房地產(chǎn)項目開發(fā)成本的有效控制與研究畢業(yè)論文

1、<p>　　本科畢業(yè)論文（設計）</p><p>　　房地產(chǎn)項目開發(fā)成本的有效控制與研究</p><p><b>　　年 月</b></p><p><b>　　目 錄</b></p><p><b>　　摘要III</b></p><p

2、>　　ABSTRACTIV</p><p><b>　　1 引言1</b></p><p>　　1.1 本課題的研究目的與意義1</p><p>　　1.2 本課題研究的理論回顧1</p><p>　　1.3 本課題的研究方法1</p><p>　　1.4 本課題的研究結(jié)構(gòu)安排1

3、</p><p>　　2 臨沂市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀3</p><p>　　2.1 蘭山城區(qū)3</p><p>　　2.2 北城新區(qū)3</p><p><b>　　2.3 河東區(qū)3</b></p><p>　　2.4 經(jīng)濟開發(fā)區(qū)3</p><p><b>

4、　　2.5 羅莊區(qū)4</b></p><p>　　3 房地產(chǎn)價格成本構(gòu)成和分析5</p><p>　　3.1 臨沂市房地產(chǎn)市場宏觀發(fā)展趨勢5</p><p>　　3.2 土地供應用途分析5</p><p>　　3.3 房地產(chǎn)成本構(gòu)成種類分析6</p><p>　　3.3.1 土地費用7</

5、p><p>　　3.3.2 建安費用7</p><p>　　3.3.3 銷售費用7</p><p>　　3.3.4 間接費用7</p><p>　　3.3.5 不可預見費7</p><p>　　3.3.6 其它費用7</p><p>　　3.4 數(shù)據(jù)分析8</p><

6、p>　　3.5 房地產(chǎn)開發(fā)成本現(xiàn)狀8</p><p>　　4 房地產(chǎn)開發(fā)成本控制建議9</p><p>　　4.1 土地費用成本控制9</p><p>　　4.2 建安費用成本控制9</p><p>　　4.3 銷售費用成本控制10</p><p>　　4.4 間接費用、管理費成本控制10</p

7、><p>　　4.5 不可預見費、其它費用成本控制10</p><p><b>　　5 結(jié)論12</b></p><p><b>　　參考文獻13</b></p><p><b>　　致謝14</b></p><p>　　房地產(chǎn)項目開發(fā)成本的有效控制

8、與研究</p><p><b>　　摘要</b></p><p>　　隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)項目逐漸成為我國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)成本關(guān)系著商品房終端銷售價格，影響了購房者的利益，同時也影響著開發(fā)商的收益。而從地方政府角度看，對于房地產(chǎn)成本的掌握和控制，有助從宏觀角度分析區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢，并為后續(xù)的決策提供必要的依據(jù)和參考。所以說，研究房地產(chǎn)項目的開發(fā)成本，

9、分析如何控制開發(fā)成本，對于開發(fā)商，購買方和政府來說都有重要的意義。本篇論文立足山東省臨沂市近年來房地產(chǎn)市場發(fā)展和房價變化情況，開展調(diào)查研究，從成本構(gòu)成分析入手，抽樣選取了臨沂市行政區(qū)內(nèi)蘭山區(qū)、北城新區(qū)、河東區(qū)、羅莊區(qū)、高新區(qū)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)等區(qū)域房價及成本構(gòu)成情況的變化，在掌握大量詳實的一手材料基礎上，運用科學的分析方法，對相關(guān)數(shù)據(jù)進行分析，研究如何有效控制房地產(chǎn)項目開發(fā)成本，并提出了一些成本控制的建議，最后得出結(jié)論。</p>

10、<p>　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)，開發(fā)成本，成本控制</p><p><b>　　ABSTRACT</b></p><p>　　With the development of the market economy, the real estate project has gradually become the pillar industry of our co

11、untry's economy. Real estate cost relationship with the terminal sale price, affect the interests of buyers, but also affects the developers. And from the perspective of the local government for mastering and control

12、ling real estate costs, help from the macroscopic Angle analysis of the regional real estate market development trend, and provide necessary basis for subsequent deci</p><p>　　Key Words: Real Estate, Develop

