期為2083年9月29日；深圳市世聯(lián)土地房地產(chǎn)評(píng)估有限公司北京分公司出具的評(píng)估基準(zhǔn)日為2014年1月21日的預(yù)評(píng)估結(jié)果顯示，抵押物預(yù)評(píng)估價(jià)值約120016萬(wàn)元，土地單價(jià)為8380元/平米，樓面地價(jià)為3565元/平米；,抵押物簡(jiǎn)介,抵押物評(píng)估,六、擔(dān)保人簡(jiǎn)介,佳兆業(yè)集

26、團(tuán)成立于1999年，是一家實(shí)力雄厚的大型綜合性房地產(chǎn)集團(tuán)，總部位于深圳。2009年12月，佳兆業(yè)集團(tuán)在香港聯(lián)交所上市（股票代碼：1638.HK）；佳兆業(yè)集團(tuán)主營(yíng)業(yè)務(wù)涉及地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、城市更新、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、金融服務(wù)、酒店管理、物業(yè)服務(wù)等多元領(lǐng)域，產(chǎn)品覆蓋普通住宅、別墅、高端寫(xiě)字樓、精品酒店、大型城市綜合體、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等；截至目前，佳兆業(yè)集團(tuán)控股有限公司分為地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、城市更新、商業(yè)運(yùn)營(yíng)等板塊；擁有31家下屬地產(chǎn)公司及5家下屬專(zhuān)業(yè)公司，員工總?cè)藬?shù)

27、超10000人；截至2013年12月31日，佳兆業(yè)集團(tuán)總資產(chǎn)878億元，凈資產(chǎn)218億元；在中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)與中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心聯(lián)合發(fā)布的2014年中國(guó)房地產(chǎn)500強(qiáng)中，佳兆業(yè)集團(tuán)位列第17名。,佳兆業(yè)集團(tuán)簡(jiǎn)介,集團(tuán)簡(jiǎn)介,佳兆業(yè)集團(tuán)簡(jiǎn)介,發(fā)展歷程,截至2013年底佳兆業(yè)集團(tuán)已進(jìn)入珠三角、長(zhǎng)三角、華中、成渝、環(huán)渤海等中國(guó)五大主要經(jīng)濟(jì)區(qū)域，覆蓋30多個(gè)重要城市，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)90多個(gè)。2013各區(qū)片合同銷(xiāo)售金額及占比如右

28、圖所示：,佳兆業(yè)集團(tuán)簡(jiǎn)介,,珠三角區(qū)域：116.64億元，占48.76%深圳 、廣州 、惠州東莞 、佛山、珠海,,長(zhǎng)三角區(qū)域：31.27億元，占13.07%上海、 南京、杭州、常州、無(wú)錫 、蘇州、泰州,,環(huán)渤海區(qū)域：23.9億元，占11.79%北京、沈陽(yáng) 、大連、青島、丹東、鞍山 、營(yíng)口 、盤(pán)錦、本溪、遼陽(yáng)、濰坊、葫蘆島,,華中區(qū)域：28.3億元，占11.83%武漢、長(zhǎng)沙、株洲,地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（布局）業(yè)務(wù)遍布全國(guó)五大區(qū)域

29、 30多個(gè)城市擁有項(xiàng)目90多個(gè),,成渝區(qū)域：34.79億元，占14.54%成都 、南充、重慶,地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（1）,地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（2）,東莞·水岸豪門(mén),長(zhǎng)沙·佳兆業(yè)8號(hào),佳兆業(yè)集團(tuán)簡(jiǎn)介,成都·現(xiàn)代城,上海·珊瑚灣,深圳·茗萃園,深圳·佳兆業(yè)城市,佳兆業(yè)集團(tuán)簡(jiǎn)介,城市更新(1),佳兆業(yè)城市更新業(yè)務(wù)始于1999年，目前業(yè)務(wù)涉及深圳、珠海、廣州、東莞、惠州等城市，擁有項(xiàng)目近40個(gè)，建筑面

