我國“以房養(yǎng)老”發(fā)展瓶頸及其模式選擇

1、<p>　　我國“以房養(yǎng)老”發(fā)展瓶頸及其模式選擇</p><p>　　摘要：在人口老齡化日益嚴峻的今天，“以房養(yǎng)老”作為一項綜合型金融創(chuàng)新，正扮演著越來越重要的角色。通過對我國各地“以房養(yǎng)老”試點效果的研究發(fā)現(xiàn)，文化傳統(tǒng)和思維理念、土地制度、居民住房模式、房地產(chǎn)市場、金融保險市場等制約著我國“以房養(yǎng)老”模式的推行。綜合考慮我國社會、經(jīng)濟及政策現(xiàn)實，本文提出基于政府擔(dān)保的兩種“以房養(yǎng)老”模式，即基于政府擔(dān)

2、保的有贖回權(quán)的住房反向抵押貸款模式和基于政府擔(dān)保的“以租換養(yǎng)”模式，以期為我國“以房養(yǎng)老”的發(fā)展提供參考。 </p><p>　　關(guān)鍵詞：人口老齡化；以房養(yǎng)老；發(fā)展瓶頸；模式選擇 </p><p>　　中圖分類號：F124.7 文獻標識碼：A 文章編號：1007-7685（2013）10-0043-04 </p><p>　　當(dāng)前，我國經(jīng)濟雖處于較快發(fā)展階段，但仍然

3、存在許多不確定因素，而“以房養(yǎng)老”以個人能力自助解決未來養(yǎng)老問題，對于緩解財政壓力、推動經(jīng)濟發(fā)展、維護社會穩(wěn)定等都將發(fā)揮積極作用。然而，“以房養(yǎng)老”在國內(nèi)的實踐卻不盡如人意。因此，如何解析“以房養(yǎng)老”實踐遇冷的真正原因，以及激發(fā)“以房養(yǎng)老”各方主體的參與積極性？在國外盛行的住房反向抵押貸款在國內(nèi)是否可行？如何找到適合我國國情和民情的“以房養(yǎng)老”模式？這些問題都需要進行深入的有益探討。 </p><p>　　一、我

4、國“以房養(yǎng)老”試點現(xiàn)狀及存在的問題 </p><p>　　“以房養(yǎng)老”概念自上個世紀90年代從國外引進以來，在不斷探索與嘗試中走過了十多個年頭。目前，我國付諸實踐或試點的“以房養(yǎng)老”模式主要有以租換養(yǎng)、售房返租和養(yǎng)老按揭三種模式。 </p><p>　?。ㄒ唬┮宰鈸Q養(yǎng)模式?jīng)]有充分考慮老人生活習(xí)慣的需要 </p><p>　　以租換養(yǎng)模式的基本原理是將老人的自有住房出

5、租，以房租來補充養(yǎng)老資金的不足。以租換養(yǎng)模式在操作上有兩種形式：一是老人搬進養(yǎng)老院，以出租房屋所得租金償付養(yǎng)老院費用。二是以房換房，即老人將地段好、租金高或者面積較大的自有房屋出租，再租住地段較差、租金較低或面積較小的房屋，用差價補充養(yǎng)老金。目前，實踐中以租換養(yǎng)模式主要采取第一種形式，如南京湯山的“留園以房養(yǎng)老”和北京的“養(yǎng)老房屋銀行”。二者運作上最主要的區(qū)別在于房屋產(chǎn)權(quán)處理方面，前者待老人去世后由養(yǎng)老機構(gòu)出售老人的房屋，房款歸養(yǎng)老機構(gòu)

6、所有，即老人去世后房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給養(yǎng)老機構(gòu)，而后者并不變更老人房屋的產(chǎn)權(quán)，老人去世后房產(chǎn)仍由其繼承人繼承。從實踐運作效果看，不管是始于2005年的南京湯山“留園以房養(yǎng)老”，還是2007年開始運作的北京“養(yǎng)老房屋銀行”都以失敗而告終。失敗的原因是多方面的，如申請條件苛刻、養(yǎng)老機構(gòu)服務(wù)不穩(wěn)定、老人對民間機構(gòu)不信任等等。其中有一個人們普遍忽略的共性問題，即以租換養(yǎng)模式意味著老人需離開原居住環(huán)境，而這顯然破壞了老人的日常生活習(xí)慣甚至理念，導(dǎo)致老年