13、ment Costs, Cost Control</p><p><b>　　1 引言</b></p><p>　　1.1 本課題的研究目的與意義</p><p>　　隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)項目逐漸成為我國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)成本關(guān)系著商品房終端銷售價格，影響了購房者的利益，同時也影響著開發(fā)商的收益。而從地方政府角度看，對于房地產(chǎn)成本的掌

14、握和控制，有助從宏觀角度分析區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢，并為后續(xù)的決策提供必要的依據(jù)和參考。所以說，研究房地產(chǎn)項目的開發(fā)成本，分析如何控制開發(fā)成本，對于開發(fā)商，購買方和政府來說都有重要的意義。</p><p>　　1.2 本課題研究的理論回顧</p><p>　　本篇調(diào)研報告立足山東省臨沂市近年來房地產(chǎn)市場發(fā)展和房價變化情況，開展調(diào)查研究，從成本構(gòu)成分析入手，抽樣選取了臨沂市行政區(qū)內(nèi)蘭山區(qū)、北

15、城新區(qū)、河東區(qū)、羅莊區(qū)、高新區(qū)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)等區(qū)域房價及成本構(gòu)成情況的變化，在掌握大量詳實的一手材料基礎上，運用科學的分析方法，對相關(guān)數(shù)據(jù)進行分析，研究如何有效控制房地產(chǎn)項目開發(fā)成本，并提出了一些成本控制的建議，最后得出結(jié)論。</p><p>　　1.3 本課題的研究方法</p><p>　　1、主要通過網(wǎng)絡，圖書館的相關(guān)書籍，雜志，以及相關(guān)調(diào)研報告等等，收集資料和數(shù)據(jù)。對要研究的問題進行全

16、面調(diào)查、分析。</p><p>　　2、進行實地調(diào)研，通過座談會、專家訪談、調(diào)查問卷等方式掌握一手材料。并將資料整理歸納總結(jié)，更好的為課題提供佐證。</p><p>　　3、利用所學的專業(yè)知識來聯(lián)系實際進行分析研究。</p><p>　　4、參考相關(guān)文獻，歸納其他專家、學者的觀點與思想，結(jié)合獲取的資料數(shù)據(jù)信息，深入研究，提出自己的見解。</p><

17、;p>　　1.4 本課題的研究結(jié)構(gòu)安排</p><p><b>　　1、引言。</b></p><p>　　2、分析臨沂地產(chǎn)市場現(xiàn)狀。</p><p>　　3、分析臨沂房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成。</p><p>　　4、分析如何控制房地產(chǎn)開發(fā)成本。</p><p><b>　　5、結(jié)論。

18、</b></p><p><b>　　6、參考文獻。</b></p><p><b>　　7、致謝</b></p><p>　　2 臨沂市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀</p><p>　　臨沂市位于山東省東南部，總面積17184平方公里，人口1100余萬人，是山東省面積最大的行政區(qū)域，城區(qū)面積53

19、平方米，規(guī)模較小。近年來，隨著臨沂市經(jīng)濟社會發(fā)展和城市化進程的不斷加快，臨沂市房地產(chǎn)市場風生水起，每年開工面積、新建住房數(shù)量和房價都呈現(xiàn)出持續(xù)上漲的態(tài)勢。</p><p><b>　　2.1 蘭山城區(qū)</b></p><p>　　隨著舊城改造的持續(xù)推進，今年開始出現(xiàn)大量的市場供應，由于2013年區(qū)域房價的快速上漲帶來了對未來上漲空間的透支，其次由于去年地價的快速上漲提

20、高了開發(fā)成本，價格的高筑造成區(qū)域成交量走低，庫存壓力高企。隨著舊城改造的持續(xù)推進，蘭山城區(qū)供應量將猛增造成競爭加劇，而開發(fā)成本的提高將推高房價，房價的升高將促使部分剛需客群外溢到其他區(qū)域，同時棚改項目的入市將帶來的量和價的沖擊，因此未來一段時間內(nèi)蘭山城區(qū)不得不面對區(qū)域內(nèi)外雙重競爭壓力。</p><p><b>　　2.2 北城新區(qū)</b></p><p>　　2012

