關(guān)于房地產(chǎn)項目的規(guī)劃設(shè)計要點(diǎn)與管理研究

1、<p>　　關(guān)于房地產(chǎn)項目的規(guī)劃設(shè)計要點(diǎn)與管理研究</p><p>　　摘要：隨著市場經(jīng)濟(jì)水平的持續(xù)上升，人們對住房品質(zhì)的需求越來越高。本文就房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計中有關(guān)于品質(zhì)住房的要點(diǎn)進(jìn)行闡述，分析房地產(chǎn)管理中針對這一需求的對策。 </p><p>　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項目；規(guī)劃設(shè)計要點(diǎn)；管理對策 </p><p>　　中圖分類號：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：

2、A </p><p><b>　　前言 </b></p><p>　　房地產(chǎn)項目規(guī)劃主要針對人們對住房舒適度需求而進(jìn)行的科學(xué)、合理的住房規(guī)劃設(shè)計，而房地產(chǎn)項目管理最初用于建筑業(yè)發(fā)展,是一種用于控制進(jìn)度、成本和規(guī)范的計劃管理方法。項目管理是一種組合的藝術(shù),在規(guī)范的管理流程下,它有效結(jié)合各種系統(tǒng)、資源和人員,在規(guī)定的時間、預(yù)算和質(zhì)量目標(biāo)下完成相應(yīng)的項目。目前,在房地產(chǎn)市場

3、激烈競爭中,如何使房地產(chǎn)企業(yè)求得生存、求得發(fā)展是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)一個急需解決的重要問題，隨著房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)自身市場競爭能力的需要,集團(tuán)管控模式、組織結(jié)構(gòu)、業(yè)務(wù)流程體系、工程項目管理、人力資源管理等方面的管理變革已經(jīng)被提上日程。 </p><p>　　2、規(guī)劃設(shè)計的要點(diǎn) </p><p>　　2.1、規(guī)劃設(shè)計需以人為本 </p><p>　　很多的規(guī)劃設(shè)計如果是在簡單和

4、沒有精心規(guī)劃的基礎(chǔ)上就進(jìn)行啟動，這將給業(yè)主以后的生活造成非常大的不便。例如很多小區(qū)在規(guī)劃設(shè)計過程中，調(diào)查研究不夠細(xì)致，高檔社區(qū)戶型雖然越造越大，而小區(qū)休閑、健身設(shè)施都跟不上，而很多小戶型，更是打著經(jīng)濟(jì)適用的旗號，壓根不重視公共設(shè)施的配置。甚至還有些小區(qū)在設(shè)計時雖然考慮公共建筑如小學(xué)，而實施時卻因為利潤驅(qū)使將原有的公建變成住宅，造成很多小區(qū)品質(zhì)提升不上去，出現(xiàn)很多實際問題，如“買菜難”、“停車難”的問題。 因此在項目的規(guī)劃設(shè)計應(yīng)處處體現(xiàn)人

5、性化的理念，使建筑能夠滿足人們更好生活的目的。 </p><p>　　2.2、設(shè)計符合項目定位 </p><p>　　項目定位的問題關(guān)系著一個項目的成敗，對規(guī)劃設(shè)計方向進(jìn)行了規(guī)定，如果不按照定位規(guī)則設(shè)計可能會設(shè)計出完全無用的方案。例如，我們最開始的定位為中小戶型白領(lǐng)住宅區(qū)，但是如果最后制定出了一個中型的園林景觀設(shè)計方案，設(shè)計了幾千甚至上萬平方米的中庭，在里面設(shè)計了噴泉、水幕墻和疊水等完整的

6、水系體系，這就不符合一個中小型住戶的定位，而更像是豪華住宅的景觀設(shè)計方案。 </p><p>　　2.3、充分考慮開發(fā)商和建筑師的關(guān)系問題 </p><p>　　開發(fā)商和建筑師即是“對頭”又是合作伙伴，是一種很矛盾的合作關(guān)系。因為一個建設(shè)項目從開始運(yùn)作、構(gòu)思到最終的建成、交付使用，往往要經(jīng)過一個非常艱難和充滿各種挑戰(zhàn)的過程，在這個過程中，業(yè)主的要求和建筑師的工作之間肯定會遇到各種問題和矛盾

7、，因此雙方不斷的溝通和相互諒解尤為重要。一方面，多數(shù)開發(fā)商專業(yè)化程度并不高，對建筑功能、產(chǎn)品形態(tài)，以及新技術(shù)新材料的了解和把握不夠準(zhǔn)確；另一方面，富有專業(yè)經(jīng)驗的建筑師對項目運(yùn)作、產(chǎn)品策劃、市場營銷等又很陌生，對項目建設(shè)過程的關(guān)注和參與也不夠。容易形成開發(fā)商自己管兩頭（前期策劃和后期施工配合），建筑師只管中段的脫節(jié)現(xiàn)象，優(yōu)秀的建筑師應(yīng)該將自己的知識面兩頭延伸，更多關(guān)注一些建筑設(shè)計以外的事情，才能和開發(fā)商有更多的共同語言，才能以更好的溝通達(dá)