7、人對于以租換養(yǎng)模式存在心理抵觸。 </p><p>　?。ǘ┦鄯糠底饽Ｊ矫撾x了中國老齡人群的實際能力 </p><p>　　售房返租模式主要是指老人用一次性獲得的售房款來分期支付房租。售房返租模式于2007年在上海試點，又被稱為“以房自助養(yǎng)老”，具體做法是老人將自有住房出售給上海公積金中心，公積金中心在扣除相關(guān)費用后將房款一次性支付給老人，并將房屋以市場價為標準返租給老人居住。售房返租模

8、式雖然充分考慮到老人不愿搬離原住房的習(xí)慣需要，但其運作開始就要求變更老人房屋產(chǎn)權(quán)，而這是大多數(shù)中國老人無法接受的。此外，售房返租的資金流模式要求老人擁有較高的理財能力，以保證在有生之年能夠按期交付租金并留有養(yǎng)老余款，否則老人將有可能陷入財務(wù)危機甚至無處可住。而目前我國的老齡人群大多并不具備足夠的理財能力，相反，他們更多地有著節(jié)約消費、為子女后代積蓄財富的傳統(tǒng)觀念。因此，為了保證未來收入支出的穩(wěn)定，老年人很少認同售房返租模式也就不難理解了

9、。 </p><p>　　（三）養(yǎng)老按揭模式運行條件過于苛刻 </p><p>　　在我國“以房養(yǎng)老”實踐中，養(yǎng)老按揭模式最接近于國外盛行的住房反向抵押貸款模式。養(yǎng)老按揭模式于2011年由中信銀行發(fā)起，其具體運作方式是老人將自有產(chǎn)權(quán)房屋抵押給銀行，銀行按照60%左右的評估價按月給老人發(fā)放養(yǎng)老貸款，具體數(shù)額為每月放款額扣除應(yīng)償還的利息或部分本息，貸款期限最長為10年，期限屆滿后，一次性償還貸

10、款本金或剩余本息，或者將房屋交由銀行處理。養(yǎng)老按揭模式由商業(yè)銀行經(jīng)營運作。出于風(fēng)險控制的考慮，養(yǎng)老按揭模式的實施條件較為保守，一般要求申請老人至少要有兩套住房，并且要求用于抵押的房產(chǎn)位于較繁華地段，這導(dǎo)致養(yǎng)老按揭業(yè)務(wù)很少有人問津。 </p><p>　　二、我國“以房養(yǎng)老”發(fā)展瓶頸分析 </p><p>　　美國是世界上最早出現(xiàn)“以房養(yǎng)老”的國家，從上世紀60年代第一份住房反向抵押貸款產(chǎn)生

11、，到被美國人廣泛接受，經(jīng)歷了三十多年時間。我國引入“以房養(yǎng)老”概念只有十多年時間，試點成效甚微或業(yè)務(wù)拓展受阻亦屬正?，F(xiàn)象?！耙苑筐B(yǎng)老”作為一種綜合型金融創(chuàng)新產(chǎn)品，其發(fā)展程度與房地產(chǎn)市場、金融市場、保險市場以及土地政策、社會保障制度的發(fā)展水平密切相關(guān)，同時還受到傳統(tǒng)文化、居民生活水平和思維習(xí)慣的制約，因此，我國消費者距離普遍接受這一“舶來品”還需較長時間。 </p><p>　　（一）現(xiàn)有模式和試點與我國老齡人群文

