芻議建設系統(tǒng)房產(chǎn)物業(yè)管理對策的探討

1、<p>　　芻議建設系統(tǒng)房產(chǎn)物業(yè)管理對策的探討</p><p>　　摘要:房產(chǎn)開發(fā)是一項復雜的系統(tǒng)工程。開發(fā)前期工作是公司建設項目的策劃及各項前期準備工作，包括編制項目建議書、項目可行性研究報告。本文僅就涉及前期工作中的重點：設計管理、規(guī)劃設計和物業(yè)定位等內(nèi)容做一個初步的探討。 </p><p>　　關鍵詞:設計管理；規(guī)劃和設計；物業(yè)定位 </p><p>

2、;　　Abstract: Real estate development is complex system engineering. Preparatory work for development is the company construction projects in the planning and preparatory work, including the preparation of project proposa

3、l, feasibility study report of the project. This paper relates to key in previous work: only do a preliminary discussion on design management, planning and design and property location etc.. </p><p>　　Key wo

4、rds: design management; planning and design; property location </p><p>　　中圖分類號：F293.33 </p><p>　　1、探討的主要內(nèi)容 </p><p>　　1.1、項目前期工作重點 </p><p>　　a項目的設計管理;b項目規(guī)劃和設計;c項目物業(yè)定位。 &

5、lt;/p><p>　　1.2、項目前期工作重點 </p><p>　　項目前期工作涉及的專業(yè)多、協(xié)調(diào)的部門多、要求的技術水平高。因此要求結合具體項目，抓住項目前期工作的重點。所以，項目的設計管理、項目規(guī)劃和設計、項目物業(yè)（住宅等）定位是項目前期工作的重點。 </p><p>　　1.2.1、設計管理 </p><p>　　依據(jù)國內(nèi)外研究資料，規(guī)

6、劃設計對工程造價的影響可達70～90％。事實是，規(guī)劃設計的優(yōu)劣對工程的投資、進度和質(zhì)量有著重要的影響，同時環(huán)境的好壞與單體設計的優(yōu)劣對商品房的價格與銷售影響很大因此設計管理是整個項目開發(fā)的龍頭。 </p><p>　　(1)要充分認識到住宅設計的真正內(nèi)涵。現(xiàn)代房產(chǎn)開發(fā)意義上的產(chǎn)品，主要由三個層面構成：核心產(chǎn)品即由產(chǎn)品的基本功能因素構成；有形產(chǎn)品即由產(chǎn)品質(zhì)量、品牌、款式、包裝、特色等構成；附加產(chǎn)品即由各種服務構成。

7、住宅建筑當然屬于有形產(chǎn)品，所具備的各項要素指標關鍵取決于住宅的核心內(nèi)容：居住水平。住宅建筑是折射社會、經(jīng)濟、文化的復合體，所以住宅設計從原則上說是對客戶居住生活的一種全面整合。 </p><p>　　(2)其次在項目設計上，開發(fā)商應該將設計單位的專業(yè)性與自身對市場的調(diào)研結果結合起來，切忌自以為是。 </p><p>　　(3)應當協(xié)調(diào)好專業(yè)協(xié)作設計單位和政府相關審批部門的關系。一方面要求專

8、業(yè)協(xié)作設計單位及時準確的了解新的各項管理條例和法規(guī)、把握城市規(guī)劃主管部門對項目的布局、立面等的更深層次要求、掌握城市周邊發(fā)展大的規(guī)劃內(nèi)容和要求；另一方面力求使政府相關審批部門準確了解專業(yè)設計人員的意圖，盡量減少設計上的返工和經(jīng)濟上的損失。 </p><p>　　1.2.2、項目規(guī)劃和設計 </p><p>　　沒有規(guī)矩，不成方圓。開發(fā)商在組織前期工作中主要是從修建性詳細規(guī)劃展開的（簡稱詳規(guī)

