保障性住房后續(xù)管理工作探討

1、<p>　　保障性住房后續(xù)管理工作探討</p><p>　　對(duì)于保障性住房的大規(guī)模發(fā)展，大家都有這樣一個(gè)共識(shí)，即 “三分建、七分管”，在保障性住房建成后，后續(xù)長期有效的運(yùn)營管理工作尤為重要，直接關(guān)系到保障房建設(shè)的長期可持續(xù)發(fā)展。保障房小區(qū)承租家庭屬于低收入、中等偏下群體，普遍存在經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和生存能力差的現(xiàn)象，且部分人員成分復(fù)雜，實(shí)際管理過程中存在著諸多社會(huì)管理問題，如后續(xù)管理不到位，就難以提高該群體整體居

2、住質(zhì)量，同時(shí)也會(huì)引發(fā)一系列社會(huì)問題，給社會(huì)管理帶來較大的壓力。因此，在保障性安居工程快速推進(jìn)過程中，創(chuàng)造性地開展保障房管理工作，抓好公平分配和入住后管理工作，有利于提高承租家庭居住的生活質(zhì)量，有利于促進(jìn)社會(huì)的和諧與穩(wěn)定。 </p><p>　　一、目前保障性住房后續(xù)管理工作存在的問題 </p><p>　　隨著全國保障性住房建設(shè)的大力推進(jìn)，各地保障房逐漸進(jìn)入分配入住階段，保障房后續(xù)管理工作

3、將逐步成為各地住房保障工作的一項(xiàng)新課題。目前，一些地方對(duì)住房保障規(guī)范化管理的重要性認(rèn)識(shí)不足，存在重建設(shè)、輕管理的現(xiàn)象，主要是缺乏相應(yīng)、完善的準(zhǔn)入、審核、退出和后續(xù)長效管理機(jī)制等。 </p><p>　?。ㄒ唬?zhǔn)入機(jī)制不合理 </p><p>　　設(shè)定保障標(biāo)準(zhǔn)是保障性住房準(zhǔn)入環(huán)節(jié)的關(guān)鍵，也是保障性住房準(zhǔn)入與退出機(jī)制的開端。按照國家有關(guān)規(guī)定，保障房準(zhǔn)入和退出條件應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)刎?cái)政收入狀況、經(jīng)濟(jì)發(fā)展

4、水平、居民平均收入、城鎮(zhèn)中等偏下收入家庭住房困難情況、物價(jià)指數(shù)等因素確定，實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，每年公布一次。目前，從全國主要省市保障房運(yùn)行的現(xiàn)狀來看，保障房準(zhǔn)入機(jī)制的法律規(guī)章和政策文件仍然存在著一些亟待改進(jìn)和完善的地方。一是對(duì)收入標(biāo)準(zhǔn)和住房面積的確定，合理性不足?！爸械褪杖搿蓖且粋€(gè)實(shí)踐中較為模糊、難以操作化的概念。由于我國至今尚未形成完整的個(gè)人財(cái)產(chǎn)申報(bào)制度和信用評(píng)估指標(biāo)體系，對(duì)申請(qǐng)人的收入核查更多是通過個(gè)人或者單位提供的工資單或收入證明作

5、為主要依據(jù)，工資外的收入住房保障審查部門往往難以核實(shí)清楚。同時(shí)，在設(shè)置保障性住房面積標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，大多數(shù)城市采用人均指標(biāo)，即城鎮(zhèn)人均建筑面積或人均使用面積低的一定比列作為保障標(biāo)準(zhǔn)，低于保障標(biāo)準(zhǔn)線的低收入住房困難家庭納入住房保障范圍，這種操作方式相對(duì)簡單，缺陷是沒有對(duì)不同家庭的人口結(jié)構(gòu)情況給予考慮。二是在法律規(guī)定的實(shí)質(zhì)內(nèi)容上，保障范圍過窄。一直以來，我國多數(shù)省市公共租賃住房準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)存在一定程度的基于城鄉(xiāng)和戶籍的雙重標(biāo)準(zhǔn)</p>&

6、lt;p>　?。ǘ徍藱C(jī)制不健全 </p><p>　　目前，雖然多數(shù)城市已經(jīng)實(shí)行“三審兩公示”制度，即社區(qū)審查、街道審查、區(qū)縣民政部門審批和審批前后的兩次張榜公示，但是個(gè)人收入、財(cái)產(chǎn)信息不能聯(lián)網(wǎng)查詢，住房保障所需的單位收入證明可信度較差。同時(shí)，審核過程中由于基層管理部門工作量大以及申請(qǐng)家庭收入處于動(dòng)態(tài)變化之中，基層管理部門一直以來采用入戶調(diào)查、鄰里走訪、信函索證的方式和“算收入、估資產(chǎn)、看現(xiàn)象”的傳統(tǒng)手