12、化傳統(tǒng)和思維理念沖突 </p><p>　　在我國居民家庭的財富構(gòu)成中，房產(chǎn)是最大的家庭財富，幾千年的歷史文化傳統(tǒng)也賦予了它特殊的家庭情感，這一情感對于老年人尤為明顯。一方面，老年人無法接受用房子換取自身養(yǎng)老金的做法，這主要源自我國自古以來的遺產(chǎn)繼承傳統(tǒng)，“但有方寸地，留與子孫耕”的思想在老年人當(dāng)中根深蒂固；另一方面，老年人大多不愿意離開熟悉的生活環(huán)境，這主要源自老人對原住宅的特殊感情和生活習(xí)慣的需要。以租換養(yǎng)和

13、售房返租兩種模式試點失敗的原因就在于此。售房返租模式一開始就要求變更老人的房屋產(chǎn)權(quán)，這是廣大老年人心理上無法接受的，而以租換養(yǎng)模式雖然并未變更老人的房屋產(chǎn)權(quán)，但要求老人從原住地搬至養(yǎng)老機構(gòu)或其他地方，也有悖于老人的居住情感和生活習(xí)慣。同時，當(dāng)前各種形式的“以房養(yǎng)老”試點大多是民間行為，政府很少參與其中，所以制度的不完善和公信力的缺失往往使老人望而卻步。 　　（二）土地制度制約我國“以房養(yǎng)老”實踐 </p><p&g

14、t;　　土地制度是長期以來我國住房金融發(fā)展面臨的最大障礙。一般而言，住房資產(chǎn)的價值取決于地面建筑的價值和土地價值，其中地面建筑價值隨著時間的推移會因折舊而下降，而土地價值會由于稀缺而上升，因此從長遠看，住房資產(chǎn)價值應(yīng)是遞增的。然而，土地價值因其稀缺性而長期增長的效應(yīng)是建立在土地永久產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)上的，這也是國外住房反向抵押貸款運作的基礎(chǔ)。而在我國，土地是國家所有，實行批租制度，居民僅擁有最長70年的使用權(quán)。因此，隨著住房年限的推移和70年上限

15、的臨近，土地的價值將快速下滑。由于我國住房資產(chǎn)的價值不具有基于土地價值的長期遞增效應(yīng)，致使長期性的住房金融運作失去了基礎(chǔ)，這也是住房反向抵押貸款在我國無法實行的根本原因之一。2007年，我國《物權(quán)法》開始實行，規(guī)定“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期”。然而，法律中并沒有規(guī)定如何續(xù)期，是免費續(xù)期，還是交費續(xù)期，以及續(xù)期期限是多少等等。因此，《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定對于“以房養(yǎng)老”來說固然是一個利好，但細則的缺失使得這一利好規(guī)定并不能從根

16、本上解決我國住房資產(chǎn)價值不具備長期遞增特征的問題。 </p><p>　?。ㄈ┪覈用褡》磕Ｊ讲焕凇耙苑筐B(yǎng)老”的推廣 </p><p>　　“以房養(yǎng)老”運作機制中最重要的一個環(huán)節(jié)是考察住房具有的產(chǎn)生現(xiàn)金流的能力，這個能力可以表現(xiàn)為房屋出租帶來租金收入的能力，也可以表現(xiàn)為房屋出售變現(xiàn)的能力。在國外，“以房養(yǎng)老”主要指住房反向抵押貸款，該業(yè)務(wù)的運作一般要求房屋是獨門獨戶或獨棟院落，并且明確

17、規(guī)定公寓式住宅不能辦理反向抵押貸款。這種規(guī)定的目的在于保證住房反向抵押貸款提供者未來處理房產(chǎn)的靈活性和可行性，是出于風(fēng)險控制的需要。而我國城市居民住房（商品房）大多為單元樓房或公寓式住宅，金融機構(gòu)在反向抵押貸款期滿獲得房屋產(chǎn)權(quán)后，可供盤活、回收資金的空間狹小，加之70年產(chǎn)權(quán)限制，使得反向抵押到期后房產(chǎn)變現(xiàn)價值所剩無幾，所以金融機構(gòu)出于風(fēng)險考慮便不敢輕易涉足“以房養(yǎng)老”。 </p><p>　?。ㄋ模┓康禺a(chǎn)市場不完

