珠海市城中村改造機制與評價研究.pdf

1、本文以珠海城中村改造為研究對象，首先分析了珠海市城中村的形成背景與特點，指出珠海城中村存在數(shù)量少、空間分布均衡，規(guī)模小、建設(shè)強度不高，村民已全部轉(zhuǎn)為非農(nóng)戶口，村集體經(jīng)濟實力較弱，村內(nèi)文物遺存豐富和水浸問題嚴重等特點。 本文接著分析了珠海城中村改造的特點與實施進展，珠海城中村改造具有改造范圍僅限于舊村、以自然村為基本單位進行改造、由開發(fā)商主導改造、全部改建為住宅小區(qū)以及回遷房與商品房分開建設(shè)等特點，目前改造的進展不如預期，部分村的

2、改造尚未啟動，還有部分村的改造由于沒有開發(fā)商投資而被暫緩改造。 本文進一步分析了珠海城中村改造的實施機制，城中村改造的核心就是要重構(gòu)城中村中的利益協(xié)調(diào)與分配機制，由于改造涉及到村民(村集體)、開發(fā)商和政府三方面的利益，因此珠海城中村改造分別通過對村民進行拆遷補償、對開發(fā)商給予優(yōu)惠政策以及政府的監(jiān)管措施來滿足三方的利益訴求，并且輔以改制和社保等措施來配合城中村的改造。 在此基礎(chǔ)上，本文以城市化理論和公共政策的相關(guān)理論為基礎(chǔ)

3、，從改造的政策、改造的實施和改造的效果三方面，重點對珠海城中村改造進行全面系統(tǒng)的評價。 從改造的效果來看，改造后的城中村在空間上已完全融入城市，不再是流動人口的聚居區(qū)，其管理體制也基本實現(xiàn)了與城市的接軌；改造后村民的租屋收入與分紅收入沒有明顯增加，有效地控制了村民對非勞動收入的依賴，有利于激勵村民進入城市就業(yè)；改造還為珠海提供了大量的新建商品房，推動了珠海房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與升級。但珠海的城中村改造也存在一些不足之處，回遷房與商品

4、房的分開建設(shè)降低了回遷房小區(qū)的建設(shè)標準，同時造成了居住隔離，不利于村民實現(xiàn)城市化；村民的觀念意識還沒有出現(xiàn)明顯改變；此外城中村改造還給舊城、城郊村帶來了類似城中村的問題，而未改造的城中村其問題進一步加重。 珠海城中村改造在實施過程中，對村民的補償標準和對開發(fā)商的優(yōu)惠政策都較為合理，但采取純市場化的招投標方式引入開發(fā)商難以吸引到品牌開發(fā)商參與改造，同時珠海城中村改造中出現(xiàn)的不少開發(fā)商投機和違規(guī)行為說明對開發(fā)商的監(jiān)管仍顯不足。此外，

5、珠海將城中村全部改建為住宅小區(qū)的方式較為單一，沒有充分考慮到城中村的區(qū)位與土地價值以優(yōu)化城市的經(jīng)濟功能與空間布局。珠海城中村改造中還存在行政命令色彩濃厚和公眾參與程度不夠的問題。 通過對珠海城中村改造的評價，從中得出了對城中村改造的六點啟示：①改造要確定合理的補償標準；②改造前應(yīng)進行系統(tǒng)規(guī)劃；③改造要避免回遷房與商品房分開建設(shè)；④改造要注重村民的參與；⑤改造要加強對開發(fā)商的監(jiān)管；⑥改造要同時考慮流動人口的安置問題。 最后