淺述房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險管理

1、<p>　　淺述房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險管理</p><p>　　【文章摘要】 08年金融危機(jī)的陰影尚未消散，全球經(jīng)濟(jì)一直低迷，而國家不斷加大調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的力度，使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨著復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，所以通過風(fēng)險管理降低風(fēng)險已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)的首要課題。本文通過闡述房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險管理的重要性和主要風(fēng)險，進(jìn)而提出了一些風(fēng)險管理措施。 </p><p>　　【關(guān)鍵詞】風(fēng)險管理；房地產(chǎn)；風(fēng)險意識

2、 </p><p>　　雖然我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)起步較早，但曾經(jīng)受制于經(jīng)濟(jì)因素的影響，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)長期處于停滯狀態(tài)。改革開放為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展打下的堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，促使其快速發(fā)展，特別是近10年來，隨著我國經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，中國的房地產(chǎn)業(yè)被推進(jìn)了“高速道”的發(fā)展階段，其發(fā)展速度可謂舉世矚目。而與其外在蓬勃朝陽的發(fā)展景象相比，其內(nèi)部風(fēng)險管理控制卻顯得相對滯后。同時由于一些非理性因素的干擾，房地產(chǎn)企業(yè)曾經(jīng)一味追求規(guī)模效應(yīng)、過度增長

3、，然而受到全球經(jīng)濟(jì)不景氣影響，加上嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控，使得房地產(chǎn)企業(yè)備受壓力。 </p><p>　　1 加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險管理的重要性 </p><p>　　應(yīng)對重重壓力，房地產(chǎn)企業(yè)做好內(nèi)部風(fēng)險管理已經(jīng)成為當(dāng)務(wù)之急，沒有一套有效的風(fēng)險管理措施，將會直接影響企業(yè)的經(jīng)營活動，甚至?xí)o企業(yè)帶來災(zāi)難性的后果，有效的風(fēng)險管理是開發(fā)商應(yīng)對各種風(fēng)險最經(jīng)濟(jì)的途徑。 </p><p>

4、　　1.1提高風(fēng)險識別能力、建立合理的風(fēng)險管理體系 </p><p>　　有效的風(fēng)險管理在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目時，有利于提高對風(fēng)險的識別能力，增強(qiáng)風(fēng)險管理意識。項(xiàng)目開發(fā)是一個變化的過程，存在各種風(fēng)險因素，為了防范和控制風(fēng)險的發(fā)生，加強(qiáng)風(fēng)險管理有利于企業(yè)提前識別潛在的風(fēng)險，弄清風(fēng)險的類型，從而適應(yīng)市場中不確定的變化因素。企業(yè)要建立合理的風(fēng)險管理體系，正確處理識別出的風(fēng)險，提高房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險管理水平，強(qiáng)化防范和控制風(fēng)險

5、的措施，降低風(fēng)險損失，以便保障項(xiàng)目開發(fā)順利進(jìn)行。 </p><p>　　1.2提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益 </p><p>　　有效的風(fēng)險管理有利于增加企業(yè)的營業(yè)利潤和現(xiàn)金流，穩(wěn)定企業(yè)經(jīng)營業(yè)績，維持企業(yè)良性發(fā)展。同時，可以使房地產(chǎn)企業(yè)避免因一些突發(fā)性災(zāi)害或?yàn)?zāi)難造成其受到嚴(yán)重?fù)p失，而獲得相應(yīng)的補(bǔ)償，以便保障企業(yè)基本生存和發(fā)展。風(fēng)險管理就是以最小的成本換取最大的管理成果為目標(biāo)，通過有效的風(fēng)險管理減

6、少未來風(fēng)險損失，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)的最優(yōu)經(jīng)濟(jì)效益。 </p><p>　　1.3提高房地產(chǎn)企業(yè)管理水平 </p><p>　　為了清除員工的思想負(fù)擔(dān)，解決他們的后顧之憂，提高他們的主觀能動性，可以通過有效的風(fēng)險管理為員工提供相應(yīng)的保障和安全措施。這樣企業(yè)既滿足了員工的要求，又履行了企業(yè)的社會責(zé)任，在社會上也樹立了良好的企業(yè)形象。同時通過加強(qiáng)風(fēng)險管理，強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)與購房者、銀行和承包商的密切聯(lián)系

