對房地產(chǎn)泡沫及其測評指標(biāo)的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析.pdf

1、房地產(chǎn)泡沫既是一個理論問題，也是一個現(xiàn)實(shí)問題。在我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的短暫的20多年中，1992、1993年的“房地產(chǎn)熱”無疑給人們留下了深刻印象，并引起了經(jīng)濟(jì)學(xué)家和社會對房地產(chǎn)發(fā)展，特別是對房地產(chǎn)泡沫的廣泛關(guān)注。 房地產(chǎn)價(jià)格的運(yùn)行情況既對一國國民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展有舉足輕重的作用，又與老百姓的生活息息相關(guān)。近幾年來，隨著我國城市化進(jìn)程和城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷深入，國家出臺了多項(xiàng)支持房地產(chǎn)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)政策和信貸政策。房地產(chǎn)業(yè)快速增長，房地產(chǎn)

2、價(jià)格不斷上升，房價(jià)問題已經(jīng)成為當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中的一個突出的焦點(diǎn)。正確認(rèn)識房地產(chǎn)泡沫和合理地對泡沫進(jìn)行判斷，對市場主體認(rèn)識、預(yù)測和防范房地產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)，國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展都具有重要意義。 然而，自2001年我國房價(jià)一直溫和上漲，2004年年底出現(xiàn)了加速上漲現(xiàn)象。較高的房價(jià)引起了各界的關(guān)注，但各界人士在我國房地產(chǎn)是否出現(xiàn)泡沫這個問題上各說不一?！芭菽敝疇?，反映出當(dāng)前存在著多種對房地產(chǎn)泡沫的判斷標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)踐者與理論界都缺乏被廣泛

3、接受的衡量指標(biāo)和標(biāo)準(zhǔn)。 可見，研究房地產(chǎn)泡沫及其測評指標(biāo)具有理論和現(xiàn)實(shí)意義。 本文在前人研究的基礎(chǔ)上，結(jié)合自己的理解，闡述了房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的原因及危害，詳細(xì)地對房地產(chǎn)泡沫的形成進(jìn)行了供求分析。通過分析，可以清楚的認(rèn)識到，判斷房地產(chǎn)價(jià)格的上漲是否是泡沫的表現(xiàn)，從需求方面來看，主要是判斷是否存在投機(jī)需求；從供給方面來看，需要區(qū)別供給的減少是廠商的主觀行為還是成本因素導(dǎo)致。然而，在這點(diǎn)上，很難直接對需求和供給進(jìn)行這樣的區(qū)分。要

4、對此進(jìn)行辨別，就必須分析其影響因素與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系，從而間接地判斷房地產(chǎn)市場的泡沫情況。沿著這個思路，在對幾個常用的傳統(tǒng)指標(biāo)進(jìn)行了批判分析的基礎(chǔ)上，從房地產(chǎn)真實(shí)需求的影響因素、房地產(chǎn)投機(jī)需求的市場表現(xiàn)和房地產(chǎn)商三個角度，在理論上構(gòu)造了房價(jià)租金比、房價(jià)/當(dāng)前除固定資產(chǎn)以外的財(cái)富量、住房按揭款/居民月收入、房地產(chǎn)價(jià)格增長率/實(shí)際GDP增長率、換手率和房價(jià)/單位面積成本這六個指標(biāo)。這些指標(biāo)既保證了與房地產(chǎn)泡沫的經(jīng)濟(jì)意義相一致，又具有可觀測性

5、。 文章共分為五個部分： 第一部分，導(dǎo)論。主要介紹房地產(chǎn)的特點(diǎn)及風(fēng)險(xiǎn)、本文的研究背景與意義、思路與文章結(jié)構(gòu)。 第二部分，文獻(xiàn)回顧。這部分對關(guān)于房地產(chǎn)泡沫方面的文獻(xiàn)進(jìn)行了回顧，簡述了主要的經(jīng)濟(jì)學(xué)關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的理論，并且目前對關(guān)于測度房地產(chǎn)泡沫的研究情況做了歸納分析，發(fā)現(xiàn)存在兩個的問題：一是在判斷房地產(chǎn)泡沫時指標(biāo)選用的隨意性較大，一般是從眾多指標(biāo)中選取一個或幾個，通過代入統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)得出結(jié)論；二是多數(shù)文獻(xiàn)是從統(tǒng)計(jì)學(xué)的角

