國內(nèi)外住宅發(fā)展過程及政府政策研究.pdf

1、改革開放以來，我國的房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展，并逐步成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，極大地推動了我國的經(jīng)濟(jì)增長。近幾年來，我國房地產(chǎn)市場上投機(jī)炒作現(xiàn)象嚴(yán)重，價格非理性上漲，商品房供給結(jié)構(gòu)不均衡，房地產(chǎn)子市場運作不規(guī)范等等。為解決這些突出問題，我國相關(guān)部門陸續(xù)出臺了一些調(diào)控政策。然而政府政策在打擊投機(jī)炒作的同時也抑制了購房者的自主性消費，房地產(chǎn)價格整體雖有所回落但部分地區(qū)房產(chǎn)的房價不落反漲。對于我國的住房方面的問題，很多人都做過討論，大家的意見莫衷一是

2、。政府的政策頻繁出臺，但效果并不明顯?；蛟S我們可以借鑒我們的鄰國日本和現(xiàn)在房地產(chǎn)調(diào)控較好的國家--美國的經(jīng)驗，看看他們的發(fā)展過程，并對他們在發(fā)展過程中的好的方面加以借鑒，對不好的方面注意避免，對我們來說不失為一個可行的辦法。 本文正是在這樣的基礎(chǔ)上，在用數(shù)據(jù)對目前中國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀進(jìn)行了精確描述，分析了我國近年來的房地產(chǎn)和住宅市場的發(fā)展以及政府緊縮調(diào)控的深層次原因，進(jìn)而深入研究了調(diào)控效果不佳背后的支撐，在總結(jié)美、日兩國發(fā)展過程中

3、的經(jīng)驗教訓(xùn)，對我國房地產(chǎn)市場如何進(jìn)行有效的調(diào)控給出了幾點建設(shè)性的建議。本文共分五章，具體結(jié)構(gòu)如下： 第一章的主要內(nèi)容是導(dǎo)論，首先對我國住宅市場的發(fā)展過程做了簡單的介紹，并且對目前其存在的主要問題進(jìn)行了分析，指出我國目前住宅市場存在問題并且出臺許多措施都沒有起到很好的效果。分析了對于我們的鄰國日本和美國的經(jīng)驗教訓(xùn)值得借鑒和總結(jié)的地方，并且說明了選這兩個國家進(jìn)行重點研究的原因。 第二章闡述了我國目前的商品住宅的開發(fā)和發(fā)展?fàn)顩r

4、，首先介紹我國目前的投資狀況，指出我國的房地產(chǎn)近來的投資比重趨緩，國家的調(diào)控有一定的效果，但仍然還存在較大的問題，從我們國家近年來的GDP，全社會固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重等方面進(jìn)行了分析，指出了近年來的投資趨勢正在向中部和西部的城市進(jìn)行轉(zhuǎn)移，經(jīng)濟(jì)適用房的比例正在逐步下降。接著對我國的房地產(chǎn)的開發(fā)狀況進(jìn)行了分析，土地開發(fā)、開工和竣工的面積進(jìn)行了比較，土地控制形式做出了闡述。最后對我國的房地產(chǎn)銷售做了說明，近幾年的銷售狀

5、況做了比較，著重分析了近年來的銷量和價格，并且對需求做了一定的闡述。 第三章是重點講了美國和日本的住宅市場的發(fā)展?fàn)顩r，對這兩個國家的發(fā)展過程進(jìn)行了回顧。首先對其整個發(fā)展過程做了詳細(xì)的介紹，尤其是日本，整個過程包括日本房地產(chǎn)業(yè)的興起、發(fā)展、壯大、泡沫的出現(xiàn)直到最后泡沫的破滅。因為日本是我們的鄰國，其很多條件跟我們現(xiàn)在都有雷同之處，所以對其做了詳細(xì)的研究。其次，對美國的房地產(chǎn)發(fā)展過程進(jìn)行了回顧，重點是對其房地產(chǎn)政策進(jìn)行了介紹，因為美

6、國在這方面取得了相當(dāng)?shù)某删停呤墙榻B的重中之重。最后介紹了這兩個國家發(fā)展的經(jīng)驗進(jìn)行了總結(jié)，其中重點介紹了城市化的現(xiàn)象，城市化和工業(yè)化在這兩個國家都是典型的伴生現(xiàn)象。對美國和日本的住宅政策進(jìn)行了比較，并分別歸納成為兩種模式：普惠模式和特惠模式。針對這兩種模式進(jìn)行了分析，指出適合我國的模式是特惠模式。 第四章是文章的重點，在這章中首先詳細(xì)的介紹了工業(yè)化和城市化對我過住宅產(chǎn)業(yè)的制約，對我們國家現(xiàn)階段的各種住房保障政策進(jìn)行了分析和評價

7、，針對過去我們國家常用的5種土地、金融、稅收和貨幣等手段來調(diào)節(jié)住房供應(yīng)和需求進(jìn)行了經(jīng)濟(jì)學(xué)分析。接著講述了我們國家近幾年來的房地產(chǎn)政策和調(diào)控重點，對近幾年來出臺的政策進(jìn)行了回顧，并對各個部門出臺的文件進(jìn)行了統(tǒng)計和分析，得出了一系列的結(jié)論：我們國家現(xiàn)階段的調(diào)控重點由過去的土地調(diào)控到現(xiàn)在的土地與房屋調(diào)控并重，由工業(yè)用地向商住用地發(fā)展，由過去的軟約束變成了現(xiàn)在的硬性約束等等。最后講了我國最近住房市場出現(xiàn)的問題，首先對價格進(jìn)行了分析，得出了我們近

8、幾年我們國家的住房價格飛漲，并且市場秩序混、供給偏緊等特點。這些問題也是我們國家現(xiàn)階段存在的最主要的問題，并且還未得到很好的解決。 第五章是文章問題的解決方案和預(yù)測，首先是對住宅市場的一些建議，對于政府方面，建議要規(guī)定政府的權(quán)利邊界，堅持市場化導(dǎo)向，在于行政方面的干擾不要太多，政府的重點是進(jìn)行宏觀的調(diào)控，要綜合運用經(jīng)濟(jì)的、法律的和行政的手段，以經(jīng)濟(jì)手段為主，重視政策執(zhí)行的條件和成本，特別是機(jī)會成本的評估，穩(wěn)定市場預(yù)期，促進(jìn)市場供

9、求總量平衡。要注重供給的平衡，要處理好城市建設(shè)用地與農(nóng)村居民用地的關(guān)系。拆遷補(bǔ)償價格隨著社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展和收人水平的提高而提高，有利于保障被拆遷人的合法權(quán)益，維護(hù)社會安定。簡化土地審批環(huán)節(jié)，加快住房建設(shè)的節(jié)奏。要更多地通過非行政手段調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。要引導(dǎo)住房需求和加快二手房交易和房屋租賃時常的建設(shè)。完善住房保障體系和整頓市場秩序和規(guī)范企業(yè)的不良行為。最后對我國的住宅市場未來的發(fā)展趨勢做了預(yù)測。本文研究所提出的比較研究方法，試圖通過對日本和