房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的重點及難點分析

1、<p>　　房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的重點及難點分析</p><p>　　摘要：由于我國地產(chǎn)經(jīng)濟起步較晚，運作時間不長，相比較于國外房地產(chǎn)項目管理而言，是存在一定差距的。就我國房地產(chǎn)行業(yè)整體運作歷程來看，由于其管理經(jīng)驗不足，所以目前尚未能構(gòu)建出一套系統(tǒng)的、行之有效的管理模式。本文主要對房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的重點及難點進行了分析探討。 </p><p>　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)項目；管理重

2、點；難點分析 </p><p>　　中圖分類號： F293 文獻標識碼： A </p><p><b>　　引言 </b></p><p>　　房地產(chǎn)開發(fā)項目管理包含在工程項目管理中，是其中的一項重要內(nèi)容。也就是說房地產(chǎn)項目的管理者對房地產(chǎn)項目建設(shè)和使用過程中進行全方位的管理，主要通過系統(tǒng)工程的觀點、理論和方法來實現(xiàn)，使得房地產(chǎn)項目中的生產(chǎn)要素

3、得到優(yōu)化配置。成本管理是企業(yè)項目管理中的核心環(huán)節(jié)，貫穿于施工組織與管理全過程之中的，而成本管理則是由工程的估算和概預算、成本計劃、支付計劃、成本控制、工程款項結(jié)算和審核多項內(nèi)容構(gòu)成。 </p><p>　　一、房地產(chǎn)開發(fā)項目管理及其在房地產(chǎn)開發(fā)中的應(yīng)用 </p><p>　　房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的目的是高效率地實現(xiàn)項目預定目標，項目管理是以項目經(jīng)理負責制為基礎(chǔ)，以房地產(chǎn)企業(yè)、監(jiān)理公司為主，各

4、參建單位參與的管理系統(tǒng)，在開發(fā)項目建設(shè)的全過程，運用系統(tǒng)工程的觀點、理論和方法，按照其運行的規(guī)律，建立起有效的計劃、協(xié)調(diào)、組織和控制的管理模式。房地產(chǎn)的項目管理是一套復雜的管理體系，融合了項目管理的實踐經(jīng)驗，使建設(shè)工程的項目管理日益科學化和系統(tǒng)化。房地產(chǎn)項目管理包括工程項目質(zhì)量管理、項目進度管理、成本管理和工程合同、資料、安全、市政配套等多項管理。項目質(zhì)量、項目進度和項目成本是整個項目管理的核心內(nèi)容，也是工程項目管理的重點和難點。要把三

5、者的關(guān)系進行很好的處理，難度很大，需要各方面人才的共同配合與合作，對整個的過程進行全面的設(shè)計、協(xié)調(diào)和控制，才能把項目做好，滿足客戶的需求，實現(xiàn)企業(yè)的盈利目標。 </p><p>　　二、加強投資項目質(zhì)量控制 </p><p>　　質(zhì)量控制的關(guān)鍵就是及時發(fā)現(xiàn)施工過程中施工工藝是否滿足設(shè)計要求和合同規(guī)定，同時通過檢查、繪制施工作業(yè)流程圖和動態(tài)過程控制圖，加強開發(fā)項目建設(shè)的施工過程質(zhì)量控制。尤其

6、要強化領(lǐng)導層的質(zhì)量意識,領(lǐng)導層管理意識的強弱，是決定能否實現(xiàn)合同質(zhì)量目標的關(guān)鍵。企業(yè)領(lǐng)導必須要求房地產(chǎn)項目部建立全面、全員、全過程的現(xiàn)場管理模式,并且要經(jīng)常召開工程部經(jīng)理會議，研究部署對施工單位如何采取有效措施加強質(zhì)量控制和安全管理，如何調(diào)動監(jiān)理人員的積極性進行現(xiàn)場質(zhì)量檢查與驗收。加強項目質(zhì)量控制的具體措施如下： </p><p>　　1、對施工單位和監(jiān)理部現(xiàn)場管理人員的崗位資格進行嚴格審查，凡是人員資格配備不齊

7、備或不相稱的，要求施工單位或監(jiān)理部及時改正，并撤換相關(guān)人員。 </p><p>　　2、認真查閱圖紙和施工規(guī)范，對設(shè)計圖紙中平立剖面圖和施工中土建與水電暖中有矛盾的地方;對工程質(zhì)量和工程造價影響較大的分項及工序材料，工程部應(yīng)及時和設(shè)計單位聯(lián)系和溝通。主要通過設(shè)計變更、技術(shù)核定單和工程部通知、會議紀要的形式加以修正。 </p><p>　　3、工程部對工程施工中使用的原材料、半成品及機械設(shè)備

8、的質(zhì)量要進行嚴格檢查和控制，所有用于工程的材料（包括工程部供應(yīng)的材料和施工單位自行采購的材料），在使用前必須先送有資質(zhì)的檢測的單位進行復試，并將復驗報告、出廠合格證及出廠檢驗報告及進場材料報監(jiān)理部和工程部檢查驗收合格后方可使用，否則，一律不得進入施工現(xiàn)場和用于工程上。對于工程中使用的主要機械設(shè)備（如塔吊、提升機、電動吊籃、腳手架等）同樣也需進場復試檢測和報驗。 </p><p>　　4、在安全控制方面主要對“三寶

9、”（安全帽、安全網(wǎng)、安全帶），“四口”（樓梯口、電梯井口、預留洞口、通道口），臨邊（建筑物四周、陽臺、屋面等），模板和支架、臨時用電，機械設(shè)備等安全情況進行日常巡查及定期或不定期的檢查。發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時要求施工單位整改。 </p><p><b>　　5、完善監(jiān)理制度 </b></p><p>　　5.1完善監(jiān)理制度，提高監(jiān)理水平 </p><p&g