7、段等低效率的調(diào)查方法來確定受保障對(duì)象的收入，普遍存在受保障對(duì)象申報(bào)信息甄別難的問題，有的審核往往流于形式，導(dǎo)致住房保障存在弄虛作假的現(xiàn)象。 </p><p>　?。ㄈ┩顺霏h(huán)節(jié)不完善 </p><p>　　如果說資格審查是維護(hù)住房保障制度公平的第一關(guān)口，那么合理的退出機(jī)制就是最后的關(guān)口。保障性住房作為一種福利性質(zhì)很強(qiáng)的政府住房保障機(jī)制，是對(duì)中低收入住房困難家庭的一種補(bǔ)助，當(dāng)承租家庭經(jīng)濟(jì)狀況

8、大大改善，或者違反保障政策、承租對(duì)象死亡或者判刑等不再符合保障條件時(shí)，應(yīng)及時(shí)退出。事實(shí)上，部分承租對(duì)象普遍存在著申請(qǐng)到保障性住房就等于獲得了實(shí)物分房，把“公房當(dāng)成自有住房”。對(duì)于住房保障管理部門年審不符合住房保障條件、違反住房保障政策、違規(guī)使用房屋等執(zhí)行退出時(shí)，存在承租家庭“不肯退、退不出”的現(xiàn)象，一部分承租家庭將保障房終身擁有，形成福利固化，即使通過司法途徑也很難執(zhí)行到位。同時(shí)，由于目前多數(shù)城市還沒有建立一套有效、完整的收入申報(bào)制度和

9、收入核查體系，少數(shù)保障對(duì)象在條件超過保障標(biāo)準(zhǔn)后也不愿意退出保障性住房，因此，單純依靠保障對(duì)象主動(dòng)如實(shí)申報(bào)家庭收入變動(dòng)情況，往往難以達(dá)到目的。退出環(huán)節(jié)機(jī)制缺失進(jìn)一步加劇了保障房的供需矛盾，也有違社會(huì)公平公正的原則。 </p><p>　?。ㄋ模┖罄m(xù)長效管理服務(wù)不到位 </p><p>　　保障性住房后續(xù)長效管理工作是一項(xiàng)長期、復(fù)雜、系統(tǒng)的社會(huì)管理工作，其重點(diǎn)和難點(diǎn)在于對(duì)保障房小區(qū)中的保障對(duì)象

10、提供可持續(xù)的動(dòng)態(tài)跟蹤服務(wù)管理，即“管人”。但在目前的實(shí)際管理過程中，還普遍存在管理真空和邊緣地帶，導(dǎo)致對(duì)保障性住房小區(qū)“人”的服務(wù)缺失和管理失控，極不利于保障性住房小區(qū)的和諧穩(wěn)定。一是管理體制缺失。目前相關(guān)職能部門及社會(huì)各界存在一種認(rèn)識(shí)誤區(qū)，即只要是涉及保障性住房的方方面面問題，無論是“房”還是“人”，都應(yīng)該由房管部門負(fù)責(zé)到底，比如保障性住房小區(qū)停水電氣、違章搭建、孤寡老人生病無人問津、小區(qū)發(fā)生失火、盜竊等治安事件都找房管部門。而根據(jù)相

11、關(guān)文件規(guī)定，房管部門在住房保障方面的法定職責(zé)在于“管房、管物業(yè)”，對(duì)于保障對(duì)象日常生活遇到的就業(yè)、教育、醫(yī)療、計(jì)生、保險(xiǎn)等方面需求，應(yīng)由相關(guān)職能部門共同開展公共服務(wù)，而不應(yīng)由房管部門“全權(quán)包攬”，否則就涉嫌“錯(cuò)位”和“越位”，管了許多不該管、管不了、也管不好的事。二是資源整合效用缺位。目前，民政、教育、文化、醫(yī)療、公安、司法、人力資源和社會(huì)保障等部門的管理職責(zé)相對(duì)明確，服務(wù)機(jī)制推新。但是，相關(guān)職能部門的服務(wù)管理職能相對(duì)獨(dú)立和分散，部門之