9、）?？梢哉f，詳規(guī)是樓盤整體規(guī)劃設計方案的基礎，也是核心骨干部分。根據(jù)經(jīng)驗，詳規(guī)的關鍵問題說到底其實就是定位問題。也只有規(guī)劃設計切合實際，符合項目本土化地段特色和目標客戶需求的層次，項目本身才有科學性、合理性、超前性可言。 </p><p>　　(1)主要物業(yè)建筑群體組合 </p><p>　　就是指根據(jù)選址意見書確定的各項用地經(jīng)濟技術指標，以及由地塊現(xiàn)狀、尺度、定位等因素擬定建筑物業(yè)個數(shù)、

10、層數(shù)、布局、朝向、間距、風格，反映總體平面布局、立面處理、豎向安排及其他涉及建筑物外形和組合的一些內(nèi)容。它基本確立了小區(qū)的內(nèi)在構成（含主要建筑物和附屬設施）及各部分相互之間的關系。共有三個原則： </p><p>　　a功能原則：指符合日照、通風、密度、朝向、間距等基本功能要求，使居住生活方便和寧靜。 </p><p>　　b經(jīng)濟原則：指擬定合理的各項經(jīng)濟技術指標，適宜地利用每一處土地和空

11、間。 </p><p>　　c美觀原則：指運用美學原理，體現(xiàn)地方本土特性并反應建筑風格個性。 </p><p>　　在項目社區(qū)規(guī)劃中，需要充分認識到居住行為從本質(zhì)上講是人的行為方式，人作為居住行為的執(zhí)行者，是居住環(huán)境的主體。因此，對居住生活方式的深層考量，必須以人（需求客戶）的生理、心理、行為、情感等方面內(nèi)在需求為依據(jù)研究居住環(huán)境，強調(diào)以人為本，創(chuàng)造人與建筑環(huán)境和諧共生。 </p&g

12、t;<p>　　(2)主要路網(wǎng)設計 </p><p>　　根據(jù)基地所處的地塊位置、氣候、地形地貌、周邊既有道路現(xiàn)狀以及規(guī)劃定位，科學合理地布置小區(qū)主要出入口、主干道、區(qū)內(nèi)次要道路、小徑等。 </p><p>　　路網(wǎng)設計主張強調(diào)道路的分級設置，目的是使車輛各行其道，避免組團內(nèi)部和空間不必要的車流穿行。居住區(qū)道路的設計，過于強調(diào)通暢的道路線型并不可取。組團間及宅間道路也應注意與

13、建筑之間的距離，創(chuàng)造條件讓建筑周圍形成歸屬感強的院落空間，同時有利綠化與設施的安排。實現(xiàn)人車分流設計可以使居民安心地在小區(qū)內(nèi)自由活動、享受室外活動的樂趣。 </p><p>　　另外居民私家車的增多，也使得停車位不足的矛盾尤為突出。目前很多城市要求新建住宅小區(qū)停車位按1：0.8進行配置。如果對區(qū)內(nèi)道路的寬度、線型、鋪裝及設施精心設計的話，人車混行設計也能較好解決區(qū)內(nèi)私家車不斷增加與停車后方便到達單元門口的問題，可

14、以適當加寬小區(qū)道路寬度，一側停車，提高道路空間的使用率，并擁有人性化的居住生活環(huán)境。例如，可設計7米左右的主干道。另外，在規(guī)劃中充分利用地下空間，做到地上和地下停車相結合。停車場使用遮擋、柔化與藏匿的方法設計。 </p><p>　　(3)公共空間規(guī)劃 </p><p>　　主要包括基地內(nèi)的場地、綠地、設施及小品等。這是室外空間進一步的功能劃分。基地內(nèi)的場地應包括公共性的場地，道路兩側的派