21、年開始進入快速開發(fā)階段，供應量一直保持高位，市場競爭壓力較大，剛需產(chǎn)品價格保持平穩(wěn)，上漲幅度有限，價格相對合理，在政務新區(qū)教育配套強勢拉動力的作用之下，市場需求不斷涌入，庫存壓力最小。伴隨北城新區(qū)二期的開發(fā)未來較長一段時間區(qū)域內(nèi)競爭壓力不減，北城新區(qū)雖通過完善生活配套、教育配套拉動房地產(chǎn)的開發(fā)，但缺乏產(chǎn)業(yè)支撐，也將成為影響北城新區(qū)房地產(chǎn)長期開發(fā)的隱患因素。</p><p><b>　　2.3 河東區(qū)&l

22、t;/b></p><p>　　一直以來因價格洼地受到剛需的青睞，但近兩年在區(qū)域內(nèi)有效供應不足、市場大環(huán)境較好的情況下價格漲幅較大，造成價格優(yōu)勢被明顯削弱。而區(qū)域缺乏強有力的產(chǎn)業(yè)拉動和完善的配套優(yōu)勢，同時開發(fā)商意識不強、實力有限尚未改善區(qū)域競爭短板。在市場擇優(yōu)選擇機制下，剛性需求避免進入，改善需求加速逃離，逐漸被市場所拋棄。而區(qū)域前期大量的土地出讓造成現(xiàn)階段供應量猛增，庫存壓力持續(xù)增加，疊加市場需求的萎縮，

23、若不彌補區(qū)域短板，市場前景令人堪憂。</p><p><b>　　2.4 經(jīng)濟開發(fā)區(qū)</b></p><p>　　作為城市新區(qū)，空間結(jié)構(gòu)和功能定位合理，但畢竟是新區(qū)尚不完善，區(qū)域產(chǎn)業(yè)產(chǎn)能尚低，區(qū)域人群收入水平偏低，購買力不足，無法支撐區(qū)域房價快速上漲，而2013年區(qū)域內(nèi)成交多宗中低價位、中小套型普通商品住房用地，在區(qū)域房價上漲乏力之下更是雪上加霜。2010年人口普查數(shù)

24、據(jù)顯示經(jīng)濟開發(fā)區(qū)常住人口15.16萬人，而區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)面積處于快速上升的階段，人口不密度偏低的情況下，區(qū)域內(nèi)競爭壓力倍增，未來較長的一段時間內(nèi)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)疲軟的現(xiàn)狀將難以改變。</p><p><b>　　2.5 羅莊區(qū)</b></p><p>　　生產(chǎn)總值遠高于河東區(qū)和經(jīng)開區(qū)，且第二產(chǎn)業(yè)占比最大，擁有強有力的產(chǎn)業(yè)支撐，對周邊縣城吸附力強，區(qū)域配套相對完善，房價處于城

25、市較低水平，區(qū)域剛需置業(yè)外溢較少，區(qū)域市場供需穩(wěn)定，但由于缺乏強勢配套資源，造成改善需求外溢比例上升，同時2013年羅莊區(qū)房價經(jīng)歷了快速的上漲，而剛性需求決定價格敏感度較高，短時間內(nèi)羅莊區(qū)房價上漲乏力。</p><p>　　3 房地產(chǎn)價格成本構(gòu)成和分析</p><p>　　3.1 臨沂市房地產(chǎn)市場宏觀發(fā)展趨勢</p><p>　　房產(chǎn)價格是影響最終商品房銷售價格的重

26、要因素之一，山東省臨沂市房地產(chǎn)市場自2007年開始呈現(xiàn)出較快的發(fā)展態(tài)勢，但是對于房地產(chǎn)市場成本構(gòu)成的公布，則開始于2009年。</p><p>　　圖3.1 2009年，山東省臨沂市房產(chǎn)成本價</p><p>　　從上述圖表看出，如果將房地產(chǎn)成本價作為一個整體分析因素，臨沂市各個區(qū)域之間最高成本和最低成本差距比較明顯，臨沂七個板塊的低位價格為2452元/平方米-2836元/平方米之間，高位

27、價格為2631元/平方米-3668元/平方米之間，體現(xiàn)了較為明顯的地域性，這也符合房地產(chǎn)市場發(fā)展初期的發(fā)展特點。</p><p>　　3.2 土地供應用途分析</p><p>　　根據(jù)當前我國土地政策，土地用途主要可以劃分為商業(yè)用地和住宅用地，我們對于房地產(chǎn)市場及價格構(gòu)成的分析，需要綜合這兩種用途種類進行分析。特選去了臨沂市房地產(chǎn)市場發(fā)展最為迅速的2012年和2013年相關(guān)數(shù)據(jù)進行分析，具

