對強制性規(guī)范影響合同效力問題的思考——以建設用地使用權轉讓合同為例.pdf

1、在我國司法實踐領域，在房地產(chǎn)糾紛案件的審理中，因效力性強制規(guī)定與管理性強制規(guī)定的差異所引發(fā)的對合同效力及具體個案處理結果的爭議大量存在。究其原因，主要是因為目前我國不同的部門法之間缺乏有效的銜接機制，立法與司法解釋對此均未能提供明確的、可操作的處理與解決方法。
　　以建設用地使用權轉讓合同為例，筆者從《合同法》、《房地產(chǎn)管理法》、《擔保法》、《物權法》等不同角度對強制性規(guī)范對合同效力的影響及由此產(chǎn)生的法律適用問題加以分析，通過對《

2、合同法》上合同自由原則與《房地產(chǎn)管理法》、《擔保法》、《物權法》的某些強制性規(guī)范之間在法律適用上的實務問題探討，提出對強制性規(guī)范影響合同效力的思考，從而對審判實踐中存在的各地法院之間、不同法官之間的不盡統(tǒng)一的法律適用標準起到一定的參考作用。對完善我國建設用地使用權轉讓制度以及不同部門法之間的相關規(guī)定的銜接問題提出建議與探討。
　　除引言和結語外，正文共分四個部分:
　　第一部分，強制性規(guī)范影響合同效力因素的立法考察。通過對我

3、國關于合同效力的立法與司法沿革及評析并與域外關于強制性規(guī)范對合同效力影響的立法例的對比，闡述了我國從最初的違反法律、法規(guī)、規(guī)章甚至國家政策與計劃便一律導致合同無效，到今日只有違反效力性強制規(guī)定才致使合同無效，立法有了長足的進步。但對于如何區(qū)分效力性與管理性強制規(guī)定，立法與司法解釋都沒能提供有操作性的方法。
　　第二部分，對我國建設用地使用權轉讓強制性規(guī)范進行了歸類整理，并將因法律法規(guī)和司法解釋之間缺乏有效銜接而導致的對效力性強制規(guī)

4、定與管理性強制規(guī)定的理解差異所引發(fā)的對國有建設用地使用權轉讓合同效力爭議糾紛的常見類型進行了總結。同時，引出對轉讓方未對土地進行投資開發(fā)或投資開發(fā)未達到法定條件的轉讓合同的效力問題及轉讓已辦理抵押登記的土地使用權的轉讓合同的效力問題，將通過案例的方式予以分析研究。
　　第三部分，通過對最高人民法院兩份相互矛盾的判決判由分析，提出對《城市房地產(chǎn)管理法》第38條、第39條關于“投資要求”的強制性規(guī)定的理解以及關于合同效力與物權變動區(qū)分