關(guān)于城市舊房改造的若干思考畢業(yè)論文

1、<p>　　關(guān)于城市舊房改造的若干思考</p><p>　　摘要：舊房改造在城市建設(shè)中是不可缺少的重要環(huán)節(jié)。本文分析了改造的目的，并總結(jié)了舊房改造過程中存在的問題，結(jié)合個人實(shí)踐及調(diào)研經(jīng)驗(yàn)，提出了解決建議。</p><p>　　關(guān)鍵詞：城市建設(shè)；舊房改造；問題分析；解決建議</p><p><b>　　0 引言　</b></p&g

2、t;<p>　　隨著房地產(chǎn)項(xiàng)目的不斷建設(shè)，城市中心及周邊較近區(qū)域可供開發(fā)的土地越來越少，房地產(chǎn)項(xiàng)目離開城市的距離也越來越越遠(yuǎn)，城市面積也越來越大，個城市交通帶來了很大的壓力，也不符合中央要求的“節(jié)能”“節(jié)地”“排減”的方針。與此同時，大批的危舊房存在于城市中心，如果對于大批的危舊房重建此建設(shè)工程投資巨大而且進(jìn)度沒有保障，拆除會造成環(huán)境污染和資源浪費(fèi)，可以根據(jù)房屋具體情況進(jìn)行改造或加固的方法進(jìn)行處理，并繼續(xù)使用。</p

3、><p>　　1 城市舊房改造的目的</p><p>　　城市舊房改造的目的就是居住環(huán)境、居住功能、住房的改善和完善，提高舊房現(xiàn)有利用效率，適應(yīng)人們對居住環(huán)境日益增長的需求。</p><p>　　從現(xiàn)階段社會經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展對舊房的需求層面來看，我國城市舊房改造主要有以下六大目的：</p><p>　?。?）節(jié)約基礎(chǔ)建設(shè)的投資，縮短建設(shè)工期。一棟建筑

4、結(jié)構(gòu)造價約占其總造價的1/3，改建比新建可省建筑結(jié)構(gòu)所花的大部分資金。同時，舊建筑的改造再利用可減少開放商初期投資（包括拆遷、土建費(fèi)用等），基地內(nèi)原有的基礎(chǔ)設(shè)施可繼續(xù)利用。由于建設(shè)周期短，可讓業(yè)主盡快投入使用從而獲得較大利潤，在經(jīng)濟(jì)上是合算的。</p><p>　?。?）完善舊房功能，延長舊房使用壽命。城市舊房改造的原因，大部分是由于建設(shè)單位經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)后，對原建筑的使用功能及功能又提出了更高的要求，或因使用面積不足

5、，出于減少投資對原有建筑接建或加層。</p><p>　?。?）減少環(huán)境的污染，改善生態(tài)環(huán)境。環(huán)境污染總體的34%以上是因建筑業(yè)在建設(shè)和使用過程中造成的，全球一半以上的能量在建筑的建造和使用過程中消耗。</p><p>　　（4）實(shí)現(xiàn)歷史文化的繼承與發(fā)展。</p><p>　?。?）改善人們的生產(chǎn)、生活條件。</p><p>　　（6）實(shí)現(xiàn)城

6、市土地資源的可持續(xù)利用。</p><p>　　2 城市舊房改造存在的問題分析 </p><p>　　雖然部分地區(qū)舊房改造、改建工作取得了很大的成績，但是從建設(shè)國際大都市的前景來了看，與生活在舊房中老百姓的要求比，還面臨不少問題和困難，主要是：</p><p>　　1）缺乏明確、科學(xué)的總體思路</p><p>　　由于種種原因，當(dāng)前對舊房改造、

7、改建工作存在兩種錯誤或片面的認(rèn)識：一是對舊房屋總體情況及其產(chǎn)生的原因缺乏了解，認(rèn)識沒有與時俱進(jìn)。以為經(jīng)過這么多年的改造，危舊房的現(xiàn)存數(shù)量已經(jīng)不多，不足為患，無須再加大工作力度；二是對危改工作的實(shí)施情況不甚了解，認(rèn)為制訂優(yōu)惠政策，加大對舊房工作的扶持力度，會沖擊一、二級房地產(chǎn)市場。</p><p>　　2）相關(guān)政策不配套、不落實(shí)</p><p>　　一方面，至今沒有一部全面系統(tǒng)指導(dǎo)上海舊房改

