論房地產(chǎn)開發(fā)中的設(shè)計(jì)管理的要點(diǎn)

1、<p>　　論房地產(chǎn)開發(fā)中的設(shè)計(jì)管理的要點(diǎn)</p><p>　　摘要：近些年來，隨著市場經(jīng)濟(jì)的蕭條房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)競爭也變得越來越形式化，也是眾多開發(fā)者的一大難題，然而房地產(chǎn)開發(fā)的設(shè)計(jì)管理是房地產(chǎn)開發(fā)的一個(gè)重要環(huán)節(jié)之一，本文就筆者多年從事房地產(chǎn)設(shè)計(jì)工作方面來對房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)的一些資源、任務(wù)、進(jìn)度、技術(shù)管理等幾個(gè)重要環(huán)節(jié)進(jìn)行詳細(xì)的闡述與分析。 </p><p>　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開

2、發(fā)；設(shè)計(jì)管理 ；分析 </p><p>　　中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A </p><p>　　1 房產(chǎn)設(shè)計(jì)管理中選擇合適資源管理 </p><p>　　資源管理中，首先涉及到的就是如何選擇和委托設(shè)計(jì)單位，選對了設(shè)計(jì)單位，則設(shè)計(jì)管理就成功了一半。從設(shè)計(jì)行業(yè)的發(fā)展趨勢看，國外的房地產(chǎn)設(shè)計(jì)行業(yè)，正走向?qū)I(yè)化的發(fā)展道路。設(shè)計(jì)的分工越來越細(xì)，設(shè)計(jì)的領(lǐng)域也越來越

3、廣。一般情況下，選擇設(shè)計(jì)單位要兼顧以下幾個(gè)原則：①擅長原則：根據(jù)公司的市場定位和產(chǎn)品定位，有針對性地收集設(shè)計(jì)單位的信息,建立設(shè)計(jì)單位資源信息庫。例如市場定位和產(chǎn)品定位是中檔住宅，及為中低收入階層提供普通住宅，設(shè)計(jì)管理部門從專業(yè)媒體、同行業(yè)等各種渠道，收集省內(nèi)中、低端住宅設(shè)計(jì)做得較好的設(shè)計(jì)單位的相關(guān)資料，并由管理中心的總經(jīng)理，帶領(lǐng)設(shè)計(jì)、營銷和工程等負(fù)責(zé)人，考察相關(guān)設(shè)計(jì)單位及其產(chǎn)品，從中篩選；②成本原則：即設(shè)計(jì)費(fèi)的成本控制。一般房地產(chǎn)企業(yè)會

4、根據(jù)項(xiàng)目的定位，確定總的設(shè)計(jì)費(fèi)用，比如說確定 40元 /m2，那設(shè)計(jì)委托，就要圍繞這個(gè)限額進(jìn)行，可能會此消彼長。而在同等條件下，肯定是選擇價(jià)格低的設(shè)計(jì)單位；③磨合原則：對合作過的設(shè)計(jì)單位，建立設(shè)計(jì)資源信息庫。信息庫主要體現(xiàn)單位設(shè)計(jì)力量、資源配備狀況、設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)及主設(shè)計(jì)師的資歷和業(yè)績。具體到設(shè)計(jì)師評估，更要體現(xiàn)其技術(shù)水平、溝通力、配合度、施工圖質(zhì)量、成本控制等方</p><p>　　2 房產(chǎn)設(shè)計(jì)管理中的進(jìn)行任務(wù)制定管

5、理 </p><p>　　作為房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理者，與所聘請的設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)人員的最大區(qū)別就是：前者是任務(wù)的制定者，而后者是任務(wù)的執(zhí)行者。房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)管理部門是“做產(chǎn)品”而不是“做設(shè)計(jì)”。房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)心的是客戶是誰、要做成什么樣的產(chǎn)品、產(chǎn)品的成本和售價(jià)是多少，產(chǎn)品要什么時(shí)候上市銷售等，房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)計(jì)管理部門是把客戶對產(chǎn)品的需求，轉(zhuǎn)化成設(shè)計(jì)的語言，對設(shè)計(jì)委托單位提出設(shè)計(jì)思路和設(shè)計(jì)要求。設(shè)計(jì)任務(wù)書是設(shè)計(jì)委托單位

