我國房地產(chǎn)開發(fā)過程中的金融風(fēng)險(xiǎn)評估分析研究.pdf

1、本文試圖對我國房地產(chǎn)開發(fā)過程中有關(guān)金融風(fēng)險(xiǎn)做出評估與分析，提出有效的評估體系，以期提高房地產(chǎn)開發(fā)商評估和防范金融風(fēng)險(xiǎn)的意識和能力，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融市場的規(guī)范、穩(wěn)定、健康和可持續(xù)發(fā)展。 本文旨在回答和解決房地產(chǎn)開發(fā)過程中有關(guān)金融風(fēng)險(xiǎn)的特性、成因、傳導(dǎo)機(jī)制、識別和評估等問題。本文按照房地產(chǎn)開發(fā)的自然順序來研究有關(guān)金融風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)過程可分四個(gè)階段：開發(fā)決策階段、土地獲得階段、建設(shè)階段和房地產(chǎn)租售階段。其中，開發(fā)決策階段涉及

2、的金融風(fēng)險(xiǎn)有政治風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)和決策風(fēng)險(xiǎn)；土地獲得階段涉及的金融風(fēng)險(xiǎn)有利率風(fēng)險(xiǎn)、匯率風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)和流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)；項(xiàng)目建設(shè)階段涉及的金融風(fēng)險(xiǎn)有操作風(fēng)險(xiǎn)和融資風(fēng)險(xiǎn)；租售階段涉及的金融風(fēng)險(xiǎn)有市場風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)，這些風(fēng)險(xiǎn)不僅具有金融風(fēng)險(xiǎn)的一般特征，還具有自強(qiáng)化、復(fù)雜化、記憶性和連帶性等獨(dú)有特征。 本文的主要研究內(nèi)容為：首先介紹選題的背景和意義、研究思路和方法以及創(chuàng)新點(diǎn)，闡述德爾菲方法、頭腦風(fēng)暴法和情景分析方法等金融風(fēng)險(xiǎn)辨識方法

3、，進(jìn)行文獻(xiàn)綜述；解析房地產(chǎn)開發(fā)過程中的金融風(fēng)險(xiǎn)，運(yùn)用博弈論、契約經(jīng)濟(jì)學(xué)和信息經(jīng)濟(jì)學(xué)等理論分析房地產(chǎn)開發(fā)過程中有關(guān)金融風(fēng)險(xiǎn)的成因，探討其傳導(dǎo)機(jī)制。然后評估房地產(chǎn)開發(fā)過程中各個(gè)開發(fā)階段的有關(guān)金融風(fēng)險(xiǎn)。為了有效識別房地產(chǎn)開發(fā)決策階段的金融風(fēng)險(xiǎn)，用政治制度穩(wěn)定指數(shù)和政治風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)評估政治風(fēng)險(xiǎn)，用解析法和蒙特卡羅模擬法評估經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，用風(fēng)險(xiǎn)因子期望收入、風(fēng)險(xiǎn)因子變異系數(shù)和風(fēng)險(xiǎn)開發(fā)收益率評估決策風(fēng)險(xiǎn)；為了有效評估房地產(chǎn)開發(fā)融資階段的金融風(fēng)險(xiǎn)，運(yùn)用久期、

4、風(fēng)險(xiǎn)值模型和資產(chǎn)負(fù)債缺口模型評估利率風(fēng)險(xiǎn)，用基本因素分析法和非基礎(chǔ)因素法評估匯率風(fēng)險(xiǎn)，用Z值評分模型、SWOT分析方法和財(cái)務(wù)分析方法評估信用風(fēng)險(xiǎn)和流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)；為了有效評估房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)階段的金融風(fēng)險(xiǎn)和進(jìn)行該階段有關(guān)金融風(fēng)險(xiǎn)的識別，運(yùn)用基本指標(biāo)法、標(biāo)準(zhǔn)法和高級衡量法評估操作風(fēng)險(xiǎn)；為了有效評估房地產(chǎn)租售階段的金融風(fēng)險(xiǎn)，用風(fēng)險(xiǎn)值方法評估市場風(fēng)險(xiǎn)；為了全面評估房地產(chǎn)開發(fā)過程中各金融風(fēng)險(xiǎn)，引入層次分析法和模糊數(shù)學(xué)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)過程中有關(guān)金融風(fēng)