農(nóng)村住房及宅基地流轉(zhuǎn)問(wèn)題的矛盾與對(duì)策建議

1、<p>　　農(nóng)村住房及宅基地流轉(zhuǎn)問(wèn)題的矛盾與對(duì)策建議</p><p>　　摘要：隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展和市場(chǎng)化進(jìn)程的加快，農(nóng)民有流轉(zhuǎn)農(nóng)村住房和宅基地的需求，卻由于在流轉(zhuǎn)問(wèn)題上有種種制約而無(wú)法順利實(shí)現(xiàn)。本文在分析流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀、流轉(zhuǎn)中存在的矛盾的基礎(chǔ)上，提出解決流轉(zhuǎn)問(wèn)題的對(duì)策建議，從而促進(jìn)農(nóng)村住房和宅基地的流轉(zhuǎn)，保障農(nóng)民權(quán)益，提高農(nóng)民生活水平，促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 </p><p>　　關(guān)鍵詞

2、：農(nóng)村住房；宅基地；流轉(zhuǎn)；矛盾；措施 </p><p>　　一、農(nóng)村住房及宅基地流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀 </p><p>　　自改革開(kāi)放以來(lái)，農(nóng)民生活水平不斷提高，對(duì)居住條件的要求也不斷提高，農(nóng)村住房面積不斷擴(kuò)大，其中有的還通過(guò)繼承祖輩房屋、接受贈(zèng)與、購(gòu)買等合法手段或通過(guò)亂占亂建等非法手段取得更多的住房和宅基地，一戶多宅現(xiàn)象普遍。而20世紀(jì)80年代以來(lái)，隨著城市化浪潮的不斷升溫，大量農(nóng)民涌入城市工作和居

3、住，導(dǎo)致大量農(nóng)村房屋無(wú)人居住，田地閑置，出現(xiàn)“空心村”現(xiàn)象。 </p><p>　　在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，城市住房商品化，而農(nóng)村住房和宅基地的自由流轉(zhuǎn)受著各種法律政策的重重限制和制約，農(nóng)民有出賣或出租自己的住房來(lái)增加收入的需要卻無(wú)法實(shí)行，故而產(chǎn)生很多違規(guī)現(xiàn)象和隨之而來(lái)的各種糾紛。例如，利用農(nóng)村集體用地建小產(chǎn)權(quán)房，私自出租或出賣農(nóng)村住房或宅基地，用農(nóng)村住房抵押擔(dān)保進(jìn)行融資等，由于交易方式不規(guī)范，政府管理缺位，產(chǎn)生的糾紛

4、也越來(lái)越多。 </p><p>　　二、農(nóng)村住房及宅基地流轉(zhuǎn)中的矛盾 </p><p>　　1.農(nóng)村住房及宅基地流轉(zhuǎn)與傳統(tǒng)觀念的矛盾 </p><p>　　一種觀念認(rèn)為農(nóng)村住房自由流轉(zhuǎn)之后用于非農(nóng)建設(shè)，會(huì)導(dǎo)致耕地流失。目前我國(guó)各種相關(guān)的限制住房和宅基地自由流轉(zhuǎn)的法律制度的目的之一就是保護(hù)耕地，減少可耕地的流失。另外，農(nóng)村住房轉(zhuǎn)讓會(huì)導(dǎo)致住房附著的宅基地隨之出讓，雖然實(shí)

5、際上只是宅基地使用權(quán)而非所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓，卻還是有出售宅基地的嫌疑。 </p><p>　　另一種觀念認(rèn)為，一旦允許住房和宅基地自由流轉(zhuǎn)，農(nóng)民把住房和宅基地等賣了，就會(huì)流離失所，生無(wú)所依，將影響農(nóng)村穩(wěn)定，引發(fā)嚴(yán)重的社會(huì)問(wèn)題。 </p><p>　　2.農(nóng)村住房及宅基地流轉(zhuǎn)與現(xiàn)行法律政策的矛盾 </p><p>　　根據(jù)我國(guó)《憲法》規(guī)定，公民在法律面前一律平等，國(guó)家依法保

