次貨危機(jī)對(duì)我國(guó)住房抵押貸款市場(chǎng)的啟示

1、<p>　　次貨危機(jī)對(duì)我國(guó)住房抵押貸款市場(chǎng)的啟示</p><p>　　中圖分類(lèi)號(hào)：F832.5　文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A　文章編號(hào)：1673-0992(2009)02-0066-02 </p><p>　　摘要：2006年后期美國(guó)開(kāi)始爆發(fā)次貸危機(jī)，2007年至今在全球范圍內(nèi)掀起了巨大波瀾。中國(guó)在此次危機(jī)中亦受到巨大沖擊，此次次貸危機(jī)反映出，即使是在美國(guó)這樣的金融制度和信用體系健全的國(guó)家仍然

2、會(huì)出現(xiàn)住房信貸危機(jī)；使我們不得不重新審視我國(guó)的住房信貸所存在的問(wèn)題以及面臨的風(fēng)險(xiǎn)，了解如何控制和管理住房信貸的風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)非常重要。 </p><p>　　關(guān)鍵詞：次貸危機(jī)；房貸市場(chǎng)；啟示 </p><p>　　一、次貸危機(jī)的含義 </p><p>　　次貸，即次級(jí)抵押貸款，是指一些貸款機(jī)構(gòu)向信用程度較差和收入不高的借款人提供的貸款。在美國(guó)被稱(chēng)為面向窮人的住房次級(jí)抵押貸

3、款?！?.11”之后美國(guó)為了刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，美聯(lián)儲(chǔ)從2001年至2004年連續(xù)13次降低利率。低利率政策降低了購(gòu)房者的消費(fèi)成本，刺激了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。一方面，住房市場(chǎng)的持續(xù)繁榮使借款者低估了潛在風(fēng)險(xiǎn)，美國(guó)人的購(gòu)房熱情不斷升溫，次級(jí)抵押貸款成了信用條件達(dá)不到優(yōu)惠級(jí)貸款要求的購(gòu)房者的選擇。另一方面，放貸機(jī)構(gòu)為適應(yīng)市場(chǎng)需要推出多種多樣的高風(fēng)險(xiǎn)次級(jí)抵押貸款產(chǎn)品，而競(jìng)爭(zhēng)的加劇使貸款機(jī)構(gòu)在推廣這些產(chǎn)品時(shí)有意忽視向借款人說(shuō)明風(fēng)險(xiǎn)和確認(rèn)借款人還款能力的環(huán)

4、節(jié)，寬松的貸款資格審核成為房地產(chǎn)交易市場(chǎng)空前活躍的重要推動(dòng)力，但也造成貸款機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)控制不到位，埋下了危機(jī)的種子。2004年開(kāi)始，隨著美聯(lián)儲(chǔ)17次加息，借款人的還款成本不斷提高，甚至遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出其還款能力。逾期還款和貸款違約的現(xiàn)象不斷增加。與此同時(shí)，住房市場(chǎng)持續(xù)降溫，無(wú)力償還房貸本息的借款人很難將自己的房屋賣(mài)出，即使能賣(mài)出，房屋的價(jià)值也可能下跌到不足以?xún)斶€剩余貸款的程度。這必然引起人們對(duì)次級(jí)抵押貸款市場(chǎng)的悲觀預(yù)期，次級(jí)市場(chǎng)就可能發(fā)生嚴(yán)重震蕩，

5、這</p><p>　　二、我國(guó)房貸市場(chǎng)的現(xiàn)狀 </p><p>　　(一)我國(guó)房貸市場(chǎng)與美國(guó)危機(jī)前的房貸市場(chǎng)有相當(dāng)程度的相似之處 </p><p>　　美國(guó)次級(jí)抵押貸款市場(chǎng)危機(jī)從目前來(lái)看好像對(duì)我國(guó)房貸市場(chǎng)影響不大，但眼下我國(guó)樓市過(guò)熱是不爭(zhēng)的事實(shí)。而美國(guó)在次貸危機(jī)爆發(fā)前幾年一直維持低利率政策而我國(guó)也不例外，流動(dòng)性過(guò)?，F(xiàn)象明顯(資產(chǎn)價(jià)格暴漲)。我國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)強(qiáng)勁發(fā)

