我國房地產(chǎn)價格影響因素研究——以青島市商品住宅市場為例.pdf

1、中國在房地產(chǎn)制度改革的道路上已經(jīng)走過了30個年頭。從改革開放初期的實物福利分房制度，到20世紀(jì)80年代形成“提租補(bǔ)貼”的房改基本思路，再到90年代對出售公房、住房金融、住房市場等房改新思路的繼續(xù)探索，再到如今堅持房地產(chǎn)業(yè)市場化，中國已經(jīng)向相對成熟、穩(wěn)定的住房供應(yīng)體系又走進(jìn)了一步。盡管中國已經(jīng)在房地產(chǎn)領(lǐng)域取得了一定的成績，但是房地產(chǎn)價格在最近14年內(nèi)卻出現(xiàn)大幅上漲，嚴(yán)重影響了民生問題。顯然，中國目前正處于需求側(cè)消費投資增長疲軟和供給側(cè)改革

2、探索階段，然而經(jīng)濟(jì)增速相對放緩條件下房價再次較快增長，會使得房地產(chǎn)市場矛盾進(jìn)一步累積。鑒于此，在這一背景下，研究房地產(chǎn)市場的投資、建造和銷售等相關(guān)情況，進(jìn)一步探索房地產(chǎn)價格高位運行的原因，意義重大。
　　本文選用青島市房地產(chǎn)市場作為研究我國房地產(chǎn)影響因素切入點，并引入一線城市深圳市、三線城市海口市和全國房地產(chǎn)市場作為對照組，對各地房價走勢及影響房價的各因素進(jìn)行了分析，客觀認(rèn)清我國房地產(chǎn)價格持續(xù)快速上漲的原因，厘清房地產(chǎn)價格與其影響

3、因素相關(guān)關(guān)系。
　　論文運用逐步回歸法和ARIMA模型，通過從成本、供給、需求和預(yù)期四個角度考察青島市住宅市場價格影響因素，采用土地成本和建安成本作為成本模型解釋變量，在成本模型基礎(chǔ)上增加了房地產(chǎn)投資額、竣工面積和利率作為供給模型解釋變量，需求模型解釋變量則包括人口、人均可支配收入、城鎮(zhèn)化率等8個變量，預(yù)期模型則采用價格滯后項作為當(dāng)前房價的解釋變量。
　　文章實證部分得出，在影響房價的各種因素中，需求因素占主導(dǎo)地位，不斷增長