30、積約1400萬(wàn)平米；佳兆業(yè)置業(yè)集團(tuán)是國(guó)內(nèi)第一家、也是最大的專(zhuān)業(yè)舊改公司，聚集了近300名精通規(guī)劃設(shè)計(jì)、商業(yè)談判、拆遷、建設(shè)的專(zhuān)業(yè)人才。城市更新包括如下類(lèi)型：爛尾樓改造：佳兆業(yè)中心、中石化大廈舊村（城中村）改造：鹽田三四村整體搬遷、深圳西鄉(xiāng)河?xùn)|舊村項(xiàng)目舊廠(chǎng)房（工業(yè)區(qū)）改造：佳兆業(yè)·城市廣場(chǎng)（寶吉項(xiàng)目）、大鵬第三工業(yè)區(qū)舊住宅區(qū)改造：佳兆業(yè)·桂芳園、佳兆業(yè)·水岸華都,城市更新（2）,佳兆業(yè)金翠園（深圳

31、）改造后,佳兆業(yè)集團(tuán)簡(jiǎn)介,佳兆業(yè)金翠園（深圳）改造前,佳兆業(yè)桂芳園（深圳）改造前,佳兆業(yè)桂芳園（深圳）改造后,商業(yè)運(yùn)營(yíng)(1),佳兆業(yè)集團(tuán)簡(jiǎn)介,業(yè)務(wù)遍布全國(guó)五大區(qū)域 擁有籌建、在建、在營(yíng)項(xiàng)目面積近300萬(wàn)平米,商業(yè)運(yùn)營(yíng)(2),佳兆業(yè)集團(tuán)簡(jiǎn)介,十年商業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)：2004年進(jìn)入商業(yè)領(lǐng)域，發(fā)展“城市購(gòu)物中心”與“社區(qū)型購(gòu)物中心”兩大商業(yè)產(chǎn)品線(xiàn)，在營(yíng)購(gòu)物中心及社區(qū)商業(yè)共20個(gè)。七重業(yè)態(tài)八大品牌：形成多元化商業(yè)體系——購(gòu)物中心（佳兆業(yè)廣場(chǎng)）、時(shí)

32、尚百貨（銀狐百貨）、精品酒店（高端國(guó)際酒店、可域、鉑域）、高端餐飲（嘉美軒精細(xì)潮州菜）、國(guó)際影城（凱獅國(guó)際）、文體運(yùn)營(yíng)（大運(yùn)中心）、社區(qū)商業(yè)（布吉東大街）：佳兆業(yè)廣場(chǎng)為佳兆業(yè)商業(yè)集團(tuán)核心品牌，目前擁有在營(yíng)、在建購(gòu)物中心近20個(gè)主題式、情景式、體驗(yàn)式購(gòu)物中心，引領(lǐng)新型商業(yè)模式。廣州佳兆業(yè)廣場(chǎng)、大連佳兆業(yè)廣場(chǎng)、鞍山佳兆業(yè)廣場(chǎng)、惠州佳兆業(yè)廣場(chǎng)在營(yíng)項(xiàng)目。文體運(yùn)營(yíng)中的代表性作品為深圳大運(yùn)中心（占地52萬(wàn)㎡ ，場(chǎng)館面積29萬(wàn)㎡，配套商業(yè)7萬(wàn)㎡

33、）、深圳南山文體中心（7.88萬(wàn)㎡ ）。,佳兆業(yè)集團(tuán)簡(jiǎn)介,商業(yè)運(yùn)營(yíng)(3),2013年佳兆業(yè)集團(tuán)全年銷(xiāo)售額達(dá)195.23億元，毛利66億元，分別較2012年上升63.3%及69.9%。實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售額239億元，按年增長(zhǎng)37.9%，銷(xiāo)售面積245萬(wàn)平方米，較2012年下降4.9%，合約平均銷(xiāo)售價(jià)格為9760元/平方米，較2012年增加45%。佳兆業(yè)集團(tuán)近五年銷(xiāo)售額如下表所示，年均增長(zhǎng)率約為42.6%。,佳兆業(yè)集團(tuán)簡(jiǎn)介,經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)（1）,佳兆業(yè)

34、集團(tuán)簡(jiǎn)介,經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)（2）,根據(jù)中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)及中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心聯(lián)合編纂及發(fā)布的2013年度中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售TOP50排行榜，佳兆業(yè)的銷(xiāo)售位列第25位；在深圳市2013年的銷(xiāo)售額、已售建筑面積排行榜上，佳兆業(yè)集團(tuán)均位列榜首。深圳佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)以銷(xiāo)售額及已售建筑面積為深圳2013年一手住宅市場(chǎng)單盤(pán)銷(xiāo)售冠軍（深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)）。,佳兆業(yè)集團(tuán)2012年及2013年獲取的土地中92.3%位于一線(xiàn)城市及省會(huì)城市。截至2013年12月31日，