8、造、改建的地方性法規(guī)，另一方面，一些與舊房改造、改建工作密切相關(guān)的現(xiàn)行法規(guī)、政策，由于形勢的變化和舊房改造、改建工作的特殊性，導(dǎo)致實(shí)踐中碰到不少操作性的困難。舊房改造、改建一般以區(qū)為主，但區(qū)里普遍反映，報批手續(xù)太復(fù)雜，改造后辦理產(chǎn)權(quán)較難。在改建中遇到環(huán)保、消防、綠化、人防等部門，喜歡墨守成規(guī)，不能實(shí)事求是解決問題，導(dǎo)致一些工程進(jìn)展緩慢，甚至留有尾巴。國家《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》中關(guān)于拆遷期限、補(bǔ)償安置等方面的規(guī)定，不適應(yīng)上海舊房改造、改

9、建工作的實(shí)際需要，特別是《物權(quán)法》即將實(shí)施，影響深遠(yuǎn)，工作難度和成本可能增加。 </p><p>　　3）舊房改造、改建資金缺口較大</p><p>　　按照現(xiàn)行的做法，往往采取市里出一點(diǎn)、區(qū)里出一點(diǎn)、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人出一點(diǎn)的方式。有關(guān)方面規(guī)定，舊住房成套改造費(fèi)用從改造后新增房屋出售收入、改造范圍內(nèi)公有住房出售后的凈歸集資金中列支，不足的改造費(fèi)用，市、區(qū)政府各承擔(dān)50％。舊住

10、房綜合整治項(xiàng)目按每平方米60元計算補(bǔ)貼，低于60元的按實(shí)結(jié)算，采用市、區(qū)(縣)政府各承擔(dān)30％，業(yè)主承擔(dān)40％的辦法籌集。高于60元部分由實(shí)施單位自理。平改坡綜合改造，市房地資源管理局按項(xiàng)目決算的30％進(jìn)行補(bǔ)貼，區(qū)里負(fù)責(zé)籌措70％資金。(從2007年起市房地局已不再列專項(xiàng)計劃)據(jù)了解，有關(guān)部門十年籌措資金13億元，修建了6千萬平方米房屋，平均20多元一平米，而市場上一般要150元一平米，資金缺口較大。又如平改坡綜合改造，每平米要140多

11、元，市里實(shí)際只給每平米補(bǔ)貼18元，而居民（業(yè)主）往往不肯出錢。因此，區(qū)級財政不堪重負(fù)，導(dǎo)致舊房改造、改建工作腳步放慢。 </p><p>　　4）舊房改造、改建中群眾動員工作乏力</p><p>　　近年來，由于老百姓認(rèn)知程度的提高和各方面工作的規(guī)范，舊房改造、改建的難度在加大。一是剩下的房屋大多是“難啃的骨頭”，二是居住者以弱勢群體為主。特別是涉及到動拆遷和要居民承擔(dān)資金的時候困難不少。

12、據(jù)了解，現(xiàn)在還居住在舊房中等待改善的居民，他們看到、聽到周邊住房改善的情況后，普遍希望一次性地通過拆遷或改造來改善居住條件、提高生活質(zhì)量。但是，現(xiàn)實(shí)和愿望往往有差距，而他們的住房又在產(chǎn)權(quán)等方面存在這樣或那樣的問題，更增加了工作的難度。此外，舊房改造、改建或動拆遷過程中的一些簡單、粗暴及反復(fù)無常的做法，也給居民帶來了不信任感，影響上海舊房改造、改建工作順利展開。</p><p>　　5）城市風(fēng)貌的保護(hù)存在問題<

13、;/p><p>　　舊房是城市整體風(fēng)貌的組成部分，是上海發(fā)展不可缺少的文脈，當(dāng)代人既無權(quán)把前輩的建筑抹去，客觀上也無力把現(xiàn)有的建筑全部翻新。一些列為一級、二級舊的房屋，大部分都是磚木結(jié)構(gòu)，雖已陳舊，卻并非危屋，能否化少量的投入加以整修，延長其使用壽命，同時改善居住環(huán)境，到適當(dāng)?shù)臅r候再予改造動遷。我們認(rèn)為，怎樣把握舊房改造、改建作為舊區(qū)改造工程來推動上海城市發(fā)展的契機(jī)？一定要關(guān)注民生、尊重民意、以人為本。這項(xiàng)工作始終是

