房地產(chǎn)企業(yè)管理成本的控制探討

1、<p>　　房地產(chǎn)企業(yè)管理成本的控制探討</p><p>　　【摘要】 房地產(chǎn)企業(yè)近年的發(fā)展趨勢(shì)不斷提高，城市中的高層建筑為房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)很大的利潤(rùn)，城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃這一政策的推行，也為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供機(jī)會(huì)，房地產(chǎn)在通過(guò)不同形式得到發(fā)展，促使城市中普通住宅樓、高層樓房、寫(xiě)字樓等建設(shè)的增多，房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目增多，需要投入大量的資金。對(duì)此，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)得到有效的控制和管理是保證房地產(chǎn)企業(yè)在正確的

2、軌道持續(xù)發(fā)展的一種有效的方法。既房地產(chǎn)管理成本的控制。 </p><p>　　【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；管理成本；控制 </p><p>　　在我國(guó)近幾年房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展，其主要原因是房?jī)r(jià)的不斷增長(zhǎng)，受到人們廣泛的關(guān)注和討論，我國(guó)對(duì)于快速提升的房?jī)r(jià)，出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控政策，希望通過(guò)有效的控制手段，壓制房?jī)r(jià)不穩(wěn)定上升的趨勢(shì)。我國(guó)政策調(diào)控政策的出臺(tái)導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)激烈的競(jìng)爭(zhēng)，為了提高企業(yè)的經(jīng)

3、濟(jì)效益，房地產(chǎn)企業(yè)在保證建筑物質(zhì)量的前提下，加強(qiáng)控制成本的力度。 </p><p>　　一、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的內(nèi)容 </p><p>　　在了解房地產(chǎn)成本控制之前首先要對(duì)成本控制理解。成本控制屬于一種管理行為，是為企業(yè)服務(wù)的一種方法。成本控制是指企業(yè)根據(jù)一定時(shí)期預(yù)先設(shè)定的成本管理目標(biāo)，對(duì)企業(yè)生生產(chǎn)消耗發(fā)生以前和成本控制過(guò)程中，對(duì)影響企業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)品成本的影響因素采取有效的預(yù)防和控制措施，保證

4、成本管理目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的一種行為。成本控制具體應(yīng)用于企業(yè)中是對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中消耗的費(fèi)用進(jìn)行評(píng)估、計(jì)算、分析、調(diào)節(jié)、監(jiān)督、控制的過(guò)程。最大限度的提高企業(yè)成本的利用率，促使企業(yè)中生產(chǎn)產(chǎn)品運(yùn)用的資金最低，從而達(dá)到提高企業(yè)利潤(rùn)的增加，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。 </p><p>　　房地產(chǎn)企業(yè)管理成本控制是在對(duì)房地長(zhǎng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施前，對(duì)投入資金的設(shè)定管理目標(biāo)，在此基礎(chǔ)上，對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本進(jìn)行估算成本、計(jì)算成本、分析成本、調(diào)節(jié)成本、監(jiān)

5、督成本的使用、控成本使用。房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的主要是樓層的建設(shè)，在其生產(chǎn)過(guò)程中需要對(duì)土地征用進(jìn)行投標(biāo)、樓房的設(shè)計(jì)、樓房建設(shè)的前期的策劃、樓房的具體施工。房地產(chǎn)企業(yè)管理成本控制是落實(shí)到具體的項(xiàng)目建設(shè)中，從細(xì)節(jié)上進(jìn)行監(jiān)督和控制，從而保證成本的利用率。 </p><p>　　二、房地產(chǎn)企業(yè)管理成本控制的原則 </p><p>　　1.全面管理的原則 </p><p>　　

6、房地產(chǎn)企業(yè)管理成本的控制以全面性為原則是對(duì)房地長(zhǎng)企業(yè)所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目從項(xiàng)目確定實(shí)施開(kāi)始到項(xiàng)目竣工過(guò)程中所耗費(fèi)的資金也就是項(xiàng)目成本進(jìn)行監(jiān)督和控制不僅僅是通過(guò)項(xiàng)目建設(shè)的某一個(gè)方面進(jìn)行控制，而是全方位的的控制，力求項(xiàng)目使用的每筆資金都有根有據(jù)，每筆資金的消耗降到最低、每筆資金用于實(shí)處。做到全面管理的原則會(huì)受到項(xiàng)目建設(shè)中各種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的牽制，管理的范圍廣泛，實(shí)施的難度大。之所已提出以全面管理的原則，是因?yàn)榉康禺a(chǎn) 企業(yè)在進(jìn)行成本管理首先對(duì)項(xiàng)目建設(shè)從整體