28、有較好的代表性。</p><p>　　圖3.2 2012年臨沂市土地供應用途比例結(jié)構(gòu)</p><p>　　圖3.3 2013年臨沂市土地供應用途比例結(jié)構(gòu)</p><p>　　從2012年3月至2013年12月，居住用地所占比重增加了5.46%，增長幅度為14.7%。說明了在此期間，臨沂市房地產(chǎn)市場開發(fā)多以修改商品房為主，這一符合當時我國宏觀發(fā)展形勢和趨勢。</

29、p><p>　　3.3 房地產(chǎn)成本構(gòu)成種類分析</p><p>　　從房地產(chǎn)市場開發(fā)角度看，其成本構(gòu)成主要包括七大部分，即：土地費用、前期費用、建安費用、銷售費用、間接費用及管理費、不可預見費、其他費用等。</p><p>　　3.3.1 土地費用</p><p>　　土地費用是指土地出讓、招投標時支付的費用，其支付主體是房地產(chǎn)開發(fā)公司，其中還包

30、括向政府繳納的4%的契稅。前期開發(fā)費用主要包括設計費，規(guī)劃設計、施工圖設計、景觀設計、勘查設計等，臨沂市的標準是每平米20—50元；政府規(guī)劃費，一平米150元；前期開辦費每平米20元。</p><p>　　表3.1 土地費構(gòu)成和標準</p><p>　　3.3.2 建安費用</p><p>　　建安費用：多層(7層以下)框架房屋建安費用約每平米1200—1400元，

31、配套費用(水、電、氣、雨污水、智能化、景觀、綠化等)每平米400元。因此，建安費用為每平米1600—1800元。</p><p>　　3.3.3 銷售費用</p><p>　　銷售費用，包括廣告費和銷售稅金，前者為銷售收入的2.5%，后者為銷售收入的5.5%。</p><p>　　3.3.4 間接費用</p><p>　　間接費用、管理費。簡

32、介費用為銷售費用的3%，資金利息為銷售收入的15%。</p><p>　　3.3.5 不可預見費</p><p>　　不可預見費，為建安費用和銷售費用之和的3%。</p><p>　　3.3.6 其它費用</p><p>　　其他費用，一般包括資金成本，即利息，一個項目或一期工程以1年計算，資金成本至少有15%。</p><

33、;p>　　表3.2 房地產(chǎn)構(gòu)成成本分析</p><p>　　從上述表圖看出，在房地產(chǎn)成本構(gòu)成中，土地費用和建安費用因為有國家相關(guān)政策規(guī)定，因此相關(guān)的成本核算具有一定的固定性，而銷售費用、間接費用和管理費、不可預見費用和其他費用則具有非常大的隨機性，根據(jù)房地產(chǎn)銷售額度有關(guān)。值得一提的是，2014年開始，全國范圍內(nèi)房地產(chǎn)行情開始便弱，房地產(chǎn)市場步入漫長的調(diào)整期，受宏觀政策影響，臨沂市的房地產(chǎn)業(yè)難以獨善其身，受到

34、了一定的影響。房地產(chǎn)市場開發(fā)速度減慢，房價也呈現(xiàn)出一定的波動，甚至部分區(qū)域已經(jīng)有所降低，必然會導致房地產(chǎn)成本有所變化。</p><p><b>　　3.4 數(shù)據(jù)分析</b></p><p>　　從上述數(shù)據(jù)和圖表分析看，臨沂市房地產(chǎn)自2012年開始進入了為其兩年的高速發(fā)展期，其最重要的標志是住宅用地土地出讓面積的持續(xù)增加。而與此同時，房地產(chǎn)成本也發(fā)生了不同程度的變化，尤