7、。有效的風(fēng)險管理不但可以降低企業(yè)風(fēng)險損失，而且容易得到關(guān)聯(lián)方的認(rèn)可和信任，這在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行銷售、融資時，將起到至關(guān)重要的作用。 </p><p>　　1.4適應(yīng)國家宏觀調(diào)控 </p><p>　　有效的風(fēng)險管理有利于國家運(yùn)用風(fēng)險機(jī)制對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)走向健康、理性的發(fā)展道路。國家通過政策性文件、財(cái)政稅收等方式，給房地產(chǎn)企業(yè)施壓，對房地產(chǎn)開發(fā)的時機(jī)、區(qū)域、類型等進(jìn)行調(diào)

8、節(jié)，讓企業(yè)自身提高經(jīng)營管理水平，創(chuàng)造出良好的社會經(jīng)濟(jì)效益。 </p><p>　　2 房地產(chǎn)企業(yè)存在的主要風(fēng)險 </p><p>　　根據(jù)蘭德公司的調(diào)查和實(shí)踐發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險占比為：政策性風(fēng)險占20%，決策和經(jīng)營風(fēng)險占35%，管理和流程風(fēng)險占40%。下面是分析這三類主要風(fēng)險。 </p><p><b>　　2.1政策性風(fēng)險 </b><

9、;/p><p>　　國家為了保護(hù)廣大人民群眾的利益，在政策制定時，既要考慮到經(jīng)濟(jì)發(fā)展與資源開發(fā)之間的關(guān)系，又要考慮到保障18億畝耕地紅線、土地的利用，將非理性的房價暴漲控制住，讓人們能夠居者有其屋。它們之間的平衡確實(shí)難以掌控，這也正需要國家政策來衡量，當(dāng)然政策有時也存在著漏洞、變化、缺乏連續(xù)性等問題。政策對房地產(chǎn)企業(yè)會起到約束和管理的作用，國家制定的相關(guān)政策法規(guī)，企業(yè)必須要遵守規(guī)則，否則會受到相應(yīng)的懲罰。 </

10、p><p>　　政策性風(fēng)險主要表現(xiàn)在兩個方面：第一，對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響的政策包括物業(yè)稅、所得稅、二套房政策、貨幣政策等。第二，土地政策風(fēng)險，它對房地產(chǎn)企業(yè)的影響有兩個方面。首先是土地增值稅，國家從頒布《土地增值稅暫行條例》以來，有的企業(yè)利用各種方式來鉆法規(guī)的空子，逃避土地增值稅的核算，一些地方政府為了保護(hù)本地企業(yè)，塑造本地企業(yè)形象，沒有嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)條例。另外一些企業(yè)追求規(guī)模擴(kuò)大，在不同地方開發(fā)多個項(xiàng)目，系統(tǒng)龐大，使

11、得項(xiàng)目公司的納稅匯總比較混亂。國家稅務(wù)總局已經(jīng)了解到了有關(guān)情況，會有針對性的進(jìn)行排查，這樣企業(yè)就面臨稅務(wù)稽查的風(fēng)險。其次是土地長期閑置，企業(yè)考慮到未來土地價格、房價會有較大上漲空間，就將拍來的土地延遲開發(fā)；或者是由于當(dāng)時拍下的土地價格大于目前周圍樓面出售價格，這樣一旦開發(fā)就會面臨巨大風(fēng)險。曾經(jīng)在一份《地價透支房價，半數(shù)地王難解套》的報告中，就包括萬科、保利、遠(yuǎn)洋、龍湖等知名房地產(chǎn)企業(yè)。國家主管部門也發(fā)布了《關(guān)于嚴(yán)格建設(shè)用地管理促進(jìn)批而未

