目前高房價(jià)的成因分析及調(diào)控對(duì)策

1、<p>　　目前高房價(jià)的成因分析及調(diào)控對(duì)策</p><p>　　近年來，我國房地產(chǎn)市場是“漲聲”一片，雖然從2008年開始，國家連續(xù)進(jìn)行宏觀調(diào)控，但房價(jià)總體依然保持上漲趨勢，隨著我國經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力的不斷提升和十八大提出的加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，房價(jià)持續(xù)上漲現(xiàn)象也越來越成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)問題和難點(diǎn)問題。筆者從所在城市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀出發(fā)，對(duì)于目前高房價(jià)的成因，做了些初步的探討和研究。 </p><

2、p>　　一、住房價(jià)格的特殊性分析 </p><p>　　住房是商品，有商品的基本屬性，但又區(qū)別于一般的商品，更有其價(jià)值的特殊性，其特殊性的價(jià)值以價(jià)值為核心，受以下因素影響。？ </p><p>　　1、住房供給的有限性。 </p><p>　　2、住房的生活必需性。 </p><p>　　3、住房的可預(yù)期性。 </p>&

3、lt;p>　　二、住房特性下高房價(jià)原因分析 </p><p>　　什么是高房價(jià)的始做涌者？筆者認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)前，政府、開發(fā)商、銀行之間的博弈，成為房價(jià)上漲的始作俑者，同時(shí)全球量化寬松的貨幣政策，使個(gè)人資金投入上，更傾向于資產(chǎn)類配置，因此，資產(chǎn)配置上的收益預(yù)期，對(duì)房價(jià)的不斷上漲，起到了推波助瀾作用。 </p><p>　　1、個(gè)人收益預(yù)期。由于住房的特性，會(huì)使人們對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)未來的發(fā)展

4、及其可觀的收益充滿信心，從而決定了房地產(chǎn)商品具有斂財(cái)?shù)男再|(zhì)，使得各經(jīng)濟(jì)相關(guān)者會(huì)根據(jù)住房的特性，在房地產(chǎn)商品開發(fā)的不同階段做出各種利己的經(jīng)濟(jì)行為。 </p><p>　　2、政府收益預(yù)期。土地供應(yīng)方面，政府巨額的土地財(cái)政收益增加了房地產(chǎn)商的開發(fā)成本。首先，有學(xué)者發(fā)現(xiàn)在控制了其他房地產(chǎn)價(jià)格影響因素之后，地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴程度越高，該城市的房地產(chǎn)價(jià)格上漲越快。其次，除了政府的公共收益以外，政府代理人通過控制房地產(chǎn)

5、，也可獲得較大收益。再次，房地產(chǎn)開發(fā)中稅費(fèi)繁多，各地政府在房地產(chǎn)開發(fā)過程中所征收的費(fèi)用，除了土地出讓金和雙重配套費(fèi)外，還要收取藍(lán)圖審查費(fèi)、防雷檢驗(yàn)費(fèi)、防震檢測費(fèi)、綠化費(fèi)、墻改費(fèi)、施工放線費(fèi)等等，這些成本費(fèi)用多達(dá)50余項(xiàng)，涉及25個(gè)部門，約占到房價(jià)的15%至20%，這也是造成住房價(jià)格居高不下的一個(gè)重要原因。 </p><p>　　3、銀行的收益預(yù)期。開發(fā)資金方面，寬松的銀行貸款政策，增加了房地產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)資金，消除

6、了其前期打折促銷的壓力。目前，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，普遍存在自有資金不足的問題，而銀行也樂于向開發(fā)商貸款。原因在于：首先，貸款中的土地開發(fā)貸款具有政府背景，是在開發(fā)商獲得土地后，以土地作為抵押來獲得，因此房地產(chǎn)開發(fā)貸款具有低風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)，房貸資產(chǎn)被銀行認(rèn)為是安全的優(yōu)良資產(chǎn)。其次，高利潤誘使銀行放貸。房地產(chǎn)商需要銀行墊資，銀行也因房地產(chǎn)貸款高收益的特性而爭搶房貸市場。銀行的這些行為緩解了開發(fā)商的資金緊張，使開發(fā)商前期為增加流動(dòng)資金而采