12、間的幫扶服務(wù)資源</p><p>　　二、完善保障性住房后續(xù)管理工作的建議 　　保障性住房后續(xù)管理工作，其管理對(duì)象是房，服務(wù)對(duì)象是人。加強(qiáng)保障房后續(xù)管理工作，必須堅(jiān)持“公平優(yōu)先，兼顧效率”的原則，通過“完善工作機(jī)制、優(yōu)化管理手段、加強(qiáng)政策引導(dǎo)”，推進(jìn)多樣化的管理，構(gòu)建高效、公平和權(quán)責(zé)對(duì)稱的公共住房后續(xù)管理模式，才能達(dá)到保障性住房的預(yù)期作用和效果，真正實(shí)現(xiàn)“住有所居，住有宜居”的目標(biāo)。 </p>&

13、lt;p>　?。ㄒ唬┙⑶逦侠淼谋Ｕ戏繙?zhǔn)入指標(biāo)體系 </p><p>　　由于我國各地經(jīng)濟(jì)水平發(fā)展不一，對(duì)城市低收入無法規(guī)定統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。目前，各地應(yīng)按照國家“十二五”住房建設(shè)規(guī)劃和國家住房保障安居工程會(huì)議的精神，并根據(jù)城鎮(zhèn)最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行研究，調(diào)整住房保障收入線。在劃定收入線的同時(shí)應(yīng)充分考慮當(dāng)?shù)氐娜司杖牒腿司》克?，包括家庭收入總和、家庭人口結(jié)構(gòu)、家庭住房面積和住房支付能力等。在劃定收入時(shí)，除核定

14、工資、獎(jiǎng)金等常規(guī)收入外，還應(yīng)考慮經(jīng)營性收入、財(cái)產(chǎn)性收入和轉(zhuǎn)移性收入。家庭財(cái)產(chǎn)應(yīng)包括家庭擁有或控制的能以貨幣計(jì)量的金融資產(chǎn)和實(shí)物，涵蓋家庭成員名下的房產(chǎn)、汽車、有價(jià)證券、銀行存款、債權(quán)、商業(yè)保險(xiǎn)等。同時(shí)，在準(zhǔn)入原則上，取消對(duì)申請(qǐng)人戶籍的限制，應(yīng)按照今年2月20日國務(wù)院常務(wù)會(huì)議關(guān)于“2013年底前，地級(jí)以上城市要把符合條件的外來務(wù)工人員納入當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ戏秶钡囊螅M(jìn)一步拓寬住房保障政策覆蓋面，把符合條件的城市外來人口納入城鎮(zhèn)住房保障體系。

15、 </p><p>　?。ǘ┙⑷嫱晟频淖》勘Ｕ蠈徍酥贫?</p><p>　　保障性住房收入審核是一項(xiàng)系統(tǒng)的工程，出于保障性住房現(xiàn)狀的考慮，為進(jìn)一步提高收入認(rèn)定的準(zhǔn)確性，強(qiáng)化審核認(rèn)定的科學(xué)性，建立科學(xué)、高效的審核制度是目前住房保障工作的重中之重。 </p><p>　　1.建立和完善住房保障聯(lián)審工作機(jī)制。為進(jìn)一步做好申請(qǐng)家庭收入認(rèn)定工作，建議加快建立健全申請(qǐng)家

16、庭財(cái)產(chǎn)、收入聯(lián)動(dòng)審查機(jī)制，由民政部門牽頭，建立由工商、稅務(wù)、人社、公積金、公安、房屋產(chǎn)權(quán)登記、銀行、證券和住房保障等多部門組成的聯(lián)動(dòng)審查工作機(jī)制，加強(qiáng)對(duì)申請(qǐng)家庭財(cái)產(chǎn)、收入、住房情況等信息的審查比對(duì)，做到公平、公正、公開，從根本上解決靠“報(bào)收入、估資產(chǎn)、看現(xiàn)象”來審核家庭收入的方法。在審查過程中，應(yīng)按照多部門聯(lián)動(dòng)、多渠道審核的要求，對(duì)收入認(rèn)定的程序、方法、步驟進(jìn)行細(xì)化，在取得個(gè)人同意、保護(hù)隱私的前提下，對(duì)申請(qǐng)人各項(xiàng)收入、財(cái)產(chǎn)信息比對(duì)、匯總

17、，實(shí)現(xiàn)信息共聯(lián)共享，從而形成一個(gè)全面、權(quán)威的核查程序。在房管、民政、街道社區(qū)聯(lián)合對(duì)申請(qǐng)家庭走訪的基礎(chǔ)上，匯總申請(qǐng)家庭成員的姓名及身份證等基本信息，并分送至相關(guān)部門聯(lián)合審查。具體由工商、稅務(wù)部門對(duì)申請(qǐng)人從事個(gè)體工商經(jīng)營、是否為公司股東等情況以及納稅情況進(jìn)行審查；人社、公積金管理部門負(fù)責(zé)查詢申請(qǐng)人的養(yǎng)老、公積金解繳情況，反推比對(duì)情況；公安部門分別對(duì)申請(qǐng)人擁有大型機(jī)動(dòng)車輛情況和戶籍情況進(jìn)行核查，杜絕申請(qǐng)人故意分戶現(xiàn)象發(fā)生；房屋產(chǎn)權(quán)登記部門通過

