我國商業(yè)銀行應(yīng)對房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)狀況探析

1、<p>　　我國商業(yè)銀行應(yīng)對房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)狀況探析</p><p>　　【摘要】目前，我國住房置業(yè)擔(dān)保存在經(jīng)營市場“條塊分割”、住房置業(yè)擔(dān)保規(guī)模小、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不明確、風(fēng)險(xiǎn)防范措施不完善等一系列問題。我國房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)是部分地區(qū)房地產(chǎn)市場過熱存在市場風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高負(fù)債經(jīng)營隱含財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，基層銀行發(fā)放房地產(chǎn)貸款存在操作風(fēng)險(xiǎn)，假按揭已成為個(gè)人住房貸款最主要的風(fēng)險(xiǎn)源頭。防范和化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)

2、，應(yīng)加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的審查，規(guī)避房貸操作風(fēng)險(xiǎn)，防范“假按揭”風(fēng)險(xiǎn)，完善懲戒機(jī)制，加強(qiáng)利率風(fēng)險(xiǎn)管理。完善住房置業(yè)擔(dān)保制度，進(jìn)一步研究制定房貸保險(xiǎn)制度，充分發(fā)揮房貸保險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)職能。 </p><p>　　【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)投資 金融業(yè)務(wù) 風(fēng)險(xiǎn)防范 </p><p>　　一、銀行房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn) </p><p>　　房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)的發(fā)展離不開金

3、融業(yè)的支持和投入，據(jù)統(tǒng)計(jì)現(xiàn)在大概70%以上的資金是來自銀行；另外銀行也在靠房地產(chǎn)貸款來獲利；還有很多買房者試圖通過買房來進(jìn)行投資以獲取高額利潤。當(dāng)前我國房地產(chǎn)信貸面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)有以下幾方面： </p><p>　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)高負(fù)債經(jīng)營隱含財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) </p><p>　　銀行和房地產(chǎn)之間一開始就有著千絲萬縷的聯(lián)系。開發(fā)樓盤需要貸款，買房人也要靠銀行提供按揭貸款。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，我國房

4、地產(chǎn)開發(fā)商通過各種渠道獲得的銀行資金占其資產(chǎn)的比率在70%以上。以北京為例，2010-2013年北京市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)平均資產(chǎn)負(fù)債率為81.2%，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營的問題較為嚴(yán)重。一旦資金鏈條斷裂，風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)顯露。 </p><p>　?。ǘ┘侔唇彝癸@道德風(fēng)險(xiǎn) </p><p>　　假按揭不以真實(shí)購買住房為目的，開發(fā)商以本單位職工或其他關(guān)系人冒充客戶和購房人，通過虛假銷售（購買）方式，套

5、取銀行貸款。據(jù)工商銀行消費(fèi)信貸部門估計(jì)，該行個(gè)人住房貸款中的不良資產(chǎn)，有80%是因假按揭造成的。2013年5月以前，個(gè)人住房貸款利率低于房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率，審批也比較容易，開發(fā)商便將按揭貸款作為另一項(xiàng)融資渠道，既可降低財(cái)務(wù)成本，又可緩解資金周轉(zhuǎn)困難。有的開發(fā)商在出售房屋獲得資金后償還銀行貸款，也有開發(fā)商因無法將房屋全部賣出而攜款潛逃。假按揭發(fā)生的原因有的是由于不法房地產(chǎn)商利用銀行掌握的信息有限騙貸，有的則是銀行工作人員與開發(fā)商勾結(jié)，共同

6、騙貸。 </p><p>　?。ㄈ┗鶎鱼y行發(fā)放房地產(chǎn)貸款存在操作風(fēng)險(xiǎn) </p><p>　　突出表現(xiàn)：一是貸前審查經(jīng)辦人員風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)，審查流于形式，隨意簡化手續(xù)，對資料真實(shí)性、合法性審核不嚴(yán)，對明顯存在重點(diǎn)的資料不深入調(diào)查核實(shí)。二是抵押物管理不規(guī)范，辦理抵押的相關(guān)職能部門協(xié)調(diào)配合不力，不按程序操作，或過分領(lǐng)帶中介機(jī)構(gòu)的評估結(jié)果，造成抵押品貶值或抵押無效。三是個(gè)別基層行貸后管理混亂，個(gè)人

7、貸款客戶資料不夠全面和連續(xù)，缺少相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警措施。 </p><p>　　二、金融機(jī)構(gòu)防范和化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的政策建議 </p><p>　?。ㄒ唬﹪?yán)格遵守對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款程序 </p><p>　　銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理應(yīng)重點(diǎn)注意以下內(nèi)容：一是檢查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)，包括是否擁有合格的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書，是否取得所開發(fā)樓盤的合法使用權(quán)，區(qū)分房地產(chǎn)一般房