6、進(jìn)行設(shè)計(jì)的主要輸入文件，也是對設(shè)計(jì)成果進(jìn)行驗(yàn)收和評價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)計(jì)任務(wù)書編制要求全面、明確、準(zhǔn)確的反映甲方的設(shè)計(jì)要求。設(shè)計(jì)任務(wù)要求這么重要，我們就不能草率地編寫，我們以施工圖的設(shè)計(jì)任務(wù)要求為例來說明它的組成及其來源： </p><p>　?、僭O(shè)計(jì)依據(jù)：規(guī)劃局、國土局、消防、環(huán)保、人防、氣象、電信、電業(yè)、水務(wù)、燃?xì)獾葐挝魂P(guān)于項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)的審批意見書；②設(shè)計(jì)指標(biāo)要求：設(shè)計(jì)原則、總體要求、各專業(yè)詳細(xì)的設(shè)計(jì)要求；③成本控制

7、要求；建造標(biāo)準(zhǔn)、限額設(shè)計(jì)要求及成本控制建議；④設(shè)計(jì)成果要求；⑤設(shè)計(jì)進(jìn)度要求。由上述組成的來源可以看出，編寫任務(wù)要求之前，要有很多功課要做，諸如收集各政府部門政策要求、成本測算、確定限額設(shè)計(jì)的限值、編制總體設(shè)計(jì)計(jì)劃等等。只有做足了這些工作，才能編寫出合理有效的設(shè)計(jì)任務(wù)要求。設(shè)計(jì)管理部門在判斷設(shè)計(jì)成果時(shí)，應(yīng)該站在產(chǎn)品定位的角度，或者說是站在客戶的角度，根據(jù)設(shè)定客戶的好惡來判斷。因此，好的設(shè)計(jì)管理并不是只針對設(shè)計(jì)，而是要跳出設(shè)計(jì)來談設(shè)計(jì)，更多

8、的參與到策劃、測算的工作中去，任務(wù)的編制才能有的放矢。 </p><p>　　3房產(chǎn)設(shè)計(jì)管理中的計(jì)劃實(shí)施進(jìn)度管理 </p><p>　　首先，總體設(shè)計(jì)計(jì)劃的編制應(yīng)該是在保證各個(gè)專業(yè)設(shè)計(jì)時(shí)間基礎(chǔ)上，能夠?qū)⒃O(shè)計(jì)中各階段進(jìn)行完畢，同時(shí)保證下一步設(shè)計(jì)成果需求部門的時(shí)間節(jié)點(diǎn)?？傮w設(shè)計(jì)計(jì)劃，絕不是各專業(yè)設(shè)計(jì)計(jì)劃的簡單疊加，要形成相應(yīng)的時(shí)間穿插，應(yīng)預(yù)見到哪些設(shè)計(jì)是其它設(shè)計(jì)的前提條件，它們的上下游關(guān)系或交

9、叉關(guān)系如何。總體規(guī)劃和主體設(shè)計(jì)是其它專項(xiàng)設(shè)計(jì)的前提條件，在專項(xiàng)設(shè)計(jì)中，景觀設(shè)計(jì)是市政設(shè)計(jì)和照明設(shè)計(jì)的前提條件，室內(nèi)設(shè)計(jì)影響機(jī)電設(shè)計(jì)，而景觀設(shè)計(jì)和室內(nèi)設(shè)計(jì)是可以并行的。為縮短設(shè)計(jì)周期，可將相互有影響的下游設(shè)計(jì)工作進(jìn)行前置，將相互間沒有影響的設(shè)計(jì)采取并行的方法。即在概念設(shè)計(jì)后，就進(jìn)行景觀概念的設(shè)計(jì)，在建筑方案確定后，進(jìn)行景觀方案和室內(nèi)方案的設(shè)計(jì)；在結(jié)構(gòu)和設(shè)備初步方案確定后進(jìn)行景觀和室內(nèi)初步設(shè)計(jì)，然后進(jìn)行市政初步設(shè)計(jì)；在主體施工圖確定后進(jìn)行景

