土地儲備融資風(fēng)險研究——以重慶市江北區(qū)為例.pdf

1、土地儲備是當(dāng)前政府經(jīng)營和發(fā)展城市的重要方式之一，隨著土地儲備制度的運作和開展，土地儲備融資作為獲取資金的必要手段正如火如荼的開展。然而，由于法律法規(guī)的相對滯后以及各地社會發(fā)展水平、經(jīng)濟(jì)實力、市場完善程度、政府調(diào)控管理能力等方面的差異，傳統(tǒng)土地儲備融資業(yè)務(wù)模式弊端逐步顯現(xiàn)，融資風(fēng)險日益突出。2016年四部委聯(lián)合發(fā)布的“禁止向銀行舉借土地儲備貸款”的要求，加快推動了土地儲備融資機(jī)制的更新。因此，探索土地儲備融資風(fēng)險研究機(jī)制，協(xié)調(diào)地方政府土地

2、儲備資金需求與土地儲備融資風(fēng)險的矛盾，是當(dāng)前面臨的關(guān)鍵問題。本研究以重慶市江北區(qū)為例，圍繞新政策形勢，厘清江北區(qū)土地儲備融資現(xiàn)狀及存在的問題，立足不同的利益主體視角識別土地儲備融資風(fēng)險特征、形成機(jī)理，揭示土地儲備抵押融資風(fēng)險的演化機(jī)制，綜合評估土地儲備融資風(fēng)險水平、劃分風(fēng)險級別、判斷主要影響因素，并探究有效的風(fēng)險控制措施，以期有效化解風(fēng)險、實現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定的土地儲備融資。
　　本研究主要內(nèi)容包括：⑴通過識別不同參與主體視角下的土地儲備

3、融資風(fēng)險類型發(fā)現(xiàn)，江北區(qū)政府存在地方債務(wù)風(fēng)險、土地財政風(fēng)險、社會風(fēng)險；土地儲備中心存在法律風(fēng)險、政策風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險；金融機(jī)構(gòu)存在信用風(fēng)險、操作管理風(fēng)險、變現(xiàn)風(fēng)險，并從客觀條件、誘因、產(chǎn)生根源等方面探索不同風(fēng)險類型的形成機(jī)理。⑵構(gòu)建三方博弈模型系統(tǒng)剖析了土地儲備抵押貸款中政府、北部土儲、金融機(jī)構(gòu)三個利益攸關(guān)主體的目標(biāo)、行為、利益訴求，揭示出參與主體在收益與風(fēng)險損失的權(quán)衡下總是趨于有利一方，因而表現(xiàn)出不合規(guī)融資等短期行為，但隨著潛在風(fēng)險損失

4、逐漸大于綜合效益，銀行貸款融資模式的退出也是必然趨勢。⑶運用協(xié)整理論與綜合評價相結(jié)合的方法，完善了土地儲備融資風(fēng)險評估體系。宏觀上，江北區(qū)不存在顯著的土地儲備融資風(fēng)險，短期內(nèi)可控。微觀上，年際間風(fēng)險程度略有波動，整體趨向中等風(fēng)險且逐漸平穩(wěn)；各層面風(fēng)險程度變化差異明顯，其中財務(wù)風(fēng)險年際波動最大，信用風(fēng)險總體趨于平穩(wěn)，市場風(fēng)險可控，政策法律風(fēng)險顯著降低。影響土地儲備融資的主要因素為：融資總額與土地出讓收入比、商品房銷售面積增長率、償債率、抵

5、押貸款利率、土地出讓收入、銀行抵押貸款與融資總額比率。⑷以科學(xué)預(yù)測與合理規(guī)劃、合理選擇融資時機(jī)與方式、權(quán)責(zé)利統(tǒng)一為原則，在土地儲備融資結(jié)構(gòu)優(yōu)化決策方面，采用層次分析法得出新形勢下土地儲備融資方式優(yōu)先級別依次為土地儲備基金、項目融資、土地儲備信托、政府土地儲備債券，若需同時采用的最優(yōu)組合是土地儲備基金占31.85%、土地儲備信托占22.59%、政府土地儲備債券占19.65%、項目融資占25.91%；在管理機(jī)制方面提出加強(qiáng)土地儲備融資事前、