6、展，城市化進(jìn)程加快，城市住房需求強(qiáng)勁，另外人民幣升值一部分國(guó)外熱錢(qián)流入，投機(jī)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)，房?jī)r(jià)持續(xù)大幅上漲，銀行大規(guī)模介入房地產(chǎn)行業(yè)加大了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)那個(gè)資金供給，同時(shí)對(duì)個(gè)人住房抵押貸款的條件審查也有放寬的跡象。目前，個(gè)人住房按揭貸款發(fā)展得非常快。2007年以來(lái)，商業(yè)性購(gòu)房貸款中的個(gè)人住房貸款增速呈逐月加快趨勢(shì)。雖然中國(guó)的商業(yè)銀行迫于監(jiān)管的壓力仍然要求一定的首付比例。這似乎可以在一定程度上弱化借款者違約的損失。但是，不容忽視的事實(shí)是隨

7、著中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格出人意料地上漲，中國(guó)住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)越來(lái)越大了；隨著央行多次提高存貸款的利氧借款人的償付壓力增大了，他們也越來(lái)越難以預(yù)測(cè)未來(lái)償付現(xiàn)金支出的變化。 </p><p>　　(二)整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不樂(lè)觀，加大房貸市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) </p><p>　　2008年國(guó)際國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)都非常不樂(lè)觀。房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)整已經(jīng)在所難免。雖然上海、北京等大城市的房?jī)r(jià)有所上升，但成交量卻明顯下降，更多

8、表現(xiàn)出有價(jià)無(wú)市的現(xiàn)狀。這種局面對(duì)于銀行、開(kāi)發(fā)商而言都是相當(dāng)嚴(yán)峻的。眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)的利益鏈條上銀行和開(kāi)發(fā)商已經(jīng)完全捆綁在一起。銀行通過(guò)住房貸款來(lái)獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定的利息收入，開(kāi)發(fā)商通過(guò)銀行貸款來(lái)回收資金，獲取高額收益。買(mǎi)房者是最終的承擔(dān)者。假如市場(chǎng)持續(xù)調(diào)整，市場(chǎng)成交不理想，購(gòu)房者持幣觀望，那么造成的后果是大量的房產(chǎn)積壓在開(kāi)發(fā)商手中，銀行的資金回收困難。更加嚴(yán)重的后果是，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體價(jià)格下滑后，貸款購(gòu)房的居民可能面臨負(fù)資產(chǎn)的困局，相當(dāng)部

9、分的人有可能停止還貸，從而引起銀行的壞賬損失。今年以來(lái)，我國(guó)部分熱點(diǎn)城市樓盤(pán)交易量出現(xiàn)了萎縮，房?jī)r(jià)漲幅趨緩甚至下跌，房貸風(fēng)險(xiǎn)有所上升。 </p><p>　　(三)我國(guó)住房金融創(chuàng)新力度小，抵御風(fēng)險(xiǎn)能力降低 </p><p>　　目前，我國(guó)住房金融的創(chuàng)新力度沒(méi)有達(dá)到英國(guó)那樣，住房金融僅限于住房貸款、公積金貸款、住房開(kāi)發(fā)貸款等傳統(tǒng)領(lǐng)域，這在一定程度上能夠降低美國(guó)次貸危機(jī)對(duì)我國(guó)金融市場(chǎng)的波及，但

