我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素研究——以青島市商品住宅市場(chǎng)為例.pdf

1、中國(guó)在房地產(chǎn)制度改革的道路上已經(jīng)走過(guò)了30個(gè)年頭。從改革開放初期的實(shí)物福利分房制度，到20世紀(jì)80年代形成“提租補(bǔ)貼”的房改基本思路，再到90年代對(duì)出售公房、住房金融、住房市場(chǎng)等房改新思路的繼續(xù)探索，再到如今堅(jiān)持房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化，中國(guó)已經(jīng)向相對(duì)成熟、穩(wěn)定的住房供應(yīng)體系又走進(jìn)了一步。盡管中國(guó)已經(jīng)在房地產(chǎn)領(lǐng)域取得了一定的成績(jī)，但是房地產(chǎn)價(jià)格在最近14年內(nèi)卻出現(xiàn)大幅上漲，嚴(yán)重影響了民生問(wèn)題。顯然，中國(guó)目前正處于需求側(cè)消費(fèi)投資增長(zhǎng)疲軟和供給側(cè)改革

2、探索階段，然而經(jīng)濟(jì)增速相對(duì)放緩條件下房?jī)r(jià)再次較快增長(zhǎng)，會(huì)使得房地產(chǎn)市場(chǎng)矛盾進(jìn)一步累積。鑒于此，在這一背景下，研究房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資、建造和銷售等相關(guān)情況，進(jìn)一步探索房地產(chǎn)價(jià)格高位運(yùn)行的原因，意義重大。
　　本文選用青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)作為研究我國(guó)房地產(chǎn)影響因素切入點(diǎn)，并引入一線城市深圳市、三線城市?？谑泻腿珖?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)作為對(duì)照組，對(duì)各地房?jī)r(jià)走勢(shì)及影響房?jī)r(jià)的各因素進(jìn)行了分析，客觀認(rèn)清我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)快速上漲的原因，厘清房地產(chǎn)價(jià)格與其影響

3、因素相關(guān)關(guān)系。
　　論文運(yùn)用逐步回歸法和ARIMA模型，通過(guò)從成本、供給、需求和預(yù)期四個(gè)角度考察青島市住宅市場(chǎng)價(jià)格影響因素，采用土地成本和建安成本作為成本模型解釋變量，在成本模型基礎(chǔ)上增加了房地產(chǎn)投資額、竣工面積和利率作為供給模型解釋變量，需求模型解釋變量則包括人口、人均可支配收入、城鎮(zhèn)化率等8個(gè)變量，預(yù)期模型則采用價(jià)格滯后項(xiàng)作為當(dāng)前房?jī)r(jià)的解釋變量。
　　文章實(shí)證部分得出，在影響房?jī)r(jià)的各種因素中，需求因素占主導(dǎo)地位，不斷增長(zhǎng)