填海造地土地使用權(quán)價值評估研究——以麻藍島海豚灣旅游度假區(qū)項目為例.pdf

1、隨著經(jīng)濟社會快速發(fā)展，土地資源日益緊缺。海岸帶憑其優(yōu)越的地理位置及豐富的自然資源成為競爭和開發(fā)的重點領(lǐng)域，沿海城市填海造地現(xiàn)象日益增多。為保證海域有償使用制度的有效實現(xiàn)，提高填海造地可持續(xù)性，保證海域資源的合理配置與有序開發(fā)，填海造地使用權(quán)價值的科學估價顯得尤為重要。
　　鑒于填海造地土地使用權(quán)評估理論和方法的缺乏，本文就此進行了深入研究，結(jié)合其他學者的理論，提出適合填海造地土地使用權(quán)評估方法。
　　首先，在相關(guān)理論和國內(nèi)外

2、的研究現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，提出填海造地土地使用權(quán)的價值形成及其在評估中應(yīng)該考慮的特殊影響因素。從填海造地土地使用權(quán)的基本形式來看，其價值包括海域使用權(quán)取得成本、填海造地建造成本、填海造地整理費、填海造地資金成本、環(huán)境影響成本以及填海造地的利潤。針對其價值形成，在進行價值評估時，應(yīng)該考慮海域使用金的繳納的地區(qū)差異性、與一般土地價值形成的差異性以及對環(huán)境影響的特殊性。此外，針對填海造地形成的土地，還應(yīng)該考慮其片區(qū)特殊性和市場需求。
　　其次

3、，在填海造地土地使用權(quán)價值評估應(yīng)該考慮的特殊影響因素的基礎(chǔ)上，對常用的土地評估方法在填海造地中的適用性進行了分析，提出應(yīng)該綜合市場比較法和基準地價系數(shù)修正法綜合使用的評估思路。
　　市場比較法是評估方法中最常用的方法，直接表現(xiàn)評估對象的市場價值。評估實務(wù)中選取三個或三個以上的可比案例進行差異因素修正后計算出比準價格平均值。由于填海造地交易市場數(shù)據(jù)庫尚未完善，且土地具有不可替代的特性，基于評估過程的考慮，存在市場比較法評估結(jié)果偏離實

4、際價值的情況，因此，在采用市場比較法進行評估時，基于成本途徑進行調(diào)整，考慮到填海造地的特殊成本補償，不僅僅是直接取可比案例比準價格的平均值為評估值，而是應(yīng)該與考慮了成本補償與行業(yè)平均成本利潤率確定合理利潤后的價格做比較，選取較大值為評估結(jié)果。
　　基準地價表現(xiàn)了當?shù)赝恋貎r格的平均水平，考慮了當?shù)氐膮^(qū)位因素以及政策導向。同時，基準地價系數(shù)修正法表現(xiàn)的是公允價值，這點上和市場比較法的評估的角度一致，而且彌補了基于土地效用的考慮市場比較

5、法估值結(jié)果會偏離實際價值的不足。
　　所以本文認為對填海造地土地使用權(quán)評估時，兩種評估方法應(yīng)該同時使用，評估結(jié)果在相互驗證的同時，應(yīng)該依據(jù)案例具體情況，賦予不同的權(quán)重，取二者評估結(jié)果的加權(quán)平均數(shù)為最終評估結(jié)果。
　　在進行評估工作時，估價師通常都會選擇兩種評估方法來進行估價，以確保結(jié)果準確，減少計算誤差。本文選擇兩種評估方法，不只是為了相互驗證評估結(jié)果的準確及評估方法的可行性，同時也因為二者存在較強的內(nèi)在聯(lián)系，結(jié)合使用以彌補