6、護(hù)公民的私有財(cái)產(chǎn)權(quán)和繼承權(quán)?！段餀?quán)法》規(guī)定，國(guó)家保障一切市場(chǎng)主體平等的法律地位和發(fā)展權(quán)利，因此農(nóng)民應(yīng)當(dāng)和城市居民擁有同等的法律地位，享受同等的法律權(quán)利。事實(shí)上，城市住房可以自由流轉(zhuǎn)，而現(xiàn)有制度對(duì)于農(nóng)村住房的流轉(zhuǎn)是嚴(yán)格限制主體的，如《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》規(guī)定，農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，城市居民也不得占用集體土地建住宅，這顯然不符合憲法和法律的有關(guān)精神。 </p><p>　　《憲法》還規(guī)定，

7、城市土地屬于國(guó)家所有，農(nóng)村和城郊的土地除了法律規(guī)定屬于國(guó)家所有外，屬于集體所有。宅基地、自留地等也屬于集體所有。國(guó)家為了公共利益的需要，可以依法對(duì)土地征收或征用并給予補(bǔ)償。在實(shí)際操作中，征用哪些土地是出于公共利益的需要，采用何種方式征用這些土地，被征地農(nóng)民的合法權(quán)益是否得到足夠的保障等都是現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。此外，被征地農(nóng)民和未被征地農(nóng)民的利益也產(chǎn)生了較大的差異。 </p><p>　　《中共中央關(guān)于各地對(duì)社員宅基地問(wèn)題作

8、一些補(bǔ)充規(guī)定的通知》規(guī)定，社員的宅基地歸生產(chǎn)隊(duì)所有，不準(zhǔn)出租和買賣?！蛾P(guān)于制止農(nóng)村建房侵占耕地的緊急通知》中規(guī)定，農(nóng)村社隊(duì)的土地歸集體所有，社員的宅基地、自留地和承包的耕地不準(zhǔn)出租、買賣和轉(zhuǎn)讓?！锻恋毓芾矸ā芬?guī)定，農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的不予批準(zhǔn)。也就是說(shuō)，法律規(guī)定宅基地不得轉(zhuǎn)讓，而作為宅基地上的附著物，如住房，是可以自由轉(zhuǎn)讓的，并且附著物的轉(zhuǎn)讓必然引起宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。 </p><p>　　

9、《土地管理法》和《中共中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地管理切實(shí)保護(hù)耕地的通知》均規(guī)定，村民只能一戶一宅，且宅基地面積不能超標(biāo)。但事實(shí)上，農(nóng)民可以通過(guò)多種合法的途徑，如繼承、購(gòu)買、受贈(zèng)等，取得另外的宅基地與住房，因此農(nóng)村存在很多事實(shí)上的“一戶多宅”現(xiàn)象。這種現(xiàn)象的存在使得農(nóng)民進(jìn)城務(wù)工后閑置的住房和土地更多，導(dǎo)致“空心村”問(wèn)題更加嚴(yán)重。 </p><p>　　3.農(nóng)村住房及宅基地流轉(zhuǎn)與政府職能的矛盾 </p>

10、;<p>　　我國(guó)的土地實(shí)行全民所有制和集體所有制，集體土地只有通過(guò)征地變成國(guó)有土地才能進(jìn)入市場(chǎng)交易，而在征地過(guò)程中，政府在農(nóng)村土地管理問(wèn)題上可以擁有雙重身份，可以利用這雙重身份的雙重職能來(lái)謀利，即先以公共管理者的身份，以公共利益需要的名義動(dòng)用土地征收權(quán)，低價(jià)從農(nóng)民手中征收集體土地，接著以國(guó)有土地所有權(quán)代理人的身份把土地出讓，從中獲得增值，這些增值一般都用于充實(shí)地方財(cái)政。在征地收入中，集體可得25%左右，政府可得65%左右