7、上進(jìn)行掌控，其次是層層深入到項(xiàng)目建設(shè)的細(xì)節(jié)中，最后，是評(píng)估和審計(jì)工作。所以，全面性原則是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)成本管理時(shí)，從整體上進(jìn)行掌控的一種約束。 </p><p><b>　　2.效益性原則 </b></p><p>　　房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施管理成本控制的最終目的是企業(yè)利益最大化。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行成本管理時(shí)時(shí)刻以保證效益最大化為原則，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)前期的準(zhǔn)備工作進(jìn)

8、行采用預(yù)防性管理辦法，從科學(xué)性和有效性出發(fā)，對(duì)項(xiàng)目籌備工作所運(yùn)用的成本進(jìn)行監(jiān)督，確定成本使用的最得當(dāng)。在對(duì)項(xiàng)目建設(shè)施工設(shè)備的合理使用、材料的節(jié)約應(yīng)用、人員的合理規(guī)劃等方面做大效益最大化，例如，在購(gòu)入施工設(shè)備是其中一個(gè)設(shè)備的使用功能較全能夠代替另一個(gè)設(shè)備，兩個(gè)設(shè)備同時(shí)購(gòu)入就是降低企業(yè)效益的一種表現(xiàn)。 </p><p>　　3.設(shè)定控制目標(biāo)的原則 </p><p>　　房地產(chǎn)企業(yè)為保證利益的最

9、大化就對(duì)其開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目所運(yùn)用的成本制定一個(gè)成本控制目標(biāo)。在房地產(chǎn)企業(yè)管理成本的控制過(guò)程中以控制目標(biāo)位原則，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)成本的運(yùn)用時(shí)，從為達(dá)到控制目標(biāo)為出發(fā)，對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行監(jiān)督和控制。項(xiàng)目建設(shè)中材料的購(gòu)入、設(shè)備的購(gòu)買(mǎi)、之處支付費(fèi)用的協(xié)商等過(guò)程成本使用有協(xié)調(diào)的幅度方面是實(shí)現(xiàn)控制目標(biāo)最最佳的途徑，而土地征收費(fèi)用、項(xiàng)目建設(shè)需要交納的稅款是項(xiàng)目建設(shè)固定的成本。 </p><p>　　三、房地產(chǎn)企業(yè)管理成本控制的措施 </

10、p><p>　　1.項(xiàng)目籌備期管理成本控制 </p><p>　　房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目在前期準(zhǔn)備期間需要對(duì)成本進(jìn)行控制主要是對(duì)項(xiàng)目實(shí)施的相關(guān)政府文件、土地使用需要交付的費(fèi)用，及項(xiàng)目建設(shè)對(duì)周?chē)h(huán)境和大氣造成的污染所要交付的費(fèi)用等等。在進(jìn)行控制的過(guò)程中首先以保證項(xiàng)目開(kāi)發(fā)籌備工作都做到位，避免遺漏某項(xiàng)工作。其次是在籌備項(xiàng)目準(zhǔn)確進(jìn)行的基礎(chǔ)上控制成本，避免在項(xiàng)目施工的前期就出現(xiàn)成本浪費(fèi)的問(wèn)題。就以土地征

11、用需要交付的費(fèi)用為例，房地產(chǎn)企業(yè)為需要交付土地征用費(fèi)用，及對(duì)土地上的房屋、樹(shù)木等破壞而交付的補(bǔ)償費(fèi)用，土地使用稅及政府征用稅等與土地使用相關(guān)的費(fèi)用，對(duì)于其它形式成本的運(yùn)用屬于項(xiàng)目成本的浪費(fèi)。另外，對(duì)項(xiàng)目工程造價(jià)進(jìn)行分析，并與當(dāng)前市場(chǎng)上類(lèi)似項(xiàng)目開(kāi)發(fā)造價(jià)成本相比較，制定有效的成本控制方案。 </p><p>　　2.項(xiàng)目施工前管理成本控制 </p><p>　　施工前房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本控制的主

