中國城市房價的空間非線性機理研究.pdf

1、房地產(chǎn)價格波動與百姓生活息息相關(guān)，也影響著國民經(jīng)濟的健康發(fā)展和社會的和諧穩(wěn)定。中國幅員遼闊，各地區(qū)空間位置不同、經(jīng)濟基礎(chǔ)發(fā)展?fàn)顩r各異，以及受區(qū)域和城市自身特征因素的影響，使得不同城市房地產(chǎn)的發(fā)展表現(xiàn)出明顯的空間差異性。隨著城市房價普漲格局的暫時終結(jié)和市場分化趨勢的逐步顯現(xiàn)，關(guān)于城市房價影響因素及其波動的空間差異性探討引起人們廣泛關(guān)注。形成城市之間房價影響因素的差異及原因有哪些？各城市自身特征因素如何影響房價形成？各個城市房價泡沫的有無及

2、差異程度如何？針對新興加轉(zhuǎn)軌特征下的中國房地產(chǎn)市場，這些問題都需要進一步地科學(xué)探討。信息科技的發(fā)展和交通網(wǎng)絡(luò)的進步使得城市之間已不再是彼此獨立的節(jié)點，城市房價形成過程也越來越復(fù)雜。這對辨析房價影響因素的作用機理和揭示房價波動空間差異特征，以及如何實施差異化的調(diào)控政策都提出了新的挑戰(zhàn)，城市房價影響因素及波動規(guī)律的探討需要從理論和實證角度進一步拓展。
　　本文在系統(tǒng)總結(jié)相關(guān)理論知識和已有研究成果的基礎(chǔ)上，以供求均衡理論為依據(jù)構(gòu)建經(jīng)濟基

3、本面影響因素模型研究房價形成的空間非線性特征；以特征價格理論為依據(jù)從投入力度和產(chǎn)出效果兩方面分別構(gòu)建模型研究城市公共服務(wù)供給和城市價值對房價影響的空間非線性特征；最后構(gòu)建動態(tài)面板數(shù)據(jù)模型揭示城市房價波動的空間差異規(guī)律。主要研究內(nèi)容和結(jié)論如下：
　　1.提出由“經(jīng)濟基本面——城市投入——城市價值”三個維度構(gòu)成的城市房價形成機理分析框架體系，并建立模型探討了房價波動的空間差異規(guī)律。
　　遵循“從提出問題到理論建模，再從實證分析到

4、結(jié)論建議”的脈絡(luò)體系，以供求均衡理論和特征價格理論為依據(jù)，從經(jīng)濟基本面、城市公共服務(wù)投入、城市品質(zhì)特征三個維度分別構(gòu)建模型，揭示了房價影響因素的非線性作用機理。進而建立動態(tài)面板數(shù)據(jù)模型考察中國城市房價波動規(guī)律，分析了其空間差異特征。
　　2.構(gòu)建經(jīng)濟基本面因素對房價影響的理論模型，并借助面板分位數(shù)和混合地理加權(quán)回歸方法分析了其對房價影響的作用機理。
　　基于供求均衡理論，構(gòu)建收入、利率等基本面因素的房價影響機制模型，并使用面

5、板分位數(shù)回歸和混合地理加權(quán)回歸方法考察房價形成過程中主要經(jīng)濟基本面因素的作用機理。結(jié)果表明經(jīng)濟基本面因素對房價影響存在顯著的空間非線性特征：從房價水平角度來看，房價越高的城市，收入對房價的影響系數(shù)越大；人口密度和建造成本對房價的影響都是在房價較低時較為顯著，隨著房價升高它們的影響作用越來越小且變得不顯著。從空間分布角度來看，在東南沿海發(fā)達城市收入對房價的影響較大，在北方特別是東北城市成本對房價的影響較大，而在中西部地區(qū)城市經(jīng)濟發(fā)展對房價

6、的影響表現(xiàn)得更為明顯。
　　3.從城市居民效用最大化角度建立優(yōu)化模型，使用面板門限回歸方法探究了城市公共服務(wù)水平對房價的非線性影響。
　　基于 Tiebout理論，構(gòu)建城市居民效用最大化基礎(chǔ)模型，并引入面板門限回歸計量方法，檢驗了公共服務(wù)供給對城市房價變動的影響。結(jié)果表明，公共服務(wù)供給對房價影響存在著顯著的非線性門限關(guān)系，當(dāng)城市公共服務(wù)供給水平達到一定門限值后，其對房價影響系數(shù)會增大，城市間公共資源配置失衡對形成城市房價分化

7、以及空間差異具有越來越明顯的影響。因此，房地產(chǎn)市場調(diào)控是一個系統(tǒng)工程，應(yīng)探索與公共服務(wù)水平掛鉤的房地產(chǎn)稅收、財政轉(zhuǎn)移支付等政策。
　　4.提出了由宜居、宜業(yè)、宜商、宜學(xué)、宜游五個方面品質(zhì)特征構(gòu)成的城市價值指標(biāo)體系，利用面板分位數(shù)回歸研究了城市價值與房價的非線性關(guān)系。
　　以Lancaster消費理論和 Rosen隱形市場理論為基礎(chǔ)，構(gòu)建城市房價的特征價格理論模型。將城市品質(zhì)特征分為宜居、宜業(yè)、宜商、宜學(xué)、宜游五個方面，在此基

8、礎(chǔ)上選取了40個指標(biāo)構(gòu)建城市價值指標(biāo)體系，使用最大熵權(quán)法進行權(quán)重設(shè)定計算各城市品質(zhì)特征指數(shù)，并用面板分位數(shù)回歸方法對城市各品質(zhì)特征與房價的非線性關(guān)系進行了考察。結(jié)論表明，整體而言對城市房價影響按作用大小依次為宜業(yè)特征、宜居特征、宜游特征、宜商特征和宜學(xué)特征。而對房價各異的不同城市而言，這五方面特征對房價影響的顯著性各不相同：低房價城市宜居特征、宜游特征作用顯著，而高房價城市宜業(yè)特征更為顯著；宜學(xué)特征對所有城市都顯著但影響系數(shù)較小。

9、>　　5.構(gòu)建包含預(yù)期的房價波動模型，通過迭代回歸方法測算了中國35個大中城市房價波動情況，并檢驗了城市之間房價波動的空間傳導(dǎo)效應(yīng)。
　　通過建立一個包含經(jīng)濟基本面影響因素和預(yù)期因素的動態(tài)面板數(shù)據(jù)模型，并利用迭代回歸方法計算歷年城市房地產(chǎn)均衡價格，將由經(jīng)濟基本面決定的均衡價格與實際價格進行比較，從而測算出各個城市歷年房價泡沫度，最后構(gòu)造相應(yīng)統(tǒng)計量檢驗了城市之間存在的房價泡沫的傳導(dǎo)效應(yīng)。通過對中國35個大中城市進行實證研究，結(jié)果表明

10、不同城市之間房價泡沫程度差異較大，但泡沫大小與房價水平高低無關(guān)；預(yù)期對房價泡沫形成起到了推波助瀾的作用，而城市之間存在的房價波動傳導(dǎo)效應(yīng)對房價泡沫具有一定的緩解作用。
　　綜上，本文基于房地產(chǎn)價格形成的供求均衡理論和特征價格理論兩大體系構(gòu)建基礎(chǔ)模型，使用空間和非線性計量方法系統(tǒng)分析了城市房價影響因素及波動特征，探討房價的空間非線性機理，進而揭示房價分化原因和空間差異規(guī)律，彌補了房價影響因素及波動研究中忽略空間非線性特征的不足，一定