11、，農(nóng)民所得比例不到10%，嚴(yán)重?fù)p害了農(nóng)民的權(quán)益。 </p><p>　　繁瑣的征地過(guò)程中還需要大量的經(jīng)費(fèi)，這些經(jīng)費(fèi)也來(lái)自于土地出讓補(bǔ)償費(fèi)，即農(nóng)民利益的一部分，并且征地中政府還可能截留部分土地出讓金，或出現(xiàn)權(quán)力尋租現(xiàn)象，這同樣損害了農(nóng)民的利益。 </p><p>　　4.農(nóng)村住房及宅基地流轉(zhuǎn)與城市住房轉(zhuǎn)讓間差距的矛盾 </p><p>　　城市商品房可以自由流轉(zhuǎn)，不受

12、主體的限制，而且是房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，農(nóng)民可以在城市購(gòu)買住房。而農(nóng)村住房和宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)是限制主體的，只限于本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的村民，并且按現(xiàn)行制度規(guī)定，農(nóng)村住房可以轉(zhuǎn)讓而宅基地不能轉(zhuǎn)讓，故而房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)是分離的，這些都極大地制約了農(nóng)村住房的自由流轉(zhuǎn)。按照《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》及《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》之規(guī)定，城市居民不得購(gòu)買農(nóng)村住房和宅基地，也不得占用農(nóng)民的集體土地來(lái)建住

13、房，故而城市居民不可以在農(nóng)村購(gòu)買住房。 </p><p>　　當(dāng)農(nóng)村居民到城市工作和定居有購(gòu)買城市商品房的需求，或者有其他融資需要時(shí)，在農(nóng)村大面積的閑置住宅卻無(wú)法出售或出租，這是對(duì)資源的極大浪費(fèi)，也是對(duì)農(nóng)民權(quán)益的損害。 </p><p>　　三、完善農(nóng)村住房及宅基地流轉(zhuǎn)的措施 </p><p>　　1.轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)意識(shí)，堅(jiān)持以人為本 </p><p&

14、gt;　　堅(jiān)持以人為本，從解決“三農(nóng)問(wèn)題”的高度來(lái)認(rèn)識(shí)農(nóng)村住房和宅基地的流轉(zhuǎn)問(wèn)題。解決“三農(nóng)問(wèn)題”的核心在于解決農(nóng)民問(wèn)題。 　　農(nóng)村住房和宅基地的流轉(zhuǎn)可以使農(nóng)民享有和城市居民同等的合法權(quán)益，提高農(nóng)民生活水平，減小城鄉(xiāng)差距。當(dāng)進(jìn)城務(wù)工農(nóng)民有購(gòu)買城市住房的需要時(shí)，可以轉(zhuǎn)讓或出租家鄉(xiāng)的閑置住房，提高購(gòu)買城市住房的能力；當(dāng)農(nóng)民轉(zhuǎn)而從事收益更高的行業(yè)需要資金時(shí)，可以出售或抵押住房或宅基地，提高融資能力。這樣，有利于彌合城市化進(jìn)程中的裂隙，使城市

15、化進(jìn)程更順利、更和諧。 </p><p>　　目前各地都有試點(diǎn)來(lái)尋找合適的方法解決這個(gè)問(wèn)題，提高農(nóng)民生活水平。例如，天津市試點(diǎn)用宅基地?fù)Q房的辦法建設(shè)示范小城鎮(zhèn)。在國(guó)家現(xiàn)行的政策框架下，保持承包責(zé)任制不變，耕地面積不變，充分尊重農(nóng)民的意愿。首先把小城鎮(zhèn)建設(shè)好，使農(nóng)民的生活條件和生活環(huán)境等同于甚至超過(guò)城市居民，然后依照規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，讓農(nóng)民置換住房，這樣宅基地就被整理出來(lái)，統(tǒng)一給集體搞現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。為了解決農(nóng)民的就業(yè)問(wèn)