35、佳兆業(yè)集團(tuán)約63%的土地儲(chǔ)備位于一線(xiàn)城市及省會(huì)城市；截至2013年底，佳兆業(yè)集團(tuán)的土地儲(chǔ)備為2330萬(wàn)平方米，足夠應(yīng)付未來(lái)五年的發(fā)展所需。其2013年獲取土地的明細(xì)如圖：,佳兆業(yè)集團(tuán)簡(jiǎn)介,土地儲(chǔ)備,資產(chǎn)負(fù)債情況（1）,佳兆業(yè)集團(tuán)簡(jiǎn)介,根據(jù)2010-2013年佳兆業(yè)集團(tuán)財(cái)務(wù)報(bào)告，佳兆業(yè)集團(tuán)總資產(chǎn)在2010年至今呈大幅增長(zhǎng)，2010-2013年年均增長(zhǎng)率為49%。存貨（發(fā)展中物業(yè)、持作銷(xiāo)售的已落成物業(yè)、收購(gòu)?fù)恋匕唇鹂偤停┰诹鲃?dòng)資產(chǎn)中占比基

36、本穩(wěn)定在60%左右，2013年占比為66%；截至2013年12月31日，佳兆業(yè)集團(tuán)貸款總額為222.25億元，其中一年內(nèi)到期債務(wù)為40.24億元，2-5年內(nèi)到期債務(wù)為134.16億元，5年以后到期債務(wù)為47.85億元。,單位：萬(wàn)元,近兩年佳兆業(yè)集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債率在75%左右，在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)處于正常水平。凈負(fù)債率在近三年內(nèi)逐年下降。流動(dòng)比率在2010和2011年保持在2.0以上，2013年下降至1.66，但仍保持在行業(yè)內(nèi)較好水平。由于存貨

37、的大幅增加，速動(dòng)比率和現(xiàn)金比率相對(duì)略低。總體來(lái)看，佳兆業(yè)集團(tuán)具備一定的長(zhǎng)短期償債能力。,佳兆業(yè)集團(tuán)簡(jiǎn)介,資產(chǎn)負(fù)債情況（2）,2010-2013年，佳兆業(yè)集團(tuán)收入穩(wěn)步增長(zhǎng)。2011年及以后年度收入均達(dá)到100億元以上，2013年更是達(dá)到195億元。2013年收入較去年同期增長(zhǎng)63%，主要是由于已交付的總建筑面積由2012年的約1648128平方米增加至2013年的2562359平方米；佳兆業(yè)集團(tuán)2011-2013年平均的銷(xiāo)售凈利率和凈資

38、產(chǎn)收益率為17%和16%，在業(yè)內(nèi)處于較好水平?？傮w來(lái)說(shuō)，公司盈利能力較強(qiáng)。,盈利能力,佳兆業(yè)集團(tuán)簡(jiǎn)介,單位：萬(wàn)元,隨著佳兆業(yè)集團(tuán)規(guī)模大幅增長(zhǎng)， 并受到2011年房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控影響，2010-2012年佳兆業(yè)集團(tuán)現(xiàn)金及現(xiàn)金等值項(xiàng)目增加凈額呈現(xiàn)先降后升的趨勢(shì)。2010-2012年佳兆業(yè)集團(tuán)年終的現(xiàn)金及現(xiàn)金等值項(xiàng)目保持在40億元左右，隨著2012-2013年行業(yè)景氣度提升和公司業(yè)績(jī)向好、規(guī)模擴(kuò)張，2013年底的年終的現(xiàn)金及現(xiàn)金等值項(xiàng)目為67.