18、住房信息系統(tǒng)對(duì)申請(qǐng)人擁有的房</p><p>　　2.加大審核信息公示力度。定期向社會(huì)公示保障房承租家庭相關(guān)信息，公開接受社會(huì)公眾的監(jiān)督。同時(shí)，加大舉報(bào)力度，設(shè)立專門的監(jiān)督舉報(bào)電話，隨時(shí)接受群眾的監(jiān)督、質(zhì)詢和舉報(bào)，對(duì)公眾舉報(bào)屬實(shí)都進(jìn)行一定的獎(jiǎng)勵(lì)，使公示制度成為社會(huì)大眾的監(jiān)督工具。 </p><p>　　3.加大對(duì)虛假信息申報(bào)和尋租現(xiàn)象的處罰力度，制定嚴(yán)厲的虛報(bào)處罰措施，提高違法者的違法成本

19、。 </p><p>　?。ㄈ?gòu)建規(guī)范有序的退出機(jī)制 </p><p>　　為了維護(hù)保障性住房的保障性質(zhì)，防止已經(jīng)擁有其它住房或者實(shí)際居住條件已經(jīng)不再困難的家庭占有社會(huì)公共資源，以實(shí)現(xiàn)保障性住房的有效流轉(zhuǎn)，根據(jù)目前保障房退出難的現(xiàn)象，住房保障部門必須從多渠道、全方位的角度去規(guī)范保障性住房的退出管理。 </p><p>　　1.加強(qiáng)日常動(dòng)態(tài)監(jiān)管。為了使退出機(jī)制發(fā)揮效

20、用，住房保障部門應(yīng)加大對(duì)住房使用的日常監(jiān)管，加強(qiáng)和規(guī)范保障房小區(qū)的管理，建立一套有效的約束機(jī)制。首先是制定和完善保障性住房入戶調(diào)查、租金征收、檔案管理、個(gè)人信用、舉報(bào)投訴等各項(xiàng)工作流程和規(guī)章制度，完善保障性住房信息披露制度，逐步使保障房管理走向制度化、程序化、規(guī)范化。再次是落實(shí)住房保障管理部門和物業(yè)管理公司的監(jiān)管責(zé)任，要及時(shí)對(duì)保障性住房使用和承租家庭的人口、收入及住房變動(dòng)情況跟蹤了解，建立健全日常動(dòng)態(tài)的監(jiān)管制度，為退出機(jī)制的良性運(yùn)行提供

21、依托。 </p><p>　　2.地方政府因地制宜制定保障對(duì)象主動(dòng)退出的優(yōu)惠政策。通過低息貸款等政策鼓勵(lì)受保障對(duì)象優(yōu)先進(jìn)入下一層次的住房保障體系或者購買承租的保障房，如重慶、青島等城市實(shí)行保障房“租售并舉”政策，允許承租滿一定年限、誠信申報(bào)家庭情況、遵守各項(xiàng)管理規(guī)定、按時(shí)繳納租金的住房保障家庭優(yōu)先購買保障性住房，以徹底解決保障家庭的住房困難，并實(shí)現(xiàn)住房保障退出，這可在一定程度上調(diào)動(dòng)受保障對(duì)象退出保障房的積極性。同

22、時(shí)，徹底解決保障家庭的住房困難，也可以緩解住房保障管理部門的的管理壓力，回籠了住房保障資金，使保障性住房建設(shè)在資金上實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。 </p><p>　　3.對(duì)于無理拒不退出的家庭，采取多種渠道和手段實(shí)施退出。 </p><p>　　第一，政治手段。聯(lián)合社區(qū)、街道、基層派出所等部門，上門做思想工作，勸其主動(dòng)退出。 </p><p>　　第二，經(jīng)濟(jì)手段。對(duì)拒不退出的家

23、庭實(shí)施懲罰性的租金，并將其不良行為記入誠信檔案，供有關(guān)社會(huì)主體依法查詢。同時(shí)，采取擔(dān)保方式，要求申請(qǐng)人提供擔(dān)保人，當(dāng)申請(qǐng)人拒不退出住房時(shí)，擔(dān)保人要負(fù)連帶責(zé)任。 </p><p>　　第三，輿論手段。通過媒體的廣泛宣傳報(bào)道，譴責(zé)強(qiáng)占社會(huì)公共資源的行為，營造依法享受住房保障服務(wù)的良好氛圍。 </p><p>　　第四，法律手段。在住房保障條列或住房保障法中，明文規(guī)定超出保障條件或無資格享受保障