16、題，在小城鎮(zhèn)旁邊還規(guī)劃一個(gè)產(chǎn)業(yè)園，也給農(nóng)民上了保險(xiǎn)。此外，還劃出一塊多余的土地進(jìn)行市場(chǎng)化運(yùn)作，用出讓土地的收益來(lái)平衡小城鎮(zhèn)建設(shè)的費(fèi)用。此法提高了農(nóng)民的收入，改善了農(nóng)民的居住條件，縮小了城鄉(xiāng)差距，推進(jìn)了城市化變革。 </p><p>　　2.理順?lè)烧?，健全流轉(zhuǎn)制度 </p><p>　　由于住房和宅基地的流轉(zhuǎn)與農(nóng)民的利益密切相關(guān)，所以首先要對(duì)農(nóng)民現(xiàn)有的宅基地和住房進(jìn)行普查，對(duì)符合規(guī)定的、

17、以合法手段獲得的住房和宅基地進(jìn)行登記，對(duì)不符合規(guī)定的，非法獲得的則進(jìn)行清退，以防止部分干部利用職權(quán)多占宅基地，或村民違法私自亂占亂建多占宅基地，為流轉(zhuǎn)的公平性打好基礎(chǔ)。其次要完善農(nóng)村住房登記制度，一般以縣級(jí)以上國(guó)家土地管理部門為登記機(jī)關(guān)，對(duì)集體土地上的農(nóng)村住房進(jìn)行登記，核發(fā)房產(chǎn)證，明晰農(nóng)村住房的產(chǎn)權(quán)。但是，根據(jù)現(xiàn)有法律和制度，農(nóng)村宅基地屬于集體所有，本集體村民對(duì)于宅基地的取得是無(wú)償性的，故而宅基地使用權(quán)要分開(kāi)登記，核發(fā)集體建設(shè)用地使用證

18、。因此，在農(nóng)民與其他集體的農(nóng)民或農(nóng)民與城市居民進(jìn)行住房交易時(shí)，宅基地使用權(quán)不能一并無(wú)償轉(zhuǎn)讓，在一段時(shí)間內(nèi)可以暫時(shí)使用“宅基地法定租賃權(quán)”等方式過(guò)渡，使宅基地使用權(quán)主體和房屋所有權(quán)主體一致。明晰產(chǎn)權(quán)可以為流轉(zhuǎn)創(chuàng)造必備條件。 </p><p>　　3.推進(jìn)非農(nóng)化進(jìn)程，加快流轉(zhuǎn)實(shí)施 </p><p>　　促進(jìn)農(nóng)村住房和宅基地的流轉(zhuǎn)，從根本上來(lái)說(shuō)，要保護(hù)耕地，提高耕地利用率，為此必須推進(jìn)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的

19、科技化和規(guī)?；?，加快向現(xiàn)代農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的轉(zhuǎn)變，提高勞動(dòng)生產(chǎn)率、單位土地產(chǎn)出率和資源利用率。 </p><p>　　要實(shí)行集約化經(jīng)營(yíng)，提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效率， 就要使農(nóng)民安心轉(zhuǎn)讓宅基地。這就必須促進(jìn)農(nóng)民向非農(nóng)化轉(zhuǎn)變，使農(nóng)民順利地從第一產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移到第二、第三產(chǎn)業(yè)中去，解決農(nóng)民的就業(yè)問(wèn)題，穩(wěn)定并逐步提高農(nóng)民的收入，解決農(nóng)民的后顧之憂，這樣農(nóng)民才能安心地把農(nóng)村宅基地和住房轉(zhuǎn)讓出去。村集體把這些宅基地收取整理后，就可以開(kāi)展規(guī)?；?、集約

20、化的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。 </p><p>　　總之，農(nóng)村住房及宅基地流轉(zhuǎn)是農(nóng)民的需要，也是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然趨勢(shì)。為了解決限制流轉(zhuǎn)的種種矛盾問(wèn)題，要以人為本，理順現(xiàn)有的法律制度，促進(jìn)非農(nóng)化進(jìn)程，建立規(guī)范有序的流轉(zhuǎn)制度，以保障農(nóng)民權(quán)益，提高農(nóng)民生活水平，從而進(jìn)一步促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程的步伐。 </p><p><b>　　參考文獻(xiàn)： </b></p>

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