8、成合作上的默契。而開發(fā)商作為全過程的統(tǒng)籌策劃方，一定要清楚應(yīng)該讓建筑師在哪一個環(huán)節(jié)發(fā)揮作用，決不能將所有問題都交給建筑師來解決。 </p><p>　　2.4、規(guī)劃設(shè)計中體現(xiàn)“三節(jié)”要求 </p><p>　　房地產(chǎn)業(yè)帶動了水泥、鋼材等一系列建筑材料的發(fā)展，建筑耗材、耗能在整個能源消耗中占了很大比重。由于土地資源的有限，今后房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向就是體現(xiàn)“三節(jié)”要求。規(guī)劃設(shè)計階段是整個項目由計

9、劃到實施的首要階段，此階段對整個工程效益的影響最大，在規(guī)劃中要體現(xiàn)節(jié)能、節(jié)地、節(jié)材的要求。在居住建筑單體設(shè)計和公共建筑單體設(shè)計中重視建筑造型、外墻外邊線長度、建筑材料使用、建筑群體組合方面，考慮節(jié)約土地的要求。實施中要充分利用新技術(shù)、新結(jié)構(gòu)、新材料、新能源的“四新”體系。 </p><p>　　3、房地產(chǎn)項目規(guī)劃管理的對策 </p><p>　　房地產(chǎn)開發(fā)項目是一個復(fù)雜多樣,并隨著國家各種

10、相關(guān)政策、國際國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢及國民的各種需求不斷變化的一個整體性工程。房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計管理,就是對房地產(chǎn)項目規(guī)劃的全過程進(jìn)行有效管理。 </p><p>　　3.1、房地產(chǎn)項目規(guī)劃需要全面的調(diào)查研究 </p><p>　　一個房地產(chǎn)項目的成功運(yùn)作，歸根到底是市場需求的結(jié)果，而市場需求的發(fā)展和變化在很大程度上是由發(fā)展商的引導(dǎo)和媒體的渲染促成的。房地產(chǎn)項目的實現(xiàn)通常需要三個特定階段：前期規(guī)劃設(shè)

11、計、施工建設(shè)、銷售和經(jīng)營。其中，前期規(guī)劃設(shè)計階段是項目運(yùn)作的龍頭和開端，他包含了發(fā)展商最初的投資決策、目標(biāo)分析和項目定位以及市場供需關(guān)系的深入研究，以及項目產(chǎn)品將來的顧客對象的特征：地區(qū)、年齡、收入、工作、性別等。而銷售是實現(xiàn)投資贏利目標(biāo)和商品價值的重要階段。這兩方面都需要對市場進(jìn)行深入細(xì)致的調(diào)查研究。房地產(chǎn)項目的成功策劃以及規(guī)劃設(shè)計，離不開全面細(xì)致、深入的市場調(diào)查和分析研究。沒有周密的調(diào)查資料，就無法了解房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀情況以及產(chǎn)品的

12、分布和競爭特點(diǎn)，也就無法進(jìn)行項目的正確定位，房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計也就如無源之水。所以成功的項目來自于詳實的調(diào)查研究，這是項目運(yùn)作的出發(fā)點(diǎn)和根本點(diǎn)。 </p><p>　　3.2、建立合適的項目管理組織結(jié)構(gòu)體系 </p><p>　　在房地產(chǎn)項目規(guī)劃過程中，企業(yè)需要配備合適的項目管理組織結(jié)構(gòu)體系。結(jié)合全過程項目規(guī)劃管理理論，在整個企業(yè)管理結(jié)構(gòu)中，合適的項目管理需要二個體系的支撐，即組織體系、保

13、障體系和監(jiān)控體系。組織缽系應(yīng)該覆蓋調(diào)研、勘察、設(shè)計、修正等方面；保障體系包括過程支持的技術(shù)、設(shè)備、人力資源；后勤部分監(jiān)控體系主要是協(xié)調(diào)、反饋工程項目規(guī)劃過程。在項目領(lǐng)導(dǎo)的帶領(lǐng)下，確保對企業(yè)內(nèi)外部各類信息收集、整理，確保各類知識在項目內(nèi)外部的有效運(yùn)用、整合和創(chuàng)造。這些組織體系不僅可以在一個項目規(guī)劃中發(fā)揮作用，還可以同時用于多個項目開發(fā)工作。因此，建立合適的項目管理組織結(jié)構(gòu)體系，能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)提高企業(yè)運(yùn)作效率。 </p>

