鄧柱基與工藝品公司房屋優(yōu)先購(gòu)買權(quán)一案之評(píng)析.pdf

1、承租人享有所租住房屋的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是由《中華人民共和國(guó)合同法》第230條明確規(guī)定的。該法條規(guī)定，出租人在出售房屋之前，應(yīng)當(dāng)將這一情況在合理期限內(nèi)通知房屋承租人，承租人享有在同等的條件下優(yōu)先購(gòu)買租住房屋的權(quán)利。但該法條規(guī)定得過(guò)于原則和籠統(tǒng)，在房屋租賃形式多樣化、復(fù)雜化的今天，司法實(shí)務(wù)當(dāng)中往往難以準(zhǔn)確適用。局部承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)問(wèn)題和“同等條件”的界定問(wèn)題是承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)糾紛中的焦點(diǎn)問(wèn)題，學(xué)術(shù)界及司法實(shí)務(wù)界對(duì)其爭(zhēng)議較大，不少法院裁判時(shí)將兩者

2、混為一談，使得判決缺乏合理性。
　　局部承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)問(wèn)題和“同等條件”的界定問(wèn)題是兩個(gè)不同層次的問(wèn)題，應(yīng)首先明確局部承租人對(duì)租住房屋或整體房屋有無(wú)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，再分析是否具備了同等條件。局部承租人是否享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)應(yīng)視所承租房屋產(chǎn)權(quán)獨(dú)立與否區(qū)別對(duì)待，“同等條件”的內(nèi)涵應(yīng)包括相同的價(jià)格、相同的支付方式以及相同的從給付義務(wù)。承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)性質(zhì)的準(zhǔn)確認(rèn)定和其行使所產(chǎn)生的法律效果對(duì)案件的正確裁判十分重要，將承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)定性為形成