18、善阻礙了“以房養(yǎng)老”的發(fā)展 </p><p>　　“以房養(yǎng)老”運作的核心標的是房產(chǎn)，所以無論是國內(nèi)試點的各種模式，還是國外盛行的反向抵押貸款，都離不開房地產(chǎn)市場。從上世紀80年代初至今，我國住房制度改革雖然取得了巨大成就，但由于房地產(chǎn)市場發(fā)展的盲目性、滯后性、不規(guī)范性及政府宏觀調(diào)控和法律法規(guī)不健全，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場仍存在較多問題。“以房養(yǎng)老”涉及存量房產(chǎn)的評估和租售，與之關(guān)系最為密切的便是存量房市場（即房地產(chǎn)三級市

19、場）。但一方面，房產(chǎn)未來價值波動存在較大的不確定性，導(dǎo)致依靠未來房產(chǎn)價值變現(xiàn)來回收資金的“以房養(yǎng)老”模式存在較大風(fēng)險；另一方面，我國目前尚未建立起完善的房地產(chǎn)租賃市場，二手房價值評估機制也缺乏有效的規(guī)范，導(dǎo)致我國“以房養(yǎng)老”試點過程中老年人對評估機構(gòu)、中介機構(gòu)等運作主體不信任。 </p><p>　?。ㄎ澹┙鹑诒ｋU市場不完善阻礙“以房養(yǎng)老”的推行 </p><p>　　房地產(chǎn)市場的資金需求

20、量較大，建立在房產(chǎn)基礎(chǔ)上的相關(guān)金融產(chǎn)品也需要穩(wěn)定的資金供應(yīng)。而“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)跨越的時間周期長，業(yè)務(wù)初始的定價及后續(xù)的現(xiàn)金流評估都需要穩(wěn)定且成熟的金融市場作為依托，尤其需要市場化的利率形成機制。我國利率市場化雖已提及多年，但由于各方面因素的牽制，利率尤其是房貸利率實現(xiàn)完全的市場化仍需時日，所以現(xiàn)階段實施“以房養(yǎng)老”必然要面臨較大的利率風(fēng)險。同時，國外的“以房養(yǎng)老”一般要求標的房產(chǎn)須投保房屋財產(chǎn)保險，以規(guī)避因為自然災(zāi)害或意外事故給各方主體

21、造成的損失。雖然我國目前保險業(yè)規(guī)模較大，發(fā)展速度也較快，但總體上仍處于初級階段，居民房產(chǎn)保險意識普遍不強。保險公司在產(chǎn)品開發(fā)、業(yè)務(wù)運作、風(fēng)險管理等方面仍存在較多不足，家庭房屋財產(chǎn)保險普及程度不高。這也在一定程度上制約了“以房養(yǎng)老”的推行。 </p><p>　?。耙苑筐B(yǎng)老”的民間運作公信力不足 </p><p>　　從功能上看，“以房養(yǎng)老”在盤活流動性較差的住房資產(chǎn)的同時，作為養(yǎng)老保

22、障方式的補充，也拓寬了養(yǎng)老資金的來源渠道，減輕了政府在養(yǎng)老保障方面的財政壓力。從國際上看，任何國家和地區(qū)的“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)，無論何種模式，政府無不參與其中，有的甚至直接主辦或者出資參與，有的成立專門機構(gòu)負責(zé)監(jiān)督與管理，等等。我國南京、上海、北京等地“以房養(yǎng)老”試點失敗的原因固然有前述的諸多因素，但民間運作、缺乏政府的參與、缺少公信力無疑也是一個不容忽視的重要原因。 </p><p>　　三、我國“以房養(yǎng)老”運作模

23、式選擇 </p><p>　　目前，我國“以房養(yǎng)老”發(fā)展存在諸多瓶頸，業(yè)務(wù)的開展及試點受到多方面因素的制約。然而，當(dāng)前人口老齡化的嚴峻性及解決養(yǎng)老問題的迫切性，決定了我們不能等待一切條件就緒再實施“以房養(yǎng)老”。根據(jù)以往試點的經(jīng)驗與教訓(xùn)，筆者認為，符合我國國情與民情的“以房養(yǎng)老”模式應(yīng)具備四個條件：第一，房屋產(chǎn)權(quán)不能一開始就變更。第二，在老人去世后，房產(chǎn)的處理應(yīng)給繼承人留有贖回空間。第三，不能搬離原住房或改變原居住