24、者要限期退出，否則應(yīng)強(qiáng)制執(zhí)行。 　?。ㄋ模┙⒑椭C長效的管理服務(wù)機(jī)制 </p><p>　　加強(qiáng)保障房小區(qū)長效管理工作是提高承租家庭居住生活質(zhì)量的重要手段，是營造和諧小區(qū)的根本要求。常態(tài)化的長效管理服務(wù)工作是一個(gè)動(dòng)態(tài)的持續(xù)過程，因此，只有集合政府和社會(huì)組織的力量來提供綜合性的社會(huì)服務(wù)管理，更加注重多部門的協(xié)調(diào)配合和強(qiáng)化社區(qū)服務(wù)管理職責(zé)，才能從根本上達(dá)到服務(wù)和管理的目的和要求。一是搭建社區(qū)服務(wù)管理平臺(tái)。結(jié)合保障房

25、小區(qū)管理工作的實(shí)際情況，按照“服務(wù)凝聚人心，服務(wù)共建和諧”的保障房小區(qū)管理理念，通過政府引導(dǎo)，深化和完善保障房社區(qū)治理機(jī)制，建立和完善居民利益表達(dá)、訴求回應(yīng)、矛盾調(diào)處機(jī)制，適時(shí)推出針對(duì)保障性住房小區(qū)的服務(wù)管理機(jī)制，使社區(qū)成為保障性住房小區(qū)后期服務(wù)管理的主陣地，提升服務(wù)管理效能，努力實(shí)現(xiàn)“小區(qū)和諧”，促進(jìn)“社會(huì)和諧”。二是建立多部門聯(lián)動(dòng)服務(wù)管理機(jī)制。由政府主導(dǎo)，整合民政、社保、房管、勞動(dòng)、教育、衛(wèi)生、文化等社會(huì)管理職能和服務(wù)資源，暢通各部

26、門信息資源共享平臺(tái)，健全聯(lián)動(dòng)服務(wù)管理機(jī)制，并集中到社區(qū)開展公共服務(wù)。如：勞動(dòng)、民政、社保等部門針對(duì)保障房小區(qū)住戶廣泛開展就業(yè)培訓(xùn)與指導(dǎo)，民政救濟(jì)幫扶等；教育、衛(wèi)生、文化部門解決住戶上學(xué)難、看病難等問題，并通過開展知識(shí)講座、安全文明居住教育</p><p>　　保障性住房是政府提供的政策性住房，是用來滿足符合條件的保障對(duì)象基本住房需求的，與原有的福利性住房有著本質(zhì)的區(qū)別。作為社會(huì)公共資源，必須建立公平公正、科學(xué)合理

27、、高效完善的后續(xù)管理機(jī)制，才能保證保障性制度的科學(xué)持續(xù)運(yùn)行。目前，我國住房保障后續(xù)管理中存在的諸多問題和弊端，其原因并不在于體制慣性、傳統(tǒng)觀念及意識(shí)，以及其它基礎(chǔ)條件的影響和制約，而是缺乏一個(gè)清晰合理的進(jìn)入、退出和后續(xù)長效管理機(jī)制。就目前保障房后續(xù)管理工作而言，只有把制度的創(chuàng)新與社會(huì)的公平公正有機(jī)結(jié)合，才能保證住房保障工作的科學(xué)持續(xù)運(yùn)行。正如李克強(qiáng)總理所強(qiáng)調(diào)的：一是要公正程序。準(zhǔn)入、審核、輪候、分配、退出等方面的程序要嚴(yán)格規(guī)范，對(duì)保障房

28、申請(qǐng)人、入住者的收入、住房、財(cái)產(chǎn)等情況全面審核、動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，使所有符合條件者都能公平公正地參加申請(qǐng)、輪候和逐步獲得保障房。二是完善糾錯(cuò)機(jī)制，堵塞漏洞，使不符合條件者能夠及時(shí)清退。同時(shí)各類程序又要盡可能簡便，惠民便民。三是要公開過程。全面公開透明，是保障房公平分配的“試金石”，要堅(jiān)持陽光操作，接受群眾、社會(huì)和媒體全方位監(jiān)督，做到全過程公開。只有這樣，才能真正實(shí)現(xiàn)住房保障發(fā)展的可持續(xù)性。 </p><p><b&