公共租賃住房物業(yè)管理法律問題研究.pdf

1、為了解決既不能享受到廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房優(yōu)惠政策又買不起商品房的“夾心層”的住房問題，國家出臺(tái)了公共租賃住房政策。按照國家政策要求，各地開始大規(guī)模建設(shè)公共租賃住房。然而與建設(shè)上設(shè)計(jì)功能完善、水平上等、配套設(shè)施完備相比較，公共租賃住房的物業(yè)管理工作卻較為滯后，呈現(xiàn)出“一年新、兩年舊、三年破”的發(fā)展趨勢，違背了公共租賃住房政策制定的初衷，嚴(yán)重影響了其社會(huì)效果的實(shí)現(xiàn)。因此，必須加強(qiáng)公共租賃住房的物業(yè)管理，實(shí)現(xiàn)公共租賃住房“住有所居，住優(yōu)所居”的

2、保障功能。
　　 本文分為四部分，來探討公共租賃住房物業(yè)管理法律問題。
　　 第一部分是公共租賃住房物業(yè)管理及其法律關(guān)系概述。主要介紹了公共租賃住房及其物業(yè)管理的概念及特點(diǎn)，并分析了公共租賃住房物業(yè)管理法律關(guān)系及其特點(diǎn)，最后闡述了強(qiáng)化公共租賃住房物業(yè)管理的意義。首先，公共租賃住房物業(yè)管理，是指政府或者住戶通過招標(biāo)等渠道委托有資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)對(duì)公共租賃住房小區(qū)的人和房的管理與服務(wù)，它包括對(duì)“人”與對(duì)“物”的管理。其次，公

3、共租賃住房物業(yè)管理法律關(guān)系，是橫向民事法律關(guān)系與縱向行政法律關(guān)系的結(jié)合。鑒于公共租賃住房及其物業(yè)管理與普通商品房、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等住房的不同，公共租賃住房物業(yè)管理法律關(guān)系也特點(diǎn)鮮明，主要表現(xiàn)在主體的多元性、權(quán)利義務(wù)的復(fù)合性及調(diào)整手段的多樣性等方面。最后，強(qiáng)化公共租賃住房物業(yè)管理有利于實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的雙重效益，實(shí)現(xiàn)“住優(yōu)所居”，實(shí)現(xiàn)社區(qū)和諧穩(wěn)定。
　　 第二部分探討我國公共租賃住房物業(yè)管理中存在的法律問題。目前我國公共租賃住房

4、物業(yè)管理工作也取得了一定的成果，但還存在一些法律問題，包括法律制度存在缺陷，立法層次低，相關(guān)規(guī)范不全面，司法救濟(jì)成本高;受住戶特殊性和物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不明確的影響，合同履行陷入困境;政府責(zé)任方面出現(xiàn)了定位不準(zhǔn)確、責(zé)任缺位的問題;承租人自治組織角色定位不明確、職權(quán)范圍不明晰，影響了自治組織維權(quán)作用的充分發(fā)揮。
　　 第三部分考察域外公共租賃住房物業(yè)管理法律規(guī)定及其借鑒。該部分分析了香港公屋、新加坡組屋以及英國“可負(fù)擔(dān)住宅”的物業(yè)管理立

5、法及經(jīng)驗(yàn);在政府與市場的關(guān)系方面、法律制度方面、多層多元力量參與方面以及加強(qiáng)社區(qū)文化建設(shè)方面，我國公共租賃住房物業(yè)管理及其法律制度可以借鑒香港、新加坡、英國等發(fā)達(dá)國家和地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)。
　　 第四部分是完善我國公共租賃住房物業(yè)管理的法律建議。針對(duì)上述我國公共租賃住房物業(yè)管理中存在的法律問題，該部分從以下四個(gè)方面提出了法律建議。一是完善法律制度方面，加快《住房保障法》的制定腳步，提高立法層次;在《住房保障法》的原則性指導(dǎo)下，盡快出臺(tái)《

6、公共租賃住房物業(yè)管理辦法》，完善相關(guān)規(guī)定，并指導(dǎo)地方法規(guī)、規(guī)章的制定;建立小額訴訟制度，完善公共租賃住房承租人的救濟(jì)機(jī)制，降低訴訟成本。二是合同履行方面，完善合同內(nèi)容，明確權(quán)利義務(wù)，制定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范履行行為，進(jìn)而推動(dòng)合同的順利履行。三是政府責(zé)任方面，明確政府“以指導(dǎo)為主”的責(zé)任定位，加大保障扶持力度與監(jiān)管力度。四是承租人委員會(huì)自治維權(quán)方面，通過準(zhǔn)確定位承租人委員會(huì)、明確其職責(zé)范圍，以促進(jìn)承租人委員會(huì)作用的正確發(fā)揮，完善承租人自治組織的