新老住宅設(shè)計規(guī)范中技術(shù)經(jīng)濟指標計算之比較

1、<p>　　新老住宅設(shè)計規(guī)范中技術(shù)經(jīng)濟指標計算之比較</p><p>　　摘要：房屋的各項面積指標作為房屋所有人擁有的房地產(chǎn)權(quán)益的量化指標其準確性顯得尤為重要,因為它與開發(fā)商、購房人的利益息息相關(guān)。為了避免住宅工程在投標、立項、報建、驗收以及銷售、管理等環(huán)節(jié)出現(xiàn)計算方法不一致，多種計算結(jié)果的情況，住建部于今年的8月1日起執(zhí)行新的《住宅設(shè)計規(guī)范》GB50096-2011,對在住宅設(shè)計階段需計算的各項技術(shù)經(jīng)

2、濟指標做了調(diào)整，本文就新老住宅設(shè)計規(guī)范中各項技術(shù)經(jīng)濟指標進行剖析，使廣大建筑設(shè)計人員在今后的工作中正確理解和把握各項指標的計算，更好地體現(xiàn)其公平、公正的原則。 </p><p>　　關(guān)鍵詞：使用面積；住宅標準層；套型總建筑面積；套型陽臺面積；住宅樓總建筑面積 </p><p>　　中圖分類號：P218文獻標識碼： A 文章編號： </p><p>　　隨著我國住房制

3、度改革的不斷深入和住房市場快速發(fā)展,住宅品質(zhì)有了很大變化，住宅形式也越來也多。房屋的各項面積指標作為房屋所有人擁有的房地產(chǎn)權(quán)益的量化指標其準確性顯得尤為重要,因為它與開發(fā)商、購房人的利益息息相關(guān)。為了避免住宅工程在投標、立項、報建、驗收以及銷售、管理等環(huán)節(jié)出現(xiàn)計算方法不一致，多種計算結(jié)果的情況，住建部于今年的8月1日起執(zhí)行新的《住宅設(shè)計規(guī)范》GB50096-2011,對在住宅設(shè)計階段需計算的各項技術(shù)經(jīng)濟指標做了調(diào)整，將原規(guī)范的7項經(jīng)濟指

4、標簡化為5項，并對其計算方法進行了部分修改，使其簡單易算，有效反映客觀實際。 </p><p>　　原規(guī)范各項技術(shù)經(jīng)濟指標包括：“各功能空間使用面積；套內(nèi)使用面積；住宅標準層總使用面積；住宅標準層總建筑面積；住宅標準層使用面積系數(shù)；套型建筑面積；套型陽臺面積”共七項。新規(guī)范保留了“各功能空間使用面積”和“套內(nèi)使用面積”兩項指標及其計算方法，對其余五項指標進行了刪減和修改。調(diào)整為套型總建筑面積，住宅樓總建筑面積和套

5、型陽臺面積三項指標。 </p><p>　　原規(guī)范的套型面積計算方法是以標準層為計算參數(shù)，反求套型建筑面積。本次修編以住宅整棟樓建筑面積作為計算參數(shù)。老規(guī)范中提到了標準層的概念，標準層就是平面布置相同的住宅樓層。若按標準層來計算，標準層中的套型建筑面積，包括套內(nèi)使用面積、公攤面積，但在標準層公攤面積中只考慮平面布置相同的住宅樓層，而首層和頂層與標準層平面不一致部位的面積是考慮不到的，例如：首層的公共出入口、頂層的

6、機房，水泵房，水箱間、附屬用房等。這樣的計算方法不能直觀的反映一套住宅全部公攤后所涵蓋的建筑面積到底是多少。修訂后的新規(guī)范把所有的這些面積都算到整棟樓的總建筑面積內(nèi)，然后用全樓總套內(nèi)使用面積除以住宅樓建筑面積（不含地下室及陽臺）得出一個比值，該比值相當于全樓的使用面積系數(shù)。計算時用套內(nèi)使用面積除以這一比值所得的面積再加上套型陽臺面積即得出套型總建筑面積。這樣計算得出的面積可以更好地體現(xiàn)其準確性及合理性，能夠保證各套型總建筑面積之和與住宅

7、樓總建筑面積一致。 </p><p>　　新規(guī)范中套型總建筑面積的概念與原規(guī)范中套型建筑面積的概念也有所不同，原規(guī)范套型建筑面積不包括陽面積，陽臺面積是單獨算的。新規(guī)范把陽臺面積也算在套型總建筑面積中，而且計算陽臺面積的方法也有變化，原來是封閉陽臺、挑廊按其水平投影面積面積計算，未封閉陽臺、挑廊均應(yīng)按其水平投影面積的一半計算，容易混淆?，F(xiàn)在統(tǒng)一計算方法為：無論陽臺為凹陽臺、凸陽臺、封閉陽臺和不封閉陽臺均按其結(jié)構(gòu)底

8、板投影凈面積一半計算，這樣也與現(xiàn)行的《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》相統(tǒng)一。 </p><p>　　原規(guī)范為了不影響“住宅標準層使用面積系數(shù)”，將坡屋頂內(nèi)的使用面積單獨計算，該層使用面積不算到“住宅標準層使用面積系數(shù)”里，有失公允。這次修編將其使用面積納入到套內(nèi)使用面積中，加大計算比值，將利用坡屋頂所獲得的使用面積惠及全樓各套型，可以準確計算出參與公共面積分攤后的該套型總建筑面積。若此部分作為閣樓層只給住宅頂層住戶使

9、用，其使用面積則應(yīng)算至頂層套內(nèi)使用面積內(nèi)，再采用相應(yīng)的計算方法計算其套型總建筑面積。這樣可以更好地體現(xiàn)其公平性。 </p><p>　　本次修編的另一個重點是剛才提到的“住宅標準層使用面積系數(shù)”， 這個系數(shù)不能全部反應(yīng)住宅的問題，而且大家理解和表述的概念也都是不一樣，有些開發(fā)商及房地產(chǎn)策劃企業(yè)認為是公攤率，有的認為是使用率，概念不統(tǒng)一。為了防止混淆，規(guī)范修訂組進行了原則性修改，取消了“住宅標準層使用面積系數(shù)”這項

10、指標，統(tǒng)一了計算方法，使得住宅各項指標簡單易算。 </p><p>　　在設(shè)計階段計算的各項技術(shù)經(jīng)濟指標是住宅從方案報批到施工、管理各階段的主要技術(shù)參數(shù)。新住宅設(shè)計規(guī)范的實施必將更好的指導(dǎo)廣大建筑設(shè)計人員在今后的工作中正確理解和把握各項指標的計算，更好地體現(xiàn)其公平、公正的原則。 </p><p>　　參考文獻：《住宅設(shè)計規(guī)范》GB50096-2011 </p><p&g