7、取的打折促銷的壓力消失，造成房價(jià)只升不降。 </p><p>　　4、三方的共贏預(yù)期。住房商品開發(fā)完成后，開發(fā)商、銀行和消費(fèi)者會(huì)針對(duì)住房采取各種經(jīng)濟(jì)行為，希望從暴利的房地產(chǎn)業(yè)中分得一份收益。首先，房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)完成后，會(huì)回籠其前期投入的資本，消除銷售房屋的后顧之憂。一般是利用企業(yè)內(nèi)部少數(shù)人員作為普通消費(fèi)者的身份向銀行貸款，提前認(rèn)購一定數(shù)量的住房，即所謂的囤房，從而達(dá)到回籠資金的目的。其次，住房的特性決定了房地產(chǎn)

8、商有內(nèi)在提高房價(jià)的趨勢。微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)理論說明，產(chǎn)品銷售者的收入變化與需求彈性有很大關(guān)系，對(duì)于住房這種需求彈性很小的商品，價(jià)格的提高會(huì)引起銷售者收入的提高，價(jià)格的降低會(huì)引起銷售者收入的降低。房地產(chǎn)商作為理性經(jīng)濟(jì)人，為了實(shí)現(xiàn)自身利益的最大化，必然會(huì)有提高房價(jià)的內(nèi)在動(dòng)力。再次，消費(fèi)者的投機(jī)行為，是造成房價(jià)非理性上漲的重要因素。三者共同推動(dòng)房價(jià)非理性上漲，是市場調(diào)劑的失靈。 </p><p>　　三、房價(jià)上漲的社會(huì)問題 &

9、lt;/p><p>　　2012年，我國居民的收入的基尼系數(shù)0.61，證明我國居民收入的差距在進(jìn)一步加大，同時(shí)大部分中低收入者由于房價(jià)的上漲而成為房奴，而困難群眾更是望房興嘆。 </p><p>　　1、？收入差距不斷拉大。 </p><p>　　2、對(duì)于市場的需要判斷失衡。 </p><p>　　3、房價(jià)上漲導(dǎo)致的社會(huì)不滿日益增加。 </

10、p><p>　　四、調(diào)控房價(jià)的政策建議 </p><p>　　只要是市場經(jīng)濟(jì)就需要調(diào)節(jié)，沒有無節(jié)制的市場，也沒有全自由的市場。根據(jù)博弈論的分析，個(gè)人利益的最大化并不總會(huì)帶來社會(huì)利益的最大化。由于市場調(diào)控的局限性，這些經(jīng)濟(jì)主體的博弈行為最終導(dǎo)致了房價(jià)的非理性上漲。這就需要政府對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行主動(dòng)的干預(yù)，使房價(jià)回歸理性，讓中低收入者買起房，讓困難群眾住上好房子。 </p><p

11、>　　1、增加保障房土地供給。首先，供地政策適當(dāng)傾斜，保證中低價(jià)位商品住宅用地。在保護(hù)耕地、從嚴(yán)供地的基本國策下，對(duì)供求矛盾突出、房價(jià)上漲較快的地區(qū)，因地制宜、適度放寬新增建設(shè)用地的限制。增加的土地可主要用于中低價(jià)位、中小戶型的商品住宅建設(shè)，緩解當(dāng)前中低價(jià)位商品住宅供地不足的矛盾。土地管理部門在制定土地利用規(guī)劃和年度供應(yīng)計(jì)劃中，可以根據(jù)市場需求結(jié)構(gòu)，及時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，從嚴(yán)控制高檔商品房、別墅和商業(yè)用地的供應(yīng)量，加大中低價(jià)位商品

