經(jīng)濟快速發(fā)展地區(qū)城中村改造與管理問題研究.pdf

1、過去30多年來，隨著我國城市化的高速發(fā)展，在許多城市的城鄉(xiāng)結(jié)合部出現(xiàn)了城市化的副產(chǎn)品一城中村。城中村生活著大量的以廉租房收入為生的村民，聚居著維系社會經(jīng)濟發(fā)展的大量廉價勞動力，還有眾多的“草根階層”----流動人口，是城市發(fā)展中的一個功能特殊、但建設(shè)問題、治安問題、環(huán)境問題異常嚴(yán)重的社區(qū)，迫切需要治理。對城中村的治理，過去一直是采用“嚴(yán)打”、“整治”之類的行政手段來進行的，既治表不治里又缺乏長效機制。本文結(jié)合在深圳市進行城中村治理的工作

2、實踐，深入研究了城中村實施物業(yè)管理和政府激勵下的村民自治管理模式，論證分析了城中村推行物業(yè)管理的意義、難點、對策和政府激勵的必要性、合理性以及激勵邊界問題，為政府的有關(guān)決策提供了理論和實證依據(jù)以及具有可操作性的政策建議。
　　 ⑴系統(tǒng)分析了經(jīng)濟快速發(fā)展地區(qū)城中村的形成、特殊功能以及存續(xù)的必要性；基于“公地悲劇”理論對城中村建設(shè)狀況的惡果進行了經(jīng)濟學(xué)分析，實證分析了城中村的社會管理狀況及突出問題，提出了客觀認(rèn)識城中村的觀點和對城中

3、村進行治理的依據(jù)。基于此，提出了以城中村城市化為目標(biāo)對城中村進行改造和實施物業(yè)管理的兩個基本途徑。研究結(jié)論表明：城中村改造并不是要“消滅”城中村或?qū)Τ侵写濉耙徊鹆酥?；不管城中村改造進展到何種程度，對城中村實施物業(yè)管理都是必需的治理途徑；城中村改造是城中村城市化的形象工程(硬件建設(shè))，而城中村實施物業(yè)管理則是營造城市化的軟環(huán)境。
　　 ⑵基于物業(yè)管理的公共產(chǎn)品屬性和“搭便車”現(xiàn)象的根源分析，研究并確認(rèn)了城中村物業(yè)管理合同的有效性

4、，揭示了城中村物業(yè)管理收費難的深層次原因，提出了以改變?nèi)说乃枷胗^念為核心的對策與策略。
　　 ⑶建立了城中村物業(yè)管理模式的博弈模型，通過對作為相關(guān)利益主體的政府、村集體和社會物業(yè)管理公司的博弈模型均衡分析，確認(rèn)了社會物業(yè)管理公司與城中村村集體合作是最佳的城中村物業(yè)管理模式。
　　 ⑷基于物業(yè)管理效應(yīng)的正外部性和政府職能的分析，研究并確認(rèn)了政府激勵城中村物業(yè)管理的必要性、合理性。研究成果表明，城中村物業(yè)管理效應(yīng)的正外部性，

5、造成了該市場領(lǐng)域的供給不足，難以達到帕累托最優(yōu)，而只有政府激勵(這種激勵也能滿足政府訴求)能使該外部效應(yīng)內(nèi)在化，從而實現(xiàn)物業(yè)管理市場資源的有效配置。進而，論文結(jié)合深圳市各區(qū)政府激勵城中村實施物業(yè)管理政策措施的效果分析，提出了防止“政府失靈”、具有長效機制的、按有效建筑面積對城中村實施物業(yè)管理予以資金扶持的激勵邊界建議。此外，論文還基于建筑物區(qū)分所有權(quán)的相關(guān)政策法規(guī)分析，提出了實現(xiàn)城中村物業(yè)管理規(guī)范化的建議。論文的研究成果針對的是我國社會