14、城市建設(shè)環(huán)節(jié)中不可缺少的一項(xiàng)工作，也是一項(xiàng)具體而得民心的工作。同時，舊房改造、改建是一項(xiàng)長期而艱巨的任務(wù)。</p><p>　　3 城市舊房改造建議</p><p>　　1）建立以土地儲備為主要方式的舊區(qū)改造新機(jī)制</p><p>　　變要我動遷為我要動遷，以時間換空間。具體做法是：</p><p>　　（1）按規(guī)劃確定改造和儲備土地區(qū)域。按

15、市區(qū)規(guī)劃對成片的危棚簡屋劃出區(qū)域作為土地儲備用地。</p><p>　?。?）由政府出面，在此區(qū)域內(nèi)廣泛聽取租賃人和產(chǎn)權(quán)人意見，確定拆遷的要求和愿望。</p><p>　?。?）明確統(tǒng)一安置政策，以房屋安置為主，貨幣安置為輔。</p><p>　?。?）按租賃人和產(chǎn)權(quán)人意見對區(qū)域劃塊。如果該塊內(nèi)有99%的居民有拆遷的要求，由99%居民對1%居民做工作，當(dāng)100%居民

16、要求拆遷后，才實(shí)施動遷。 </p><p>　?。?）實(shí)施動遷前，先由租賃人和產(chǎn)權(quán)人簽署動遷申請，內(nèi)容包括同意按安置方案搬遷，并附該戶的安置方案。</p><p>　　（6）拆遷地塊可建綠地和停車場，進(jìn)行閑置利用。以上辦法缺點(diǎn)是操作周期長，但矛盾少，適用于棚戶簡屋的成片改造成。因?yàn)闀r間跨度長，相信居住條件差的居民，改善居住條件的心情迫切，會收到效果。</p><p

17、>　　2）百姓日常生活全面落實(shí)</p><p>　　將惠及百姓日常生活的“平改坡”工程全面落實(shí)，防止表面化。具體可以統(tǒng)籌兼顧，分階段進(jìn)行：</p><p>　　對還可進(jìn)行“平改坡”工程改造的舊住房小區(qū)制定目標(biāo)，分段落實(shí)。</p><p>　　對有過“平改坡”工程改造而未能完全落實(shí)的舊住房小區(qū)，集中力量完成為止，而不是局限于沿街的幾幢。</p>&

18、lt;p>　?。?）由改造部門對改造舊住房小區(qū)張貼告示，說明改造內(nèi)容和起始及完成日期。</p><p>　?。?）其他社會團(tuán)體對改造內(nèi)容和完成情況進(jìn)行點(diǎn)評，以有益于以后工作?！捌礁钠隆惫こ滩粌H是改善居住環(huán)境的工作，而且也體現(xiàn)出政府取信于民，有利于提高政府的公信力。</p><p>　　3）保護(hù)城市房屋遺產(chǎn)，文化脈絡(luò) </p><p>　　在舊房改建和舊區(qū)改造中

19、，要注意處理好“建設(shè)與保護(hù)”的關(guān)系，要有長遠(yuǎn)眼光，保護(hù)好城市的房屋遺產(chǎn)，文化脈絡(luò)。對一些可拆可不拆的，盡量不拆。要正視上世紀(jì)九十年代“保護(hù)”不夠的問題。充分認(rèn)識“開發(fā)建設(shè)是發(fā)展，保護(hù)改造也是發(fā)展”的意義。要從戰(zhàn)略高度思考城市遺產(chǎn)的保護(hù)，把遺產(chǎn)保護(hù)和城市發(fā)展緊密聯(lián)系，從靜態(tài)的城市保護(hù)轉(zhuǎn)化為動態(tài)度保護(hù)與發(fā)展相融合的過程。在具體實(shí)施改建的過程中，不應(yīng)片面追求速度，而應(yīng)以科學(xué)的態(tài)度，慎重的操作予以積極穩(wěn)妥地推進(jìn)舊房改造、改建。所以，既要為老百姓