39、66億元。,現(xiàn)金流狀況,佳兆業(yè)集團(tuán)簡(jiǎn)介,單位：萬(wàn)元,與同行業(yè)上市企業(yè)對(duì)比，佳兆業(yè)集團(tuán)銷(xiāo)售毛利率處于較高水平，高于行業(yè)標(biāo)桿萬(wàn)科和其他可比企業(yè)；其他盈利指標(biāo)基本處于行業(yè)中位；規(guī)模及盈利在近三年增幅明顯，企業(yè)成長(zhǎng)性表現(xiàn)突出；長(zhǎng)短期負(fù)債水平指標(biāo)處于行業(yè)內(nèi)正常水平。,佳兆業(yè)集團(tuán)與標(biāo)桿企業(yè)對(duì)比,佳兆業(yè)集團(tuán)簡(jiǎn)介,注：目前大部分企業(yè)尚未發(fā)布2013年年報(bào)，本表中可比上市企業(yè)僅從已發(fā)布2013年年報(bào)的企業(yè)中選取,佳兆業(yè)深圳簡(jiǎn)介,本項(xiàng)目另一擔(dān)保人佳兆業(yè)

40、集團(tuán)（深圳）有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“佳兆業(yè)深圳”）為佳兆業(yè)集團(tuán)全資子公司和核心企業(yè)，也是佳兆業(yè)集團(tuán)在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)業(yè)務(wù)的發(fā)源地。深圳佳兆業(yè)成立于一九九九年，注冊(cè)資本金為34.76億元，是一家實(shí)力雄厚的大型綜合性房地產(chǎn)集團(tuán)公司。公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)涉及大型住宅物業(yè)和綜合商用物業(yè)的規(guī)劃開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)。鑒于佳兆業(yè)深圳為佳兆業(yè)集團(tuán)100%持股子公司，對(duì)本項(xiàng)目擔(dān)保人的分析以佳兆業(yè)集團(tuán)為主，此處對(duì)佳兆業(yè)深圳暫不做詳細(xì)介紹。,佳兆業(yè)深圳概況,,佳兆業(yè)集團(tuán)簡(jiǎn)介,佳兆

41、業(yè)集團(tuán)小結(jié),佳兆業(yè)集團(tuán)成長(zhǎng)性較強(qiáng)，自2009年上市至今年均銷(xiāo)售增長(zhǎng)率達(dá)到42%；城市更新板塊未來(lái)發(fā)展?jié)摿薮?，由于一二線(xiàn)城市中心城區(qū)越來(lái)越面臨無(wú)地可出讓的情況，因此以舊城改造為主的城市更新的價(jià)值將會(huì)逐步顯現(xiàn)；佳兆業(yè)集團(tuán)的土地儲(chǔ)備質(zhì)量較高，布局合理。63%的土地均位于一線(xiàn)城市及省會(huì)城市。在2330萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備中，珠三角區(qū)域占比39%，環(huán)渤海區(qū)域占比29%，長(zhǎng)三角、華中、成渝三個(gè)區(qū)域各占比9%-12%。平衡的土地儲(chǔ)備分布有利于降低區(qū)

42、域集中的風(fēng)險(xiǎn)；負(fù)債結(jié)構(gòu)趨于合理。2013年總計(jì)發(fā)行13.41億美元用以?xún)斶€2014年及2015年到期債務(wù)，大幅減低融資成本的同時(shí)還改善了原有債務(wù)期限結(jié)構(gòu)，整體融資成本從10.2%降低至8.1%。通過(guò)積極主動(dòng)的債務(wù)管理，使得債務(wù)期限從2.2年延長(zhǎng)至3.7年；資本市場(chǎng)持續(xù)看好。國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪給予佳兆業(yè)B1評(píng)級(jí)，標(biāo)普給予佳兆業(yè)B+ 評(píng)級(jí)。2014年2月，持續(xù)關(guān)注佳兆業(yè)的國(guó)際投行德意志、花旗等分別給予其“跑贏大市”或維持“買(mǎi)入”的評(píng)級(jí)并上

43、調(diào)目標(biāo)價(jià)。德意志目標(biāo)價(jià)由4.15元升至 4.68元，花旗目標(biāo)價(jià)由2.88元升至3.28元。生命人壽認(rèn)購(gòu)了其12%的股份。,七、風(fēng)險(xiǎn)分析及主要風(fēng)險(xiǎn)控制措施,風(fēng)險(xiǎn)分析及主要風(fēng)險(xiǎn)控制措施,投資標(biāo)的公司管理風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)描述：本信托募集資金最終用途為向湖南達(dá)業(yè)增資，信托收益來(lái)源之一為對(duì)增資公司股權(quán)的轉(zhuǎn)讓。湖南達(dá)業(yè)在運(yùn)作項(xiàng)目是否按照計(jì)劃完成建設(shè)及實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售關(guān)系著信托能否順利實(shí)現(xiàn)退出。管理團(tuán)隊(duì)能力不足，項(xiàng)目資金挪用等，均可能導(dǎo)致項(xiàng)目建設(shè)受阻，股權(quán)價(jià)值受到