8、地產(chǎn)開發(fā)公司等。二是審查房地產(chǎn)開發(fā)公司以往的信用記錄，包括是否延遲交付樓宇，是否拖欠工程款，是否將銀行貸款挪作他用等。三是向作為企業(yè)集團(tuán)成員的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款時(shí)，明確借款人在企業(yè)集團(tuán)中的地位和資產(chǎn)情況，密切關(guān)注借款人與其關(guān)聯(lián)企業(yè)的關(guān)聯(lián)交易，防止借款人資本金明顯不足而向控股公司或關(guān)聯(lián)企業(yè)貸款增加資本金，防止控股公司轉(zhuǎn)移挪用借款人的開發(fā)項(xiàng)目預(yù)售款。 </p><p>　?。ǘ┮?guī)避房貸操作風(fēng)險(xiǎn) <

9、;/p><p>　　各銀行應(yīng)完善房貸操作程序，加強(qiáng)抵押物管理，及時(shí)合理地辦理相關(guān)抵押手續(xù)，規(guī)范抵押物估價(jià)行為。鼓勵(lì)信貸人員根據(jù)借款人特點(diǎn)進(jìn)行房貸管理手段創(chuàng)新。革新檔案管理模式，發(fā)揮檔案管理效能，為貸款清收提供有力支撐。各銀行總行應(yīng)就房貸管理制定相應(yīng)的操作手冊分發(fā)到各基層銀行，操作手冊主要包括房貸風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)、完善合約的程序、相關(guān)法規(guī)制度、違反操作程序的責(zé)任制度等。不定期組織金融、法律、房地產(chǎn)與相關(guān)知識(shí)的培訓(xùn)和學(xué)習(xí)，并保持人

10、員的相對穩(wěn)定，培育一批專家型業(yè)務(wù)骨干，建設(shè)一批高素質(zhì)的房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)隊(duì)伍。 </p><p>　?。ㄈ┓婪都侔唇绎L(fēng)險(xiǎn) </p><p>　　開發(fā)商通過按揭套取、騙取銀行資金是各家銀行普遍遇到的一個(gè)問題。應(yīng)建立對騙貸開發(fā)商的懲戒機(jī)制，如公開披露騙貸企業(yè)名單等。對于協(xié)助開發(fā)商套取個(gè)人住房按揭貸款的銀行責(zé)任人，應(yīng)對其違規(guī)行為進(jìn)行追查和懲罰。 </p><p>　　（四）

11、加強(qiáng)利率風(fēng)險(xiǎn)管理 </p><p>　　提倡商業(yè)銀行提供多樣化的住房信貸產(chǎn)品，滿足借款人規(guī)避利率風(fēng)險(xiǎn)的需要。為此商業(yè)銀行應(yīng)提高服務(wù)意識(shí)，設(shè)計(jì)符合各類消費(fèi)者需求的貸款品種?？梢钥紤]允許商業(yè)銀行發(fā)放固定利率個(gè)人住房貸款，使商業(yè)銀行的貸款收益能與其資金成本匹配。同時(shí)，有關(guān)部門應(yīng)進(jìn)一步研究利率風(fēng)險(xiǎn)管理工具，爭取早日推出利率互換、利率期權(quán)、互換期權(quán)等利率衍生產(chǎn)品。 </p><p>　?。ㄎ澹┻M(jìn)一步

12、研究房貸保險(xiǎn)制度 </p><p>　　個(gè)人住房貸款保險(xiǎn)一般分為三類：一是抵押住房的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，主要保障房產(chǎn)免受意外事故和自然災(zāi)害毀損的風(fēng)險(xiǎn)；二是貸款者的定期信用人壽保險(xiǎn)，主要是在還貸期內(nèi)貸款人因疾病或意外傷害而喪失工作能力或死亡的情況下，保證銀行能安全收回貸款，貸款者的家人能繼續(xù)居住；三是抵押貸款購房履約保證保險(xiǎn)，當(dāng)投保人因?yàn)樗劳?、失業(yè)等約定原因無力還貸時(shí)，保險(xiǎn)公司代其向銀行清償剩余債務(wù)，同時(shí)行使追償權(quán)，從抵押物

13、中得到補(bǔ)償或向投保人追回賠款。房貸保險(xiǎn)實(shí)際運(yùn)行中存在銀行指定保險(xiǎn)公司、強(qiáng)制購買等問題。應(yīng)進(jìn)一步研究房貸保險(xiǎn)，充分發(fā)揮房貸保險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)職能。 </p><p>　　為支持房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，發(fā)揮其支柱產(chǎn)業(yè)的作用，應(yīng)堅(jiān)持突出重點(diǎn)、區(qū)別對待的原則，利用稅收手段限制投機(jī)性購房和短期炒作行為。要提倡節(jié)約使用住房的消費(fèi)理念，鼓勵(lì)中小戶型住房的消費(fèi)。加強(qiáng)城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)。走節(jié)約型房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展道路，提倡節(jié)地、節(jié)能、節(jié)水、節(jié)電