最佳與最高經(jīng)濟(jì)影響評估在城市規(guī)劃中的應(yīng)用

1、“最佳”與“最高”：經(jīng)濟(jì)影響評估在城市規(guī)劃中的應(yīng)用,上海分院 孫娟,兩個案例,,虹橋綜合交通樞紐地區(qū),萬州江南新區(qū)核心區(qū),共同特征：面向?qū)嵤┑囊?guī)劃。,相似的要求,物業(yè)類型物業(yè)規(guī)模開發(fā)模式,物業(yè)類型物業(yè)規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益,虹橋綜合交通樞紐地區(qū),萬州江南新區(qū)核心區(qū),為什么現(xiàn)在地方政府越來越重視規(guī)劃所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益？地方政府日益將城市規(guī)劃作為城市開發(fā)與管理的首要依據(jù)；在實際操作過程中卻發(fā)現(xiàn)以往的規(guī)劃實施起來存在諸多問題，尤其

2、是規(guī)劃對所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益缺乏通盤考慮，出現(xiàn)了很多開發(fā)不成功的案例。,規(guī)劃科學(xué)性？,,,,,規(guī)劃發(fā)展脈絡(luò),城市規(guī)劃,規(guī)劃科學(xué)性增強(qiáng),總體規(guī)劃,詳細(xì)規(guī)劃,區(qū)域規(guī)劃,規(guī)劃類型內(nèi)容充實,,,,,…………,……………,,目標(biāo)：成為規(guī)劃成功實施、土地成功開發(fā)、政府成功管理的重要支撐。,最佳：(1)最佳用途；(2)最佳規(guī)模；(3)最佳集約度。最高：經(jīng)濟(jì)效益的最高。,原理：最佳與最高,內(nèi)容：物業(yè)類型判斷、物業(yè)規(guī)模測算、物業(yè)開發(fā)模式、開發(fā)經(jīng)濟(jì)預(yù)算等,

3、經(jīng)濟(jì)影響評估方法綜述,,,,,經(jīng)濟(jì)影響評估方法,城市規(guī)劃,比較研究法,區(qū)域分析法,靜態(tài)預(yù)算法,策劃公司,,,,,,企業(yè)調(diào)查法,區(qū)域分析法,動態(tài)預(yù)算法,,,,,,經(jīng)驗判斷法,,企業(yè)調(diào)查法,總體物業(yè)開發(fā)規(guī)模,區(qū)域分析法+經(jīng)驗判斷法,仲良聯(lián)行,仲良聯(lián)行,虹橋樞紐地區(qū)物業(yè)規(guī)模預(yù)測比較,單位：萬平米,1.能為規(guī)劃科學(xué)判斷物業(yè)類型和規(guī)模提供幫助；2.沒有統(tǒng)一的方法體系。,萬州江南新區(qū)核心區(qū)案例,區(qū)位：位于重慶市萬州區(qū)南岸，面積約5平方公里。是總

4、體規(guī)劃中的新行政中心。04年編制完成控規(guī)，實施過程中出現(xiàn)一些問題。,,,,,江南新區(qū)核心區(qū),上版規(guī)劃用地布局圖,經(jīng)濟(jì)效益問題,表：核心區(qū)土地投入產(chǎn)出比較,“最佳”不符合：規(guī)劃的物業(yè)類型和規(guī)模與實際需求不相符合；“最高”不符合：規(guī)劃對江南新區(qū)核心區(qū)土地一級開發(fā)投入預(yù)測偏低，對先期資金流平衡考慮不足。,“最佳”評估：合理的物業(yè)類型和規(guī)模,行政辦公,江南新區(qū)核心區(qū)控規(guī)：行政中心總用地約為60公頃。 新背景：2005年萬州撤銷龍寶、天城、

5、五橋移民開發(fā)區(qū)，對行政辦公用地需求減少。,上版規(guī)劃行政辦公用地超過了萬州區(qū)的實際需求。,行政中心總用地經(jīng)驗借鑒：泰州新區(qū)：40ha湖州仁皇山：42ha?？冢?5ha,萬州行政中心總用地規(guī)模相對偏高，結(jié)合經(jīng)驗該類城市行政中心總用地約40公頃為宜。,商務(wù)辦公,假設(shè)至2020年，15%二產(chǎn)從業(yè)人員以及30%三產(chǎn)從業(yè)人員對辦公樓有需求。2007至2020年新增二產(chǎn)從業(yè)人員5萬人，三產(chǎn)從業(yè)人員12萬人，則對辦公樓有新增需求從業(yè)人員的增量為5