12、住宅用地的供應(yīng)比例。 </p><p>　　2、建立相應(yīng)的運(yùn)行機(jī)制。政府應(yīng)成立專門的機(jī)構(gòu)進(jìn)行保障性住房建設(shè)。一是要建立統(tǒng)一的保障性住房建設(shè)與管理機(jī)構(gòu)，統(tǒng)一協(xié)調(diào)、管理，按以銷定產(chǎn)的原則確定保障性住房的建設(shè)計(jì)劃，合理劃撥建設(shè)土地，籌措建設(shè)資金，組織建設(shè)施工，保證經(jīng)濟(jì)適用房低成本、高質(zhì)量。二是可以在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，組建一個(gè)獨(dú)立的保障性住房建設(shè)與運(yùn)營專門機(jī)構(gòu)，專門分管各城市廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)、運(yùn)營、維

13、修。這樣可以保障建設(shè)專項(xiàng)資金的高效運(yùn)作、相關(guān)政策的真正落實(shí)和后期的運(yùn)營維護(hù)。三是建立完善的住房保障調(diào)控機(jī)制。建立有效的個(gè)人財(cái)產(chǎn)收入審核體系，嚴(yán)格界定住房保障范圍和對(duì)象，這是確保住房保障政策順利執(zhí)行的前提。同時(shí)，完善保障住房的退出機(jī)制，當(dāng)享受保障住房的家庭收入水平提高時(shí)，通過動(dòng)態(tài)調(diào)節(jié)機(jī)制讓其退出保障范圍。四是加大宏觀調(diào)控力度，出臺(tái)更為嚴(yán)厲的調(diào)控措施，打擊投機(jī)性購房，維護(hù)住房市場的穩(wěn)定。 </p><p>　　3、加

14、快稅收體制的改革。完善房地產(chǎn)稅制，使收入分配更顯公平。一方面，在房地產(chǎn)開發(fā)和轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的高稅收，以及各種稅收之間的重疊，手續(xù)繁雜，加大了房地產(chǎn)的成本，進(jìn)而轉(zhuǎn)嫁到房地產(chǎn)的價(jià)格中來，推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，筆者建設(shè)在房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營環(huán)節(jié)方面建立統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅收制度，降低開發(fā)成本。另一方面，開征房產(chǎn)稅，進(jìn)一步擴(kuò)大房產(chǎn)稅的試點(diǎn)范圍，完善房產(chǎn)稅的定價(jià)機(jī)制，通過加大征收力度，控制投資性和投機(jī)性住房需要，通過調(diào)節(jié)市場供求，降低房地產(chǎn)價(jià)格。同時(shí)，建設(shè)房地

15、產(chǎn)保有環(huán)節(jié)開征物業(yè)稅。物業(yè)稅是以不動(dòng)產(chǎn)為課稅對(duì)象在不動(dòng)產(chǎn)占有環(huán)節(jié)課征的一種稅，它是以市場價(jià)值作為房地產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。市場價(jià)值反映納稅人的納稅能力，有利于實(shí)現(xiàn)稅收公平原則。首先政府可從物業(yè)稅中分享房地產(chǎn)的增值收益，彌補(bǔ)在土地批租環(huán)節(jié)和房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)減少的各項(xiàng)稅費(fèi)，解決地方財(cái)政收入問題。其次，在物業(yè)稅實(shí)施過程中，可通過各種措施來引導(dǎo)，調(diào)整住房投資結(jié)構(gòu)。第三，可以根據(jù)住房面積大小來征稅。對(duì)于高檔住宅來說，其價(jià)值越高，面積越大，持有時(shí)所交的物業(yè)

16、稅也高。這樣，通過抑制對(duì)高檔住宅的需求，達(dá)到引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)改變投資供應(yīng)結(jié)構(gòu)的目的。四是開征物業(yè)稅會(huì)抑制投機(jī)炒房。投</p><p>　　房價(jià)高，收入低，收支對(duì)比加大，必然加大社會(huì)結(jié)構(gòu)的不均衡，投機(jī)者，靠專營，聚斂財(cái)富，必然加快對(duì)房價(jià)推波助瀾，國家作為市場規(guī)則的裁判員，必須制定相應(yīng)的措施來限制高房價(jià)，多供給經(jīng)濟(jì)適用房和保障房，從而使我國的房地產(chǎn)市場更好的健康發(fā)展，使房地產(chǎn)業(yè)為加速全國城鎮(zhèn)化的進(jìn)程做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。 &