20、解決生活中的不便，也要考慮到風(fēng)貌保護(hù)建筑的內(nèi)部結(jié)構(gòu)不因此受到大的損害。珍惜地利用，保護(hù)地開發(fā)尤為重要。方案要經(jīng)過有關(guān)專家論證和政府文保部門的審核，備案。在改造材料的選用上，應(yīng)力求環(huán)保、節(jié)能、輕質(zhì)、具有高強(qiáng)度的防漏、防滲功能。施工中要多借鑒國內(nèi)外類似改造的成功經(jīng)驗(yàn)，多創(chuàng)造一些建筑風(fēng)貌和文化元素成功融合的實(shí)例。內(nèi)部“做新”，外表“復(fù)舊”，一些區(qū)的“舊房新區(qū)”經(jīng)驗(yàn)值得推廣。</p><p>　　4）盡量做到原拆原建，形

21、成市區(qū)梯度住房格局</p><p>　　舊房改造要考慮城市的和諧發(fā)展，特別是各階層人士可以和睦相處、安居樂業(yè)、各得其所。一定要防止出現(xiàn)所謂的“高檔區(qū)和貧民區(qū)”。前幾年大批普通市民動遷到郊區(qū)的后遺癥值得注意。結(jié)合落實(shí)國務(wù)院關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的精神，政府要在舊房改造改建中拿出一定資金，用于收購一部分住房，在市區(qū)掌握一定數(shù)量的舊房，推動上海的廉租房政策逐步擴(kuò)大實(shí)物分配比例。</p><p>

22、　　5）按預(yù)算安排計劃，分步實(shí)施</p><p>　　從已完成的改造改建項(xiàng)目看，大部分都是政府按年度的財政預(yù)算來安排計劃，分步實(shí)施的。如靜安區(qū)前兩年“平改坡”，2005年做了廚房改造，2006年又做了衛(wèi)生間的獨(dú)用改建。每年組織施工，客觀上造成了部分財力和人力上的重復(fù)消耗、浪費(fèi)，給居民生活，出行帶來諸多不便。建議在確定總體規(guī)劃方案后，集中主要力量和資金，按街坊，劃地區(qū)“從頭到腳”——從房屋到地面，包括水電煤和社區(qū)配

23、套服務(wù)設(shè)施一次性地予以綜合改造，并在建成后推行“一體化”的管理方法。</p><p>　　6）從整治城市綜合環(huán)境的目標(biāo)出發(fā)</p><p>　　長期以來進(jìn)行的舊區(qū)改造一定程度上存在“還欠債”的認(rèn)識。但也應(yīng)看到，隨著生活質(zhì)量的提高，城市功能定位的明確，考慮問題如果不從復(fù)興城市整體機(jī)能、整治城市綜合環(huán)境的目標(biāo)出發(fā)，如果不對被改造的土地及其所屬的建筑、設(shè)施應(yīng)該具備哪些功能，有一個清楚的概念，那么

24、，是不符合當(dāng)前和諧社會建設(shè)的。上海已進(jìn)入一個新的歷史發(fā)展階段，必須要以更高標(biāo)準(zhǔn)來改建舊房，改造舊區(qū)。要防止改造的房屋幾年一過，又成改造房，即放到城市功能升級的高度來認(rèn)識改造的重要性，明確特定區(qū)域的功能分工，并在功能清晰的前提下進(jìn)行區(qū)域規(guī)劃和改造。同時，房屋內(nèi)部改造的標(biāo)準(zhǔn)要提高。這樣，土地在實(shí)現(xiàn)其價值的同時，也對增強(qiáng)城市綜合競爭力提供了貢獻(xiàn)度。因此，與城市活動相關(guān)的道路、停車場、綠化、廣場、學(xué)校、商業(yè)、交通換乘樞紐等公共設(shè)施要一并考慮，統(tǒng)

25、籌規(guī)劃。這樣，舊房改建、改造才真正被賦予了城市更新，提升綜合競爭力的新內(nèi)涵。 </p><p>　　4 結(jié)束語 </p><p>　　舊房改造是改善市人居環(huán)境、實(shí)現(xiàn)土地集約利用的重要途徑，是激發(fā)城市生機(jī)與活力的重要手段。舊房因?yàn)榇蟛糠址课萁ǔ奢^早，歷史久遠(yuǎn)，存在著“失修老舊、布局不合理、功能不完善、安全隱患多”等問題，與本市經(jīng)濟(jì)發(fā)展及整個城市的現(xiàn)代化有較大距離，對區(qū)域進(jìn)行舊房改