6、度來談房地產(chǎn)泡沫的判斷問題，其指標(biāo)的構(gòu)造缺乏經(jīng)濟(jì)學(xué)理論基礎(chǔ)。這將嚴(yán)重影響對房地產(chǎn)是否出現(xiàn)泡沫的正確認(rèn)識，從而容易導(dǎo)致宏觀經(jīng)濟(jì)政策的失誤或滯后。因而筆者認(rèn)為，有必要對房地產(chǎn)泡沫及其測評指標(biāo)進(jìn)行分析研究，構(gòu)造和選取一組合理的能反映房地產(chǎn)泡沫的指標(biāo)，這樣有利于市場主體認(rèn)識、預(yù)測房地產(chǎn)泡沫，從而有效規(guī)避房地產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)。 第三部分，房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的原因及其影響。在界定了房地產(chǎn)泡沫概念的基礎(chǔ)上，分析了房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生是由非理性預(yù)期、土地資

7、源的稀缺性、投機(jī)性需求和“聚堆效應(yīng)”、大量投機(jī)資本的存在以及信息不對稱這五個方面的原因所引起的，并且闡述了房地產(chǎn)泡沫對金融穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)增長、社會發(fā)展等方面的危害。 第四部分，對房地產(chǎn)泡沫測評指標(biāo)的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析。這一部分是本文的核心內(nèi)容。首先，從房地產(chǎn)的市場結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)的需求和供給等角度對房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象進(jìn)行了經(jīng)濟(jì)學(xué)分析。通過分析，可以清楚地看到房地產(chǎn)價(jià)格的上漲如果僅僅是反映了房地產(chǎn)租價(jià)比、消費(fèi)者所擁有的除固定資產(chǎn)以外的財(cái)富量、穩(wěn)定租金

8、水平、長期預(yù)期價(jià)格、貼現(xiàn)率、人口規(guī)模、消費(fèi)偏好和房地產(chǎn)商成本這些因素的變化，則仍然是真實(shí)供求的表現(xiàn)，可認(rèn)為房地產(chǎn)市場沒有出現(xiàn)泡沫；如果在這些因素沒有變化或變化很小的情況下，房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)了大幅上漲，則房地產(chǎn)存在泡沫。分析到此，我們就得到了一個構(gòu)造房地產(chǎn)泡沫測評指標(biāo)的理論思路，即將房地產(chǎn)價(jià)格的上漲與其成因聯(lián)系起來，通過房地產(chǎn)價(jià)格與其影響變量的比較來判斷房地產(chǎn)泡沫。由此，在闡述了常用傳統(tǒng)房地產(chǎn)泡沫測評指標(biāo)不足的基礎(chǔ)上，從房地產(chǎn)真實(shí)需求的影響

9、因素、房地產(chǎn)投機(jī)需求的市場表現(xiàn)和房地產(chǎn)商三個角度，構(gòu)造了房價(jià)租金比、房價(jià)/當(dāng)前除固定資產(chǎn)以外的財(cái)富量、住房按揭款/居民月收入、房地產(chǎn)價(jià)格增長率/實(shí)際GDP增長率、換手率和房價(jià)/單位面積成本這六個指標(biāo)。筆者認(rèn)為，單一的指標(biāo)無法準(zhǔn)確判斷房地產(chǎn)市場是否出現(xiàn)泡沫，因此在構(gòu)造房地產(chǎn)市場泡沫測評指標(biāo)時，采用了多個指標(biāo)來進(jìn)行綜合衡量。 第五部分，本文小結(jié)。此部分對整篇論文的內(nèi)容進(jìn)行了簡要的回顧。 通過上述分析，本文在研究我國房地產(chǎn)泡沫

10、測度指標(biāo)問題上，具有以下兩個特色： 一、本文主要從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度對房地產(chǎn)泡沫及其測評指標(biāo)進(jìn)行規(guī)范分析，在理論上構(gòu)造和選取泡沫的測評指標(biāo)。力圖每個指標(biāo)都從一個角度反映了房地產(chǎn)泡沫的經(jīng)濟(jì)意義。 二、本文在對房地產(chǎn)泡沫測評指標(biāo)的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析這個部分進(jìn)行了原創(chuàng)性研究。指標(biāo)的構(gòu)造和選取，主要遵循與房地產(chǎn)泡沫的內(nèi)涵相一致和現(xiàn)實(shí)可觀測性這兩個原則，注重經(jīng)濟(jì)理論基礎(chǔ)，從三個不同的角度提出了六個指標(biāo)，較為全面的反映了房地產(chǎn)泡沫的經(jīng)濟(jì)意義和表現(xiàn)。