35、其是與銷售額度有關(guān)系的銷售費用、間接費用、管理費、不可預見費等都有較大的波動性。對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，具有較好參考性的做法是參考上個開發(fā)周期的相關(guān)費用來確定終端的銷售價格，以此最大限度的規(guī)避風險和節(jié)省成本；而對于政府相關(guān)部門而言，要從宏觀上系統(tǒng)掌握這些數(shù)據(jù)和適時變化情況，及時調(diào)整房地產(chǎn)市場政策，引導本地區(qū)房地產(chǎn)市場開發(fā)和銷售行為，進一步規(guī)范房地產(chǎn)市場的秩序。唯有如此，才能最大限度的維持房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。</p><

36、;p>　　3.5 房地產(chǎn)開發(fā)成本現(xiàn)狀</p><p>　　當前我國房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的現(xiàn)狀是：首先，在保留了計劃經(jīng)濟時期的有益經(jīng)驗和克服了其中的不足之處，在借鑒西方先進的成本控制模式的基礎上，我國的成本控制實踐得到了迅速的發(fā)展；其次，在觀念上發(fā)生了很大變化 ，對成本控制有了比較深入的了解，明確認識到要學習借鑒科學有效的管理方法和先進經(jīng)驗，博取眾長，為己所用。同時要結(jié)合國情，加以吸收和深化；再次，成本管理工作

37、向技術(shù)領(lǐng)域擴展，成本控制滲透到成本管理的各個環(huán)節(jié)。一些企業(yè)推行了成本目標管理、價值工程和產(chǎn)品質(zhì)量成本管理，取得了有益的經(jīng)驗和成果；最后，對傳統(tǒng)產(chǎn)品成本核算作了改革，以充分發(fā)揮成本核算的作用，成本管理劃小核算單位，推行了責任成本制度。</p><p>　　我國經(jīng)過幾十年的成本管理與實踐的探索，從理論上形成一套關(guān)于成本預測、決策、核算、控制、監(jiān)督及考核的管理體系，但是建筑企業(yè)在運用這些方法進行成本控制時，還存在著諸多

38、問題，缺乏適應社會主義市場經(jīng)濟需要的成本控制方法。</p><p>　　4 房地產(chǎn)開發(fā)成本控制建議</p><p>　　雖然中國的房地產(chǎn)開發(fā)時間只有十幾年，但是過度快速的發(fā)展，使得我們的房地產(chǎn)公司并沒有積累足夠的經(jīng)驗和沉淀。但直到現(xiàn)在，中國的房地產(chǎn)的發(fā)展不夠成熟，有許多地方需要完善和改進。成本控制，我們的房地產(chǎn)經(jīng)紀人通常只注重施工階段的成本控制，和成本的決策、設計、招標階段控制缺乏足夠的關(guān)

39、注。特別是，一些房地產(chǎn)經(jīng)紀人故意壓制設計成本，沒有成本控制涉及到人為地降低設計成本的概念是減少成本，或不注意可行性研究和決策在決策階段，不注意投資決策的管理，這些重要的成本控制方法和措施往往是流于形式。分析后，我們的許多房地產(chǎn)企業(yè)只關(guān)心“重大成本”的控制，而“隱性成本”不重視，導致很多房地產(chǎn)驕傲的降低設計成本實際上增加了后續(xù)工程造價成本，使實際成本大大增加。這些問題的主要原因是缺乏長期房地產(chǎn)戰(zhàn)略思考，沒有去看問題從更高更長遠角度來看。所

40、以我國的房地產(chǎn)商需要加強對房地產(chǎn)開發(fā)成本的控制，從以下幾個方面進行控制：</p><p>　　4.1 土地費用成本控制</p><p>　　土地成本在土地入手之后基本就已經(jīng)確定下來，不會發(fā)生太大的變化。所以說對于土地費用成本的控制核心思想就是在購買土地之前，對于土地的價位有充分合理的判斷，不盲目高價購買土地。</p><p>　　1、購買前積極與政府方面溝通，盡量為

41、自己爭取優(yōu)惠政策，比如爭取稅收上的返還，或者爭取高容積率等。</p><p>　　2、在購買土地之前針對土地進行詳細評估，土地的位置信息、周邊環(huán)境信息、土地轉(zhuǎn)讓方的債務信息等，力爭以最低的成本從轉(zhuǎn)讓方手中購得土地。</p><p>　　3、如果需要競拍獲取土地，那么針對競爭對手的分析也是至關(guān)重要的。在土地實際價值和競爭對手的心理價位之間做出適當?shù)娜∩?，不要為了競拍成功而盲目提價。</