24、環(huán)境。第四，政府應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，即“以房養(yǎng)老”宜采用政府主辦或官辦民營形式。有鑒于此，筆者在此提出兩種可供參考的模式。 </p><p>　　（一）基于政府擔(dān)保的有贖回權(quán)的住房反向抵押貸款模式 </p><p>　　雖然國外的信用體系較為完善，民間機構(gòu)的誠信度也較高，但住房反向抵押貸款仍有很大一部分直接由政府的相關(guān)部門主辦或者參與。在住房反向抵押貸款的監(jiān)管方面，政府也出臺了系列法律法規(guī)，并

25、成立了相應(yīng)的監(jiān)管機構(gòu)。我國目前誠信體系尚未完善，居民對民間機構(gòu)普遍缺乏信任，因此，在住房反向抵押貸款的制度安排上離不開政府。傳統(tǒng)住房反向抵押貸款模式的運作流程是老人將自有房產(chǎn)抵押給主辦機構(gòu)（如金融機構(gòu)或公積金中心等），換取一次性或分期給付的養(yǎng)老金，老人始終居住在房子里直至去世，待老人去世后，主辦機構(gòu)獲得房屋產(chǎn)權(quán)并出售以回收成本、實現(xiàn)盈利。我國對于這一模式雖有較多研究，但至今未能實踐，根本原因在于風(fēng)險過大及傳統(tǒng)觀念的束縛。其中的風(fēng)險來自兩

26、方面，一是居民對住房反向抵押貸款主辦機構(gòu)不信任，這是出于對未來幾十年能否如約獲取養(yǎng)老金并始終擁有居住權(quán)的擔(dān)憂。二是主辦機構(gòu)要承擔(dān)資產(chǎn)貶值的風(fēng)險和利率風(fēng)險，這在我國目前房地產(chǎn)市場和金融市場并不完善的情況下尤其重要?；诖?，筆者設(shè)計了政府擔(dān)保的有贖回權(quán)住房反向抵押貸款模式，即在傳統(tǒng)住房反向抵押貸款基礎(chǔ)上引人政府責(zé)任，并賦予繼承人自由的房屋贖回權(quán)。其中的政府責(zé)任表現(xiàn)在，以政府的公信力保證</p><p>　?。ǘ┗?/p>

27、政府擔(dān)保的“以租換養(yǎng)”模式 </p><p>　　“以租換養(yǎng)”模式類似于上海的“以房自助養(yǎng)老”模式。不同之處在于，“以租換養(yǎng)”模式在業(yè)務(wù)初始時是以房屋抵押代替出售，從而使老人仍然擁有房屋所有權(quán)?！耙宰鈸Q養(yǎng)”模式的具體操作方法是老人將自住房屋抵押給保險公司或社保中心，房屋產(chǎn)權(quán)暫不變更，保險公司或社保中心按照房屋評估價值的一定比例（比如70%）分期向老人支付養(yǎng)老金，老人則按照當(dāng)?shù)亓夥孔饨饦藴手Ц斗孔?。待老人去世后?/p>

28、老人的繼承人可以按照協(xié)議利率償還剩余欠款以保有房產(chǎn)繼承權(quán)，也可以直接將房屋交給保險公司或社保中心用于抵償剩余債務(wù)。政府擔(dān)保的作用在于，當(dāng)老人去世后以房屋直接抵債時，保證保險公司或社保中心能夠獲得最低成本補償，即政府以財政資金為虧損進行兜底，從而保證其參與的積極性?！耙宰鈸Q養(yǎng)”模式實質(zhì)是老人將自有房屋抵押后再行租賃，補充的養(yǎng)老資金來源于房屋抵押后獲得的分期收入與定期給付的房租之差。該模式類似于“售房返租”，其優(yōu)勢在于克服了后者一開始就變更