44、不利影響。風(fēng)險(xiǎn)防范措施：湖南達(dá)業(yè)為佳兆業(yè)集團(tuán)的全資子公司，其管理團(tuán)隊(duì)為佳兆業(yè)集團(tuán)委派，具有豐富的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)。佳兆業(yè)集團(tuán)承諾在項(xiàng)目建設(shè)期間提供建設(shè)資金保障。此外受托人在標(biāo)的公司派駐董事監(jiān)事各一名，委派工程和財(cái)務(wù)人員各一名，對(duì)重大事項(xiàng)具有一票否決權(quán)，可以一定程度上減少標(biāo)的公司的管理風(fēng)險(xiǎn)。 借款人信用風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)描述：一旦信托次級(jí)投資債權(quán)的借款人沒(méi)有按時(shí)足額支付貸款本息，則信托貸款有遭受損失的風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)防范措施：借款人財(cái)務(wù)及經(jīng)營(yíng)狀

45、況良好，沒(méi)有不良還款記錄；且本借款由借款人的母公司及關(guān)聯(lián)公司佳兆業(yè)集團(tuán)、佳兆業(yè)深圳承擔(dān)連帶責(zé)任擔(dān)保責(zé)任，且有抵、質(zhì)押品，其具有一定的保障能力。,保證人信用風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)描述：佳兆業(yè)集團(tuán)及其國(guó)內(nèi)的最大平臺(tái)佳兆業(yè)深圳對(duì)信托次級(jí)債權(quán)提供連帶責(zé)任擔(dān)保。如果出現(xiàn)需要保證人履行擔(dān)保責(zé)任時(shí)，其不按照約定履行，則信托貸款有遭受損失的風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)防范措施：擔(dān)保人佳兆業(yè)集團(tuán)、佳兆業(yè)深圳財(cái)務(wù)狀況正常，具有較強(qiáng)的擔(dān)保能力，且佳兆業(yè)集團(tuán)作為香港上市公司，其違約成本較

46、高。 質(zhì)押物貶值及處置風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)描述：如果湖南達(dá)業(yè)經(jīng)營(yíng)管理不善，會(huì)導(dǎo)致質(zhì)押給我司的股權(quán)貶值，質(zhì)押物的處置在處置流程、時(shí)間和償付金額上存在不確定行，從而使信托財(cái)產(chǎn)受損的風(fēng)險(xiǎn)。 風(fēng)險(xiǎn)防范措施：佳兆業(yè)集團(tuán)擁豐富的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，連續(xù)多年上榜房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)，2013年排名達(dá)17位，且為香港上市公司。外貿(mào)信托將充分發(fā)揮房地產(chǎn)投資領(lǐng)域的專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢(shì)，盡職盡責(zé)，通過(guò)派駐董事及監(jiān)事的形式對(duì)湖南達(dá)業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理進(jìn)行監(jiān)控，充分行使應(yīng)有的權(quán)利，切實(shí)保護(hù)投資人的利益

47、。,風(fēng)險(xiǎn)分析及主要風(fēng)險(xiǎn)控制措施,抵押物解押風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)描述：如果湖南達(dá)業(yè)申請(qǐng)銀行開(kāi)發(fā)貸或辦理預(yù)售，受托人將對(duì)抵押物給以解押，存在保障力度減弱的風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)防范措施：銀行開(kāi)發(fā)貸或預(yù)售都將增加湖南達(dá)業(yè)的現(xiàn)金流，受托人將通過(guò)董事會(huì)層面和資金賬戶(hù)層面對(duì)湖南達(dá)業(yè)進(jìn)行管理，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)展及資金的監(jiān)督，保障信托投資標(biāo)的安全，維護(hù)投資人利益。 抵押物貶值及處置風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)描述：一旦借款人沒(méi)有按時(shí)足額支付貸款本息，則我司將提請(qǐng)司法處置本項(xiàng)目的抵押物，如果