14、<p>　　3.3、房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計進(jìn)度管理 </p><p>　　目前，我國的房地產(chǎn)項目在開發(fā)時，開發(fā)企業(yè)為了規(guī)劃設(shè)計的進(jìn)度不至于延后，現(xiàn)在已經(jīng)將設(shè)計的計劃管理擺在了關(guān)鍵位置。在實施的過程中，最開始需要依據(jù)地產(chǎn)項目的總體規(guī)劃，在各個專業(yè)技術(shù)部門的協(xié)商以及共同的探討下制定總進(jìn)度計劃，然后根據(jù)項目的特點(diǎn)，將總進(jìn)度計劃分解成子進(jìn)度計劃。在項目的實施過程中，設(shè)計部門的負(fù)責(zé)人應(yīng)該根據(jù)需要定期地對各階段工作實際

15、完成情況進(jìn)行檢查，并且和項目設(shè)計最開始的進(jìn)度計劃認(rèn)真的比較并進(jìn)行詳細(xì)的分析，如果發(fā)現(xiàn)錯誤，就可以以最快的速度找到原因并提出合理的整改措施。 </p><p>　　3.4 確保房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計質(zhì)量 </p><p>　　房地產(chǎn)商在開發(fā)的過程中往往會忽略設(shè)計過程的質(zhì)量問題，相反，他們會把幾乎所有的精力都集中在施工的過程中。如果開發(fā)的項目已經(jīng)到施工這一階段，而在這個時候才發(fā)覺設(shè)計方案有問題，就

16、必然會損害項目的整體投資效益。因此要對項目規(guī)劃質(zhì)量進(jìn)行全方位把控，其控制措施主要有(1)在設(shè)計任務(wù)書明確設(shè)計企業(yè)的質(zhì)量監(jiān)控措施,確保規(guī)劃設(shè)計質(zhì)量監(jiān)督評測體系正常運(yùn)轉(zhuǎn)；(2) 房地產(chǎn)企業(yè)必須建立自己的內(nèi)部審核制度，所有的施工圖紙在交付施工單位之前，必須經(jīng)過各個專業(yè)的內(nèi)部審核，從而保證施工圖紙的錯誤率發(fā)生在最小范圍之內(nèi)；(3)嚴(yán)格執(zhí)行工程圖紙審查制度，施工圖紙未經(jīng)審查合格之前，嚴(yán)禁用于施工。 </p><p>　　3

17、.5、房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計成本控制 </p><p>　　據(jù)統(tǒng)計，房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計階段所涉及到的成本約占整個項目成本的80%，因此房地產(chǎn)項目開發(fā)工程項目造價控制與項目全過程管理中必須重點(diǎn)突出規(guī)劃設(shè)計階段的投資控制與管理，規(guī)劃設(shè)計階段才是房地產(chǎn)開發(fā)項目投資控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。做好規(guī)劃設(shè)計階段的成本控制其控制措施主要有(1)各個專業(yè)必須制定限額設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)計成本須控制在限額范圍內(nèi)；(2)嚴(yán)格控制設(shè)計變更的數(shù)量，設(shè)計變更必

18、須經(jīng)過各個部門的審核方可實行，避免不必要的設(shè)計變更的發(fā)生。 </p><p>　　3.6、人力資源管理 </p><p>　　現(xiàn)代管理學(xué)認(rèn)為，市場生產(chǎn)經(jīng)營中所要處理的各項工作最終都是要由人來完成，人力資源是完成各項工作的基礎(chǔ)和保證，對于項目規(guī)劃來說更是如此，越是大型的房地產(chǎn)項目就越需要一個強(qiáng)有力的團(tuán)隊來組織領(lǐng)導(dǎo)和推動，通過合理的調(diào)動人力資源，可以確定項目規(guī)劃管理目標(biāo)，充分利用人才資源主導(dǎo)規(guī)

19、劃管理進(jìn)程，調(diào)動工程項目設(shè)計管理人員的智慧和積極性，達(dá)到預(yù)期的建設(shè)目標(biāo)，實現(xiàn)項目的預(yù)期效益。 </p><p><b>　　4、結(jié)束語 </b></p><p>　　房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計是一項專業(yè)性很強(qiáng)的技術(shù)工作，不僅需要明確房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計的著重點(diǎn)，按照規(guī)劃設(shè)計的相關(guān)法律、法規(guī)進(jìn)行設(shè)計，還需要與本地方的特色進(jìn)行結(jié)合，呈現(xiàn)最佳方案，針對房地產(chǎn)項目規(guī)劃管理中存在的問題，要及