12、用土地利益的通知》，一旦國土部開始普查閑置土地，企業(yè)將面臨處罰。 </p><p>　　2.2決策和經(jīng)營風(fēng)險 </p><p>　　決策風(fēng)險包括獲取項(xiàng)目風(fēng)險、投資決策風(fēng)險、融資風(fēng)險。當(dāng)前在國家嚴(yán)控房價的環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)需要控制不斷擴(kuò)張的步伐，嚴(yán)格控制好項(xiàng)目開發(fā)。如果不能準(zhǔn)確定位項(xiàng)目，進(jìn)行盲目的建設(shè)擴(kuò)張，將會給企業(yè)風(fēng)險管理控制帶來嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。針對不同區(qū)域、不同期限、不同檔次的項(xiàng)目，進(jìn)行合理有

13、效的配置，將長短期項(xiàng)目搭配好，將不同區(qū)域和不同檔次的項(xiàng)目比例有效匹配，控制和降低市場風(fēng)險。對于一些項(xiàng)目是通過幾個企業(yè)聯(lián)合開發(fā)的，就存在一定的融資風(fēng)險，如股權(quán)分配、治理結(jié)構(gòu)不清晰、《合作協(xié)議》的內(nèi)容不嚴(yán)謹(jǐn)，這樣就造成很大的合作風(fēng)險。 </p><p>　　經(jīng)營風(fēng)險主要包括計(jì)劃風(fēng)險和持有性物業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)的一個弊病就是計(jì)劃執(zhí)行力不高，要想提高計(jì)劃執(zhí)行力需要做到以下幾個方面；一是，專門設(shè)立相關(guān)負(fù)責(zé)部門；二是，

14、建立計(jì)劃調(diào)節(jié)機(jī)制；三是，針對計(jì)劃進(jìn)行有效的監(jiān)督和績效考核；四是，計(jì)劃自身要具有可行性。在我國當(dāng)前大多數(shù)二線城市和三線投資寫字樓和購物中心就存在較大的風(fēng)險，因?yàn)橥度肓亢同F(xiàn)在的房租水平反差較大。 　　2.3管理和流程風(fēng)險 </p><p>　　房地產(chǎn)企業(yè)管理的模式主要是在流程內(nèi)部開展管理活動、決策，這本身就會給企業(yè)的投資項(xiàng)目帶來致命的打擊，一旦管理不善，將會產(chǎn)生質(zhì)量風(fēng)險、人力風(fēng)險、資金風(fēng)險，可能對企業(yè)是致命的傷害。

15、管理風(fēng)險包括人力資源管理、財(cái)務(wù)管理、審計(jì)、品牌危機(jī)、商業(yè)秘密等。流程風(fēng)險指的是企業(yè)內(nèi)部流程體系的不完善，造成流程內(nèi)容不適合在企業(yè)內(nèi)部執(zhí)行，或是執(zhí)行的效果比較差。 </p><p>　　3 建立有效的風(fēng)險管理措施和體系 </p><p>　　3.1加強(qiáng)投資調(diào)研分析，提高決策風(fēng)險管理意識 </p><p>　　一般房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資量較大、籌備建設(shè)的時間相對較長，在管理

16、過程中會產(chǎn)生許多不確定的風(fēng)險因素。要想防范和有效控制住這些風(fēng)險的發(fā)生，就需要在項(xiàng)目投資前做好充分的分析和可行性研究報告，通過大量的調(diào)查和研究、計(jì)算，對項(xiàng)目上可能會出現(xiàn)的一些經(jīng)濟(jì)、財(cái)務(wù)、社會效益等風(fēng)險，是否能夠得以合理的規(guī)避和控制，做出科學(xué)綜合的論證和評價，最終確定項(xiàng)目操作的可行性，為項(xiàng)目投資提供準(zhǔn)確、合理的依據(jù)。同時要完善決策風(fēng)險管理，建立科學(xué)的風(fēng)險管理判斷體系，提高決策的風(fēng)險管理意識，根據(jù)自身需要安排專門員工開展決策風(fēng)險管理工作。 &

17、lt;/p><p>　　3.2建立健全風(fēng)險管理組織，強(qiáng)化風(fēng)險意識 </p><p>　　為了更好的實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)投資決策，必須要完善企業(yè)組織系統(tǒng)，組織具體的風(fēng)險投資決策工作，使其風(fēng)險管理組織結(jié)構(gòu)清晰、職能明確，各部門之間工作協(xié)調(diào)暢通，保障風(fēng)險管理目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。此外，還要加強(qiáng)風(fēng)險管理知識和技能的培訓(xùn)，強(qiáng)化全體員工的風(fēng)險意識，讓每位員工從思想上都具有強(qiáng)烈的風(fēng)險意識，這樣就可以培養(yǎng)他們的責(zé)任心。否則