48、抵押物出現(xiàn)大幅貶值，抵押物的處置在處置流程、時(shí)間和償付金額上存在不確定行，從而可能導(dǎo)致信托財(cái)產(chǎn)受損。風(fēng)險(xiǎn)防范措施：抵押物為土地，位于湖南省長(zhǎng)沙市，項(xiàng)目用途為住宅用地，交通較為便利，抵押物貶值風(fēng)險(xiǎn)較小。抵押物評(píng)估值遠(yuǎn)高于優(yōu)先級(jí)金額，有一定對(duì)抗抵押物貶值風(fēng)險(xiǎn)的空間，且抵押物要件合法、完整，土地款已付清，權(quán)屬清楚，抵押物的處置及收回風(fēng)險(xiǎn)較小。,風(fēng)險(xiǎn)分析及主要風(fēng)險(xiǎn)控制措施,流動(dòng)性安排風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)描述：信托計(jì)劃滿(mǎn)2年時(shí)設(shè)置開(kāi)放日，受托人進(jìn)行信托受

49、益權(quán)轉(zhuǎn)讓發(fā)行，可能出現(xiàn)無(wú)法實(shí)現(xiàn)信托受益權(quán)全部轉(zhuǎn)讓、債務(wù)人和擔(dān)保人不履行承擔(dān)流動(dòng)性安排義務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)防范措施：流動(dòng)性擔(dān)保人佳兆業(yè)集團(tuán)為香港上市公司，違約成本較高。 信托發(fā)行不足風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)描述：如果在信托發(fā)行期內(nèi)資金募集規(guī)模未能達(dá)到約定要求，則信托無(wú)法成立。風(fēng)險(xiǎn)防范措施：如信托發(fā)行不足，則信托不成立。信托已募集資金向委托人返還。,風(fēng)險(xiǎn)分析及主要風(fēng)險(xiǎn)控制措施,風(fēng)險(xiǎn)分析及主要風(fēng)險(xiǎn)控制措施,信托計(jì)劃提前結(jié)束風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)描述：若佳兆業(yè)深圳行使

50、優(yōu)先受讓權(quán)權(quán)，或湖南達(dá)業(yè)提前歸還次級(jí)債權(quán)，則本信托計(jì)劃可能提前結(jié)束。投資人因信托計(jì)劃提前結(jié)束，預(yù)期收益降低并面臨再投資風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)防范措施：佳兆業(yè)深圳只有在信托計(jì)劃運(yùn)行滿(mǎn)1年后，方可行權(quán)，次級(jí)債權(quán)滿(mǎn)1年后方可提前歸還，這可部分降低信托計(jì)劃提前結(jié)束的風(fēng)險(xiǎn)。 信托延期風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)描述：如果佳兆業(yè)深圳未行使優(yōu)先受讓權(quán)，湖南達(dá)業(yè)在次級(jí)債權(quán)到期時(shí)沒(méi)有足額償還貸款本息，則我司將處置抵質(zhì)押物，處置持有的湖南達(dá)業(yè)股權(quán)，向保證人追償，信托貸款有延期風(fēng)險(xiǎn)。

51、風(fēng)險(xiǎn)防范措施：外貿(mào)信托向委托人充分披露該風(fēng)險(xiǎn)。,八、評(píng)價(jià)結(jié)論,信托計(jì)劃投資標(biāo)的長(zhǎng)沙梅溪湖項(xiàng)目，地理位置較好，土地取得成本合理，目前已繳清地價(jià)款，取得土地證； 長(zhǎng)沙梅溪湖項(xiàng)目產(chǎn)品類(lèi)型為住宅，受限購(gòu)政策影響較小，周邊同類(lèi)產(chǎn)品銷(xiāo)售良好，盈利能力較強(qiáng)； 本項(xiàng)目通過(guò)結(jié)構(gòu)化設(shè)計(jì)，次級(jí)債權(quán)及其上的階段性抵押、質(zhì)押、保證擔(dān)保為優(yōu)先級(jí)投資人的資金提供了較好的安全性； 受托人對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資性管理，包括派駐董監(jiān)事，檢查賬戶(hù)等； 交易對(duì)手佳兆業(yè)集團(tuán)資