基于空間計量模型的昆明市住房特征價格研究.pdf

1、隨著城鎮(zhèn)住宅制度改革的深化，我國房地產(chǎn)市場化的程度逐步加深，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸成為我國國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，對國民經(jīng)濟(jì)拉動效應(yīng)與日俱增，在整個國民經(jīng)濟(jì)中幾乎起到“牽一發(fā)而動全身”的作用，買房已成為如今人們生活的重心，“房價”已是人們熱議的話題，也是開發(fā)商和政府萬分關(guān)心的問題。住宅價格問題不僅是房地產(chǎn)學(xué)術(shù)界關(guān)注的焦點(diǎn)，也己經(jīng)成為房地產(chǎn)實(shí)務(wù)界關(guān)注的熱點(diǎn)，其影響因素一直是該行業(yè)理論及實(shí)證研究的重點(diǎn)。此外，商品房是個特殊的商品，它具有空間性，而這

2、個特性越來越受到學(xué)者們的重視。學(xué)者們很早就認(rèn)識到區(qū)位在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)中的重要性，但是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)模型中并沒有考慮房地產(chǎn)數(shù)據(jù)的空間維度因素?？臻g計量經(jīng)濟(jì)學(xué)正好能夠修正這個問題。因此，準(zhǔn)確地分析住宅商品房價格的影響因素，即在適宜的特征價格模型下的定量分析，對我國各地區(qū)商品房市場的發(fā)展具有重要的意義。
　　本文研究的目的是回顧空間計量模型并將其運(yùn)用到傳統(tǒng)的特征價格模型中，對昆明市商品房市場進(jìn)行實(shí)證分析，研究昆明市住宅商品房銷售價格的空間效

3、應(yīng)及影響因素。
　　本文首先對研究背景包含全國房地產(chǎn)市場和昆明市住房市場進(jìn)行了簡要分析，從而提出了研究的目的及其意義，并設(shè)計出了研究思路。然后，針對本文研究的問題搜集大量有關(guān)的研究成果，包括國內(nèi)外關(guān)于住房特價價格的研究和房價空間性的研究，并進(jìn)行簡要的梳理和歸納。通過整理前人的研究，了解到解決問題需要的理論和方法，于是接下來就介紹了特征價格模型理論以及空間計量經(jīng)濟(jì)學(xué)理論。接下來，便進(jìn)入到了本文的核心實(shí)證部分。本文采用昆明市27個住宅

4、小區(qū)2014年1－10月份的商品房交易數(shù)據(jù)進(jìn)行分析。第一，進(jìn)行傳統(tǒng)模型的分析。第二，利用Moran指數(shù)分析商品房價格的空間相關(guān)性，結(jié)果顯示房價間確實(shí)存在空間相關(guān)性。第三，利用空間自回歸模型和空間誤差模型對數(shù)據(jù)進(jìn)行回歸分析。第四，比較模型的適宜性，選擇最優(yōu)模型在不同空間權(quán)重矩陣下進(jìn)行回歸分析。實(shí)證結(jié)果表明，昆明市住宅小區(qū)的商品房價格間確實(shí)存在空間相關(guān)性，傳統(tǒng)的特征價格模型不能合理估計特征價值，采用空間計量模型能提高擬合效果；空間自回歸模型