強化稅收政策調控房價的作用研究.pdf

1、近年來我國商品房價格不斷攀升，自2002起，中國的房地產市場出現(xiàn)了住房市場化改革后的第一次全面繁榮，此后房價一直保持較高幅度的上漲勢頭。人們在享受著房地產業(yè)全面繁榮帶來的居住條件改善，生活質量提高等好處的同時，又不得不承受房價增長而帶來的種種痛苦和無奈。房價過高，帶來的不僅僅是人們“幸福感”削弱的問題，還引出了社會資源的合理配置、社會財富的公平分配以及人們基本生活保障等一系列問題?？梢哉f，房價問題，不僅僅是經濟問題，也是一個政治問題。面

2、臨漲勢如此迅猛的房價，政府有必要采取切實有效的宏觀調控政策，消除房產泡沫，把房價穩(wěn)定在真實反映房地產價值的水平上。 可喜的是，回顧2004年至今，政府也確實在逐步加強對房價的調控力度，并且隨著政府對房地產市場認識的加深，調控政策越來越全面、深入、細致、詳實和具有可操作性。以2006年為例，去年政府出臺的房地產調控政策包括“國六條”、九部委“十五條”、國稅總局發(fā)布的《關于加強住房營業(yè)稅征收管理有關問題的通知》、建設部的165號文件

3、、國務院辦公廳發(fā)布的《關于建立國家土地監(jiān)察制度有關問題的通知》、國稅總局發(fā)布《關于住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》、國土資源部發(fā)布的《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)范》以及《國務院關于加強土地調控有關問題的通知》。與2004年、2005年的調控相比，2006年國家的調控是全方位的，比以往任何年份都來得更為頻繁與彰顯力度，不僅包含供需層面，而且對市場秩序和制度層面均有涉及。1如果說2006年是政策的制定和頒布年，那么2007年

4、將是政策的執(zhí)行年，各調控政策的實施執(zhí)行與作用將逐步顯山露水。對2007年前6個月公布的調查數(shù)據(jù)對比分析發(fā)現(xiàn)，全國70個大中城市房屋售價1至7月份同比分別上漲：5.6％、5.3％、5.9％、5.4％、6.4％、7.1％、7.5％。其中，新建商品住房售價漲幅更大，前7個月同比分別上漲：6.1％、5.9％、6.0％、5.3％、6.6％、7.4％、8.1％。<'1> 一方面的政府調控政策的頻繁出臺，另一方面的迅猛上漲的房價，人們禁不住要問：我們

5、的房價為什么高燒不退?政府有能力給房地產市場降溫嗎?老百姓們什么時候才能買得起房子? 作為財經類專業(yè)的研究生，筆者對房價迅速上漲現(xiàn)象的關注由來已久；而作為稅收學專業(yè)的研究生，筆者更為關注的是：稅收政策作為政府常用的宏觀調控政策，能否有效地穩(wěn)定房價?在研究2006年“國八條”實施的效果過程中，筆者發(fā)現(xiàn)：在房地產的調控中，利用經濟手段比利用行政手段的效果要好，在經濟手段中，稅收政策比金融政策效果要明顯。稅收政策不僅可以調控房價，而且

6、就目前的情況而言，稅收政策是調控房價的最為有效的手段。在充分肯定稅收政策在房價調控中的作用的同時，筆者也注意到：商品房市場是一個復雜而特殊的市場，商品房的價格不僅受稅收政策，還受土地、金融等政策的影響。況且由于我國現(xiàn)行房地產稅系、調控房價的相關輔助措施，以及它們的具體運行過程，還存在著相當多的缺陷。這些缺陷使得目前稅收政策調控房價的作用受到了制約，只有突破了這些限制，房價才有可能“退燒”。 正是基于這點認識，筆者選擇了“強化稅收

7、政策對房價的調控作用研究”作為碩士學位論文的題目。該論文從商品房價格的構成及形成機理入手，分析我國目前商品房價格是否存在泡沫、稅收政策對消除房價泡沫的有效性及局限性，進一步分析稅收政策調控房價失靈的原因，在此基礎上借鑒國外經驗，探索如何強化稅收政策對房價的調控作用。 以上內容將分成五部分，層層深入地論述。 首先，介紹我國商品房價格的形成機理。我國商品房價格主要由成本、費用、稅金及開發(fā)商利潤四大部分構成。跟其他商品一樣，商