15、生地，房前屋后的空地。公共性的場地主要供社區(qū)居民休憩，組織大型的文體活動或作交通樞紐。空間不應太大，并有標志性，應有與設計功能相關的設施。道路兩側的派生地常規(guī)為建筑物山墻或建筑物之間的空地，可布置綠地和停車場，也可作為活動場地。場地鋪裝應盡量能為客戶的行走、停住、觀賞等活動提供條件，并應用不同的鋪裝材質(zhì)與形式加以引導、規(guī)范。同時，注意完整的鋪裝場地應對環(huán)境和建筑有烘托作用。 </p><p><b>　

16、　(4)綠地 </b></p><p>　　綠地主要有兩大功能，一是觀賞，滿足客戶對自然美景的追求；一是調(diào)節(jié)生態(tài)及氣候環(huán)境，并供人休憩娛樂。植物的選擇應強調(diào)以適應本地生長條件的品種優(yōu)先，同時易于管理，品種要合理搭配，喬木、灌木、草坪應有科學合理的種植比例，以喬、灌木為主并發(fā)展空間綠化。 </p><p>　　2、改革用人機制提高隊伍管理水平。 </p><p

17、>　　新世紀物業(yè)管理市場競爭的焦點主要集中在對高水平、高素質(zhì)專業(yè)人才的競爭上。市場競爭中，誰擁有了高水平的物業(yè)管理人才，誰就掌握了市場的主動權，物業(yè)管理企業(yè)要加強人才的培養(yǎng)和引進，并采取多種形式、多種渠道加快培養(yǎng)物業(yè)管理人才。今后，“投資于人”應成為城建系統(tǒng)物業(yè)管理企業(yè)一個重要的戰(zhàn)略取向。在知識經(jīng)濟時代，人是知識經(jīng)濟的直接制造者，物管企業(yè)必須加大人才資源開發(fā)，加大知識型、創(chuàng)新型人才的培養(yǎng)與使用。加以借鑒國外實行多時的物業(yè)管理師的考

18、核辦法以及其他服務行業(yè)對于其從業(yè)人員的評定方法，改革用人制度。通過素質(zhì)教育、崗位培訓和技術考核等形式來提高從業(yè)人員的專業(yè)水平和服務意識。通過機制轉(zhuǎn)換和專業(yè)部門利益調(diào)整，做到優(yōu)勝劣汰，造就優(yōu)秀物業(yè)管理隊伍，以增加企業(yè)的競爭力。 </p><p>　　3、加大盤活與經(jīng)營力度。 </p><p>　　首先，對政府直接控制與管理的物業(yè)，一方面可以由相關部門出臺專門的政策，通過公開拍賣或其它方式加以

19、出售，并為買主辦理產(chǎn)權登記；另一種辦法就是成立專門的物業(yè)經(jīng)營公司經(jīng)營，或委托某一社會企業(yè)經(jīng)營，由其向市場招租并進行相應的管理，政府從租金收入中提取一定比例作為管理企業(yè)的管理費。這樣，可以讓沉淀下來的這部分物業(yè)發(fā)揮它的作用，既造福于民，政府也可以減輕負擔。 </p><p><b>　　4、結語 </b></p><p>　　其次，對于各單位占有使用的城建物業(yè)，政府可以

20、將物業(yè)產(chǎn)權劃撥給下屬單位，提高其經(jīng)營管理的積極性，以使各單位增加物業(yè)的投入，改善物業(yè)的硬件設施與軟環(huán)境，提高物業(yè)的吸引力與商業(yè)價值，使物業(yè)的價值得到真正開發(fā)與實現(xiàn)?；蛘撸部蓪⑺形飿I(yè)的經(jīng)營使用權收回，重新組合各單位的物業(yè)管理機構，組建專門的物業(yè)經(jīng)營公司，對物業(yè)進行經(jīng)營與管理，管理費收入歸物業(yè)公司，租金收入由政府與物業(yè)公司分成，扣除物業(yè)公司的管理及維修成本后上繳地方財政，以增加政府的城建資金，擴大城建資金的來源。 </p>