42、p><p>　　4、為了避免拆遷工作影響項目的總體進度，企業(yè)最好選取熟地來競拍。如果是經(jīng)由其他方式得到的開發(fā)權(quán)，那么一定要明晰土地使用權(quán)的歸屬問題，從而避免不必要的紛爭。</p><p>　　4.2 建安費用成本控制</p><p>　　1、設計方案認真優(yōu)化。雖然設計方案的設計費用在整個房地產(chǎn)開發(fā)成本中所占的比例并不高，但是設計結(jié)果往往決定了整個工程造價的70%以上。所

43、以在設計方案敲定之前，應該仔細審核設計方案，在保證設計質(zhì)量的前提下，對于鋼筋，節(jié)點設計等造價較大的內(nèi)容進行仔細評估。</p><p>　　2、優(yōu)選工程施工隊伍。對于施工隊伍的選擇，應該優(yōu)先以誠信，質(zhì)量為第一考察要素邀請施工隊伍競標，針對項目進行招標，在多個競標施工隊伍中根據(jù)價位選擇施工隊，最后再依據(jù)相關(guān)政策和當時的市場行情，敲定具體的施工合同。</p><p>　　3、施工圖紙繪制的精準和

44、審核。一個好的施工圖紙，是降低返工幾率，加快工程進度的保證。對于施工圖紙的繪制，應該認真審核，確保圖紙的繪制符合施工設計，涉及的材料是否準確無誤，盡量爭取把問題遏制在圖紙設計上，避免施工過程中遭遇損失。</p><p>　　4、重視建安材料的確認與價格。建安費用中，材料的采購費用可以說是一個重頭，所以開發(fā)商理所當然的應該最為重視材料的數(shù)量和價格是否準確。對于甲供材料和非甲供材料，開發(fā)商都應該提前做好市場調(diào)查，仔細

45、核實購買材料的數(shù)量以及材料相應的費用，包括運輸，裝卸等費用。采購前對樣品進行抽查，保證材料質(zhì)量。避免因材料質(zhì)量不合格而出現(xiàn)返工。</p><p>　　5、施工用硬件盡量采用甲方提供的方式，開發(fā)商不需要投入過多精力來準備電梯，水泵，配電箱等建安硬件。</p><p>　　6、建安的資金支付嚴格按照合同執(zhí)行。避免因為合同糾紛而導致出現(xiàn)延期，財務糾纏等，變相提高成本。</p>&l

46、t;p>　　4.3 銷售費用成本控制</p><p>　　以項目策劃費用而言，部分企業(yè)擁有自己的策劃團隊，但多數(shù)企業(yè)還是會選擇外包的方式進行策劃。企業(yè)應依據(jù)項目市場定位，完善出一套合理、科學的銷售策略與預售啟動方案；在廣告費用方面，廣告方式的不同會導致產(chǎn)生效果與費用的不同，企業(yè)應該通過一系列的比較與論證，并以此為基礎，用最低的成本，達到最佳的廣告效果。同時對于銷售流程的優(yōu)化和銷售人才的招聘、培養(yǎng)，房地產(chǎn)公司

47、也應該給予足夠的重視并進行深入的研究，合理搭建銷售組織，完善銷售流程，留住銷售人才，最終達到控制銷售費用成本的目的。</p><p>　　4.4 間接費用、管理費成本控制</p><p>　　管理費用指的是房地產(chǎn)企業(yè)為了管理與組織企業(yè)內(nèi)部各項經(jīng)營活動而產(chǎn)生的各項費用的總稱，主要包含有變動費用與固定費用。企業(yè)應該對各部門制定出費用預算，按月或者按季度進行考核，并且將考核結(jié)果與部門績效相掛鉤，

48、從而保障激勵作用的有效發(fā)揮。在崗位設置上，要做到全面考慮、統(tǒng)籌兼顧。既要滿足企業(yè)發(fā)展，又能達到企業(yè)內(nèi)控的要求。</p><p>　　4.5 不可預見費、其它費用成本控制</p><p>　　房地產(chǎn)企業(yè)擁有資金需求量大、開發(fā)周期較長等特點，資金借貸是其主要的融資方式之一，企業(yè)可以通過一系列有效措施來降低資金借貸的運行成本，從而實現(xiàn)對財務費用的較好控制。</p><p>