6、萬人。取20平方米每人，則未來對于辦公樓需求的增量為100萬平方米，如考慮10%的空置率，辦公樓的需求增量為110萬平方米。規(guī)劃新增商務(wù)辦公樓主要分布在三個區(qū)域，即高筍塘、周家壩和江南新區(qū)。江南新區(qū)為商務(wù)副中心，預(yù)測江南新區(qū)比重約占20-30%。則江南新區(qū)核心區(qū)商務(wù)辦公需求量約30萬平方米。,周家壩,高筍塘,江南新區(qū),上版規(guī)劃商務(wù)辦公建筑面積40萬平米，超過了市場需求。,根據(jù)國內(nèi)各城市人均商業(yè)面積（國家平均0.8平米/人，上海1.

7、75平米/人，重慶0.7平米/人）研究，預(yù)計至2020年底，萬州常住人口人均零售面積達(dá)到約1平方米。則萬州區(qū)需要的大型零售項目的總規(guī)模可達(dá)100萬平方米。預(yù)測江南新區(qū)核心區(qū)比重約占30%。則江南新區(qū)核心區(qū)大型商業(yè)貿(mào)易需求量約為30萬平米。上版規(guī)劃商業(yè)用地23.2公頃，建筑面積為65.34萬平米。,商業(yè)貿(mào)易,天城,高筍塘,江南新區(qū)核心區(qū),龍寶,五橋,上版規(guī)劃商業(yè)用地超過其承擔(dān)區(qū)級商業(yè)中心功能所需求的總量，這一規(guī)?？梢猿袚?dān)更大區(qū)域商業(yè)中

8、心的功能。,文化娛樂,萬州區(qū)規(guī)劃文化娛樂用地約240公頃。核心區(qū)文化體育用地約需20公頃。上版規(guī)劃文體用地14公頃。,,,,,,上版規(guī)劃文化體育用地不能滿足江南新區(qū)核心區(qū)承擔(dān)區(qū)級文化中心的職能。,人均體育用地經(jīng)驗借鑒：呼和浩特：1.8平米/人長春：2.07平米/人上海：1-2平米/人城市平均：1平米/人,“最佳”評估：合理的物業(yè)類型和規(guī)模,更大規(guī)模行政辦公中心,區(qū)級行政辦公中心,更大區(qū)域商務(wù)中心,區(qū)級商務(wù)中心,更大區(qū)域商業(yè)服務(wù)

9、中心,區(qū)級商業(yè)中心,片區(qū)級文化中心,區(qū)級文化中心,規(guī)劃實際規(guī)模承擔(dān)功能,上版規(guī)劃功能,,,,,科學(xué)性說服力,“最佳”評估：合理的物業(yè)類型和規(guī)模,“最高”評估：經(jīng)濟(jì)效益的最高,表：江南新區(qū)核心區(qū)土地一級開發(fā)總成本測算,表：江南新區(qū)核心區(qū)土地出讓價格,土地出讓收益4.68億元，貸款8.63億元；,分階段開發(fā),,,,江南新區(qū)核心區(qū)投入年度預(yù)測表（單位：萬元）,土地供應(yīng)情況：剩余可出讓土地：居住用地90公頃，商住15公頃和65公頃公共設(shè)施用

10、地（其中行政辦公10公頃，商務(wù)10公頃，商業(yè)22公頃，文化等23公頃）。,,表：分期土地出讓收益,表：核心區(qū)政府資金流平衡預(yù)測表,土地一級開發(fā)基本能實現(xiàn)平衡。,“不研究空間的規(guī)劃是無用的規(guī)劃；不研究社會經(jīng)濟(jì)的規(guī)劃是無知的規(guī)劃” ——梁鶴年,1.無知的規(guī)劃比無用的規(guī)劃更可怕！無用的規(guī)劃無助于城市的發(fā)展，無知的規(guī)劃卻損害城市的發(fā)展!,2.經(jīng)濟(jì)影響評估對于規(guī)劃科學(xué)性提升具有重要意義！3.經(jīng)濟(jì)影響評估內(nèi)容方法仍處于探索階段，建立完善