論建筑物區(qū)分所有權(quán)下的物業(yè)管理.pdf

1、建筑物區(qū)分所有權(quán)是現(xiàn)代民法一項(xiàng)基本的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)形式，作為一項(xiàng)重要的民法制度已經(jīng)為英美法系和大陸法系各國民事立法所普遍確立。建筑物區(qū)分所有權(quán)與物業(yè)管理關(guān)系極其密切。建筑物區(qū)分所有權(quán)是物業(yè)管理的權(quán)利來源，是物業(yè)管理法律關(guān)系的理論基礎(chǔ)。物業(yè)管理是建筑物區(qū)分所有權(quán)的必然結(jié)果。因此，區(qū)分所有建筑物的管理關(guān)系，需要規(guī)范化和專業(yè)化的物業(yè)管理。 我國物業(yè)管理制度起步較晚，無論是立法上還是實(shí)踐上都不盡完善。關(guān)于物業(yè)管理的法律很少，僅僅在新頒布的

2、《中華人民共和國物權(quán)法》中有一些規(guī)定。其他的關(guān)于物業(yè)管理的規(guī)定散見于《物業(yè)管理?xiàng)l例》和省、自治區(qū)、直轄市人大及常委會(huì)頒布的物業(yè)管理方面的地方法規(guī)，效力等級低。目前，建筑物區(qū)分所有權(quán)下的物業(yè)管理存在諸多問題。例如業(yè)主委員會(huì)問題、物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利保護(hù)問題、物業(yè)管理交接問題和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)問題，但實(shí)踐中并沒有相關(guān)的法律依據(jù)和具體可行的解決方案。因此，解決物業(yè)管理中的問題，具有極其重要的意義。 業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，在履行職責(zé)時(shí)

3、容易超越?jīng)Q策機(jī)構(gòu)的職責(zé)界限，職責(zé)和利益不對等，缺乏有效的監(jiān)督機(jī)制。造成這種問題的主要原因是立法不完善和產(chǎn)權(quán)的分散性導(dǎo)致業(yè)主委員會(huì)操控業(yè)主大會(huì)。因此，在實(shí)踐中應(yīng)強(qiáng)化業(yè)主委員會(huì)委員的責(zé)任，明確業(yè)主委員會(huì)委員的報(bào)酬和資金來源，建立業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督機(jī)制。 物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)常要承擔(dān)開發(fā)商在房屋建設(shè)和售房中遺留的問題，責(zé)任范圍的擴(kuò)大無形中增加了物業(yè)管理企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任，物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利保護(hù)出現(xiàn)了不平衡。造成這種現(xiàn)象的原因主要是立法不完善和體制

4、不健全。因此，應(yīng)逐步完善“建管合一”，建立物業(yè)保證金制度。 物業(yè)管理交接糾紛不僅影響物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的正常生活秩序，也對物業(yè)管理公司的企業(yè)形象產(chǎn)生很大負(fù)面效應(yīng)。物業(yè)管理交接糾紛可以通過當(dāng)事人雙方協(xié)商解決，由物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)、居民委員會(huì)或其它第三方調(diào)解解決，申請有關(guān)政府主管部門處理，提交仲裁委員會(huì)裁決和訴訟的方式解決。 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)問題是業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)糾紛的主要焦點(diǎn)，造成糾紛的主要原因是物業(yè)管理市場欠缺規(guī)范化和立法制