房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)中的權(quán)利沖突與衡平.pdf

1、隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的日益發(fā)展，房地產(chǎn)抵押逐漸成為一種重要的融資手段。市場主體為了最大限度地發(fā)揮物之經(jīng)濟(jì)效用，往往會(huì)在同一房地產(chǎn)上設(shè)定抵押權(quán)、租賃權(quán)、典權(quán)等多項(xiàng)權(quán)利，由此導(dǎo)致了權(quán)利沖突的產(chǎn)生。如何衡平各個(gè)權(quán)利人之間的權(quán)利沖突，對于維護(hù)市場交易安全和經(jīng)濟(jì)秩序的穩(wěn)定具有重要意義。我國目前關(guān)于此方面的立法比較分散、系統(tǒng)性差，這也給實(shí)踐中房地產(chǎn)抵押權(quán)與其他權(quán)利沖突的衡平帶來了困難。有鑒于此，本文選擇以房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)中的權(quán)利沖突與衡平為研究對象，對

2、該問題進(jìn)行梳理和探討。
　　 第一部分，在房地產(chǎn)抵押權(quán)相互之間的沖突問題上，筆者認(rèn)為應(yīng)依先登記原則、同時(shí)同序原則確立二者的效力順序。同時(shí)筆者指出因現(xiàn)行立法中對重復(fù)抵押及抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)順序的相關(guān)問題沒有明確規(guī)定，認(rèn)為應(yīng)完善相關(guān)立法，明確肯定重復(fù)抵押的效力并確定次序固定主義原則。
　　 第二部分，筆者主要以土地使用權(quán)和典權(quán)為用益物權(quán)代表，就它們與房地產(chǎn)抵押權(quán)的競合問題進(jìn)行分析。對于房地產(chǎn)抵押權(quán)與土地使用權(quán)競合時(shí)的順位，筆者認(rèn)為前

3、者的效力優(yōu)先，立法中也應(yīng)在確認(rèn)房產(chǎn)和地產(chǎn)一并抵押的同時(shí)，有條件地承認(rèn)房產(chǎn)和地產(chǎn)分別抵押。對于房地產(chǎn)抵押權(quán)與典權(quán)的競合，應(yīng)區(qū)分具體情形，并以權(quán)利設(shè)立時(shí)間的先后來確立二者的受償次序。
　　 第三部分討論了房地產(chǎn)抵押權(quán)與稅收優(yōu)先權(quán)、建筑工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)并存時(shí)的順位問題。筆者認(rèn)為應(yīng)以權(quán)利設(shè)立的時(shí)間先后決定房地產(chǎn)抵押權(quán)與稅收優(yōu)先權(quán)并存時(shí)的受償次序，并確立以稅收法定繳納期間作為稅收優(yōu)先權(quán)產(chǎn)生之日；在房地產(chǎn)抵押權(quán)與建筑工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)并存

4、時(shí)，筆者分析了后者更應(yīng)優(yōu)先的法理，并對該制度的完善提出了相關(guān)建議。
　　 第四部分，筆者分析了租賃權(quán)具有債權(quán)物權(quán)化的性質(zhì)，對于房地產(chǎn)抵押權(quán)與租賃權(quán)的沖突，當(dāng)先租后押時(shí)，依“買賣不破租賃”原則，確立租賃權(quán)的對抗效力。當(dāng)先押后租時(shí)，則抵押權(quán)的效力優(yōu)先，并認(rèn)為承租人的優(yōu)先購買權(quán)和抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)并無沖突。
　　 最后一部分是在建商品房抵押權(quán)與商品房預(yù)購人之期待權(quán)的沖突與衡平，當(dāng)先抵押后預(yù)售時(shí)，依據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，抵押權(quán)與預(yù)購人期