49、;　　1、企業(yè)應該認識到，國有商業(yè)銀行與地方性商業(yè)銀行的某些政策或利率執(zhí)行方面是存在差別的，應該從整體與全局上對其有所掌握。在全球金融危機的大背景之下，貸款的審核程序與操作流程將更為嚴格，企業(yè)應該重點結(jié)合自身的實際狀況，選擇特定銀行作為自己的業(yè)務伙伴。</p><p>　　2、企業(yè)可以考慮制定項目進度的資金需求計劃，在項目的進行過程中，根據(jù)資金需求，對資金開展分批次借入，這樣可以有效避免由一次性資金借入引發(fā)的資金

50、閑置等問題，有效提高資金的使用效率。另一方面，借款期限長短與利率高低是成正比例關(guān)系的，因此建議企業(yè)盡可能地利用短期貸款，到期及時償付，再申請下一次的短期貸款，加強了企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)率，有利于企業(yè)形象與信譽的提升，同時還可以節(jié)省利息方面的支出，從而減少企業(yè)的財務費用。</p><p>　　3、稅費風險的控制。房地產(chǎn)企業(yè)在其項目開發(fā)的過程中，資金的運籌較為緊張，資金籌集主要依賴于企業(yè)的借款，這就導致企業(yè)利息支出的增加。

51、因此，對利息費用的扣除就可以當做是企業(yè)進行納稅籌劃工作的一項重點內(nèi)容。就目前情況而言，我國稅法對房地產(chǎn)的利息扣除有兩種。企業(yè)可以對其進行分析與比較，計算出兩種情況下利息支付額的高低，同時結(jié)合企業(yè)日常的管理運營狀況，選擇是否進行項目利息支出分攤轉(zhuǎn)讓或者提供金融機構(gòu)證明，從而降低企業(yè)稅收負擔，實現(xiàn)對企業(yè)稅負風險的較好控制。</p><p><b>　　5 結(jié)論</b></p>&l

52、t;p>　　通過對臨沂市房地產(chǎn)市場開發(fā)成本的分析，不難看出，只有明確了解房地產(chǎn)開發(fā)期間各類成本產(chǎn)生的原因，才能有針對性的進行調(diào)整去控制開發(fā)成本。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中會產(chǎn)生較多費用，會對開發(fā)商的經(jīng)濟效益產(chǎn)生直接影響。只有合理對開發(fā)時產(chǎn)生的土地費用、前期費用、建安費用、銷售費用、間接費用及管理費、不可預見費、其他費用等進行充分的調(diào)查分析，有的放矢，才能切實有效的降低房地產(chǎn)開發(fā)期間的開發(fā)成本，提高開發(fā)商的經(jīng)濟收益，使得房地產(chǎn)行業(yè)向著健

53、康有序的方向發(fā)展。</p><p><b>　　參考文獻</b></p><p>　　[1] 路偉. 房地產(chǎn)開發(fā)壽命周期成本控制探討[J].財會通訊，2011，20：16~17.</p><p>　　[2] 鄒濤. 基于目標成本的標準成本管理[J].四川兵工學報，2012，08：254~255.</p><p>　　[3

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57、商業(yè)經(jīng)濟，2012，24：19~21.</p><p>　　[13] 許敏. 房地產(chǎn)企業(yè)成本控制探討[J].財經(jīng)界(學術(shù)版)，2013，06：512~513.</p><p>　　[14] 蔡青峰. 建筑工程項目成本控制的探析[J].科技創(chuàng)新與應用，2012，05：69~70.</p><p>　　[15] 鄒慧芳. 房地產(chǎn)企業(yè)成本控制研究[J].經(jīng)營管理者，201

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59、，17：388~389.</p><p><b>　　致謝</b></p><p>　　在撰寫本文的過程中，我遇到了很多困難。在導師的幫助下，我通過在互聯(lián)網(wǎng)上查閱資料，閱讀學習參考文獻，終于順利完成了論文的編寫。在這個過程中不但鞏固了自己在求學期間學得的知識，而且還將之前學過的專業(yè)知識靈活應用到實際操作中，使得我思考問題和解決問題的方式有很大的進步。但是在論文編寫過程