10、另一方面，我國(guó)的住房信貸沒(méi)有劃分優(yōu)級(jí)與次級(jí)市場(chǎng)，潛在的金融風(fēng)險(xiǎn)并不能很好的監(jiān)控和防范。這也形成了我國(guó)住房金融市場(chǎng)的一個(gè)致命弱點(diǎn)。也就是說(shuō)，我國(guó)住房信貸市場(chǎng)的質(zhì)量遠(yuǎn)沒(méi)有想像的好， </p><p>　　等問(wèn)題真正爆發(fā)出來(lái)的時(shí)候，很可能比美國(guó)次貸危機(jī)的沖擊力更大。 </p><p>　　三、次貸危機(jī)對(duì)我國(guó)房貸市場(chǎng)的啟示 </p><p>　　啟示一：住房按揭貸款并非是最

11、安全的資產(chǎn) </p><p>　　房產(chǎn)的價(jià)值是隨著市場(chǎng)不斷變化的。當(dāng)市場(chǎng)向好時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格上揚(yáng)會(huì)提高抵押物的市值，誘使銀行不斷擴(kuò)大抵押信貸的規(guī)模；當(dāng)市場(chǎng)發(fā)生逆轉(zhuǎn)時(shí)，房?jī)r(jià)走低，銀行即使拍賣(mài)抵押物，其所得收益也不足以?xún)斶€貸款。美國(guó)的次貸危機(jī)正是由于美聯(lián)儲(chǔ)的連續(xù)加息以及相伴隨的房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)走低所致。目前，我國(guó)商業(yè)銀行對(duì)住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)控制仍不夠重視。 </p><p>　　啟示二：放寬標(biāo)準(zhǔn)將會(huì)

12、增加貸款的潛在風(fēng)險(xiǎn) </p><p>　　為了追求自身短期效益，我國(guó)商業(yè)銀行盲目擴(kuò)張住房按揭貸款，許多不符合貸款資格的人獲得了貸款；同時(shí)，許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了獲得資金融通，虛構(gòu)購(gòu)房者實(shí)行假按揭，貸款銀行為了獲取更多的利潤(rùn)，放松了對(duì)貸款資格的審查，大大增加了銀行的風(fēng)險(xiǎn)。另一方面。商業(yè)銀行對(duì)住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備可能是不足，監(jiān)管當(dāng)局對(duì)商業(yè)銀行住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重又相對(duì)較低，這些使得商業(yè)銀行一旦被暴露在住房抵押貸款違

13、約風(fēng)險(xiǎn)面前時(shí)，其應(yīng)對(duì)的能力就可能會(huì)相當(dāng)脆弱。由于我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)占有相當(dāng)?shù)谋戎?，因此，一旦房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)暴露，這又會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)、乃至整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)造成嚴(yán)重的沖擊。四、完善房貸市場(chǎng)，預(yù)防次貸危機(jī)發(fā)生的措施 </p><p>　　鑒于我國(guó)房貸市場(chǎng)的現(xiàn)狀，為了避免危機(jī)的出現(xiàn)，必須吸取美國(guó)次貸危機(jī)的教訓(xùn)，從以下幾點(diǎn)著手，未雨綢繆，防患于未然： </p><p>　　第一，建立

14、預(yù)警機(jī)制，控制潛在理性違約風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。當(dāng)市場(chǎng)開(kāi)始不景氣的時(shí)候，或者是預(yù)測(cè)到不遠(yuǎn)的將來(lái)整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)可能受政策或其他因素的影響而出現(xiàn)蕭條的趨勢(shì)時(shí)，商業(yè)銀行應(yīng)減少住房抵押貸款的發(fā)放。加強(qiáng)內(nèi)部控制機(jī)制，提高住房抵押貸款的標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格審查申請(qǐng)住房抵押貸款人的資格，同時(shí)應(yīng)向借款人講明貸款利率的政策，防止借款人被迫違約風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。 </p><p>　　第二，建立和完善國(guó)家信用體系，減少惡意違約風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。由于我國(guó)缺乏一個(gè)完善的