8、品房的價格是在市場中通過供求關系形成的。不同的是，對商品房而言， (中長期中)供給方在買賣雙方博弈中占優(yōu)勢。商品房的需求價格彈性小，供給價格彈性在短期內全無彈性，在長期內完全有彈性。因此，在短期中，商品房的價格由需求決定，要降低房價，最有效的方法是降低需求；在長期中商品房的價格由供給決定，降低房價最有效的方法是增加供給。由于稅收政策在短期中難以見效，因此本文將討論時限定為中長期。其次，討論我國商品房價格是否存在“泡沫”以及稅收政策對消除

9、房價泡沫的有效性和局限性。對于目前的房價水平，有人認為是“過熱”，有人認為是“泡沫”。在進一步討論之前，必須對房價作一個定性分析。通過分別對商品房作為消費品的價格及作為投資品的價格進行分析，筆者得出我國目前房價確實存在泡沫的結論。房價泡沫不僅會損害消費者利益，還會削弱我國的國際競爭力，引發(fā)金融風險，抑制其他產業(yè)的發(fā)展，其危害性不容小覷。因此必須采取措施對房價進行調控。而常用的調控手段中，以稅收手段最為有效，這是因為：從理論上說，房地產市

10、場的運行過程主要包括三個階段，對不同階段的稅收征管會影響供求雙方的力量對比，從而影響房價。從現(xiàn)實上看，歷次稅收政策出臺之后，房價都出現(xiàn)波動，印證了稅收政策對商品房價格調控的有效性。但是，在充分肯定稅收政策調控房價的有效性的同時，筆者也意識到，單靠稅收政策并不能有效地調控房價，還必須配合金融、土地等政策以及相關行政手段。 然后，分析我國目前導致房價泡沫的稅制方面，尤其是房地產稅制方面的原因。為此有必要先弄清楚我國房地產稅制所存在的

11、缺陷。從我國目前高品房價格形成機制以及對土地和住房保有環(huán)節(jié)課稅存在的偏差來看，現(xiàn)行房地產稅制不合理確實是造成商品房價格過高的一個原因。經分析筆者發(fā)現(xiàn)，我國的房地產稅制存在著稅制結構不合理、重復計稅、稅費界定不清、稅負高、稅收流失嚴重等問題。正是由于這些問題的存在，削弱了稅收政策調控房價的有效性。 再次，筆者分析了國外若干國家調控房價的稅收政策，以期從中找出可借鑒經驗，為下一一步提出強化稅收政策對房價的調控作用提供參考。

12、最后，在以上分析的基礎上，筆者提出了強化稅收政策對房價的調控作用的具休措施，這些措施既包括稅收政策也包括相關輔助政策。針對我國的房地產稅制缺陷，我們可以通過改“重流通輕保有”為“重保有輕流通”、理清稅費、加強征管等稅收方法來穩(wěn)定商品房價格，同時還應加強營業(yè)稅的征管、擴大個人所得稅稅前抵扣范圍等。另外還分析了與稅收政策相配合的土地政策、產權登記制度、信貸管理政策、廉租房政策等。本文的貢獻主要有以下幾點。一是視角獨到。房價的調控政策很多，但

13、本文專門從稅收政策的角度探討如何強化稅收政策對房價的調控作用。二是論證方法新。本文力求結論都基于嚴謹?shù)耐普?，如在論證房價足“過熱”還是存在“泡沫”的時候，本文并沒有簡單地基于感性認識做出結論，而足分別分析商品房作為消費品和投資品，其價格在多大程度上被高估，最后證明我國目前商品房價格確實存在泡沫。在論述稅收政策是目前調控房價的最有效手段的時候，筆者通過分析2006年剛頒布的“國六條”，證明調控房價，經濟手段優(yōu)于行政手段，而經濟手段中，稅收