12、要的對(duì)項(xiàng)目施工物品的準(zhǔn)備，如項(xiàng)目建設(shè)材料、項(xiàng)目施工需要的施工設(shè)備的購(gòu)入等。房地產(chǎn)企業(yè)管理成本的控制具體表現(xiàn)為：（1）對(duì)項(xiàng)目建設(shè)材料的控制是保證材料的質(zhì)量。因?yàn)槲覈?guó)當(dāng)前材料銷(xiāo)售市場(chǎng)中存在很多販賣(mài)劣質(zhì)產(chǎn)品的銷(xiāo)售商。和一些商家以假亂真的方式在優(yōu)質(zhì)的材料中加入劣質(zhì)的產(chǎn)品，從中獲取暴利。通過(guò)成本控制，對(duì)項(xiàng)目施工中需要的混凝土、鋼筋、安裝物品等進(jìn)行詳細(xì)的檢查，經(jīng)過(guò)多次檢驗(yàn)從而保證材料的質(zhì)量，避免采購(gòu)如劣質(zhì)材料不僅不能夠 運(yùn)用到施工中還浪費(fèi)項(xiàng)目的成本

13、（2）對(duì)項(xiàng)目施工設(shè)備成本進(jìn)行控制是將施工設(shè)備的使用率發(fā)揮其最大，因?yàn)橄忝捉ㄔO(shè)中有些施工設(shè)備具備兼用的功能，所以，在購(gòu)入項(xiàng)目施工設(shè)備中對(duì)設(shè)備的使用功能進(jìn)行詳細(xì)的了解，確定施工設(shè)備的使用功能，從而根據(jù)項(xiàng)目施工中能夠有效應(yīng)用的設(shè)備進(jìn)行購(gòu)進(jìn)，避免不必要的設(shè)備購(gòu)入，而對(duì)于施工建設(shè)的起不到積極的作用，進(jìn)而浪費(fèi)成本。 </p><p>　　3.項(xiàng)目施工中管理成本控制 </p><p>　　項(xiàng)目施工中成本

14、的控制主要體現(xiàn)在工程項(xiàng)目安裝運(yùn)行上，項(xiàng)目施工中管理成本的控制對(duì)于保證建筑正確安裝起到積極的推動(dòng)作用。項(xiàng)目施工中工程造價(jià)、安裝武平的購(gòu)入、施工人遠(yuǎn)的工作等問(wèn)題進(jìn)行了解，項(xiàng)目建設(shè)中各方面都保證。工程項(xiàng)目的安裝工作才能穩(wěn)步進(jìn)行。在成本管理的監(jiān)督和控制下，施工人員在進(jìn)行安裝時(shí)能夠以正確的態(tài)度對(duì)待工作。避免安裝不標(biāo)準(zhǔn)、安裝配件缺少、安裝物品不夠等問(wèn)題，既影響項(xiàng)目建設(shè)的質(zhì)量，又影響項(xiàng)目建設(shè)的進(jìn)度。項(xiàng)目建設(shè)施工中國(guó)管理成本的控制比較復(fù)雜、繁瑣，需要注

15、意施工中的細(xì)節(jié)，很多可忽視的小問(wèn)題對(duì)房地長(zhǎng)企業(yè)的項(xiàng)目建設(shè)成本有不同程度的影響。 </p><p>　　結(jié)束語(yǔ)：成本控制是利潤(rùn)最大化的一個(gè)非常有效的方法。房地產(chǎn)企業(yè)為了提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，力求企業(yè)快速發(fā)展，對(duì)企業(yè)所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目實(shí)行成本控制的措施。其具體的實(shí)施方案主要是通過(guò)管理模式對(duì)項(xiàng)目建設(shè)中每個(gè)環(huán)節(jié)中所需的成本進(jìn)行監(jiān)督和控制，在保證項(xiàng)目建設(shè)的質(zhì)量下，做到成本利用最小化，質(zhì)量最大化。所以，房地產(chǎn)企業(yè)需要不斷優(yōu)化管理成本

16、的控制方法，提高企業(yè)的效益。 </p><p><b>　　參考文獻(xiàn)： </b></p><p>　　[1]朱偉瓊.房地產(chǎn)企業(yè)成本控制研究[D].中國(guó)優(yōu)秀碩士學(xué)位論文數(shù)據(jù)庫(kù)，2009，09. </p><p>　　[2]張勇.我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)中的成本控制研究[D].中國(guó)優(yōu)秀碩士學(xué)位論文全文數(shù)據(jù)庫(kù)，2010，12. </p>&l