10、觀和室內(nèi)施工圖設(shè)計(jì)，然后再做市政施工圖設(shè)計(jì)和照明設(shè)計(jì)。部品材料的調(diào)研工作，在建筑方案確定后即啟動，待初步設(shè)計(jì)完成后，明確部品材料清單，并確定關(guān)鍵設(shè)備，例如電梯的選型，開始電梯的招標(biāo)采購。因此，要做好各類設(shè)計(jì)的無縫鏈接，相關(guān)設(shè)計(jì)單位的選擇工作，也應(yīng)該相應(yīng)地前置，并作好不同設(shè)計(jì)工作的設(shè)計(jì)交底，避免各項(xiàng)設(shè)計(jì)在</p><p>　　4 房產(chǎn)設(shè)計(jì)管理中的技術(shù)管理的要求性 </p><p>　　設(shè)計(jì)管

11、理的工作中，是以技術(shù)為前提的。通過流程把過程規(guī)范的同時(shí)，具體工作，就要靠相關(guān)專業(yè)技術(shù)的應(yīng)用來理順。通常的技術(shù)管理工作分為以下幾類： </p><p>　?、偌夹g(shù)研究：比如前期的規(guī)劃研究，就是要求業(yè)主設(shè)計(jì)管理部門，根據(jù)地塊的規(guī)劃條件及策劃的相關(guān)要求，按當(dāng)?shù)匾?guī)劃管理規(guī)定，進(jìn)行規(guī)劃的實(shí)際擺位，得出產(chǎn)品形態(tài)等初步結(jié)論，指導(dǎo)后面的設(shè)計(jì)單位委托；②任務(wù)要求的編寫：通過設(shè)計(jì)語言，將產(chǎn)品定位表達(dá)成為任務(wù)書，同時(shí)要結(jié)合規(guī)范、成本等

12、其他方面的要求；③技術(shù)方案對比：比如結(jié)構(gòu)部分基礎(chǔ)選型的工作、公建建筑中央空調(diào)選型等，這都是要組織設(shè)計(jì)單位進(jìn)行技術(shù)分析，在多方案中對比成本、時(shí)間等綜合要素，得出方案選型結(jié)論；④設(shè)計(jì)文件的審核：其充斥在設(shè)計(jì)管理工作的各個(gè)角落。方案過程文件的交流、匯報(bào)工作的聽取、圖紙的審核、設(shè)計(jì)變更的審核與控制等。其中設(shè)計(jì)變更的審核與控制尤為重要，設(shè)計(jì)變更總費(fèi)用如能控制在建安工程總造價(jià)的5%以內(nèi)時(shí)，即可判斷為控制效果良好。那么，設(shè)計(jì)變更控制應(yīng)從變更的分類、變

13、更可行性論證、和變更統(tǒng)計(jì)分析達(dá)到。設(shè)計(jì)變更的來源和性質(zhì)通?？煞譃椋孩僭O(shè)計(jì)院：糾錯(cuò)類、缺漏類變更；②甲方：優(yōu)化類、營銷類、超投資類變更；③施工方：現(xiàn)場施工產(chǎn)生的錯(cuò)誤、使用材料品種的改變變更；④外部：投訴類、政策類。如屬于糾錯(cuò)類和缺漏類的變更，此基本上都必須實(shí)施的?？尚行哉撟C的作用不大，基本上就是直接</p><p><b>　　5 結(jié)語 </b></p><p>　　一