26、造，通過科學(xué)的規(guī)劃和合理的布局來提升城市的形象和品位，改善居民的生活環(huán)境和居住條件，提高城市的綜合競爭力，勢在必行且刻不容緩。舊房改造的過程中，要注重歷史與現(xiàn)代、人文與時尚、尊重與創(chuàng)新相結(jié)合的思路，并堅持“以人為本，依法拆遷”的理念，耐心細(xì)致，把舊城房改造工作做得更合理、更和諧，真正利民利市利千秋。舊房改造是實(shí)現(xiàn)城市可持續(xù)發(fā)展的一種有效手段，對于完善城市功能、改善居民住房條件、提高居住水平、減少環(huán)境污染、保持生態(tài)平衡、增加城市收益起著舉

27、足輕重的作用。 </p><p><b>　　參考文獻(xiàn)</b></p><p>　　[1] 張振.老建筑改造更新與利用的理性探索[J].四川建筑科學(xué)研究，2011，（1）：103-105 </p><p>　　[2] 周千峙.城市化和可持續(xù)發(fā)展[J].城市規(guī)劃，1998，（3）：8-9 </p><p>　　[3] 吳

28、巖.時.空.筑--城市更新中舊建筑的生存與發(fā)展[J].河北建筑工程學(xué)院學(xué)報，2006，（4）：78-81</p><p>　　[4] 劉雯.舊建筑再利用的生態(tài)意義[J].安徽建筑，2003，（3）：14-15</p><p>　　[5] 王建國，戎俊強(qiáng).關(guān)于產(chǎn)業(yè)類歷史建筑和地段的保護(hù)性再利用[J].時代建筑，2001，（4）：10-13 </p><p>　　[6]

29、 王毅.建筑的再利用[J].世界建筑，1998，（1）：22-24</p><p>　　[7] 鄧鐵軍.土木工程建設(shè)監(jiān)理[M]．武漢：武漢理工大學(xué)出版社.2003</p><p>　　[8] 沈蒲生.混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計[M].第3版.北京：高等教育出版社.2006</p><p>　　[9] 高瓊英.建筑材料[M].第三版. 武漢：武漢理工大學(xué).2006</p&g

30、t;<p><b>　　致 謝</b></p><p>　　通過這一階段的努力，我的畢業(yè)論文《關(guān)于城市舊房改造的若干思考》終于完成了，這意味著大學(xué)生活即將結(jié)束。在大學(xué)階段，我在學(xué)習(xí)上和思想上都受益非淺，這除了自身的努力外，與各位老師、同學(xué)和朋友的關(guān)心、支持和鼓勵是分不開的。 　　在本論文的寫作過程中，我的導(dǎo)師XX老師傾注了大量的心血，從選題到開題報告，從寫作提綱，

31、到一遍又一遍地指出每稿中的具體問題，嚴(yán)格把關(guān)，循循善誘，在此我表示衷心感謝。同時我還要感謝在我學(xué)習(xí)期間給我極大關(guān)心和支持的各位老師以及關(guān)心我的同學(xué)和朋友。 　　畢業(yè)論文暫告收尾，這也意味著我的大學(xué)學(xué)習(xí)生活既將結(jié)束?；厥准韧?，自己一生最寶貴的時光能于這樣的校園之中，能在眾多學(xué)富五車、才華橫溢的老師們的熏陶下度過，實(shí)是榮幸之至。論文的寫作是枯燥艱辛而又富有挑戰(zhàn)的。城市舊房改造是理論界一直探討的熱門話題，老師的諄諄誘導(dǎo)、同學(xué)的出謀

32、劃策，是我堅持完成論文的動力源泉。從論文的材料、文獻(xiàn)的采集、框架的設(shè)計、結(jié)構(gòu)的布局到最終的論文定稿，從內(nèi)容到格式，從標(biāo)題到標(biāo)點(diǎn)，他都費(fèi)盡心血。</p><p>　　由于時間的倉促及自身專業(yè)水平的不足，整篇論文肯定存在尚未發(fā)現(xiàn)的缺點(diǎn)和錯誤。懇請閱讀此篇論文的老師、同學(xué)，多予指正，不勝感激。</p><p><b>　　此致</b></p><p>