房地產經紀人的作用研究.pdf

1、我國將步入存量房時代，未來十年，中國的房地產行業(yè)將會完成增量市場向存量市場的過渡，二手房將取代新房占據交易市場的主導地位。但二手房市場嚴重的信息不對稱現象，使得一般民眾在選房時，由于不具備專業(yè)知識，不了解整個市場表現得盲目而被動。因此，消費者需要房地產經紀人的協(xié)助，才會對二手房市場有更準確的把握，以便更好做出決定。
　　房地產是典型的異質性商品，世界上沒有完全相同的兩套房屋，每一套房屋都有著自己獨特的特征，構成其效用價值，進而表現

2、在其價格上。此外，房地產經紀人作為二手房交易的重要參與者，以及有償性的服務特點，其參與交易過程也會影響到房地產交易價格的最終實現。然而，盡管目前已有大量關于經紀人的研究成果，包括經紀人的管理、傭金、以及經紀人參與時對交易成本的影響等，但對經紀人在交易中所發(fā)揮的作用卻很少有見分析，特別是對經紀人作用的定量研究，近乎空白。因此，本文試圖對房地產經紀人的作用進行初步探究。
　　房地產經紀人參與房地產交易時，與消費者的溝通交流貫穿了交易的

3、始終。其中，房地產經紀人通過語言表達傳遞房地產信息，是房地產經紀人與消費者溝通的主要方式。本文旨在從房地產經紀人的語言表達角度，分析房地產經紀人在交易過程中發(fā)揮的作用。課題利用特征價格理論的原理，采用定性和定量結合的方式，通過構建經紀人作用研究的分析模型并將其應用于重慶市江北區(qū)的二手房市場，從房地產經紀人對房地產屬性的描述以及對房地產的主觀評價角度，分析經紀人的語言特征對二手房交易的價格以及交易的時間產生的影響。從經紀人的語言特征角度對

4、經紀人的作用進行研究，不僅可以了解二手房交易中房屋信息環(huán)境的現狀以及價格的形成，同時還能為今后二手房交易中的參與者提供有效參考。
　　定量分析時，將房地產經紀人參與交易作為一個特征引入，形成一個新的有關房屋銷售價格的模型，運用“有無房地產經紀人”對房屋價格產生的波動反映出房地產經紀人存在的價值以及經紀人的語言特征對價格產生的影響;同理，將經紀人的語言特征引入房屋營銷時間的模型，分析經紀人的論述評價對房屋營銷時間的影響，進而得出房地