建華置地公司可持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)評(píng)價(jià)研究.pdf

1、中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，經(jīng)歷了快速發(fā)展的十年。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)化和城市化進(jìn)程的深入，房地產(chǎn)業(yè)可謂蓬勃發(fā)展。一方面促進(jìn)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，提升了中國(guó)城市化水平，另一方面，也拉升了房?jī)r(jià)，提高了城市生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的成本，在一定程度上阻礙了經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展。
　　2014年是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)由“黃金時(shí)代”轉(zhuǎn)向“白銀時(shí)代”的關(guān)鍵一年。截至到2014年，房?jī)r(jià)不再無(wú)休止的上漲，房屋供應(yīng)緊張，一房難求的時(shí)代似乎已經(jīng)過去了。2014及之后的中國(guó)房地產(chǎn)房?jī)r(jià)將逐步回歸理性

2、，呈現(xiàn)平穩(wěn)漸進(jìn)發(fā)展的趨勢(shì)。未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該怎樣生存和發(fā)展，是急需思考的問題。
　　基于波特的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)理論，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)在于企業(yè)可以給消費(fèi)者提供的價(jià)值。房地產(chǎn)企業(yè)給消費(fèi)者提供的價(jià)值，在房?jī)r(jià)居高不下的今天，似乎已被沉重的房貸和日益喪失的幸福感所取代。這是不合理的，也是不應(yīng)該的。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)不再以資金和土地賺取高額利潤(rùn)時(shí)，房地產(chǎn)為消費(fèi)者帶來(lái)的價(jià)值才日益顯現(xiàn)出來(lái)。如何讓這種價(jià)值凸顯的更為明顯，需要從房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的角度進(jìn)行分析。未

3、來(lái)的優(yōu)勢(shì)，不再是資金和土地，而是優(yōu)質(zhì)住房時(shí)，價(jià)格回歸理性時(shí)，消費(fèi)者才能真正感受到因購(gòu)買住房所帶來(lái)的幸福感。
　　有關(guān)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，國(guó)外的資源學(xué)派認(rèn)為企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的來(lái)源是有形資源和無(wú)形資源，能力學(xué)派則認(rèn)為核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)來(lái)源于企業(yè)能力，而模糊競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)理論將核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的來(lái)源歸結(jié)為整體知識(shí)庫(kù)。國(guó)內(nèi)的學(xué)者，對(duì)于企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，有從企業(yè)“寬度”和“密度”角度分析的，有從產(chǎn)業(yè)平臺(tái)、制度平臺(tái)、核心能力和市場(chǎng)權(quán)力四個(gè)方面分析的，也有從資源與能力、創(chuàng)新、

4、人力資本和管理機(jī)制等角度分析的?？傮w上來(lái)說，國(guó)內(nèi)外對(duì)可持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的分析基本上經(jīng)歷了從外生到內(nèi)生因素，從有型因素到無(wú)形因素，從物質(zhì)因素到制度管理知識(shí)技術(shù)因素的轉(zhuǎn)變，內(nèi)生的無(wú)形的制度管理技術(shù)知識(shí)等因素逐漸成為可持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)來(lái)源，基本在學(xué)術(shù)界達(dá)成共識(shí)。但針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)進(jìn)行針對(duì)性研究的文章太少，這是之前研究的不足。
　　本文認(rèn)為構(gòu)成一般性企業(yè)可持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的因素也是構(gòu)成房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的因素，但其中最大的不同在于

5、，每一類因素，對(duì)于可持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的貢獻(xiàn)大小，在房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中同在一般企業(yè)當(dāng)中的是不同的。轉(zhuǎn)型時(shí)期的房地產(chǎn)，要更加關(guān)注產(chǎn)品、創(chuàng)新、服務(wù)質(zhì)量，資本和土地固然重要，但已經(jīng)不是核心競(jìng)爭(zhēng)要素。
　　根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特點(diǎn)，可將房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)指標(biāo)體系概括為硬件指標(biāo)和軟件指標(biāo)兩種。所謂硬件指標(biāo)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所擁有的生產(chǎn)要素及能力具體包括資本力、勞動(dòng)力、科技力、產(chǎn)品力、生產(chǎn)力、營(yíng)銷力;所謂軟件指標(biāo)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部運(yùn)行環(huán)境的

6、綜合體，具體包括制度力、管理力、文化力、組織力、創(chuàng)新力。構(gòu)造房地產(chǎn)企業(yè)綜合可持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)體系(=βn=3∑i=1kiKi+xn=3∑i=1liLi+δn=3Σi=1miMi+εn=3∑i=1piPi+ηn=2∑i=1tiTi+vn=2∑i=1niNi+φn=2∑i=1ziZi+ψn=3∑i=1giGi+γn-2∑i=1wiWi+θn-2∑i=1ciCi)
　　（β、x、δ、ε、η、v、φ、ψ、γ、θ分別代表資本力、勞動(dòng)

7、力、科技力、產(chǎn)品力、生產(chǎn)力、營(yíng)銷力、制度力、管理力、文化力和組織力在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)力中的權(quán)重，根據(jù)各指標(biāo)在企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力中的重要程度，其權(quán)重估計(jì)值分別為0.05、0.15、0.05、0.1、0.15、0.1、0.1、0.1、0.1、0.1)
　　運(yùn)用房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)指標(biāo)體系計(jì)算出建華置地可持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)大小。從可持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)各要素來(lái)講，區(qū)位力和文化力競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)較好，勞動(dòng)力競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)次之，資本力和科技力的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)再次之，產(chǎn)品力