10、t;　　一是拓寬監(jiān)理領(lǐng)域，發(fā)展全能監(jiān)理，實施全方位、全過程監(jiān)理；二是加強對監(jiān)理單位的資質(zhì)管理，建立公平有序的監(jiān)理市場；三是適當提高監(jiān)理取費標準，制止監(jiān)理企業(yè)惡性競爭；四是加大培訓教育力度，提高監(jiān)理人員的整體素質(zhì)。 </p><p>　　5.2明確監(jiān)理單位與建設(shè)單位、承建單位的關(guān)系 </p><p>　　建設(shè)單位與監(jiān)理單位的關(guān)系是平等的合同約定關(guān)系，是委托與被委托的關(guān)系。監(jiān)理單位所承擔的任務(wù)

11、由雙方事先按平等協(xié)商的原則確定于合同之中，監(jiān)理委托合同一經(jīng)確定，建設(shè)單位不得干涉監(jiān)理工程師的正常工作。監(jiān)理單位依據(jù)監(jiān)理合同中建設(shè)單位授予的權(quán)力行使職責，公正獨立地開展監(jiān)理工作。 </p><p>　　5.3建設(shè)單位協(xié)調(diào)、監(jiān)督與檢查監(jiān)理工作 </p><p>　　為避免權(quán)責不明、責任不清、建設(shè)單位有意無意干涉監(jiān)理工作的問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將項目管理重點轉(zhuǎn)向協(xié)調(diào)、監(jiān)督與檢查監(jiān)理工作。 <

12、;/p><p><b>　　三、項目進度管理 </b></p><p>　　工程項目能否在預定的時間內(nèi)交付使用，直接關(guān)系到項目經(jīng)濟效益的發(fā)揮。項目進度對開發(fā)企業(yè)的重要性不言而喻，做好施工項目的進度管理，保證施工的進度也就成了一項重要的工作。對項目的進度管理貫穿于整個項目的總過程。 </p><p><b>　　1、制定進度計劃 </

13、b></p><p>　　在工程的設(shè)計之初，做好項目的總進度計劃，確定工期的總目標，在對現(xiàn)場進行調(diào)研和分析的基礎(chǔ)上，將各個階段的工作進行詳細的計劃，對施工進行指導。 </p><p>　　2、保證進度計劃的實施 </p><p>　　在施工過程中，要保證進度計劃的嚴格施行，將審批后的進度計劃布置到各個部門，將責任落實到人，確保物品、人員和資金到位以后進行施工。

14、對施工中存在的影響進度和質(zhì)量的問題，要及時進行處理，采用適當?shù)拇胧┖图夹g(shù)保證施工進度的順利進行。項目的進度管理是項目管理中的難點，影響因素較多，實施起來具有一定的難度。在進度的管理工作中，要對這些因素進行詳細的分析，列出各個環(huán)節(jié)可能出現(xiàn)的問題，進行預防性的控制，以保證施工的進度不受影響。工程項目中影響進度的主要因素有人為、材料、技術(shù)、設(shè)備、機械、自然環(huán)境和社會環(huán)境等各個方面的因素。其中以人的因素最多，不僅涉及到開發(fā)商、涉及單位、施工單位

15、、供貨單位和監(jiān)理單位等直接參與的單位，還與政府部門、建設(shè)主觀部門、有關(guān)的協(xié)作單位和其他的相關(guān)單位具有很大的關(guān)系，在項目工程的進度管理中，做好人的因素管理，對其他各種因素進行分析研究，是做好進度管理的基本要求。 </p><p><b>　　四、項目成本管理 </b></p><p>　　項目的成本關(guān)系到企業(yè)的利益，對成本進行合理的控制，是保證開發(fā)商經(jīng)濟利益的重要措施。

16、房地產(chǎn)開發(fā)是一項大規(guī)模的生產(chǎn)活動，資金對每個開發(fā)企業(yè)都很重要，做好成本的管理和控制是非常必要的。開發(fā)成本主要包括土地費用、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝費、開發(fā)間接費、公共配套設(shè)施費和財務(wù)費用等幾個大的方面。項目成本的管理分為策劃、設(shè)計階段的成本管理和包發(fā)、施工階段的成本管理。從國內(nèi)外的很多資料來看，對成本影響較大的是策劃、設(shè)計階段的成本管理，成本管理的關(guān)鍵也要以第一階段的管理為重點。但目前很多的房地產(chǎn)企業(yè)將第二階段作為成本管理的重點

17、，雖然具有一定的意義，但對成本控制的成效卻不佳。因此，要加強對第一階段的成本控制，知識方案的選擇。做好投資的估算，從項目的設(shè)計之初就做好工程項目的成本管理和控制。 </p><p><b>　　結(jié)束語 </b></p><p>　　總之，要想做好房地產(chǎn)項目的管理工作，需要房地產(chǎn)項目管理者懂技術(shù)、會經(jīng)營、善管理、能協(xié)調(diào)的綜合的專業(yè)工作能力，能積極努力地開展工作，同時對新

18、情況、新問題不斷進行調(diào)查研究，不斷探索新途徑，總結(jié)新方法，確保房地產(chǎn)開發(fā)項目的有效管理。 </p><p><b>　　參考文獻 </b></p><p>　　［1］陳毅志．論述房地產(chǎn)開發(fā)項目管理中的問題與對策［J］．中華民居，2011(9)． </p><p>　?。?］陳祖．關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目管理難點的探討與分析［J］．四川建材，2006，