18、設(shè)立了專門風(fēng)險管理部門后，員工就會將風(fēng)險管理的責(zé)任全部推到部門身上，不利于風(fēng)險的全面、有效控制。要想把風(fēng)險控制在源頭，就必須對員工的風(fēng)險認(rèn)識和意識進(jìn)行培訓(xùn)教育，讓員工徹底認(rèn)識到企業(yè)項(xiàng)目投資所面臨的各種風(fēng)險，將對企業(yè)產(chǎn)生哪些不利影響。并且要掌握防范和控制處理風(fēng)險的能力，面對一些風(fēng)險時，如何有效的規(guī)避、化解才能避免企業(yè)受到損失。 </p><p>　　3.3優(yōu)化內(nèi)部管控機(jī)制 </p><p>

19、　　房地產(chǎn)企業(yè)可以將內(nèi)部控制、內(nèi)部管理制度、內(nèi)部審查有機(jī)結(jié)合起來，開展有效的風(fēng)險管理工作。從內(nèi)部控制方面看，首先要確定風(fēng)險責(zé)任的主體，然后加強(qiáng)人力資源管理控制、財(cái)務(wù)管理控制、預(yù)算管理控制、業(yè)務(wù)流程控制等內(nèi)部控制體系。從內(nèi)部管理制度方面看，要建立健全各種風(fēng)險控制制度的內(nèi)在管理體系，加強(qiáng)專門的內(nèi)部風(fēng)險管理制度建設(shè)，特別注重將各種風(fēng)險管理觀念和措施全面融入到其他內(nèi)部管理制度和流程中，也只有這樣風(fēng)險管理制度才能真正落到實(shí)處。從內(nèi)部審查方面看，當(dāng)

20、企業(yè)發(fā)展到一定規(guī)模后，需要在企業(yè)內(nèi)部建立審計(jì)和監(jiān)察制度，因?yàn)閷徲?jì)和監(jiān)察制度可以有效控制風(fēng)險的發(fā)生，使得風(fēng)險控制在企業(yè)內(nèi)部變成常態(tài)化。 </p><p>　　除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該建立內(nèi)部風(fēng)險管理機(jī)制。主要有以下幾點(diǎn)：一是企業(yè)實(shí)施戰(zhàn)略規(guī)劃中，要建立風(fēng)險管理表決制度，保證戰(zhàn)略規(guī)劃的合理性；二是設(shè)立專門的機(jī)構(gòu)，確定各相關(guān)部門間的風(fēng)險控制責(zé)任；三是制定出一套科學(xué)、合理的風(fēng)險管理制度和處理風(fēng)險辦法的風(fēng)險管理機(jī)制；四是風(fēng)

21、險管理機(jī)制確立后，要繼續(xù)保持其實(shí)用性，隨時根據(jù)實(shí)際情況改進(jìn)完善。 </p><p><b>　　4 結(jié)論 </b></p><p>　　通過上述風(fēng)險管理的分析，我們可以知道房地產(chǎn)企業(yè)面對的風(fēng)險具有多樣性，有效的風(fēng)險管理對于房地產(chǎn)企業(yè)具有戰(zhàn)略意義，這就要求我們建立有效的風(fēng)險管理措施，降低企業(yè)經(jīng)營管理中的損失。我們相信房地產(chǎn)企業(yè)可以通過有效的風(fēng)險管理，來合理規(guī)避和控制風(fēng)險

22、。 </p><p><b>　　【參考文獻(xiàn)】 </b></p><p>　　[1]高曉麗.淺析房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險管理[J] 《中國市場》.2011.32期 </p><p>　　[2]劉維新 宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)對我國房地產(chǎn)影響[J]中國地產(chǎn)金融 2005.12期 </p><p>　　[3]李清立《房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營》[M] 清華